房屋预告登记效力解析

《中华人民共和国物权法》第二十条在规定预告登记类型后，进一步规定 “预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”对不动产预告登记的效力，学理上通常将其理解为：1.担保效力。预告登记后，义务人对不动产权利的处分在妨害预告登记请求权的范围内，处分行为无效。预告登记的首要效力在于担保功能，即防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分。如果请求权人在办理了预告登记后，不动产权利人依然违反义务对不动产进行处分，《中华人民共和国物权法》规定了物权变动绝对无效。2.顺位效力。由于预告登记已经表明了被担保的请求权经过履行后将要产生某种不动产物权，因此将来该物权一旦产生后就会取得预告登记所具有的顺位。《中华人民共和国物权法》对预告登记的顺位效力没有规定，尚需明确。3.完全效力。又称为破产保护效力，即预告登记在效力上如同一项限制物权，在预告登记义务人破产或者强制拍卖时，预告登记保全的权利不受影响，受预告登记保护的债权人仍然可以请求破产管理人实现该请求权；在继承的情况下，预告登记义务人的继承人仍需对预告登记保护的债权人履行该请求权，从而使预告登记保全的请求权从义务人负担的其他债权请求权中脱离出来。本案中，陆波等三人已经办理了涉案预购商品房的预告登记，应具有相应的法定效力。(https://www.daowen.com)