承包人放弃建设工程优先受偿权的范围

建设工程施工合同中，随着人工以及物料价格的上涨，涉及的金额越来越大，容易导致发包人资金不足以支撑后续建设。为了工程的顺利建设，发包人会采取多种方式进行融资盘活项目，部分发包人甚至选择转让项目解套，这个时候承包人的建设工程优先受偿权是他们必须饶过的障碍，实践中会要求承包人向债权人签署放弃建设工程优先受偿权的书面文件。同时债权人特别是银行为保障债权的实现，会要求对在建工程设定抵押权。

债权人要求承包人放弃建设工程优先受偿权，目的在于充分保障其债权的实现，而承包人并不必然反对放弃建设工程优先受偿权，只是担心放弃建设工程优先受偿权后工程价款债权的实现。如果承包人仍然拥有建设工程优先受偿权的，法定的受偿顺位优先于债权人的债权和抵押权，严重干扰债权人实现其债权；如果承包人放弃了建设工程优先受偿权，承包人的工程价款债权得不到保障，直接影响到在建工程的施工及竣工。为兼顾各方利益，通行的做法是承包人部分放弃建设工程优先受偿权。

部分放弃建设工程优先受偿权，既可以约定放弃的金额，也可以约定放弃针对具体建筑的优先受偿权。本案中名为约定放弃具体金额，实为放弃特定建筑物的优先受偿权。第一种情况下，由于承包人放弃的金额具体确定，法院较容易处理；第二种情况下，则应当根据实际情况计算特定建筑的工程造价、已付工程款等信息，最终得出承包人放弃优先受偿权保障的工程款金额。(https://www.daowen.com)

承包人放弃部分建设工程优先受偿权的情况下，仍然保留其他部分的优先权利，债权人的要求并不对承包人权利造成实际的侵害，且由于新的资金进入保障了工程建设，反而有利于承包人工程款债权得到实现，符合立法本意。实务中，多地高院认为承包人的建设工程优先受偿权只及于其所承建的建筑物，不及于土地使用权，如浙江高院[120]；而在建工程的抵押，遵循房地一体的模式同时设立抵押权[121]，债权人是银行并设立抵押权的情况下，根据建设部、中国人民银行、中国银监会联合下发的 《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》规定，“房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估”。且 “房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值”。由于在建工程抵押尚有许多不确定因素，所以银行在核定抵押物价值与实际可贷款额度的折率时应从紧把关，一般在建工程抵押折率应控制在60%以内，承包人和银行的债权都能较好地实现。

承包人还可以与发包方、债权人约定放弃优先受偿权的条件。发包方或者债权人满足约定条件的情况下，承包人的债权已经得到了实现或者部分实现，所以放弃相应部分的建设工程优先受偿权对承包人没有损失或者损失不大。