专题六：登记备案手续对商品房预售合同效力的影响
【核心提示】按照国家有关规定，商品房预售应将预售合同报房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案，但登记备案不是预售合同的生效条件，未经办理登记备案手续不影响预售合同效力。当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，商品房预售合同在办理登记备案手续后才生效，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
实务争点
根据《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。关于登记备案手续对商品房预售合同效力的影响，实务中主要存在以下两点争议：一是未办理登记备案，预售合同是否生效；二是登记备案后，预售合同是否具有对抗第三人的效力。
对此，《商品房买卖合同解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”
理解适用
《商品房买卖合同解释》第六条的理解与适用
登记备案手续的性质和效力一直以来都是合同法上争议较大的问题，本部分拟通过对商品房预售合同的登记备案的性质、合同生效的一般要件与特殊要件、登记备案手续对合同效力的影响等几个方面揭示登记备案手续与商品房预售合同效力之间的效力关系。
一、商品房预售合同登记备案
商品房预售合同登记备案是指房地产开发企业取得预售许可证之后，与买受人签订《商品房买卖合同》之日起一定期限内，应当向项目所在地的房地产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。登记备案的义务主体是预售人，即房地产开发企业商；登记备案的主管机关是县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门；登记备案的内容是商品房预售合同。很多学者在论述时经常将商品房预售合同登记与商品房预售登记相混淆，将未预售登记的处罚当成对没有进行预售合同登记备案的处罚。[62]实质上两者虽然有一定关系，但性质完全不同。房地产开发企业在符合预售条件后，必须向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，才能开始预售，才能与买受人签订商品房预售合同，才需要进行合同登记备案。可见，商品房预售登记是商品房预售合同登记的前提条件，其目的是取得商品房预售资格，而商品房预售合同登记备案是商品房销售的结果，二者有本质的区别。
1.商品房预售合同登记备案的法律根据
1995年1月1日起实施的《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。此条规定从法律上奠定了商品房预售合同登记备案制度的基础。1995年1月1日实施的《城市商品房预售管理办法》第十条进一步规定，商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。该办法第十三条第（三）项同时明确了未登记备案的法律责任，规定开发经营企业在预售商品房中未按规定办理备案和登记手续的，由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销商品房预售许可证等处罚。1998年7月20日，国务院颁布《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款同样规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。修订后的2007年《城市房地产管理法》第四十五条以及2004年《城市商品房预售管理办法》第十条延续了之前关于商品房预售合同登记备案的要求，但《城市商品房预售管理办法》第十三条删除了未按照规定办理登记备案应当由房地产管理部门进行处罚的规定。
2.商品房预售合同登记备案的法律性质
商品房预售合同登记备案，是我国《城市房地产管理法》赋予房地产管理部门和土地管理部门的一项法定职责，具有行政强制力，房地产开发企业必须遵守。因而，在性质上，商品房预售登记备案是一项行政管理行为。其目的是保障商品房交易安全，维护商品房交易市场秩序。从宏观层面讲，对商品房预售合同加以管理，能够促使房地产市场有序运行。我国房地产市场肇始于20世纪90年代，当时的商品房交易刚刚起步，相关法律制度还不完善，市场主体呈现出鱼龙混杂的局面，炒作、欺诈现象严重，整个房地产市场状态极不稳定，亟待国家行政力量积极介入，加强对房地产市场的控制和干预。商品房预售相关制度正是产生于这样的背景下。相关行政部门通过对商品房预售行为的管理，可以督促房地产开发商遵守商品房预售制度，监督开发商依法从事市场行为，防止开发商违法销售，促进市场有序发展，同时还能够及时掌握商品房预售市场运行情况，为国家从宏观上调控和管理商品房预售市场奠定坚实的基础。从微观层面来说，行政机关的审查也可以有效保障商品房交易安全，实现对单个商品房预售行为的监管，避免买受人的合法权益被侵害，由于登记备案的存在，因而还能在一定程度上预防一房二卖的现象发生。
二、合同的生效概述
（一）合同的成立与合同的生效
合同的成立与合同的生效是两个不同性质的概念。合同的成立指当事人意思表示达成一致，并符合一定的要件，从而构成一个完整的合同。原则上只要双方形成合意，合同就告成立，只是在一些特殊合同类型中，合同的成立还需要满足一些其他要件，如要物合同与要式合同分别需要标的物的交付和一定形式的履行才能成立。而合同的生效则是已经成立的合同依当事人合意产生法律效力。[63]合同的成立与生效一般是同时完成，但同样存在例外。《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。合同的成立与生效存在密切的联系，前者是后者的前提，后者是前者希望达成的结果。但二者同样存在较为明显的区别。
第一，合同的成立是一个事实判断问题，其从客观角度观察一个合同是否存在，只要双方意思表示一致，并满足一定客观要求，合同就宣告成立。而合同生效则是一个法律评价问题。已经成立的合同要发生效力，还要看它是否与法律的价值取向相符。只有取得法律的认可，合同才能发生当事人希望的效力。
第二，合同成立属于当事人意思自治的范畴。因此，只要当事人对合同的主要内容达成意思一致，足以认定当事人之间成立了某种合同法律关系的，就应当认定合同成立。即便法律和行政法规规定要求采用特定的形式订立合同，当事人一般也可以通过特殊的约定来排除该形式的适用，或者通过合同的实际履行来认可合同成立。《合同法》第三十六条即规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。而合同生效则属于法律评价范畴，体现了国家对当事人意思自治的干预原则。对于不具备法定生效要件的合同，不能发生合同当事人预期的法律效果。当事人也不能依据自由意志对法定生效要件加以变更和排除。当然，由于契约自由是合同法的基本原则，因此，在合同生效领域，法律对当事人意思自治的干涉应当限制在一个较小的范围内。
第三，合同成立与生效的要件不同。由于合同成立与合同生效的性质不同，因而二者在构成要件上也完全不同。前者主要要求当事人的意思表示达成一致，而后者则主要要求当事人有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违背法律及公序良俗原则。
（二）合同的生效要件
合同的生效要件是法律评价合同效力的具体标准，符合这些标准的，合同就能够发生当事人希望的效力，而不符合这些标准的，合同就可能无效或者效力存在瑕疵。根据我国法律规定，合同生效要件可以分为一般生效要件和特殊生效要件。
1.合同生效的一般要件
合同生效的一般要件，是指合同要发生完备的法律效力都应当具备的法律条件。我国《民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。合同作为一项典型的民事法律行为，亦应当具备《民法通则》所规定的民事行为有效的条件。
（1）行为人具有相应的民事行为能力。行为人具有相应的民事行为能力又称为行为主体合格，指民事主体能够以自己的独立行为设定民事权利、承担民事义务。具体到合同领域，就是合同当事人具备缔结相应合同的能力。《合同法》第九条第一款规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。如果不具有相应的民事行为能力，便意味着行为人没有实施该行为的资格，其实施的行为的效力发生也就存在法律上的障碍。根据《合同法》第二条的规定，合同主体包括自然人、法人、其他组织。就自然人而言，我国《民法总则》规定：八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。八周岁以上的未成年人不能辨认自己行为的，适用前款规定。不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。限制行为能力人超越其能力所订立的合同并非绝对无效，而只是效力待定。法人和其他组织的民事行为能力和民事权利能力一起发生、一起消灭，并且二者的范围一致，一般不存在民事行为能力问题。我国早期理论认为，法人等超越其经营范围订立合同应当无效，但这种做法已经得到改正。《合同法解释（一）》第十条规定，当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效，但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。
（2）意思表示真实。民事法律行为是以意思表示为核心的行为，没有意思表示就没有法律行为。[64]意思表示真实是合同的第二个生效要件。所谓意思表示真实，是指表意人即意思表示的行为人的表示行为与其内心的效果意思一致。从意思表示构造上来说，主流观点认为意思表示由“效果意思”“表示意思”“表示行为”三要素构成。效果意思则是表意人内心所欲发生一定的效果的意思。表示意思是将效果意思向外部发表的意思。表示行为是表意人将其效果意思表达于外部的行为。只有行为人的表示行为与其内心的效果意思一致才能认为是意思表示真实。如果意思表示不真实，那么合同的效力就可能因此受到影响。实践中，意思表示不真实也称作意思表示瑕疵，分为意思与表示不一致和意思表示不自由两类。意思表示不一致是指表意人的表示行为与其内心的效果意思不一致。这种不一致的产生原因既可能是行为人故意造成的，也可能是非故意造成的。前者包括真意保留、戏谑表示、虚伪表示，后者表现为意思表示错误和误传。[65]意思表示不自由指的是虽然表意人的表示行为与内心效果意思一致，但这种一致并不是表意人自愿做出的，而是他人不正当干涉的结果。意思表示不自由主要表现为欺诈、胁迫、乘人之危。根据《合同法》第五十二条规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，该合同无效。同时根据该法第五十四条第二款的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构撤销该合同。
（3）不违反法律和社会公共利益。合同不违反法律和社会公共利益，是合同生效的一个重要要件。合同生效与否是一个法律评价问题，就是看其与法律价值、法律精神和社会公共利益是否一致。如果不一致，那么就应当归于无效。我国《民法通则》第五十八条、《合同法》第五十二条均明确规定违反法律、行政法规强制性规定和损害社会公共利益的行为无效。不过必须注意的是，所谓不违反法律或行政法规，并非指合同行为必须符合法律或行政法规的所有规定，而是指合同行为不存在违反与其效力相关的法律或行政法规的强制性规定。[66]并且根据《合同法解释（二）》第十四条的规定，这里的强制性规定是指效力性强制规定。
2.合同生效的特殊要件
一般说来，合同具备《民法通则》第五十五条所规定的条件时，依法成立的合同，自成立时生效。而有些合同则需要具备特殊的要件（当事人约定或法律规定）方能生效。
（1）经批准或登记
《合同法》第四十四条第二款规定：法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。即在一些特殊的合同类型中必须经过批准登记才能生效。不过需要注意的是，这里的登记指的是对合同本身的登记，而不是关于物权变动的登记。在很长一段时间里，我国立法将物权变动作为债权合同的一部分，将物权变动登记作为合同生效的必要要件。例如，《担保法》第四十一条就规定：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。事实上债权合同在当事人之间只能产生债权债务关系，而不会直接导致物权发生变动，物权的变动有赖于当事人积极履行已经生效的合同。所以，将物权变动登记作为合同生效要件是非常不合理的。我国《物权法》第十五条明确规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。所以《合同法》第四十四条第二款的登记指的只是对合同本身的登记。并且根据《合同法解释（一）》第九条的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。因此，并不是所有需要登记的合同都必须以登记为生效要件，即便以登记生效为要件，只要在一审法庭辩论终结前完成登记，同样可以认定为有效。
按照法律、行政法规的规定，法定审批或者登记的合同类型主要有如下几类：①中外合资经营企业、合作经营企业合同，《中外合资经营企业法》和《中外合作经营企业法》都规定其合同的订立、变更、转让须报有关部门审查批准，才能生效；②对外合作开采石油合同，《对外合作开采海洋石油资源条例》规定，中国海洋石油总公司与外国企业签订的石油勘探、开发和生产的合同“经中华人民共和国外国投资管理委员会批准，即为有效”，《对外合作开采陆上石油资源条例》规定，中国石油天然气总公司在国务院批准的对外合作开采陆上石油资源的区域内，与外国企业签订的合作开采陆上石油合同，须经对外贸易经济合作部批准；③我国大陆企业与华侨、港澳同胞举办合资、合作经营企业的合同，按照《台湾同胞投资保护法》和国务院关于鼓励华侨和香港、澳门同胞投资的规定，这类合同也应当按照规定上报审批；④保证合同，依照《担保法》第八条的规定，为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷，由国家机关作为保证人的保证合同，应当报经国务院批准。
在理论上和实务中，法律和行政法规规定需经批准的情形主要有：①针对市场准入资格的批准。例如，从事证券经纪业务、期货经纪业务主体需经批准才能从事相关业务；房地产销售商需获得预售许可证方可从事商品房预售行为等。在特许经营、限制经营的情形下，如果未获批准取得经营资质即从事民商事交易行为，则合同的效力将得到否定性评价。当然。在合理期限内取得资质的，合同效力不受影响。[67]②针对交易行为的批准。例如，国有企业转让国有资产的合同须经批准等。对于该类批准，应为本处所说的合同的生效要件。③对履行行为的批准。该类批准主要涉及合同义务能否得到履行、权利能否发生变动的问题，与合同行为的效力一般无关。[68]
（2）附生效条件或附生效期限
如前所述，合同生效是法律评价问题。因而，对于法律规定的生效要件，当事人不能予以限制或排除。然而，基于意思自治，当事人可以在一般生效要件之外，增加其他的限制作为合同的效力要件，其中最为典型的就是附条件合同与附期限合同。《合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。《合同法》第四十六条规定，当事人对合同的效力可以约定附期限，附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。对于附生效条件或附生效期限的合同，在条件成就或期限到来之前，合同未生效。
三、登记备案手续对商品房预售合同效力的影响
如前所述，根据《城市房地产管理法》规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。这虽然是法律的强制性规定，但事实上登记备案手续对商品房预售合同效力并没有影响。
（一）登记备案不是合同生效的法定要件
《商品房买卖合同解释》第六条明确规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。所以，办理登记备案手续不是合同生效的必要要件。从《合同法》相关规定来说，该条也具有充分的合理性。
第一，登记作为合同的法定生效要件需要法律或者行政法规的明确规定。《合同法》第四十四条第二款规定：法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。同时《合同法解释（一）》第九条进一步解释，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。而根据《城市房地产管理法》第四十五条以及《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，法律只要求房地产开发商在与买受人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，向当地房产交易管理部门和土地管理部门申请办理商品房预售合同备案手续，没有任何关于商品房预售合同的效力性规定。
第二，未办理登记备案没有违反效力性强制规定。登记备案不是合同的法定生效要件，因此，除非未办理登记备案等同于违反效力性强制规定，商品房预售合同才会有无效的可能。但事实上，这个理由完全不能成立。其一，登记备案手续是房地产开发商与买受人签订完合同之后才需要办理的，此时合同已经宣告成立，登记备案不是其成立要件，因而，只要合同本身不违反法律或行政法规的强制规定，就不可能有无效之虞。其二，登记备案手续并没有负载多少社会公共利益，性质上不属于效力性强制规定。所谓的效力性强制规定与管理型强制规定并没有明确的区分标准，对司法实践的指导性有限。一般认为，效力性强制规定就是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。[69]商品房预售合同登记备案手续起始于我国房地产市场建立初期，其目的是通过行政部门对商品房交易的审查，来促进房地产市场的健康有序发展。然而当前我国房地产市场已经较为成熟，不再需要由国家来对单个的商品房买卖进行干预，且交易安全的目标也可以借由预告登记来实现，因而很难说其当前还承载着多么大的社会公共利益。《城市商品房预售管理办法》虽然有登记备案的规定，但已经将其从行政处罚的范围中删除，甚至广州、济南等地已经取消了商品房预售合同的登记备案。故而，即便没有按照法律规定办理登记备案手续，也不会影响到商品房预售合同的效力。
（二）登记备案不具有对抗第三人的效力
关于商品房预售合同登记的性质，学术界和实务界都曾存在较大的争议。在《物权法》颁布之前，很多学者都认为我国的商品房预售合同登记是不动产登记的一种，性质属于预告登记，或称预登记。一旦经过相关行政部门登记，买受人与房地产开发商之间的商品房预售合同就完成了公示，因此就取得了对抗第三人的效力。即便房地产开发商在之后将该房屋出卖给第三人，未经买受人同意，该第三人也不可能取得所有权，从而有效防止一房数卖的情形出现。[70]然而，客观上，商品房预售合同登记备案与物权法意义上的不动产预告登记有着很大的差别。
所谓预告登记或预登记，是与终局登记（本登记）相对应的一种不动产物权登记。终局登记是指直接使当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记，而预告登记则是为保全一项以将来发生的不动产物权的移转、变更、废止为目的的请求权而进行的提前登记。[71]其起源于德国中世纪民法，其后为日本、瑞士、我国台湾地区等借鉴，日本民法称之为假登记，而我国台湾地区则沿用了预告登记的概念。2007年，我国《物权法》首次正式确立了预告登记制度，该法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。所以说，预告登记所登记的不是不动产物权，而是以物权变动为目的的请求权。其本质在于使被登记的请求权具有物权的对抗效力。从功能上讲，预告登记就是为了限制房地产开发商等债务人处分其权利，即本条规定的“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，以保障债权人将来实现其债权。因为购房人在与开发商订立预售合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人即“一房二卖”这种情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿，无法获得指定的房屋。由于住房涉及的是公民最基本的生存权利，因而，法律通过建立预告登记制度来实现对公民该权利的特殊保护。
随着《物权法》的出台，预售合同登记备案与预告登记之间的区别越来越为人们所认可，二者实际上是两种不同的制度，不存在种属关系。具体而言，它们具有以下区别：
1.法律性质不同
商品房预售合同登记备案是由《城市房地产管理法》规定的一项行政管理措施，属于行政管理制度范畴。而预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度范畴。
2.是否强制不同
由于商品房预售合同登记备案是一种法律规定的一项行政管理制度，房地产开发企业必须在合同签订之后30日内完成登记备案，具有行政强制力。相反，作为民事法律制度，基于意思自治原则，预告登记由合同双方共同决定，登记与否不具有强制性，当事人可以通过意思自治达成合意进行预告登记，也可以不进行预告登记。
3.适用对象不同
根据《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》的规定，预售登记备案实际上是对房地产开发商与买受人之间签订的商品房买卖合同进行登记备案，针对的主要是合同。而预告登记是为保全以物权变动为目的的请求权而进行的不动产登记，预告登记所登记的，是当事人请求权。
4.适用范围不同
预告登记是对权利人主张将来发生不动产物权变动的请求权进行的一种登记，其适用范围也比商品房预售合同登记备案更加广泛。买卖房屋、土地使用权等不动产物权的变动都可适用预告登记制度。而商品房预售合同登记备案的对象就是商品房买卖合同，是一项单独规定的登记制度。
5.制度功能不同
预告登记制度有着非常明确的目的，就是要保障不动产买卖合同债权人将来能够实现物权，防止债务人再行出售该不动产。但是，商品房预售合同登记备案制度具有的更多的是行政管理功能，目的是通过对合同登记备案来管理商品房交易行为，促进房地产市场的健康发展。
6.登记主体不同
预告登记的主体机关是唯一的，即房屋登记机构。而根据《城市房地产管理法》规定，房地产开发企业应当同时向房地产管理部门和土地管理部门登记备案商品房买卖合同。
7.法律效力不同
关于商品房预售合同登记备案，我国法律仅规定商品房预售合同应当进行登记，而没有对登记的效力做出明确的规定。根据《商品房买卖合同解释》第六条的规定，商品房预售合同登记仅是起备案的作用，并不是商品房预售合同生效的必备条件。同时，《城市商品房预售管理办法》已经将商品房预售合同登记备案从行政处罚的范围中删除。就法律而言，登记备案也不具有任何物权意义上的效力，登记备案后的商品房买卖合同，其买受人的债权与普通债权处在同一地位。而预告登记具有明确的债权保全功能，《物权法》第二十条明确赋予了预告登记对抗效力，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权变动的效力。这就使得买受人的债权请求权获得了物权意义上的效力，从而实现了保护预告登记权利人的目的。
商品房预售合同登记备案产生于我国房地产市场还不完善的时期，其具有非常明显的行政管理功能。通过对商品房预售合同的审查，行政部门能够有效地监督管理商品房交易，督促房地产开发商严格依照法律规定从事经营活动。这对房地产市场的建立和健康运行无疑具有重要的意义。同时，在预告登记制度出台之前，预售合同登记备案也能够起到维护交易安全的作用。凭借预售合同登记备案，行政机关在一定程度上抑制了房地产开发商在预售期间一房数卖的行为。但这种作用是通过对合同的行政审查来实现的，而不是登记备案本身具有物权对抗效力。学者们之所以在《物权法》颁布之前，会认为预售合同登记备案有相应的物权效力，其本质更多的是从实践需要出发的缘故。因为严格按照《城市房地产管理法》的相关规定是无法真正有效实现对交易安全的保护的，所以大家期望预售合同登记备案具有公示效力，以延伸出其本身不具有的请求权保全效力。所以这在当时确实是一种相对有效的办法。不过随着《物权法》的出台，这种做法已经没有多大必要了，学界也开始分析预售合同登记备案与预告登记之间的区别了。毕竟根据《物权法》第五条的规定，设立哪些种类的物权，各种物权有哪些基本内容，只能由法律规定，当事人之间不能创立。虽然登记是不动产物权的公示手段，但双方当事人之间的债权债务关系要具有对抗第三人的效力不是说通过登记备案就可以实现的，而是必须经过法律的明确承认。
司法实践中，商品房预售合同登记备案不具有对抗第三人的效力也成了主流意见。例如，在向建华诉重庆长进实业有限公司（以下简称长进实业公司）商品房买卖合同纠纷案中，何开厚与长进实业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，对房屋价款、交房时间、付款方式进行了约定。合同签订后何开厚向长进实业公司支付了房款。随后，长进实业公司就该房屋又与向建华签订了《重庆市商品房买卖合同》，向建华也付清了房款。该合同还向重庆市万州区房屋交易所进行了备案登记。至庭审日此楼房尚未通过综合验收。向建华诉称，自己与长进实业公司签订了《商品房买卖合同》且支付了全部房款，并在房屋交易所办理了预售登记备案手续，故请求确认长进实业公司与何开厚签订的《商品房买卖合同》无效，将诉争房屋立即交付给自己并办理房屋产权证。该案法官认为，案件的重点在于商品房预售合同登记备案效力的认定。由于商品房预售合同备案登记在目的、主体、内容、方式、时限及要求等方面与不动产预告登记都不同，因而不属预告登记。商品房预售合同虽因备案登记而得以公开，但基于商品房预售合同而取得的债权，并不具有预告登记之债权所具有的对抗效力和排他效力。所以该案中，向建华要求确认该合同无效的请求不能得到支持。
四、当事人约定对商品房预售合同效力的影响
《商品房买卖合同解释》第六条第二款规定，当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。虽然登记备案手续不是商品房预售合同的法律生效要件，但是当事人基于意思自治，可以在法律生效要件之外，增加登记备案作为合同的效力要件。这从性质上来说就是附生效条件的合同。由于合同的这一特别约定并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，故应当对双方当事人具有约束力。因此，在当事人有这样的约定之下，双方的商品房买卖合同在签订完成之后，只是成立但还没有生效，等到房地产开发商将该合同交由房地产管理部门和土地管理部门登记备案后才能生效。这样做的最大好处就是敦促房地产开发商及时履行登记备案义务，使得双方的交易行为处于行政机关的监管之下，从而保证合同的规范与安全。
当然，基于意思自治，当事人可以将登记备案手续作为双方买卖合同的生效条件，但同样也可以通过协商一致以书面或者行为改变这一约定。例如，双方在商品房买卖合同签订时作出了以登记备案作为生效要件的约定，但随后又希望能够尽快让合同生效，就重新作出约定，或者直接按照原来的合同履行。当一方当事人已经履行合同主要义务，而另一方当事人也已经接受，这即代表双方已经变更了原先附生效条件的约定。所以，合同应当认定为已经生效。我国《合同法》第三十六条之所以规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，也是如此。具体到商品房买卖合同之中，如果所谓的履行主要义务一般是指支付了全部或者部分价款，又或者是履行了交付房屋的义务，对方接受的，通过当事人的这些行为，可以很清楚地看到双方改变以办理登记备案手续为合同生效要件的意思，因而商品房预售合同已经生效。
案例指导
案例一：何浩基、广州兴盛房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案 [72]
再审申请人（一审原告）：何浩基。
被申请人（一审被告）：广州兴盛房地产发展有限公司（以下简称兴盛公司）。
一审第三人：正威投资有限公司（以下简称正威公司）。
一审第三人：中国建设银行股份有限公司深圳华侨城支行。
再审申请人何浩基因与被申请人兴盛公司、一审第三人正威公司、中国建设银行股份有限公司深圳华侨城支行商品房预售合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院（2012）粤高法民一重字第2号民事判决，向最高法院申请再审。
何浩基申请再审称，一、原审判决认定事实错误。原审判决认定本案未成就“当事人一方已经履行主要义务，对方接受”的生效条件，案涉《房地产预售契约》并未生效，实属错误。正威公司已向兴盛公司支付案涉车位购买款项，案涉《房地产预售契约》依法成立并已生效。（一）原审判决认为八张收据不足以证明正威公司支付了案涉车位购买款港币7991万元，属于事实认定错误。案涉八张收据是兴盛公司认可的由兴盛公司在不同时间，由不同会计、出纳人员分别向正威公司出具的，并且与案涉《房地产预售契约》约定的付款时间也是一致的。收据的真实性、合法性和客观性均无可置疑。收据作为收款凭证，不同于发票，只有在出具方收到相关款项后，才会出具，该证据足以证明兴盛公司收到款项的事实。至于编号连号、编号在前的收据出具时间在后等问题是兴盛公司内部的财务会计问题，并不能因此认定八张收据存在瑕疵而否定其对外法律效力。（二）除八张收据外，还存在证明正威公司已支付案涉车位购买款项的间接证据。这些间接证据与八张收据相互印证，足以证明兴盛公司已收到全部购买款项，并表示向正威公司交付车位。该些间接证据为：1.由正威公司举证的2001年6月8日兴盛公司向正威公司出具的表示需要延迟交付车位的函件，该函件中，兴盛公司明确表示因其自身“有关消防标准、消防要求的更改”，导致案涉停车位“尚未经验收，尚未正式投入使用”，并承诺“有待办完正式手续后，再办理产权登记手续”。兴盛公司向正威公司致函说明因其自身原因延迟办理产权登记手续，足以表明其已承认负有为正威公司办理产权登记手续的义务，而该义务产生的前提正是案涉《房地产预售契约》已经生效且正威公司已支付了全部购买款项。2.由正威公司举证的2005年8月3日兴盛公司和深圳市中南投资有限公司（以下简称中南公司）就案涉车位第一次拍卖签订的《关于车位的产权交接会议纪要》。该会议纪要中，双方主要探讨案涉车位款项开具发票及交付的问题，兴盛公司没有主张过其没有收到案涉车位购买款项。前述证据与案涉《房地产预售契约》、八张收据的相关内容是一一对应的，这些直接和间接证据已形成了完整的证据链条，具有证据优势，足以认定正威公司确已支付案涉车位的购买款项。（三）从兴盛公司签订《房地产预售契约》、出具收据后的态度，也证明其已收到了案涉车位的购买款项。其一，兴盛公司从未向正威公司主张付款，从未发函催要，也从未向法院起诉要求正威公司付款或解除合同、撤销合同等，反而是出具函件明确表示向正威公司交付车位，这也充分反证了《房地产预售契约》真实有效，正威公司已按合同履行了付款义务。其二，兴盛公司一直未将案涉车位另行出卖、处置。如果兴盛公司认为案涉《房地产预售契约》没有生效、没有收到车位购买款项，兴盛公司完全可以另行处置案涉车位，但兴盛公司为何在其经济状况极其困难的情况下，都没有另行出卖案涉车位?这也证明了兴盛公司明知并承认案涉车位已出售给了正威公司。其三，兴盛公司在对广东金坤拍卖有限公司的《回函》中也从未提到其没有收到正威公司的购买款项。兴盛公司若认为案涉《房地产预售契约》没有生效、没有收到车位购买款项，理应在《回函》中明确说明其没有收到款项，从而否定正威公司权利，向竞买人披露风险，影响拍卖进行。然而，兴盛公司只字未提其没有收到车位款项，显然不符合常理，这也反证了兴盛公司已收到了案涉车位款项。二、原审判决适用法律错误。（一）本案是商品房预售合同纠纷，并非民间借贷纠纷，不能适用民间借贷纠纷出借方需承担付款凭证之举证责任的法理及法律规定。在是否付款这一事实认定上，正威公司提交了《收据》和其他证据，证明兴盛公司已收到款项，其已完成举证责任，并不需要另行举证证明如何将款项支付给兴盛公司。（二）原审判决根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称民事诉讼证据规定）第二条的规定认定何浩基、正威公司举证不能，实属断章取义，适用法律错误。何浩基、正威公司提供八张收据及间接证据，已充分举证证明正威公司已支付案涉车位购买款项的事实。根据民事诉讼证据规定第二条的规定，兴盛公司作为开发商，在其已出具收据表明其已收到购买款项的情况下，若否认已收取购买款项，则应由其举证反驳，并承担举证不能的不利后果。但兴盛公司至今未能提供足以推翻收据、证明其未收到购买款项的任何直接证据，因此其应承担举证不能的不利法律后果，应依法认定正威公司已支付款项。原审判决忽略兴盛公司并未就其反驳正威公司已支付购买款的事实主张提供证据加以证明，而仅仅单独认定何浩基、正威公司缺乏已支付购买款项的付款凭证而应承担举证不能的不利后果，不符合民事诉讼证据规定关于举证责任的规定。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项之规定，请求再审本案。(https://www.daowen.com)
最高人民法院认为，本案争议的焦点在于正威公司是否实际向兴盛公司支付了案涉305个车位的价款港币7991万元。
《民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”民事诉讼证据规定第二条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”前述规定均确定了举证责任分配的一般原则，即“举证义务存在于主张之人，不存在于否定之人”。同时，对于负有举证责任的当事人，达到何种证明标准即完成其举证责任，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款对此进行了规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”
本案中，何浩基、正威公司主张正威公司已经支付了案涉305个车位的购买款港币7991万元，对于该事实，何浩基、正威公司负有证明“该付款事实的存在具有高度可能性”的举证证明责任。对此，何浩基提交了八张由兴盛公司开具的收据，正威公司提交了2001年6月8日兴盛公司向正威公司出具的表示需要延迟交付车位的函件及2005年8月3日兴盛公司和中南公司就案涉车位第一次拍卖签订的《关于车位的产权交接会议纪要》。首先，因该笔交易标的涉及的数额巨大，八张收据存在编号连号、编号在前的收据出具时间在后、部分收据无落款日期等瑕疵，不符合通常的公司财务会计工作规范，因此，在无其他证据印证的情况下，该证据不足以单独证明正威公司已经支付了案涉车位购买款项。其次，对于正威公司提供的兴盛公司于2001年6月8日发给其的函件及2005年8月3日兴盛公司和中南公司签订的《关于车位的产权交接会议纪要》，用以佐证其已经付款，但该函件只是告知正威公司暂不能办理产权登记手续，并未涉及款项的支付问题，因此不能成为直接证明案涉车位购买款项已经支付的证据。而会议纪要系复印件，其真实性兴盛公司不予认可，正威公司未能提供原件核对，故会议纪要不能作为定案证据。最后，正威公司作为付款方，对于案涉车位购买款项港币7991万元的巨额支出，未能提供任何支付凭证，正威公司称其是在香港将该车位购买款项支付给兴盛公司的股东香港昌盛集团有限公司（以下简称昌盛集团），但也未能对其在何时、何地以何种方式将款项支付给昌盛集团作出具体、明确、合理的说明。且无论该笔款项支付给兴盛公司还是昌盛集团，对于如此巨额的款项开支，正威公司均应有相应的付款凭证，但其至今未能提交付款凭证这一直接证据，明显与商业交易惯例不符。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”通过前述分析，本院认为何浩基、正威公司提交的证据不足以证明“正威公司已支付兴盛公司车位购买款港币7991万元”这一事实的发生具有高度盖然性，应当承担举证不能的不利后果。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款规定：“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”案涉两份《房地产预售契约》第十条约定：“本契约经双方签章并在三十天内送经广州市房地产交易所审核鉴证后生效。”双方当事人在合同中明确约定了合同生效的条件，但双方在合同签订后，并未到广州市房地产交易所办理过审核鉴证手续，而现何浩基、正威公司提供的证据，亦不足以证明正威公司已经向兴盛公司支付了案涉车位购买款项港币7991万元，即本案并无“当事人一方已经履行主要义务，对方接受”的情形，因此，案涉两份《房地产预售契约》并未生效。何浩基依据两份合同起诉兴盛公司，于法无据，原审法院不予支持正确。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，何浩基的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项的规定。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回何浩基的再审申请。
案例二：麻小林、甘肃银行股份有限公司庆阳分行案外人执行异议之诉案 [73]
上诉人（原审原告）：麻小林。
被上诉人（原审被告）：甘肃银行股份有限公司庆阳分行（以下简称甘肃银行庆阳分行）。
原审第三人：庆阳金昊房地产开发有限公司（以下简称金昊公司）。
上诉人麻小林因与被上诉人甘肃银行庆阳分行及原审第三人金昊公司案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省高级人民法院（2016）甘民初91号民事判决，向最高人民法院提起上诉。
麻小林上诉请求：一、撤销甘肃省高级人民法院（2016）甘民初91号民事判决并依法改判；二、一、二审诉讼费由甘肃银行庆阳分行承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决未查清涉案房屋被再次抵押的事实。麻小林在环县房屋管理局办理的是“商品房预售备案登记”而非“合同备案登记”，该登记是一种物权登记制度，具有物权的法律效果。本案所涉的六套房屋属于麻小林的财产，不能被查封；二、一审法院适用法律错误。麻小林与金昊公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，该合同签订后麻小林和金昊公司共同对该房屋办理了预售备案登记，麻小林也全额付清了购房款，按照合同约定该房屋本应在2015年12月31日前交付麻小林占有使用，但因金昊公司的过错和本案查封的缘故尚未交付，但这并不影响麻小林对该房屋享有合法的民事权益，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，法院应判决不得执行麻小林享有足以排除强制执行的民事权益的本案房产。麻小林在一审时未要求确认涉案房屋的所有权，一审判决未保护麻小林的合法利益。
甘肃银行庆阳分行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确。一、麻小林与金昊公司签订的房屋买卖合同并未办理登记或预告登记，涉案房屋的所有权人为金昊公司；二、麻小林在与金昊公司签订商品房买卖合同后尚未合法占有合同所涉房产，不能排除法院的查封；三、麻小林所购房屋属商用门面房，系用于经营而非用于居住，不能排除法院的查封。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
麻小林向一审法院起诉请求：一、撤销甘肃省高级人民法院（2016）甘执异13号执行裁定，并判决不得执行登记在麻小林名下的位于环县环城镇的房屋；二、确认麻小林与金昊公司2015年6月18日签订的关于环县环城镇房屋商品房买卖合同有效，继续履行；三、诉讼费由甘肃银行庆阳分行承担。
一审法院认定事实：2015年6月18日，麻小林与金昊公司签订了6份商品房买卖合同，约定金昊公司将其开发的位于甘肃省庆阳市环县环城镇共6套门面房出售给麻小林，2015年12月31日前交付房屋，并办理了商品房预售合同备案登记，但至今金昊公司并未交付房屋。2016年2月25日，一审法院受理甘肃银行庆阳分行与金昊公司、胡刚、胡润霞、任亚倩金融借款合同纠纷一案。2016年1月5日，一审法院根据甘肃银行庆阳分行诉前财产保全申请，作出（2016）甘财保字1号民事裁定，裁定冻结金昊公司、胡刚、胡润霞、任亚倩的银行账户资金人民币1040万元或查封、扣押其等值的其他财产。2016年1月8日，一审法院向庆阳市环县房地产管理局发出（2016）甘执保字第1号协助执行通知，查封了金昊公司开发的位于环县环城镇兴隆路地中海商住小区全部房地产，其中包括涉案6套房屋。2016年5月3日，麻小林认为其与金昊公司就涉案房产已签订有商品房买卖合同，并支付购房款，该房产属于其个人财产，一审法院查封不当，向一审法院提出执行异议。一审法院于2016年7月25日作出（2016）甘执异13号执行裁定，驳回了麻小林的异议请求。麻小林不服该裁定，向一审法院提起本案案外人执行异议之诉。
一审法院认为，本案争议的焦点问题为：麻小林对涉案6套房产是否享有足以排除一审法院查封执行行为的实体权益。经审查，麻小林虽然与金昊公司就涉案6套房产签订了商品房买卖合同并办理了预售备案登记，但至今没有办理产权登记，也没有交付。根据《物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，是为保障将来实现物权，其权利性质仍属于债权。根据《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”因此，商品房预售备案登记是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴。而预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力。合同备案登记与《物权法》第二十条规定的不动产预告登记制度存在本质区别。本案中，麻小林提供的备案审批表名称为《商品房预售备案审批表》，加盖的印章为环县房管局合同备案专用章，可以看出涉案房屋备案只是依据《城市商品房预售管理办法》办理的合同备案登记，并非物权预告登记。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不当然产生预告登记的物权效力。故，麻小林主张其对商品房预售合同的备案登记等同于房屋产权预告登记的理由于法无据，不能成立。根据物权的排他性原则，只有物权或者准物权才能够排除法院的强制执行行为。本案中，麻小林对执行标的物仅享有债权，并非物权或者准物权，因此，不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。本案中，涉案房产在法院查封前并未交付麻小林占有。因此，麻小林的主张亦不符合法律规定，不予支持。
关于麻小林请求确认其与金昊公司之间就涉案6套房产商品房买卖合同有效，继续履行的问题。因本案解决的是麻小林对执行标的物是否享有足以排除法院强制执行的实体权益问题，其该项诉讼请求不属于本案执行异议之诉的审理范围，不予处理。
综上，麻小林对一审法院查封标的不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项的规定，判决：驳回麻小林的诉讼请求。案件受理费61150元，由麻小林负担。
二审审理期间双方均未提交新证据。本院依法组织了询问，询问中，麻小林表示：一、其不确定涉案房屋是否被再次抵押，对该项内容不再主张。二、其之所以与金昊公司签订商品房买卖合同是因为其与金昊公司之间有债权债务关系，债务到期后，金昊公司用涉案六套商品房抵顶债务。三、当地预告登记与备案登记合二为一。四、一审诉讼费收取61150元，请求二审法院明确本案收费标准。甘肃银行庆阳分行不认可当地预告登记与备案登记合二为一。金昊公司述称按照房屋销售的常规，所有房屋在签订商品房销售合同后都会像麻小林备案的程序一样进行合同备案，本案其他的登记没有办理过，也未核实过当地预售备案登记与预告登记是否合二为一。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：鉴于麻小林未能举证证明当地预告登记与备案登记合二为一，对其该主张，不予支持。对原审法院查明的其余事实，本院予以确认。
最高人民法院认为，本案二审的焦点问题是：麻小林对涉案六套房产是否享有足以排除查封执行行为的实体权益。《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”麻小林提供的《商品房预售备案审批表》，加盖的印章为环县房管局合同备案专用章，金昊公司在二审询问中也述称，麻小林在房管局的登记程序与其他购房者并无差异，故原审认定涉案房屋备案仅是依据《城市商品房预售管理办法》规定的履行合同备案登记并无不当。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”麻小林虽然与金昊公司就涉案6套房产签订商品房买卖合同并办理了预售备案登记，但没有办理预告登记，该6套房屋至今仍未办理产权移转登记，也并未实际交付。麻小林虽然主张在当地预告登记与备案登记合二为一，但其并未提交充分证据予以证明，且在一、二审庭审中并未提交其在涉案六套房屋备案登记的同时，曾向当地登记机构申请预告登记并提交书面材料的相关证据。故麻小林主张其对商品房预售合同的备案登记等同于房屋产权预告登记的上诉理由不能成立。其对执行标的物享有的债权不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋……”询问时，麻小林述称其与金昊公司签订商品房买卖合同的背景系其与金昊公司之间有债权债务关系，债务到期后，金昊公司用涉案6套门面房抵顶债务。故麻小林的该主张不符合前述规定，本院不予支持。
关于麻小林在询问时提出的诉讼费问题。根据《诉讼费用交纳办法》，财产案件根据诉讼请求的金额或者价额交纳诉讼费用，故一审判决按诉讼标的收取61150元，并无不当。
综上，麻小林的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61150元，由麻小林负担。
规范指引
《中华人民共和国民法总则》
第十七条 十八周岁以上的自然人为成年人。不满十八周岁的自然人为未成年人。
第十八条 成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。
十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。
第十九条 八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。
第二十条 不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。
第二十一条 不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。
八周岁以上的未成年人不能辨认自己行为的，适用前款规定。
第二十二条 不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。
第二十三条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。
第二十四条 不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人，其利害关系人或者有关组织，可以向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。
被人民法院认定为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，经本人、利害关系人或者有关组织申请，人民法院可以根据其智力、精神健康恢复的状况，认定该成年人恢复为限制民事行为能力人或者完全民事行为能力人。
本条规定的有关组织包括：居民委员会、村民委员会、学校、医疗机构、妇女联合会、残疾人联合会、依法设立的老年人组织、民政部门等。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
《中华人民共和国合同法》
第九条 当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十五条 当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》
第九条 依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。
《中华人民共和国物权法》
第五条 物权的种类和内容，由法律规定。
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
《城市房地产开发经营管理条例》
第二十六条 房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
《城市商品房预售管理办法》
第十条 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。
第十三条 开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。