求四邻，托中介
——看古人如何买卖房产
在古代，对于待售房产享有优先购买权的人是亲属、四邻。这种规定在宋朝的时候就有了，出卖房产要“先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人并得交易”。也就是说，享有优先购买权的人不是租房子的，而是亲属和四周的邻居。
古人买卖房产的时候会遇到哪些麻烦呢
读李开周先生的《千年楼市》，对古人如何买房卖房尤其有兴趣，于是仔细阅读了相关章节，终于理出了一个大概的头绪。今天，我们买房要找中介看房，办理一大堆的手续，签若干文件，缴纳契税、印花税等税费，一路下来，搞得人精疲力竭。其实，跟古人比起来，我们还算是幸运的。古人如果想买卖房产的话，手续比我们现在还要复杂得多。
在《千年楼市》一书中，记载了一份元代的房产买卖契约。我们把这份契约翻译成白话，就能看清古人买卖房产的整个流程了。
卖家：麻合抹
买家：阿老丁
中间人：蔡八郎
交易对象：卖家祖产一套
出卖原因：资金周转不灵
交易流程：
1.麻合抹给自己的亲戚邻居发帖子，说我的祖产要卖中统宝钞150锭，问大家是否愿意买，大家都不愿买。
2.有个房产中介叫蔡八郎，他引见了一个叫阿老丁的买家，还请官方的房地产估价师（官牙）对这处房产进行估价，值中统宝钞60锭（难怪亲友四邻不愿意买，敢情他漫天要价，狮子大开口）。买卖双方成交。
3.房产税（我们前文中提到的“产钱”）米二斗八分，转由买家交纳。
4.订立契约，买家交纳契税和印花税。
首先，我们来说说卖家给自己的亲戚邻居发卖房帖子这件事。按照现代的法律概念，这个东西相当于要约邀请，就是邀请你来跟我订立买卖合同。可是，这个叫麻合抹的人为什么要多此一举呢？直接在门口贴个卖房的告示不就行了吗？谁愿意买谁买。搁现在当然可以，可是在古代就不行了。
我们都知道有个优先购买权的概念，就是房产的共有人、租赁人在同等条件下可以优先购买出售的房产。例如，你的房子要卖300万元，租房子的人愿意出这个价，你就只能卖给他。只有在你们两个人谈不拢的情况下，才能卖给其他人。古代也有优先购买权的概念，但是享有这项权利的人员范围跟现在不同，而且法律的规定也有漏洞，让这个叫麻合抹的人钻了空子。
在古代，对于待售房产享有优先购买权的人是亲属、四邻。这种规定在宋朝的时候就有了，出卖房产要“先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人并得交易”。也就是说，享有优先购买权的人不是租房子的，而是亲属和四周的邻居。不过，古代好像对行使优先购买权的条件没有明确规定，所以才让卖家有空子可钻。
比如这个麻合抹，在问亲属、邻居的时候，他要价150锭，结果大家都不买。后来别人介绍了买家，经过房产评估师的估价，60锭就卖掉了。这其中明显有耍诈的嫌疑，或许是他跟邻居有矛盾，就是不想卖给他们。要是搁现在的话，邻居当中有意购买这处房产的人完全可以起诉他，主张以同样的价格优先购买这处房产。
其次，再来看看步骤二中出现的两个人，一个是中间人蔡八郎，另一个就是那个官方的房地产评估师“官牙”。这两个人都是房地产交易中的中介角色，其中最重要的是这个官牙，因为他是有官方背景的，不仅是房地产评估师，还是房地产中介、房产过户登记的代理人、监督买卖双方纳税的税务监察员。例如，清朝的法律就规定，如果老百姓私下买卖房地产，为了逃税而不经过官牙，经官牙查明实情后，要追究其法律责任。其实，早在唐代就有了相应的规定，那时候买卖房地产、奴婢和车马等，都必须通过“牙保”。牙保的关键作用就是督促当事人依法纳税。(https://www.daowen.com)
那么这个中间人蔡八郎又是怎么一回事呢？他是个民间的房地产经纪人，虽然权力没有官牙那么大，后台没有官牙那么硬，可是他在房地产交易中赚得并不少。在《儒林外史》中记载了一则故事：一个叫虞华轩的举人要买600亩的地，价钱是白银2000两。这次交易的中间人是成某。交易谈成后，成某向虞举人索要50两的中介费，还要到卖家那里去要好处费。这跟今天的房地产中介是一个样，两头拿好处。
再次，古代人签订的房地产买卖合同是什么样的呢？从宋代开始，房地产买卖契约就是由官方统一印刷的了，当时称为“官颁契纸”，后来更名为“契本”，上面有甲方乙方、标的、订立合同的来龙去脉、价款等内容。不使用官方的合同范本，房地产交易是不具有法律效力的。当事人依法纳税后，政府加盖公章，称之为“红契”，这才具有了法律效力；如果没有加盖公章，那就是白契，不受法律保护。例如，在南宋的时候，如果拿着没有公章的白契去打官司，就属于自认偷税漏税，不但得不到“法官”的支持，还要没收涉案的财产，真是“赔了夫人又折兵”。
吴敬梓的《儒林外史》中记载有房产中介的故事
最后，我们来说说契税的问题。契税这个东西在我国东晋时期就已经出现了。当时规定，买卖房地产、牲畜、奴婢的要订立契约，并按照合同价款的4%交纳契税，称为“输估”。现在买房子，契税事实上一般由买方交纳，可是在东晋的时候，这4%的契税卖方要承担3%，买方只需要交1%；如果没有订立合同，照样交4%的契税，而且全部由卖方承担。
到了宋代，法律明确规定：买卖房地产的，必须按照合同价格的一定比例交纳契税。因为当时的房地产合同都是政府统一印制的，所以契税被形象地称为“印契钱”。后来，契税的纳税主体渐渐由卖方变成了买方。契税的税率也在不断变化，以宋代为例，契税由最初的2%上涨到4%、6%乃至10%。除了契税，还有工本费、房地产评估费、印花税等各种税费。
清代的房契。上面加盖了官印，属于“红契”
不交纳契税，后果是很严重的。例如明代和清代的法律都规定，买卖房地产不交纳契税的，要“笞五十”，而且要罚房地产价款的一半。这样的惩罚是非常严厉的。明代的意大利传教士利玛窦曾经在北京的宣武门内买了一处房产。可是，他不了解中国的法律，不知道买房子要交契税这么一回事。后来有人提醒他：“你买房子纳税没有？”这位虔诚的传教士才醒悟过来，连忙去补交税款和滞纳金。估计负责的官员看他是个外国人，不了解中国国情，所以就没有深究，否则的话，就要被打屁股，交相当于房价一半的罚金了。
明代的传教士利玛窦在北京买房子不知道交契税，结果被罚了款
可是，中国人没有外国人这么强的法律意识，偷税漏税的行为很普遍，有空子就钻，有便宜就捡。明朝万历年间，首都的市长体恤民情，向皇帝建议施行惠民政策，以后大家买房子，如果价款不超过20两，就别收契税了。你想啊，那些买20两房子的人能有什么钱？超过了20两，再让他按照3%的税率交纳契税。没想到这份提案交上去后，万历皇帝更大方，说大家现在的收入都高了，20两算什么呀，不到40两的都别交了，就是超过40两的，税率也调低一半，按照1.5%纳税。领导考虑问题就是周全啊，既显示自己皇恩浩荡，让利于民，又得夸一下自己治理有方，百姓生活富裕，判断是不是有钱人的标准都提高了。
可是，纳税人并不领情，反倒钻起了政策的空子，偷税漏税。例如，买一套价值100两的房子，他分三次办理过户手续，第一次价款30两，第二次、第三次价款35两，每次都不到40两。这样一来，一分钱的税款也不用交了。真是辜负了皇帝和父母官的一番美意。
在李开周先生的《千年楼市》一书中，还记载了这样一个逃税的案例。当时有个人花了1400多两银子买了两套房子，按照规定，应该交纳21两的契税。可是，这个人犹豫不决，舍不得掏这21两的税钱（1400两都花了，20两的税钱反倒舍不得）。结果，一个酒肉朋友给他打气壮胆，说：“交不交税有什么关系啊？还不如省下来给我们当酒钱呢！”于是，这个人就逃税了。从朋友说话的口气中可以判断，当时的人根本就没把纳税当回事，逃税的行为应该很普遍。虽然法律规定逃税要被打屁股，还要重罚，可是法律的执行力度非常有限。被追究的可能性小，违法犯罪的成本低，大家抱着侥幸心理越线。
万历皇帝一片好心减免契税，反倒被大家钻了空子
延伸阅读
在清朝的时候，为了加强纳税监管，还创造了一种“契尾”制度。这种契尾实际上就是当事人的纳税凭证，贴在契约的后面。契尾的前半部分有买卖双方的姓名、合同标的、价款、纳税金额。当事人依法纳税之后，政府有关部门会在契尾上加盖官印，然后一分为二，前半部分交给买家，后半部分存档备查。如果房地产买卖契约上没有契尾，视为逃税，要承担法律责任。
契尾是一种加强纳税监管的措施