建设用地使用权
（一）建设用地使用权的概念和特征
建设用地使用权是指建设用地使用权人为建造建筑物、构筑物及其他附属设施而使用国有土地的权利。建设用地使用权是一种物权，属于用益物权的范围。它具有如下特征：
1.权利客体为国家或集体所有的土地。《物权法》第135条规定，建设用地使用权的客体是国家所有的土地。第151条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”
2.建设用地使用权是一种规定了特定用途的用益物权。取得土地使用权的目的在于开发利用国有土地，即在国有土地上营造建筑物、构筑物及其他附属设施。所谓建筑物，一般是指人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所，如工业建筑、民用建筑、农业建设和园林建设等。构筑物与建筑物不同之处在于，它一般是指人们不直接在其内部进行生产和生活活动的建筑，如水塔、桥梁、沟渠、池塘、地窖、隧道、纪念碑等。附属设施，是指为建筑物、构筑物便于利用而添附的相关设施，如电缆、变压器等电力设施，广播、电话等通讯设施，等等。
3.建设用地使用权受到在先的用益物权的限制。建设用地使用权的客体一般限于地上。但从《物权法》第136条“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”的规定来看，建设用地使用权人有权在地上或者地下修建地铁、轻轨、车库、铺设管线等设施。这样的规定可能会产生在同一地块上存在分属于不同权利主体的数个用益物权的状况，权利间产生冲突在所难免。为此，《物权法》第136条还规定：“……新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”
4.建设用地使用权必须经过法定程序取得。通过有偿出让、转让取得建设用地使用权，除必须依法签订建设用地使用权出让或转让合同外，还必须依法向县级以上人民政府房地产管理部门登记，领取土地使用证。划拨建设用地使用权也必须依法进行，并办理登记手续。《物权法》第139条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”
（二）建设用地使用权的取得(https://www.daowen.com)
1.原始取得。建设用地使用权的原始取得包括两种方式：一是出让方式，二是划拨方式。①基于出让而取得建设用地使用权。所谓建设用地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用人，由土地使用人向国家支付土地使用权出让金的行为。《物权法》第137条第2款规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”通过出让方式取得土地使用权的，出让方和受让方应当签订建设用地使用权出让合同。②依划拨方式取得建设用地使用权。所谓建设用地使用权的划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用人缴纳补偿、安置等费用后将该块土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用人使用的行为。以划拨方式设定建设用地使用权受到法律的严格限制。《物权法》第137条第3款规定：“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”
根据《土地管理法》第54条和《城市房地产管理法》第24条的规定，下列建设用地，确属必要，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。
2.继受取得。根据《物权法》第144条的规定，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。与基于出让或划拨取得建设用地使用权不同，基于转让等方式取得建设用地使用权属于继受取得，它以他人已经取得建设用地使用权为前提。继受取得建设用地使用权应当以书面形式并进行登记之后才能发生物权变动的效果。
（三）建设用地使用权人的权利义务
1.建设用地使用权人的权利。①建设用地的占有、使用、收益权。建设用地使用权人有权占有和使用出让人依法交付的国有土地，也有权依照出让合同和法律的规定对出让的土地进行投资开发、建设。同时，建设用地使用权人有权取得在出让土地上所获得的工作成果，如建筑物或其他工作物的所有权等。②土地使用权的处分权。土地使用人对其取得的出让建设用地使用权，享有处分权。这种处分权包括三种形式：其一，土地使用权转让。建设用地使用权转让，是指建设用地使用权人将建设用地使用权再转移的行为，包括转让、互换、出资和赠与。其二，土地使用权抵押。建设用地使用权人可以将国有土地使用权设定抵押。建设用地使用权人以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑或其他工作物随之同时抵押；以地上建筑物或其他工作物抵押的，该建筑物或其他工作物占有范围内的建设用地使用权也随之抵押。其三，土地使用权出租。建设用地使用权出租，是指建设用地使用权人将国有土地使用权租赁给他人使用并收取租金的行为。建设用地使用权人出租国有土地使用权时，应当连同地上建筑物或其他工作物一同出租。③从事必要附属行为的权利。建设用地使用权人为行使土地使用权，可以在依法占有使用的土地范围内，进行非营造建筑物或其他工作物的附属行为，如开辟道路、修筑围墙、种植花木等。
2.建设用地使用权人的义务。①支付建设用地使用权出让金的义务。国家实行国有土地有偿使用制度，除法律规定的几种情形需要以划拨方式设立建设用地使用权外，建设用地使用权一般均应当有偿设立。以招标、拍卖、协议等有偿出让方式取得建设用地使用权的，应当与出让人签订建设用地使用权出让合同，在合同中约定由建设用地使用权人向出让人支付建设用地使用权出让金。②按照确定用途合理利用土地的义务。《物权法》第140条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”