房屋预告登记效力范围的确定

效力有其范围与界限，本案单纯从形式上将房屋预告登记与此后发生的土地抵押登记分开来看，土地使用权人对土地行使抵押权并办理抵押登记并无不妥。但正因在本案中，两种权利产生交叉，需要准确理解 “预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，以确定房屋预告登记的效力范围。根据 《城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：…… (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的规定，办理 《商品房预购许可证》前，应在出让地块上建成部分预售商品房。这一事实以及房地不可分割的物理属性，共同决定了预售商品房的预告登记人基于 《中华人民共和国物权法》上对预告登记效力的规定，可以约束该房屋占用宗地使用权人行使相关不动产物权。本案中，东瑞公司是已预售房屋占用土地上的登记权利人，其与上塘支行签订 《最高额抵押合同》，约定以涉案国有建设用地土地使用权为抵押财产，为上塘公司向大唐公司的有关融资债权提供抵押担保，即是处分该宗地块。虽然在抵押物清单中并未记载三原告已购买的商品房，但结合《中华人民共和国物权法》第一百八十二条 “以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，三原告已购的商品房已被该法列入东瑞公司抵押范围。因此，东瑞公司在法律上行使了对于三原告已办理预告登记房屋的抵押处分权。由于未取得预告登记权利人即三原告的同意，该处分行为不应发生物权效力；已经办理抵押登记产生物权效力的，其物权效力应被消灭。正是在此意义上，涉案宗地不属于可以单独办理土地抵押登记的情形，应当依法不予登记。

透视本案，被诉抵押登记之所以能作出的重要原因之一，在于土地登记机关未能及时了解宗地上的房屋登记情况，客观反映出房屋与土地登记相关信息缺乏沟通渠道与平台的问题，也反映了尽快建立统一的不动产登记制度的必要性和紧迫性。

编写人　浙江省湖州市中级人民法院　许婷婷(https://www.daowen.com)

浙江省湖州市德清县人民法院 沈 堃