房屋买受人的期待权是否影响优先受偿权的行使

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中明确了建设工程优先受偿权优先于该建筑工程的抵押权和其他债权，但不得对抗已经交付了全部或者大部分购房款的消费者。但何谓消费者，以及如何判定消费者是否支付了大部分购房款，上述批复并未予以规定。对该等问题，重庆市高级人民法院 《关于对最高人民法院 〈关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉应如何理解的意见》予以了明确，该意见规定：“购房消费者的定义与《消费者权益保护法》中的消费者定义一致，购房的目的是为生活消费需要而不是为经营需要，支付了大部分购房款指超过50%，且能支付尾款。”《物权法》实施后，购房消费者的认定以进行预告登记为准。

需要特别阐述的是，重庆市高院针对当地一类特殊建设工程——四久工程，即 “久划不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完工程”，出台了 《关于审理和执行涉及 “四久工程”纠纷案件若干问题的意见》，意见明确规定“四久工程”的被拆迁人的债权居于首位，排在购房消费者债权和优先受偿权之前[110]。该意见中将被拆迁人债权置于首位的目的，与最高院将消费者购房后的权利优先于承包人或者实际施工人的优先受偿权目的一致，保证居者有其屋，保护个人的生存权。(https://www.daowen.com)

实践中，商品房建设工程竣工比商品房预售晚许多，开发商利用购房消费者的权利优先于施工人的优先受偿权的规定，在竣工之前，将收回的预售款挪作他用，甚至谋取不法利益，并转嫁工程抵偿的风险责任，一系列法律障碍的设置，导致承包人优先受偿权难以得到实现。