3.存在问题
3.1 市场增长乏力，利润空间降低
投资热潮过后，北京民宿市场整体房源增速明显放缓，投资红利期已过，利润明显下降。一方面，市场增长速度放缓。2015—2018年，民宿行业高速发展，增速迅猛，2019年保持稳定，增速放缓。据Trustdata移动大数据检测平台数据显示，2019年我国在线民宿房源数预计增长到134.1万套，比2016年增加一倍多[9]，民宿市场已趋于饱和。另一方面，利润空间缩减。北京城市民宿大多为租赁房源，城市房屋价值大、房租高，且偶尔受到相关政策影响导致暂停营业，因此相比成都、重庆等地，北京城市民宿利润更低。2019年年底，北京民宿市场出现供大于求的情况，北京城市民宿的投资红利期已过，必须转向精细化运营才能赚取更多利润。
3.2 民宿产品质量参差不齐，服务质量提升空间较大
大批投资者的涌入导致市场发展过快，民宿市场鱼龙混杂、质量参差不齐。“美丽新乡村”的北京京郊民宿调查中，2015年北京民宿院子有15家左右，而2019年底，京郊民宿数量超过1000个，整个行业进入快速扩张期[10]。但在2019年下半年，已经出现因同质化和经营不善等问题而退出的案例。因此，疫情并没有违背行业整体发展趋势，只是加速了行业洗牌的速度。
一方面，民宿产品参差不齐。一是品牌民宿和个体民宿产品质量两极分化严重。乡村民宿中不乏高端的精品民宿，但京郊民宿未能形成民宿集群，自营产品品质难有保障，农家乐、家庭旅社式等低端产品普遍存在。城市民宿中虽然不乏四合院等高端民宿，但大学、医院、车站周边的小旅馆、日租房等仍屡见不鲜。二是产品功能单一。民宿是以住宿为核心提供社交、娱乐等多种功能的空间和场所，但目前许多民宿提供的产品功能较为单一。例如，部分民宿只提供单一的住宿功能，缺乏对其他产品功能的探索和开发；三是同质化现象严重。市面上缺少特色民宿，并没有与市场上的其他民宿产品形成差异化。例如，部分地区的相邻民宿提供相同的餐饮、住宿，无法体现当地特色或主人文化，无法吸引消费者；特别是民宿产品呈现出“酒店化”趋势，部分精品民宿装修风格、运营模式模仿酒店，民宿“小而美”的特色荡然无存。
另一方面，服务水平仍有一定的提升空间。一是京郊民宿集群匮乏，未能形成标准化品质服务体系。南方民宿集群众多，如浙江莫干山民宿集群、广州佛山集群、常州民宿集群等，大多形成了统一运营和标准化服务体系，整体服务水平较高。然而，京郊仅有延庆“合宿·姚官岭”集群，除此以外，其大多属于分散经营，未能形成规模化，无法实现中心向周围辐射，带动乡村民宿整体发展。二是目前民宿行业职业化程度较低，自营或兼职的民宿房东普遍没有接受过专业化的训练，导致服务水平和服务质量无法得到保障。例如，部分乡村民宿以家庭为单位开办，服务水平和管理的理念上与专业民宿管家相比会有很大的差别，用户入住体验差。
3.3 市场缺乏有力的规范管理和标准化
目前，国内并未出台强制性法律法规，北京市虽发布多个政策性指导意见，但是民宿市场依旧存在管理不够规范、标准化缺乏的问题。首先，关于民宿经营合法化问题，部分民宿发展仍处于灰色地带，经营管理主体模糊，利益得不到有力保障，同时，也存在审批程序不规范等问题，导致民宿市场良莠不齐，发展秩序混乱。其次，由于没有明确行政部门进行发展规划，多数为当地居民受市场需求引导、自发投资建设，公共服务设施配套和服务质量达不到相关要求。再次，市场监管主体不明确，甚至存在多头监管现象，民宿在经营过程中出现监管缺失、标准化建设不足的问题，在卫生安全、治安管理等方面存在较大难度。
3.4 城乡民宿发展政策不对等
近年来，北京市鼓励乡村民宿发展，并陆续出台一系列政策性指导意见，加强对乡村民宿管理和扶持，积极推动乡村民宿提质升级，将其纳入乡村振兴战略的重要组成部分，结合京郊旅游发展态势，大力打造乡村精品民宿，以实现全市乡村民宿从规模到质量的全面提升，推动规划合理、发展有序、产品丰富、特色鲜明、服务规范、市场体系健全的乡村民宿建设。
以“隐居乡里”为例，成立于2015年的“隐居乡里”是中国民宿界一个标杆性的存在，拥有不同村落经营院落形式的系列民宿，如“山楂小院”“麻麻花的山坡”“姥姥家”等众多民宿品牌。自陆续开业以来，即吸引了来自北京城区源源不断的客源，焕发远郊地区活力，成为乡村民宿的重要借鉴模式，得到了各级政府的肯定。截至2019年7月，隐居乡里已经拥有105个院子，平均每年开30个，并且2019年底意图扩张到200个院子，在激烈的民宿市场中展现了惊人的成长速度，其背后离不开相关政策的支持。
相比之下，关于城市民宿的相关立法还在逐步完善，城区内民宿开设并未得到大力鼓励和合理监管，城市民宿发展与居民生活产生一定冲突，相关法律规定的缺失导致无法实现对经营的有力监管和合法保障，导致在发展过程中，存在安全隐患，造成发展动力不足、市场增长乏力。
以“掌宿”为例，其成立于2017年，旨在城市中打造一个融入生活的艺术民宿。由于相关规定不明确，存在交叉空白，掌宿虽作为行业中体量偏大的城市民宿运营商，依旧在不断探索阶段，长期发展后劲不足。尤其是在疫情冲击下，在春节旺季期间，遭遇大量退订，2月份短租房源空置率达到95%以上，整个城市民宿行业面临着重大危机，暴露出城市民宿在长期发展过程中潜藏的各种问题，既缺乏行业协会、社团进行统一组织，也没有平台建立沟通机制和提供一定支持，又受到相关政策约束，导致资金运转出现严重问题，行业发展信心受挫。