征用地报批
在土地征用报批工作中，开发区认真执行有关土地征用的各项政策规定，密切关注国家土地政策新动向。在政策允许的情况下，尽可能扩大土地使用；在国家政策从紧控制的情况下，坚持按照政策规定办事，不越雷池一步。同时，根据国土资源部、国家发改委关于土地市场治理整顿、严格建设用地审批管理要求，对具有省部级以上立项批复的项目用地，准备报批材料，按照审批权限上报，办理项目用地预审和各类征用地、农转用手续，基本满足项目用地需要。
【土地征用】
1992—1995年，开发区道路建设全面铺开，急需征用大片土地。规划为居民小区内自然村的改造和规划为工业区内自然村的搬迁，也相应提上日程。开发区借鉴外地经验，结合本地实际情况，利用与东山老城一河之隔之便，借用东山城区市政公用设施，减少独立配套开发的开支，把贷款集中使用于开发区基础设施建设上。先后完成了起步区“六通一平”和部分公用设施建设。采取征地补偿与支付农民生活补助费相结合的补偿办法，解决建设资金短缺工期较紧矛盾，初步形成生产和服务的基础环境，同时保障农民的正常生活。
1997年随着开发区“第二次创业”建设规模迅速扩大，大量涉农问题突现。为保障农民根本利益并落实建设用地，解决失地农民出路和推进农村城市化进程，开发区相继制定《征地农转非办法》《征地就业安置办法》，先后为胜利、太平、池田等6个村农户办理户口农转非，实现征地、农转非、农转非劳力安置、拆迁补偿四方面工作同步进行。新《土地管理法》实施后，1999年，被征地基本以农地为主，涉及拆迁补偿、农转非、农转非人员安置、开荒补耕等问题，开发区按规划和实际需要相统一原则进行土地征用。采取预征和逐年分期征用办法，对未征土地以及征后暂时未用土地，允许并鼓励农民继续耕种，有效地防止土地撂荒。同时积极依靠国家给予的低息贷款，在规划土地上开始进行基础设施建设。2000年底，土地开发面积扩大后，又陆续完成周边镇街控制延伸地块的基础设施建设。为充分利用土地资源，开发区改革传统无偿、无限期、无流动的土地使用制度，采取有偿、有限期、有流动的土地资源配置方式，本着集约、高效、合理原则，项目建设用地执行“一书两证”（《建设项目选址意见书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》）制度。
为确保各类工程建设、项目单位用地，2002年开发区国土部门完成前庄、池田、长山、铺岗、胜利、其林、朱村、下墟、水阁、童前等10个村委会32个自然村庄共3200户拆迁任务，迁移坟墓15000余座，拆迁总面积达48万平方米；完成大树集团公司门面房、中新路门面房、胜利工业园、金马养殖场等65家企业动迁任务。针对矛盾较多、群众呼声较高状况认真分析研究，实事求是妥善完成二批安置房732套的分配；征地22543亩，办理“农转非”手续42个村民小组6606人。
2003年以后开发区强化土地开发利用，按规划采取整体搬迁，按时价盘活土地资产，以土地开发促进滚动发展，改以开发区管委会所属的开发总公司为债务人，创造政府管理下的企业开发新模式。对规划区域内的土地，开发总公司按政策规定统一征地后，以国有土地产权代表身份，对工业项目用地及经营性用地（包括住宅和商业性用地）采用出让土地使用权形式，收取土地出让金，开发区自身土地开发的财政收入成为基础设施的重要来源。经营性用地出让实行“招、拍、挂”制度，充分挖掘存量土地，盘活土地资源，就地掘金增加财源。对涉农用地转为建设用地的，则按规定办理农用地转用审批手续。其中农用地转用批准权属国务院而征地批准权属于国务院或省人民政府的，报请国务院在批准农用地转用的同时批准征用土地；农用地转用和征地批准权属于省人民政府的，报请省政府在批准农用地转用的同时批准征用土地；农用地转用批准权属省人民政府而征地批准权属于国务院的，在省政府批准农用地转用后，再报国务院批准征用土地。
为确保进区企业招商投资项目开工率，开发区于2005年调整土地征用工作重心，着力保障重大项目单位用地需要，积极挖掘存置土地潜力，利用已征土地和撤除后剩余国有土地，办理项目用地供地手续。至年底批准项目78家，批准用地面积6774.2亩，使开发区内供地保障率超过80%。除12个大项目预留用地外，开发区内征用国有土地和撤组后剩余国有土地已基本出让完毕。在2006年征地拆迁安置工作中，开发区制定征地拆迁安置细化工作目标、明确责任分工，理清思路，紧扣征地拆迁安置主题，把握重点，点面结合，发扬不怕困难、直面矛盾的精神，调动全体干部员工积极性和创造力。完成正方大道西延工程东善桥段征地拆迁扫尾、南汽商住楼拆迁安置、千盛农庄征地拆迁、吉山软件园征地拆迁、学府工业园征地拆迁、马家头教堂征地拆迁、文化园用地拆迁、上岛咖啡商住楼征地拆迁、太平工业园拆迁、东善桥集镇改造、协和加油站改扩建、苏源房产南区征地拆迁扫尾、秣周路东善桥段工程沿线征地拆迁扫尾、诚信大道殷巷集镇段征地拆迁、汽车园内进园项目征地拆迁、出口加工区二期道路及进园项目征地拆迁等工作。
2007年拆迁农户287户征用土地面积30410平方米，企业37家拆迁征用地面积38005平方米，移植树木、茶园等420亩。其中胜太商住楼、上岛商住楼29户住户、3户门面房、1家单位的拆迁工作，征用地总面积约9500平方米；东善桥集镇、秣陵复建房二期178户农户拆迁、18家集体单位的拆迁工作，共计拆迁征用地面积26600平方米；南京烟厂即谷里水产良种场约815平方米的拆迁任务；中信通讯、迈瑞医疗地上遗留房产、茶园、林地及附着物拆迁征用地400亩，房产107平方米；新区园林二公司、水阁苗圃约1200平方米征用拆迁任务、西泉社区电站征用地1020平方米、千盛农庄内40户农户征地拆迁，共计拆迁征用地4800平方米；吉山公墓防火通道内20亩山林及树木迁移；斯贝尔公司、绿野公司、天博公司、天沛公司等腾笼换鸟项目征地拆迁。以上共计征地拆迁房屋建筑面积24000平方米；拔除各类工程项目用地遗留户9处约40户。同时配合街道、行政执法大队如期完成“双拆”工作，迁移坟墓约650座。
【征地申办、报批】
1999年以来，开发区根据国家和省市有关法律、法规，认真办理建设用地申办报批工作，包括建设征用土地、国有土地划拨和国有土地使用权出让。由江宁县（区）国土管理局负责建设用地申请受理和办理报批工作，累计50多批次申请获得批准，共计征地3950公顷。
在整个征地过程中，采取预征和逐年分期征用办法，办理建设用地预审手续。2000年，开发区要求申请建设用地单位，建设项目进行可行性研究论证和项目批准立项时，建设单位先向建设项目批准机关同级土地行政主管部门提出建设用地预申请。国土管理部门对建设项目用地进行评审，提出预审意见。预审内容包括：建设项目选址定点是否可行、合理；是否符合土地利用总体规划；是否符合国家产业政策；供地方式、数量是否符合国家有关规定；用地计划能否安排；耕地补充能否保证；征地税费和耕地开垦费、土地有偿使用费是否纳入工程项目总投资概算中。项目可行性研究报告报批时，须附有项目批准机关同级土地行政主管部门出具的项目用地预审报告。对开发区内集体土地建设用地，管委会严格按省市相关规定要求，依法将农民集体所有土地用于非农业建设而取得土地使用权。农民集体所有土地不得出让、转让、出租用于非农业建设，但符合法律、法规的除外。用于街、镇公共设施、公益事业建设的集体土地建设用地不得转让、出租。集体土地建设用地如改变用途、用于房地产等开发时，必须办理土地出让手续。集体土地建设用地如需转让时，依法转变为国有土地后，经相关部门批准方可办理转让土地使用权手续。依法取得集体土地使用权可以出租，但须报经国土管理部门批准。
2001年，开发区内建设单位在使用国有土地时，除《土地管理法》规定可以按划拨方式供地项目外，一般以有偿使用方式取得土地使用权。单个建设项目办理农用地转用、征用土地审批时，同时办理供地方案审批。为多个建设项目而实施的成片农用地转用和土地征用，由国土管理部门统一集中组织实施。征地经批准后，再依法按具体项目以划拨方式或有偿方式供地。属划拨国有土地的，由国土管理部门向土地使用者核发土地划拨决定书。对有偿使用方式供地的，国土管理部门与用地者签订《国有土地使用权出让合同》（草案）及《土地使用条件》（草案），拟定供地方案，经区人民政府审核同意后，报上级人民政府审批；经批准后，国土管理部门与用地者签订正式《国有土地使用权出让合同》及《土地使用条件》，颁发建设用地批准书。征用土地方案经依法批准后，区人民政府在收到批准文件10日内，在被征用土地所在乡（镇）范围内对其征地方案内容进行公告，公告保留时间不少于15天。公告期满后，国土管理部门根据征地方案和征地补偿登记情况，拟定征地补偿、安置方案并在被征地所在乡（镇）村范围内公告，听取被征地农村集体经济组织和农民的意见，公告保留时间不少于10天。
2002年，上报征用土地批次为南航生活区、南瑞继保、苏源房产、瑞成商贸、爱涛花园、石马工业园等21个项目办理了用地手续，批准用地面积计5142.97亩，从而基本上解决了违法用地的现象；同时为西门子二期、统宝光电、君和纺织、国电南自、林纳通科技、南方钢板等70余家企业办理了用地出让手续；为统宝光电、中科院湖泊研究所、正德学院配套项目、菲尼克斯、吉利三三、同曦鸣城等50余家领取了国有土地使用证。同时挂牌拍卖房地产用地3宗，调整开发区二期基本农田保护区指标，建设预留地8000亩，12月又上报待批11个征地批次约6000亩，以保证奶业集团、宋城集团、宁丹路、宁铜路、嘉盛工业园、南师大附中以及九竹路以南众多工业项目的顺利开工建设。
2003年后，在开发征用地申办时，开发区要求建设项目用地单位按规定程序，首先向项目批准计划管理部门和土地管理部门申请土地利用计划指标，再根据开发区土地利用年度计划总量、项目投资规模、项目规划设计、项目用地定额、项目实施进度等情况，下达土地利用计划批准通知书。建设单位凭用地预审报告和项目批准文件及土地利用计划批准通知书，向区规划部门申请正式用地范围红线图及《建设用地规划许可证》，再向国土管理部门提出建设用地申请，填写《建设用地申请表》。征用土地方案应当包括征用土地的范围、种类、面积、权属、土地补偿费、安置补助费标准及国家省、市、区（县）税费、需要安置人员的安置途径等。供地方案包括供地方式面积、用途、年限、土地有偿使用费的标准、数额等。征地补偿、安置方案确定后，国土管理部门依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补助费，并落实需要安置农业人口的安置途径。
为加大建设项目用地管理，2004年3月，开发区在国家停批土地征用半年，江苏省常州铁本事件专项工作调查整顿的局面下，为使开发区土地征用工作少受影响，开发区国土局及早准备上报材料，反复协调，积极沟通省国土资源厅，获得批准6批次、4283.3亩土地的征用和农转用项目。2005年，开发区利用土地征用、农转用地停批解冻时机，向市区争取农转用指标2150亩，直接向省市申请用地指标，先行办理征地预审项目32家，组织土地征用上报4个批次、个案1个，土地征用总面积达2571.94亩。其中为南京科研单位609所、724所、北方夜视等项目用地征用、农转用地的审批材料，总征地面积为1113.48亩。报至省国土资源厅。
为妥善处理好规划范围内未拆迁农户住房产权问题，确保社会稳定，根据开发区建设需要，对已实施拆迁或即将拆迁的不属于自建范围。对子女婚嫁家庭人口增加住房有困难的，原则上同意在原宅基地上重建。对要求增加宅基地建房的，需由镇政府报经区国土局、建设局审批，并严格按照小城镇规划进行选址。需建房农户向所在社区居委会（村委会）提出建房申请，由社区居委会（村委会）签署意见后报街镇政府审核，街镇政府签署审核意见再经开发区拆迁办审验后，报区有关部门批准。办理房产证或补办房产证农户，需提供原建房证、土地证，报所在镇政府审核后办理。
【规范土地征转用管理】
开发区创建以来，按新《土地管理法》实施原则进行土地征用，国有土地使用权出让、转让、租赁、抵押、拍卖，一直由区（县）政府按照土地利用规划和城市总体规划有步骤进行。
国有土地使用权出让。依据开发区城市总体规划年度用地计划，具体地块的出让方案，由国土管理部门会同计划、规划、房产、物价、财政等部门共同拟定。出让方案主要包括出让地价、年限、用途、面积、位置、规划设计要点等内容，出让方案报区（县）政府批准后，由国土管理局实施。国土管理局对出让土地受让方进行资质审查，土地有意受让方向国土管理部门提供资信证明和相关经济实力等证明材料。2000年起，按江宁政发[2000]108号文规定，开发区土地使用权出让采取公开拍卖、招标、协议方式进行。拍卖出让土地使用权，由国土管理部门发布拍卖公告，竞买者到国土管理部门办理参加竞买手续；在规定时间、地点组织公开拍卖；受让人按土地使用权出让合同规定支付土地使用权出让金后，凭建设用地批文依法办理开工建设及土地登记，领取土地使用证。拍卖出让条件以获取最高出让金为主要目标，确定出价最高者为受让人。对受让人即土地使用者资格没有特别限制，其地块用途也无特别限制或要求。不具备拍卖条件的地块，可公开招标出让以获得较高出让金。此类地块附有其他综合目标或有社会、公益建设内容，土地用途受严格控制。对符合条件的用地申请者进行邀请招标。土地出让价格依据省、市、区县公布的基准地价，结合市场需求情况，由有权评估机构评估，经国土管理部门确认，报经江宁政府审批。对高新技术产业、附加值较高工业项目用地，在标准地价基础上适当下浮10—20%。对房地产、金融、娱乐等经营项目，在标准地价基础上上浮10—20%。2001年按照国有土地出让规定要求，管委会通过土地征用方式，将集体土地征收为国有土地后出让的，城区规划域内按出让土地后净收益60%收取，40%返还；城区规划区域外按出让净收益20%收取，80%返还，主要用于城镇基础设施建设。出让土地的净收益扣除征地补偿和劳动力安置费用、拆迁费用以及上交国家税费部分。如属熟地出让则扣除开发成本；对破产企业收回的土地使用权出让，在按规定交纳完税费后，由政府统筹用于破产企业职工安置。旧城改造中国有土地及征地撤销村民小组建制后的剩余国有土地受益，属区政府所有。企业改制后的国有划拨土地使用权受益属政府所有。(https://www.daowen.com)
国有土地使用权转让。以出让方式取得土地使用权转让时，对已支付完土地使用权出让金，依法取得建设用地批准文件及土地使用权证书，按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资额的25%以上，属成片开发土地的已形成工业用地或其他建设用地条件。以出让方式获得土地使用权后转让土地使用权，原出让合同及土地使用条件以及登记文件中所登记的权利、义务和责任随之转移。受让方如改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，在征得国土管理局同意，签订土地使用权出让合同变更协议，或者重新签订土地使用权出让合同，调整相应土地使用权出让金。
为规范土地转让行为，开发区2001年规定，对有下列情形之一的，土地使用权不得转让。即没有取得合法的土地使用权和支付清全部土地出让金的；未按土地出让合同规定期限和条件投资开发利用土地的，或投入资金未达到合同规定投资额的25%以上；以及国土管理局认为不宜转让的土地。土地使用权转让时，扣除原取得土地成本及开发投资。如出现增值部分，开发区依照政府规定，按增值超过100%（含100%）以上收取增值部分的40%；增值超过200%（含200%）以上的按60%收取，增值在100%以下的按20%收取增值费。土地使用权转让时，其地上建筑物随之转让，建设单位依法办理土地、房产审批手续，在批准后15天内分别办理土地、房产变更登记手续。建筑物转让时，建筑物范围内所占用土地使用权同时转让，依法办理房产、土地交易批准手续，在批准后15天内分别办理房产、土地变更登记手续。
协议出让土地出让金收取。开发区充分体现执政为民理念，着力体现加快发展的用地思想。在严格按照《南京市征地拆迁补偿安置办法》和《南京市江宁区被征地农民基本生活保障试行办法》的规定开展工作同时，根据实际情况，不断规范对工业项目协议出让土地出让金收取等工作。
2005年，开发区工业项目协议出让土地出让金由江宁区财政局委托开发区财政分局收取，纳入财政专户管理，严格执行《江宁区国有土地使用权出让金管理办法》，实行票款分离。江宁区财政局、江宁区国土分局、开发区财政分局、开户银行实行同步联网，推进土地资金管理信息化。开发区财政分局严格按照相关办法，对土地出让金进行核算、分配。征转用地所涉及规费，在上报省市审批前及时足额解缴，确保土地审批顺畅。征转用土地产生土地补偿、安置补偿、征地保障风险基金等各项补偿费用，经省、市政府批准后三个月内，按批次由开发区与江宁区国土分局结算到位。足额缴纳后由江宁区国土分局负责征转用补偿安置工作，没有结算到位的不予供地。国土分局按照相关办法，及时将开发区解缴的土地出让金进行划转，分别至土地出让金财政专户、被征地农民基本生活保障金财政专户。财政、劳动保障部门加强协调配合和衔接，确保征地补偿安置工作顺利推进。江宁区政府责成开发区对2004年4月29日后经省市批准的征转用土地，严格按照“两个办法”执行，与江宁区国土分局及时足额结算到位。
2007年开发区凭借工业项目供地方式调整有利时机，加大对上年度出让的工业项目尾欠土地款回收力度，与招商、国土等部门配合，大力宣传新政策，督促其尽快交款。责成财务部对照年初既定目标，根据全年宏观经济环境和开发建设实际，积极筹措资金、合理安排支出、不断强化管理，确保财务工作正常运转和开发建设资金有效供给。该年度土地出让金收入15亿元。
国有土地租赁与出租。根据国家和省市政府有关规定，由政府将国家所有土地使用权租赁给土地使用者，由土地使用者支付租金。租金标准与地价标准相均衡，承租人取得土地使用权时未支付土地费用的，租金标准按全额地价折算。承租人取得土地使用权时已支付征地拆迁等费用的，租金标准按扣除有关费用地价余额折算。2000年，开发区明确规定国有土地租赁适用范围：主要是将行政划拨土地使用权随同地面建筑物出租，利用原有建筑物将行政划拨土地权改变用途，用于商业、金融、娱乐等经营性活动；以划拨土地使用权作为条件进行联合经营；企业改制未改变用途；以及新增的工业项目用地需租赁的土地。按照国务院、省市土地管理相关法规要求，明确规定土地使用权不得出租。2001年起，开发区要求以出让方式取得土地使用权出租的相关单位，土地使用权出租后继续履行土地使用权出让合同。土地使用权出租，出租人与承租人签订土地使用权出租合同，土地使用权出租不得违反法律、法规和土地使用权出让合同的规定。出租土地使用权及地上建筑物、其他附着物时，出租人在签订出租合同后15日内，分别向国土、房产管理部门办理批准及登记手续。
国有土地使用权抵押。开发区按照省市国有土地专项管理有关法规，认真办理国有土地使用权抵押登记手续。土地使用者作为债务人（以下简称抵押人）将土地使用权或随同地上建筑物、其他附着物作为债务履行担保抵押债务人（以下简称抵押权人）。抵押人在抵押物价值范围内，可以同时认定几个抵押权人。为规范土地使用权抵押行为，2000年后，开发区针对土地使用权及地上建筑物、其他附着物抵押，要求到国土、房产管理部门提出申请，得到批准后签订抵押合同，限期办理抵押登记手续，未经登记的抵押无效。抵押土地使用权时，抵押人与抵押权人到国土管理部门签订抵押合同，其合同不得违反土地使用权出让合同规定。抵押人到期不能履行债务的，或抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依据法律和合同的规定，处分抵押物。抵押权人处分抵押物时，土地使用权及地上建筑物、其他附着物分割转让的，须经区国土、房产管理部门批准。一旦抵押物有几个抵押权人时，抵押权人处分抵押所得价款的受偿按先后顺序，以区国土管理部门和房产管理部门登记顺序为准。抵押权因债务清偿或其他原因而消失的，抵押人和抵押权人在15日内，向国土管理部门办理抵押注销登记。
国有土地使用权划拨。对土地使用权划拨，开发区要求土地使用者在经县（区）政府批准并缴纳土地补偿、劳动力安置及国家税费后，才能取得国有土地使用权。划拨的国有土地所有权属县（区）人民政府，该使用权不属单位或企业法人财产。
1998年，经江宁县国土、房产管理部门审查，报县政府批准，符合下列条件的，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权方可转让、出租、抵押：土地使用者为法人公司、企业、其他经济组织；依法批准且领有国有土地使用证的；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。划拨土地使用权转让、出租、抵押，按规定补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金。划拨土地使用权转让给非国有单位使用者或用途发生改变的，如进行房地产开发、商业经营等，需补办土地出让手续，补交土地使用权出让金后方可转让或使用开发。按标准地价减去原平均征地成本（城区域内4万元/亩，城区域以外2万元/亩）交纳税费后，按50%标准补交土地出让金。划拨土地使用权转让给可享受划拨土地使用单位的，交纳税费后减去原平均征地成本，按转让费的50%收取土地所有权受益。管委会对园区内划拨土地权出租，按出租方土地收益50%，收取政府划拨土地所有权受益的用地规费。
划拨土地使用权设定抵押的，与县（区）国土管理部门签订附条件的土地使用权出让合同。当处分划拨土地使用权时，出让合同生效；处分抵押物的价款优先支付土地使用权出让金，再偿还其他债务。以划拨土地使用权用于入股、联营、联建的，按划拨土地使用权的转让管理。以划拨方式取得土地使用权转让、出租、抵押时，当事人双方到县（区）国土管理部门办理土地审批手续。破产企业国有划拨土地使用权由国土管理部门代表县（区）政府无偿收回。
国有土地使用权拍卖。2000年底，开发区决定合理利用小城镇土地资源，建立公开、公平、公正土地市场秩序，研究进行土地使用权拍卖，以公开竞价形式，将一定年限土地使用权出让给不低于拍卖底价的最高应价者。区域内小城镇国有土地使用权拍卖，由区国土管理局代表区人民政府组织实施。该拍卖工作遵循依法、公开、公平、公正和诚信原则，根据土地利用总体规划、小城镇建设规划和市场需求，有组织、有计划、有步骤地进行。竞买人有普通公民、企业法人或社会团体组织，按法定程序和相关条件以最高价取得土地使用权。
2002年，开发区对国有土地实行统一规划、统一征用，土地拍卖出让以净地为主。对存量国有土地采取拆迁补偿、征购、以地置换办法处理；存量集体建设用地在依法征为国有后，其使用权方可拍卖。对拟拍卖的国有土地方案，由区国土局会同规划部门共同拟定，报区人民政府批准。方案一经批准后，国土管理局负责编制拍卖公告、拍卖须知、地块图、拍卖规则及其他有关文件。拍卖前30日发布拍卖公告，内容包括土地坐落、地块现状、面积、容积率、使用年限、用途、规划设计要求；竞买人条件及资格；拍卖地点及时间；竞买人报名地点时间等事项。竞买人报名需提交资格身份证明并交付不低于起拍价15%的定金，由拍卖人对竞买人进行资格审查。拍卖结束后，拍卖人对未成交者的定金在公告规定期限内如数归还。竞买人在拍卖前对相应宗地进行实地勘察，有异议的可向拍卖人提出。土地使用权拍卖所得金额缴入国土局专户。其中15%交财政，用于城市基础设施建设，5%作为国土管理局拍卖工作组织实施费用，80%返还街镇，主要用于小城镇建设和土地开发复垦。
土地使用权流转。开发区根据省市相关文件要求，规定凡是1995年5月以后的各村用地，一律计算为工业园用地；此前兴建企业必须服从国家建设需要，在老企业拆迁时从严核准占地面积，从严安排村工业园复建地。为促进村级事业发展，以适应开发区整体高起点、高标准发展要求，1998年2月，开发区决定加强对各村工业园土地使用管理。村级工业园用地面积按村总人口的1%；在册面积的0.5%；实际面积的0.3%规划供给。核定给胜利村46.4亩，池田村43亩，太平村73亩，前进村44亩，陈墟村47.1亩，石马村31.4亩。村工业园用地，由村委会负责安排建设，开发区原则上不再增批供地。如确因发展需要增加供地，经批准后按照面积收取开发成本费。村工业园用地服从开发区总体规划，设计平面图及办理用地手续需报经开发区批准，开工建设前由规划部门到场验线后方可施工。
为进一步改善生态环境，优化投资环境，2002年10月，开发区以农民增收、农业增效为目标，依法规范农村土地使用权流转，大力推进退耕还林、退耕还牧的“绿色江宁”工程。土地流转在农户自愿、平等协商基础上进行。土地流转转包费、转让费、租金等收益及流转方式均由流转双方协商确定。在确定补偿方式和补偿标准时，确保农民得到合理利益补偿。除国家建设用地征用外，所有农村土地权属关系都不因流转而发生变化。对因需要连片开发的，则将其承包地调整到建设区边缘由其自由经营。对连续弃耕抛荒两年以上，村级组织收回承包权。对农民不愿耕种的土地，由集体经济组织出面前置办理流转手续，实行土地储备。开发区还采取转包转让、调整置换、土地入股、租赁拍卖等流转形式，鼓励创新土地承包经营。在双方协商一致基础上，农户可以将未到期承包田地使用权部分或全部转包给第三者，原承包方和发包方的权利义务关系不变；也可以将原承包方权利和义务关系一并转移给新的承包人。鼓励农户间土地承包使用权相互调整，由农户承担因经营权而产生的相应权利和义务。在保持原承包面积不变和农户自愿前提下，可由集体统一在村组内部进行协商，在各方达成一致基础上实施承包土地个别调整。鼓励集体经济组织和农户将拥有的土地承包使用权折价入股，建立股份制或股份合作制农业企业，促进项目建设实施，经营收益按股分红。对农村集体所有四荒（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）资源使用权，实行公开招标、拍卖或承租，拍卖和租赁使用期限为50年。
2003年起，开发区将土地流转收益全额返还给原承包农户，规定任何组织和个人不得擅自截留、扣缴农户土地流转收益。维护原有土地使用权流转合同，不得擅自变更合同，做好土地流转后的劳动力转移。各类农业开发项目优先考虑流转土地农户的劳动力就业。2005年，开发区按规范程序，要求区域内各街镇农经站统一管理土地使用权流转合同，在合同规定期限内土地不得荒废闲置。连续两年抛荒的，原发包方有权终止合同，收回已发包的土地。
鉴证土地交易合同。1998年起，实行土地交易合同鉴证制度，开发区要求土地市场管理机构对交易双方签订的合同进行审核、鉴证。未经鉴证许可的，交易行为无效。2001年，开发区土地市场管理机构对土地交易双方申报的价格实行监督管理。对土地交易双方申报的地价低于政府基准地价的，或由政府依照相关规定进行收购，国土管理部门仍按基准地价标准收取税费。土地市场管理机构建立土地市场信息网络系统，定期向社会公布土地交易信息。开发区对违反规定未经批准进行的土地交易及擅自改变土地用途的，按违法用地进行查处。国土、房产管理部门不予颁发《国有土地使用证》《房屋所有权证》，计划、规划、国土管理部门不予批准开工建设。随着众多项目的开工、投产、运营，开发区财政收入2007年达到50亿元，但财政收入中地方一般预算税收收入比例并不高，可用于开发建设的财力不多；经营性用地挂牌时间比较晚，尽管挂牌价格和以前相比成倍增长，但按土地交易合同约定可收取的资金有限，再加上区政府调整与园区间的土地收益分配政策，开发区实得土地挂牌收益较少，因此，当年开发建设资金仍主要依靠银行贷款。面对宏观调控、银根收紧巨大压力，开发区财务部门迎难而上，克服诸多困难，与各相关金融机构及规划、国土部门进行沟通协调，在按期归还并续贷60余笔近34亿元贷款基础上，通过新做项目、理财质押担保、银票贴现等方式增加贷款资金近9亿元，以保障开发建设资金的有效供给。新争取到工商银行24亿元大额授信规模，增强金融机构信心，创造有利融资环境，从而缓解开发区资金压力。在保持与原有银行合作基础上，想方设法拓宽融资渠道，积极与新的金融机构开展业务合作，先后得到江苏银行、恒丰银行信贷支持，还分别与上海银行、平安银行、浙商银行、韩国友利银行接洽，为下一年建设资金作好准备。
江宁开发区征用地情况一览表 表05-01
