实际出资人出于不同的目的而委托购房，尽管从表面上达到了某种目的，但委托购房行为存在诸多法律风险是显而易见的，很容易产生法律纠纷，笔者建议委托购房双方应审慎把握。

（1）实际出资人可能发生的法律风险

1）受托购房人反悔。若因房价上涨或其他因素，受托购房人意欲反悔，想将受托购买的房屋据为己有，无论委托购房代理合同有效与否，实际出资人如无法证明双方之间存在委托购房代理关系和其实际支付购房款的事实，那么实际出资人想要取得该房屋产权或得到购房款不是一般的困难，甚至可能会钱房两空。在委托购房代理合同无效的情况下，即使实际出资人能够证明双方之间存在委托购房代理合同关系和其实际支付购房款的事实，实际出资人也无法取得房屋产权，只能要求返还购房款，且不能获得因房价上涨带来的相应收益。

2）受托购房人对外负有债务。如果受托购房人对外负有债务到期不能清偿，债权人可以要求法院查封并拍卖该受委托代理购买的房屋，这必然导致实际出资人的利益受损。尽管房屋被拍卖并清偿债务后，实际出资人有权向受托购房人追偿，但受托购房人是否有偿债能力则无法估量，有可能导致实际出资人的受偿权难以实现。

3）受托购房人出现意外。如果受托购房人意外死亡，受托购房人的继承人依法有权继承该房屋。此时，由于委托购房代理合同的一方（受托购房人）已经死亡，实际出资人将难以证明委托购房代理合同的真实性，从而导致该房屋将由受托购房人的继承人继承而发生纠纷。

4）受托购房人配偶权。如果委托购房代理合同行为发生在受托购房人结婚后，若受托购房人与其配偶发生离婚纠纷，该房屋极有可能被受托购房人的配偶作为夫妻双方共同财产来进行分割。

5）受托购房人恶意处分房屋。一旦受托购房人心生邪念，他会不经实际出资人同意将房屋卖掉，因对外公示的物权是属于受托购房人所有，即使委托购房代理合同有效，也不能对抗善意第三人，善意的第三人将取得合法产权，已过户交易的房产将无法追回。司法实践中，实际出资人虽然可以通过控制房产证、房地产买卖合同、付款手续等原始证据的方式来避免或减少风险，但实际上不可能绝对避免。因为受托购房人产生邪念恶意处分房屋的话，完全可以通过登报公告或声明等方式，使实际出资人持有的原始资料或证据作废，从而达到恶意处分房屋的目的。

6）受托购房人故意不配合。若实际出资人因房地产市场行情发生变化或出现其他原因欲转让该房产得不到受托购房人的配合，或者受托购房人编造各种理由故意不配合，实际出资人的转让行为则无法实现，因为该房产的转让必须经受托购房人出面签署相应文书方能完成。(www.daowen.com)

7）受托购房人怠于行使权利。如果该房屋产生房屋质量或物业管理纠纷，而受托购房人又怠于行使权利或故意不行使权利，则实际出资人欲维权将十分艰难。

（2）受托购房人可能发生的法律风险

1）如果实际出资人不及时还贷，受托购房人就要承担还贷责任，还有可能因无法还贷导致不良信用记录。从而必将影响受托购房人今后购房、办理银行贷款或信用卡、出国签证等权利的实际实现。

2）因规避限购令委托代理购买的房屋一般都无法过户，故形成特殊的景观是，房产证上是受托购房人的大名，而房屋却由实际出资人占有或管理，如果实际出资人不诚信，房主应承担的责任受托购房人是躲不开的。更为麻烦的是，当受托购房人经济条件成熟欲购买房屋时，却因已有了一套实际上不属于自己的房屋登记在自己名下而被限购，如哑巴吃黄连——有苦难言。

笔者认为，委托购房的法律风险不可小觑。司法实践中，委托购房涉及相当复杂的法律关系；受托购房人与实际出资人之间的委托法律关系；受托购房人与实际出资人之间的房屋转让法律关系；受托购房人与第三人之间的房屋转让或抵押法律关系；实际出资人、受托购房人与登记机关的行政确认法律关系等，都是委托购房代理合同中有可能发生的法律风险。因此，受托购房人与实际出资人在委托购房代理合同的履行过程中均不得掉以轻心。

（原载2011年第6期《广东法学》，后转载2012年9月10日《上海法治报》B7版）