国家和地方政府为了使房地产业得以健康发展，都会出台一些相关的政策来进行宏观调控。这些政策主要包括土地政策、房地产政策、金融政策等。

案例 上海某房地产项目的政策环境分析如下：

上海房地产市场受政策的影响程度较大。1997年以来，上海市房地产市场经过了高峰、低潮、高峰的“U”形发展历程。为了更好地引导市场走向成熟，加强宏观调控，上海市政府出台了一系列相应的土地、房贷等方面的政策，取得了很好的效果。

（1）土地政策

1）1992年，土地使用权有偿出让制度全面推行。

2）1994年，全面对内资6类用地实行土地有偿出让。

3）1996年，颁布并实施土地使用权出让办法，加强土地市场管理。

4）2001年，内外销土地并轨，进一步完善房地产市场管理。

5）2002年，全面实行以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权。

6）2003年，上海开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况的执法检查，进一步规范上海市经营性土地使用权的出让工作。

（2）购房政策

1）1998年，住房制度改革的全面推进，售后公房可上市交易。

2）2001年，新的预售标准实施。

3）2001年，内外销商品住宅交易并轨，住宅商品房市场统一。

4）2003年，实行经济适用房价格管理办法。

5）2003年，取消本市非居住房屋租售对象的限制。

6）2003年，对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含）商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付比例，并按照中央银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。

（3）拉动政策

1）1994年，实行蓝印户口政策。

2）1998年，实行购房退税政策。

3）1999年，实行购房契税补贴政策，由地方财政补贴0.75%的契税，按0.75%征收。

（4）抑制政策

1）2002年，取消蓝印户口政策。

2）2002年，不再延长退税截止时间。

3）2002年，取消购房契税补贴政策。

4）2003年，加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收的管理工作。

5）2003年，中央银行出台《应对非典影响做好当前货币信贷工作的通知》。

6）2003年，房地产贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，限制大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目。

7）2003年，预售标准提高为“结构封顶”。

8）2003年，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。

在分析土地政策时，可以分别从政府角度、开发商角度以及市场角度等多重角度分析政策带来的优劣影响。

案例 如某房地产项目的土地政策分析如下：(www.daowen.com)

从2011年2月起，小区地下室、地下车库等地下空间开发前，开发商需要按地价的20%缴纳土地出让金，才能拥有地下空间使用权及相关产权。

随着国家土地资源的日益紧缺，为了鼓励和提高开发商对土地地下空间的开发和利用，同时也为了使开发企业能为社区提供更加充足的配套（车位）资源，因此出台了此政策。

从政府角度：可以增加财政收入；可以提高土地利用率；可以引导开发商对地下空间的利用，加大社区的公共配套（车位等），可以鼓励开发商参与到社会地下公共配套的建设；可以对地下空间进行产权保护。

从开发商的角度：开发商会加大对地下空间的利用，增多地下车位的建设，以平摊地下成本；开发商的整体开发工期有可能会延长，前期整体投入会较大。

从市场的角度：有利于小区的配套设施增加；由于开发成本的增加，车位（储藏室）等地下空间和地上物业因此价格会上涨。

对于政府新出台的宏观调控政策，策划人员应从不同角度去分析解读。比如出台的房地产限购政策，对于住宅项目的开发有不利影响，而对于商业项目来说却是利好因素。

案例 如某房地产项目的政策环境分析如下：

2011年3月2日，郑州市人民政府关于贯彻落实国办发[2011]1号文件精神进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知，明确了房地产限购细则，扩大限购范围。

（1）落实政府责任，建立健全问责机制

1）努力控制新建住房价格。

2）切实落实住房保障目标任务。

（2）强化住房保障，逐步改善中低收入家庭的居住条件

1）加快保障性安居工程建设。

2）大力发展公共租赁住房。

（3）加强税收征管和信贷管理，进一步合理引导住房需求

1）加强税收征管。

2）认真执行差别化信贷政策。

3）严格执行限购政策。

（4）增加土地供应，进一步严格用地管理

1）切实加大住房用地有效供应。

2）加强土地市场准入资格和资金来源审查。

（5）实施服务企业活动，积极推进项目开发建设

1）落实企业首席服务官制度。

2）加快住房项目审批。

（6）加强市场监管，坚持和强化舆论引导

1）加强保障性住房建设管理。

2）加强对房地产项目的监督检查。

3）加大对违法违规行为的查处力度。

4）强化舆论宣传和正面引导。

此限购政策的出台，扩大了限购范围（范围包含市内五区、郑东新区），严格限制了外地投资型客户（不能提供一年以上纳税证明和保险证明的客户），使居民对未来郑州市房地产的上升预期有所降低，从而影响到整个房地产市场的需求量，连续的针对住宅市场的调控，使得市场资金逐渐转向商业和办公物业市场，投资者的观念逐渐转变，商办市场热度已逐步升温。进一步严格了用地管理，对开发投资企业提出了严格的要求。