1.2019年北京市民宿业基本情况
本报告中的民宿是以互联网平台为依托，整合共享海量、分散的住宿资源，满足多样化住宿需求的住宿形态[5]，这其中既包含城市民宿，也包括乡村民宿。
1.1 民宿市场规模
2019年北京民宿市场规模居全国首位，三大经营指标（入住率、平均房价、RevPAR）超全国平均水平，北京地区民宿搜索指数远超全国其他城市。
（1）市场规模
北京是全国各城市中规模最大的民宿市场，2019年北京房源量、间夜量、订单量均为全国第一。
2019年房源量TOP10城市为北京、上海、成都、广州、三亚、重庆、厦门、杭州、西安、青岛，如图1-1所示。
图1-1 2019年房源量TOP10城市
数据来源：国家信息中心分享经济研究中心
2019年间夜量TOP10城市为北京、成都、重庆、上海、厦门、三亚、广州、西安、丽江、杭州，如图1-2所示。
图1-2 2019年间夜量TOP10城市
数据来源：国家信息中心分享经济研究中心
2019年订单量TOP10城市为北京、成都、广州、杭州、上海、丽江、三亚、西安、重庆、厦门，如图1-3所示。
图1-3 2019年订单量TOP10城市
数据来源：国家信息中心分享经济研究中心
（2）经营情况
据云掌柜公布的2019民宿年度数据报告显示，全国民宿市场平均入住率为39%、平均客单价为348元、平均客房收益为136元[6]。2019年北京民宿平均房价为356元，相较全国民宿市场平均房价高8元，平均入住率76.5%，较全国平均入住水平高37.5%，每间可售房收入（RevPAR）为272.34元，是全国平均客房收益的两倍[7]。
（3）搜索指数
北京地区用户民宿搜索指数远超其他城市位列全国第一，民宿搜索指数排名前十城市依次为北京、上海、成都、杭州、重庆、广州、深圳、武汉、西安、郑州。2019年北京地区用户对民宿关注度远超上海、成都、杭州、重庆等其他城市，如图1-4所示。
1.2 民宿市场结构
民宿市场部分主要研究了区域分布、档次结构、民宿类型等内容。具体来看，北京在线民宿总房源数约为3.6万套，城市民宿与乡村民宿数量比约为3：1，城市民宿主要集中分布在城市中心，乡村民宿主要分布在延庆、怀柔、密云等京郊地区；民宿价格整体呈金字塔型分布，以200～399元价格区间为主，但整体价格水平较高；民宿房屋装修风格多样，以一居或二居房型整体出租居多。
图1-4 百度搜索地域分布
数据来源：百度
（1）区域分布
从区域分布来看，朝阳区、海淀区、丰台区的民宿数量位居北京前三，朝阳区民宿数量最多，接近一万套。其中，城市民宿主要集中分布在朝阳、海淀、丰台、东城等城市中心地区，乡村民宿主要分布在延庆、密云、怀柔、房山、平谷等京郊地区，如图1-5所示。
图1-5 北京在线民宿房源数各行政区分布
（2）档次结构
从价格区间来看，民宿价位200元以下占13.55%，200～399元占46.22%，400～599元占17.89%，600～999元占13.70%，1000元及以上占8.64%。北京民宿价格整体呈金字塔型分布，价格跨度较大、整体价格偏高，价格为200～399元的民宿近5成，价格400元以上的民宿近4成，如图1-6所示。
图1-6 北京民宿价格分布
（3）民宿类型
整套出租占80.21%，独立单间或合住房间占19.79%。整套出租民宿超8成，如图1-7所示。
图1-7 出租类型
从户型来看，一室、二室、三室、四室及以上分别占48.23%、25.12%、13.68%、12.97%，近5成民宿为一室、超2成为二室，其主要目标群体为家庭亲子、情侣、商旅、求学、求医等人群，如图1-8所示。
图1-8 民宿户型
从城乡民宿数量来看，城市民宿占73.66%，乡村民宿占26.34%，城市民宿占比较大，城市、乡村民宿比约为3：1，如图1-9所示。
图1-9 城乡民宿数量比
房屋风格方面，民宅、乡村民宿、精品民宿、别墅、轰趴房、四合院分别占65.74%、23.54%、2.36%、4.96%、0.88%、2.52%，其中民宅最多近7成，乡村民宿超2成，四合院占比不大但独具北京地方特色，如图1-10所示。
图1-10 房屋风格
1.3 民宿房东结构
民宿房东部分主要研究了房东性别、年龄、学历等基本情况和工作性质、所有权、经营规模、经营时间、经营渠道、经营利润等经营情况。具体来看，2019年北京在线民宿房东约8500人，以30岁以上的兼职女性房东居多，普遍拥有1～2套民宿，经营时间多为一年以内，主要经营平台为小猪民宿、途家、美团、爱彼迎，多数房东年盈利1万～10万元。
（1）基本信息
性别方面，男性占40.82%，女性占59.18%，男女性别比约为2：3，如图1-11所示。
图1-11 房东性别
年龄结构方面，25岁以下、25～30岁、31～35岁、36～40岁、40岁以上的用户占比分别为4.02%、15.23%、21.23%、20.02%、39.50%。其中，35岁以上房东超5成，北京地区房屋租金偏高，经营民宿的资金成本等硬门槛相对较高，需要一定的经济基础，因此，相较全国其他城市，北京房东年龄偏大，如图1-12所示。
图1-12 房东年龄
教育背景方面，高中及以下学历占15.50%，大学专科学历占29.53%，大学本科学历占45.42%，硕士及以上学历占9.55%。总体上，大学本科及以上学历约占5成，可以看出北京民宿房东学历普遍较高，如图1-13所示。
图1-13 房东学历
（2）经营情况
工作性质方面，全职房东占36.52%，兼职房东占63.48%，全职和兼职房东比为2：3，如图1-14所示。
图1-14 工作性质
房屋所有权方面，个人房东占20.07%，非个人房东占79.93%。北京民宿房东中，以二房东为主，约占8成，个人房东的房东总量小，如图1-15所示。
图1-15 房屋所有权
经营规模方面，1套占46.07%，2套占19.63%，3套10.23%，4套占5.53%，5套占4.32%，6～10套占8.21%，10套以上占6.01%。不同规模的房东均有涉及，其中主要集中在1～2套，约占66%，6套及以上约占14%，如图1-16所示。
图1-16 经营规模
经营时间方面，经营时间半年以内占37.64%，半年到1年占16.34%，1～3年占34.38%，3年及以上占11.64%。民宿房东普遍经营时间较短，平均经营时间约一年半，经营半年以内房东人数最多约占4成，其次为经营1～3年房东超3成，经营3年及以上房东数量最少仅1成，如图1-17所示。
图1-17 经营时间
经营渠道方面，民宿经营平台中小猪民宿占79.02%，途家占74.12%，美团占66.23%，爱彼迎占47.02%，其他为33.61%。北京房东主要经营平台为小猪民宿、途家、美团、爱彼迎等，其中不乏多平台经营的情况，如图1-18所示。
图1-18 经营渠道
从盈利情况来看，盈利小于1万元占33.74%，1万～10万元占53.67%，10万～30万元占7.19%，30万元以上占5.40%。民宿房东普遍盈利1万～10万元，头部房东赚取更多利润，如图1-19所示。
图1-19 盈利情况
1.4 民宿客源结构
民宿客源部分主要研究了性别、年龄等基本信息和入住房型、出游目的、满意度、用户关注、评论关键词等用户偏好。具体来看，北京民宿房客以18～35岁青年女性为主，出游目的以家庭亲子或情侣出游为主，一室或二室房型受到广泛欢迎，房东服务、干净卫生、交通位置、服务设施、装修风格等方面是房客关注的焦点[8]。
（1）基本信息
性别方面，男性占39.75%，女性占60.25%，男女房客比为2
3，如图1-20所示。
图1-20 性别比例
年龄方面，18岁以下、18～25岁、26～35岁、36～45岁、45岁以上的房客占比分别为1.46%、41.27%、35.01%、15.64%、6.62%，主要客群为18～35岁的青年人，如图1-21所示。
图1-21年龄结构
（2）用户偏好
从入住房型来看，一室、二室、三室、四室及以上分别占56.56%、27.79%、6.42%、9.23%，超过5成房客选择入住一室，超3成房客入住二室或三室民宿，入住四室及以上民宿近1成，如图1-22所示。
图1-22 入住房型
出游目的方面，家庭亲子、情侣出游、聚会团建、商务出差、独自旅行和其他的房客分别占57.98%、16.91%、8.85%、8.63%、3.07%、4.56%。家庭出游占大多数，近6成；其次为情侣出游，约2成；聚会团建、商务出差和独自旅行的房客近两成，如图1-23所示。
图1-23 出游目的
从房客满意度来看，依次是房东服务、房屋装修、房间卫生和交通位置，其中对房东服务最为满意，对交通位置满意度较低，房屋装修、房间卫生相差不大。说明北京部分民宿无法很好地满足房客对交通位置的需求，且房间卫生和房屋装修仍有一定的进步空间，如图1-24所示。
图1-24 整体满意度
从房客关注来看，房东服务、干净卫生、交通位置、服务设施、装修风格、环境安静分别占30.66%、27.04%、18.18%、11.36%、8.12%、4.64%。其中房东服务和干净卫生是房客关注的重点，约占5成，并且干净卫生是房客长期关注的问题；其次是交通位置，北京主要依靠地铁、公交等交通工具，因此房客极其关注交通是否便利，而京外地区的游客更加关注周边是否临近景点、是否有餐饮购物等配套设施，如图1-25所示。
图1-25 用户关注
房客好评主要集中在房间干净、老板服务、交通位置、房间设施、房屋装修，如图1-26所示。差评主要集中在房间空间小、交通不便、设施老旧、环境噪声和房间卫生差，如图1-27所示。表明大多数房客对民宿房东的服务比较认可；一部分房客对入住的民宿房间卫生较为满意，但仍有部分房客对房间卫生不满意；交通位置是房客较为关注的问题，房客对此看法不一；民宿服务设施参差不齐，还需进一步完善；此外，部分房屋装修风格虽然受到了房客的好评，但仍有房客认为所住民宿房间空间较小。
图1-26 好评关注
图1-27 差评关注