1.投资项目的寻找
投资项目的寻找就是寻找投资机会，是房地产开发商根据其在房地产开发领域中积累的经验、对房地产市场现状及未来发展前景的预测，广泛寻找可能的投资项目。业内人士称之为“看地”或“选址”。
寻找投资项目是项目选择的最初阶段。选址的范围越广越好，供选择的项目数量越多越好。在这一阶段，开发商凭经验和对未来的预测做粗略的判断，对一些明显无市场需求、无开发价值的项目予以筛除，对其余项目则保持与土地供应方进一步接触的机会。寻找投资项目常用的方法有以下四种：
（1）在房地产管理部门寻找其准备推出的出让地块。
（2）在有关新闻媒体上刊登广告，寻找合作地块或转让地块。
（3）从有关咨询、中介机构寻找项目。
（4）直接寻找拥有土地使用权的单位。
从以往的调查数据来看，供初选的投资项目的数量与最终选定的项目数量之比通常大于10∶1，当然，也有个别的小于这一比例。
2.投资项目精选
对于凭经验和能力初选的项目必须进行项目的精选。在这一阶段，开发商组织内部的专家就该地块拟建物业的现状和前景，受欢迎的平面布置和设计及功能配置、成功的租售方法等进行研讨，也可以通过专家系统用计算机初步评定出若干个被认为具有初步可行性研究价值的项目。
3.初步可行性研究(https://www.daowen.com)
经房地产开发企业内部专家研讨通过的项目，可交由企业专业部门进行初步可行性研究。所谓初步可行性研究，指在规划参数尚未获得政府批准的前提下，由专业职能部门按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标和项目的特点，就其投资效果和可能出现的技术经济问题进行研究，编制初步可行性研究报告。
4.项目谈判
项目谈判是指开发商在完成初步可行性研究报告后，对于若干个认为有潜在开发价值的项目与土地提供方或合作方就相应的条件和价值等因素进行谈判，以便取得有利于自身的条件。对于可能以不同方式取得土地使用权的项目，谈判的策略与重点也有所不同。
（1）对于可能以出让使用权的方式取得的土地。其规划参数由政府的城市规划主管部门确定，开发商只能提出局部调整要求。例如在不影响城市总体规划的前提下，可否调整用地性质，地块的容积率能否适当增加，建筑高度可否提高，外形设计等是否受总体规划的限制等。因此，项目谈判只能在一定范围内进行。
（2）采取两家或几家联合开发的房地产项目。当前在我国这是一种较为流行的开发方式。这种方式是由一方提供土地，另一方或几方提供开发资金，合作开发房地产后，各方按比例分配房产或分享盈亏，提供土地方大多是原来通过划拨方式取得土地使用权的工厂、企业，在产业结构调整中，为充分发挥土地的级差效益，改变土地性质，在向政府有关部门补交了土地使用权出让金后，取得合法开发权。采取这种方式取得的土地使用权，开发商在与土地提供者就拟开发物业的性质、基地及房屋平面方案设计、外形、补偿费及盈亏分配等方面进行全面的谈判，这种谈判余地较大。土地的划转方式、定价及税收方面都应深入探讨。
（3）对于以征地方式取得土地使用权的，其谈判重点在于各类补偿费和安置就业、养老和拆迁安置等费用上。虽然各地政府都有相关的法规和标准，但在实务中开发商实际支付的补偿费一般是“随行就市”，其金额往往大于有关规定。因此，其谈判技巧就显得至关重要。
5.详细可行性研究
经过以上四个步骤，可以说开发商对拟投资项目的基本情况有了较为清楚的了解。在通过谈判取得一些较为有利的条件后，可对该项目进行详细的、正式的可行性研究。详细可行性研究一般可委托具有专业资格的专业研究或评估咨询机构来完成，其要求比较严格。例如，对研究人员的构成有一定要求、对报告的格式有一定要求等，专业研究或评估咨询机构对其所完成的报告承担相应的法律责任。如果房地产公司本身技术力量雄厚，详细可行性研究报告也可以由房地产公司内部的专业部门来完成。
6.公司总体决策
在完成了项目的详细可行性报告后，即使项目可行，也并不意味项目选择就到此结束。因为，专业机构或部门完成的可行性研究报告只立足于该项目，公司还必须从公司的投资组合、资本结构及发展战略等方面来考虑是否投资该项目。例如，A写字楼项目经专业机构可行性论证后认为是可行的，且获利颇丰，但是，由于在开发过程中借贷资金量很大，如果实施该项目，建设期内就要大量借款，会引起公司资金结构中负债比例偏高，从战略层面考虑，公司不愿意破坏其良好的资金结构，所以，最终可能放弃该项目。由此可见，一个房地产项目是否选定的决策权在公司，需要服从公司的整体发展战略和投资方针。
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