专题七：被拆迁人有权优先取得房屋所有权
【核心提示】拆迁人与被拆迁人按照房屋所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得该补偿安置房屋的，人民法院应当予以支持。
实务争点
《商品房买卖合同解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人明确约定以位置、用途特定的房屋补偿安置的，被拆迁人有优先取得该补偿安置房屋的权利。然而，实务中对于被拆迁人优先取得权利的具体效力存在争议，导致司法实践在适用该条款时有所困惑。并且《城市房屋拆迁管理条例》已经被《国有土地上房屋征收与补偿条例》取代，该优先取得权利是否能够在征收补偿协议中继续保留，存在不小的疑问，因而有待进一步明确。
对此问题，《商品房买卖合同解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”
理解适用
《商品房买卖合同解释》第七条的理解与适用
该条涉及的是城市房屋拆迁过程中，被拆迁人优先于第三人取得特定补偿安置房屋的权利。这与商品房买卖关系实际上存在一定的差别，从法律上而言属于拆迁安置补偿范畴的问题。因而要准确适用该条文，首先就必须了解拆迁安置领域的相关知识。
一、拆迁补偿安置法律制度的主旨
随着我国经济的发展，土地作为人类活动载体的重要性越来越凸显。在有限的国有土地与日益增强的用地需求矛盾之下，大规模的城市扩张和旧城改造就成了历史的必然。尤其是城市化进程的加快，使得几乎所有地方都加入了城市改造的运动中来。这也直接导致了城市房屋拆迁在全国各地的广泛存在。虽然当前拆迁现象具有充分的合理性与客观的必要性，但是拆迁不仅涉及国家和集体利益，更涉及公民个人的切身利益。拆迁在促进城市发展的同时，也使得原房屋所有人因此而丧失了其赖以生存和生产的基本物质条件。有损失即应有补偿，因而在再建设的过程中必须对原所有人的损失给予补偿。作为房屋拆迁的重要一环，房屋拆迁补偿安置是指取得拆迁许可证的单位对被拆除房屋及其附属物的单位和居民进行重新安置，并补偿其因房屋及其附属物被拆除所受损失的行为。其中，拆迁单位称为拆迁人，被拆除房屋的单位和居民称为被拆迁人。拆迁补偿安置问题主要涉及拆迁人、被拆迁人、补偿的范围、补偿的方式等几个方面。
（一）拆迁人
根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条第二款，拆迁人是指依法取得拆迁许可证的单位，即进行国家建设需要使用国有土地而向国家申请用地的单位。公民个人不能成为拆迁人，拆迁人只能是具有法人资格的建设单位，其具备拆迁资格的前提是取得房屋拆迁管理部门批准发放的拆迁许可证。任何单位需要拆迁房屋，必须持国家规定的文件向房屋所在地的市县人民政府拆迁管理部门提出申请，经审查批准，符合条件的颁发房屋拆迁许可证，取得房屋拆迁许可证后申请单位才成为拆迁人。国家规定申请必须提交的文件有：（1）建设项目批准文件；（2）建设用地规划许可证；（3）国有土地使用权批准文件；（4）拆迁计划和拆迁方案；（5）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。各省、自治区、直辖市根据本地的具体情况可以制定不同的房屋拆迁办法，但规定中，以上条件必不可少。在司法实践中，对拆迁人资格认定的根本依据，是建设单位在实施拆迁中是否已经取得房屋拆迁管理部门批准发放的拆迁许可证。需要注意的是，在委托拆迁中，被委托的房屋拆迁单位以自己的名义实施拆迁的，房屋拆迁单位不能被认为是拆迁人。在拆迁过程中发生的房屋拆迁补偿、安置纠纷，被拆迁人只能以建设单位为被告提起民事诉讼。在拆迁实际活动中，拆迁人既可以是房地产开发企业，也可以是专门从事土地整治等的企业。不过在《商品房买卖合同解释》第七条中，拆迁人主要指的就是房地产开发企业，即出卖人，一般不包括其他单位。
（二）被拆迁人
《城市房屋拆迁管理条例》第四条第三款规定，本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。即对被拆迁房屋享有所有权的人，这一规定排除了以前将承租人或者房屋的使用人也作为被拆迁人的情况。由于根据我国《物权法》规定，城市房屋所有权的设立、变更、放弃都应当进行房屋产权登记。所以，在城市房屋拆迁中，对房屋所有权人的认定，一般以房管部门的登记资料为准。但也不排除例外情况，如拆迁之前或过程中，房屋所有权已发生买卖、赠与、继承等变化，但还未来得及办理登记。对此，应实事求是地确定被拆迁人，防止重大误解的发生，避免不必要的损失。一般认为，在拆迁范围内的单位和个人，具备以下条件之一的即可认定为被拆迁人：（1）私有房屋的所有人，所有人必须提供当地产权产籍管理机关或区、县人民政府发给的房屋产权证及身份证明；（2）公有房屋的产权人，即国家授权的国有房屋的管理人，通常称之为产权人，国家授权管理的房屋又分为直管房和代管房，产权人必须提供当地产权产籍管理机关或区、县机关或区、县人民政府发给的房屋产权证书以及身份证明；（3）被拆迁房屋的代管人。代管有两种形式：国家代管和代理人代管。国家代管是指所有人下落不明又无合法代理人或所有权归属不明的私有房屋，其代管部门为房屋所在地房管机关，其权责关系由法律法规直接规定。代理人代管是城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理房屋时，委托他人代为管理，其所有人与代理人的权利义务关系应当适用民事法律关系中的代理制度来调整。这里所讲的被拆迁房屋的代管人是指国家代管的代管部门，即房屋所在地的房管机关。对被拆迁人资格的认定，根本问题在于被拆迁房屋的所有人是否在拆迁公告前合法取得房屋所有权。凡是在拆迁公告前合法取得被拆迁房屋及其附属物所有权者，均是被拆迁人，否则，不应认定为被拆迁人。
（三）补偿范围
根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条的规定，拆迁补偿的范围包括拆除的主体房屋和附属物，违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。附属物一般是指与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物，如围墙、厕所、化粪池、水井等。因附属物对于被拆迁人来说也具有一定的经济价值，拆除附属物必定给被拆迁人带来经济损失，所以，补偿范围应当包括附属物。而违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑，属于《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）规定的必须拆除的建筑或必须经过改正方可使用的建筑。因此，在拆迁过程中，拆迁人对必须拆除的违章建筑不给予补偿。违章建筑主要包括：（1）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证而建成的建筑；（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；（3）擅自改变了使用性质建成的建筑；（4）擅自将临时建筑建设为永久性的建筑；（5）其他违章建筑。临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限。按照《城乡规划法》第四十四条第二款规定，临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。拆迁人拆除超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿。而未超过批准使用期限的临时建筑是合法建筑，拆除未到期限的临时建筑会给被拆迁人带来一定的经济损失，因此，应当给予适当补偿。适当补偿是鉴于临时建筑的特点，按使用期限的残存价值参考剩余期限给予补偿。另外，根据《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。违反规定新建、扩建、改建房屋部分属于违章建筑，不属于拆迁补偿安置的范围。需要注意的是，《城市房屋拆迁管理条例》明确规定的城市房屋拆迁的补偿范围，主要是房屋、附属物、收益权等直接损失，而对于国有土地使用权等则没有作出规定。不过在实际补偿过程中，土地使用权的价值也被考虑在了房屋的价值当中。
（四）补偿方式
《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。因而，房屋拆迁的法定补偿方式有两种：货币补偿和产权交换。除非公益事业房屋的附属物必须通过货币补偿以及被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议应当实行房屋产权调换外，被拆迁人可以自行选择拆迁补偿方式。
1.货币补偿
货币补偿是指拆迁人与被拆迁人通过协商一致，将被拆迁的房地产及附属物估价，由拆迁人支付货币以取得被拆迁房屋的所有权。实行货币补偿后，拆迁人就不必另行交付房屋给被拆迁人。《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府规定。”因此，我国《城市房屋拆迁管理条例》确定的货币补偿原则为等价有偿原则。根据被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定补偿价格。其中，区位是指房屋所处的地理位置，相同质量、面积或结构的房屋，由于所处区位不同，则房价相差甚大。所谓用途是指被拆迁房屋所有权证书上表明的用途，所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准，产权档案也未记录用途的，按实际用途为准。实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据。房屋的建筑面积也是确定补偿的重要因素，房屋面积以房屋产权证的记载为准，如实际面积与产权登记证记载有出入的，可以实际测量面积为准。除此之外，被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等也应当纳入考量的范围。
2.产权调换
产权调换是指拆迁人用异地或者原地再建的房屋与被拆迁人现有的房屋进行交换，被拆迁人原来的房屋被拆除后，仍然享有相应的房屋产权。产权调换的形式在房屋拆迁实践中大量存在。较之货币补偿，产权调换更能够保证被拆迁人得到安置。虽然建设单位出于经营考虑，不太愿意通过产权调换来进行补偿，但作为被拆迁人的法定权利，被拆迁人有权自由选择。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条第一款规定，实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。可见，产权交换尽管是以实物形式来进行补偿的，但实际上仍是根据等价交换原则。具体办法就是由拆迁人按照被拆除房屋评估价格对被拆迁人进行补偿，被拆迁人再按市场价格购买拆迁人提供的产权交换房屋，被拆迁房屋的评估价与产权调换的市场价格进行差价结算，多退少补。
二、被拆迁人的优先取得权
《商品房买卖合同解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。该规定对于保护被拆迁人利益无疑具有非常重要的作用，但是囿于条文的抽象性，在法律适用中还存在诸多疑问，因而有必要进一步澄清。
（一）被拆迁人优先取得权的适用要件
实务中，有的房地产开发企业为了追求最大的利润，往往将其负担的补偿安置义务弃之不顾，仅仅从商业经营的角度出发进行商品房销售，从而导致被拆迁人与第三人的权利产生冲突。正是基于此，为了保障被拆迁人的合法权益，《商品房买卖合同解释》特别赋予被拆迁人以优先取得安置房屋的权利。然而，并不是任何情形下，该优先取得权都可以适用，而是必须符合法律规定的条件。具体而言，主要包括以下几点。
1.拆迁人与被拆迁人以产权调换方式达成拆迁补偿安置协议
拆迁补偿方式包括货币补偿与产权调换，如果被拆迁人选择了货币补偿，那么就不存在与第三人权利冲突的问题了。因此被拆迁人享有优先取得权首要的条件就是被拆迁人选择以产权调换的方式获得补偿。拆迁人即房地产开发商需要将其再建或现有的房屋用于安置被拆迁人。
2.双方明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置
被拆迁人优先取得权适用的前提条件就是标的物的特定性。拆迁人与被拆迁人的产权调换协议在性质上属于互易合同，用以补偿被拆迁人的房屋既可以是种类物，也可以是特定物。如果是种类物，那么拆迁人可以用性质相同的任何房屋来补偿被拆迁人，因而不存在所谓的优先取得权。只有当安置房屋特定化了，被拆迁人才能够在这之上享有优先取得权。因此，当事人在拆迁补偿安置协议中只对补偿方式、安置用房面积、过渡期限等内容进行约定，而没有对协议的标的物即补偿安置用房的位置、用途进行明确具体约定的，那么就只能按普通债权给予保护。而如果当事人不仅对补偿方式、房屋面积等一般内容进行了约定，并且对安置用房的位置、用途也明确了的话，那么该标的物就具有了特定性，被拆迁人就能够享有优先取得权。
3.拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人
由于大部分安置房并不是现房，而是需要等待拆迁人在原地或异地再行建造，中间存在一段较长的过渡期限。《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条规定，拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。正是这段时间间隔的存在，使得拆迁人依然掌握着对待建房屋的处分权，有机会将已经明确约定为安置补偿的房屋出卖给第三人，从而造成被拆迁人与第三人之间存在权利冲突，才有被拆迁人优先取得权的适用必要。
（二）被拆迁人优先取得权的原因分析
如前所述，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。虽然拆迁人进行拆迁得到了有关行政部门的批准，但是其并不因此取得行政执法权力。拆迁人要顺利实现对拆迁范围内的原房屋所有人的搬迁，只能依靠民事手段即签订房屋拆迁补偿安置协议的方式，而不是直接要求强制征收。拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，根据《城市房屋拆迁管理条例》才由房屋拆迁管理部门而不是拆迁人进行裁决，拆迁安置法律关系进而从民事行为转化为行政行为。但无论如何，拆迁人与被拆迁人之间的拆迁补偿安置协议在性质上应当属于合同范畴。其中产权调换方式是拆迁人用自己建造或者购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换，所以属于以物易物的互易合同。根据民法基本理论，债权之间具有平等性，在买卖合同均为有效的情况下，任何一个债权人均有权要求履行合同。《买卖合同解释》第九条规定，出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。即如果参照普通动产买卖合同的一般规则，只要与拆迁人签订了买卖合同的第三人，取得了房屋产权登记，或者实际交付了都可以优先于被拆迁人取得该房屋的所有权。
然而，债权平等并不是绝对的，就像物权优先于债权也是这样。权利是否具有优先性，最根本的不是基于权利的形式，而是基于权利的价值。物权之所以在一般情况下优先于债权，是因为物权是对世权，对社会基本秩序以及对权利所有人来说有着更为重要的意义，而债权是相对权，一般只影响到双方当事人。然而，在一些特定情况下，由于债权也负载着社会公共利益或重要的社会价值，因而法律特殊规定其可以突破债权平等的一般原则，甚至可以突破物权优先于债权的原则。例如，我国《合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。另外，《中华人民共和国海商法》（以下简称《海商法》）、《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）、《中华人民共和国民用航空法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等都有关于特殊债权的相关规定。
是否认真对待和尊重公民的权利依然是判断一个国家是否是法治国家的最重要的标志。虽然拆迁总体上是出于城市规划和城市旧城区改造的需要，但其同时也是基于公共利益原因对公民的一种特殊牺牲。因而，必须给予非常完善的补偿，否则是违背物权应受平等保护的宪法原则的。[74]虽然在民法意义上，拆迁人与被拆迁人的地位是平等的，但实际上在拆迁决定上、经济实力上、谈判能力上，被拆迁人都处于绝对弱势的地位。如果不对他们进行特殊的保护，就很可能出现极为不公平的现象。由于在拆迁过程中，被拆迁人丧失了他们赖以生存的房屋所有权，假使事后又没得到合理的补偿，那么他们面临的就是流离失所的危险，进而造成严重的社会问题。正因如此，为了防止房地产开发企业肆意侵犯被拆迁人合法权益，将本已经承诺用于安置的房屋再行出卖，《商品房买卖合同解释》第七条特别赋予被拆迁人优先权利，即便房地产开发商将安置房屋再卖给第三人，其仍然可以优先取得该房屋。
（三）被拆迁人优先取得权的具体效力
我国法律及司法解释在多个领域规定了特殊债权的优先效力，然而，基于法律政策的考量，不同债权的优先效力并不相同。例如，根据《企业破产法》第一百一十三条第一款的规定，破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权。职工工资和社会保障费用只能优先于普通债权受偿，而不能优先于抵押权等担保物权。而根据《海商法》第二十五条，船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿。即船舶优先权不仅优先于普通债权，甚至可以对抗船舶留置权和船舶抵押权。但是《商品房买卖合同解释》第七条在规定被拆迁人优先取得权时，并没有明确该优先权的具体效力及其优先程度究竟有多大，造成司法适用非常混乱。例如，在李书粉、张庆宣与王自川房屋拆迁安置补偿合同纠纷案中，二审法院认为，张庆宣将双方约定的该楼房一楼东头第一间门面房的三分之一间擅自出售给原审第三人王自川，并未办理房屋过户登记手续，依照《物权法》第一百零六条第一款的规定，王自川对该争议房屋不适用善意取得，尚未取得该房屋的所有权，李书粉作为房屋拆迁安置补偿合同的当事人享有的房屋安置补偿的权利具有物权属性，应优先王自川的债权请求权。[75]可见该法院认为，被拆迁人的优先取得权可以对抗普通债权，但不能对抗基于善意取得的第三人。而在冷亚光与牛金禄财产权属纠纷上诉案中，法院认为，东亚公司就争议房屋分别与冷亚光、牛金禄签订了动迁安置协议及购房协议，被拆迁人冷亚光请求优先取得争议房屋的诉讼请求应予支持，牛金禄虽已合法取得该房屋所有权证，但这种不动产登记是基于物权的排他性效力所采取的物权公示方式，目的是给第三人提供知悉该物权变动的充分机会，使得第三人利益得到充分保护。如果是因两个买卖合同产生的不动产权属争议，应以取得产权证照一方作为不动产所有权人；因动迁安置协议及房屋买卖合同产生的权属争议，被拆迁人则享有优先取得争议房屋的请求权。[76]因而，为更好地服务司法实践，有必要对被拆迁人优先取得权的具体效力作详细的分析。
1.被拆迁人可否根据优先取得权认定第三人买卖合同无效
《商品房买卖合同解释》第七条并没有明确在存在拆迁安置补偿协议的前提下，拆迁人与第三人签订的合同是否有效。不过该问题随着《买卖合同解释》的出台已经没有太多争议。该司法解释第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。即明确规定了买卖合同并不因为出卖人无处分权而受影响。因而，虽然被拆迁人的优先取得权在一定程度上限制了拆迁人的处分行为，但这并不影响拆迁人与第三人之间的合同效力。事实上，《商品房买卖合同解释》第七条规定的是，在拆迁人将安置房屋出卖给第三人的情况下，被拆迁人依然可以请求优先取得。如果认定第三人的买卖合同无效，那么被拆迁人就没有所谓优先取得，而是当然取得了。因为所谓的优先取得必须以两个合同均为有效的情况下才能成立。所以，被拆迁人不能根据优先取得权认定第三人买卖合同无效。这一观点也得到了实务界和学术界的普遍认可。当然如果第三人与拆迁人恶意串通损害被拆迁人利益，那么就应当根据《合同法》第五十二条认定二者间的合同无效。
2.被拆迁人可否根据优先取得权对抗已经办理登记手续的第三人
有观点认为，根据特种债权的物权优先效力，被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，即排他性，即使第三人办理房屋所有权转移登记，被拆迁人也可基于特种债权的物权优先效力，请求撤销登记，优先取得拆迁补偿安置房屋，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。[77]被拆迁人确实值得特殊保护，但根本不区分第三人是否明知，而完全倒向被拆迁人的做法仍然值得商榷，与《物权法》倡导的维护交易安全的理念也多有不合。我们认为，有必要区分不同情况予以不同对待。
第一，当第三人应当明知所购买的房屋为他人安置房时，被拆迁人有权主张优先取得。在两个普通的债权债务关系中，任何一方当事人都可以通过更加优越的交易条件在市场竞争中取得成功。无论第三人与拆迁人签订的合同内容为何，能够主张优先取得该房屋，这实际上就是排除了市场竞争规则的适用，其他人不能通过市场竞争取得该房屋的所有权。拆迁安置补偿协议性质上虽然也是合同的一种，但由于其承载的价值，《商品房买卖合同解释》赋予其更加优先的地位。如果第三人明知其所购买的房屋为他人安置房时，就应当清楚被拆迁人优先取得权的存在，对交易风险就应当有明确的认知。在这种情况下，即便第三人已经与拆迁人完成了房屋过户登记，被拆迁人仍然可以主张撤销登记，优先取得该房屋产权。
第二，当第三人是善意的，被拆迁人不能主张优先取得，而只能向被拆迁人要求损害赔偿。根据物权公示公信原则，物权的存在和变动都应当以一定的方式向外界公开，并在公开之后取得相应的社会公信力，即便公示与实际权利关系不一致，善意信赖公示的受让人仍然能够取得物权。[78]为贯彻该项原则，我国《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，即如果财产受让人是善意的，不知出让人是无处分权人，且支付了合理的价款，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，那么受让人就可以取得该项财产的所有权。虽然善意取得制度确实是以牺牲所有权人利益为代价的，但是它维护了交易秩序的稳定，保障了市场交易的基本安全。
在拆迁安置补偿过程中，有的开发商为了取得更高额的利润，而故意隐瞒房屋作为安置房的情况，将该房屋再行出卖，第三人由于缺乏有效的信息获取手段，无法准确掌握房屋的权属和交易状况，而善意购买了该房屋，并进行了转移登记。在此种条件下，如果依然允许被拆迁人撤销房屋登记，主张优先取得，那么无异于是对交易安全的巨大破坏，与物权公示公信原则严重不符。而第三人在完全不知情的情况下，被剥夺了房屋所有权，也显然有失公允。虽然善意第三人与被拆迁人一样，都是值得法律特殊保护的群体，但是从风险防范角度讲，被拆迁人具有更强的能力。在与拆迁人签订了拆迁安置协议后，被拆迁人可以主动要求进行预告登记，来阻止安置房屋的再次出卖。而善意第三人并不具有这样的防范手段。所以，综合而言，当第三人符合善意取得要件的，被拆迁人不能主张优先取得。事实上，在《物权法》颁布之后，与所有权一样，与善意取得相冲突的优先权也在一定程度上受到了限制。例如，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民法通则意见（试行）》）原第一百一十八条规定，出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。而《物权法》出台后，最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二十四条明确规定，如果第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。[79]
三、征收补偿协议中被拆迁人优先取得权的适用
2011年1月21日，随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施，长期以来备受诟病的《城市房屋拆迁管理条例》也因此废止。城市建设中，国有土地上房屋由私人单位拆迁变为政府统一征收。拆迁安置补偿也变为征收安置补偿。政府取代拆迁人，从以前的拆迁补偿安置纠纷的裁决者变为房屋征收与补偿法律关系的当事人，直接与被征收人就房屋征收与补偿安置问题进行协商并签订补偿协议。[80]由于《商品房买卖合同解释》第七条的规定是以《城市房屋拆迁管理条例》为法律背景的，当其被《国有土地上房屋征收与补偿条例》取代之后，原被拆迁人即现被征收人是否能够继续在征收补偿协议中享有优先取得权利存在不小的疑问。实务界与学术界对此也几乎没有关注。在我们看来，虽然城市房屋由被拆迁变成了被征收，但房屋所有权人的地位并没有发生变化，无论是在拆迁或者征收过程中，他们都值得给予更加特殊的保护。具体而言主要有以下几点理由。
（一）从形式上看，拆迁补偿协议与征收补偿协议性质相同
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。但该条例并没有明确征收补偿协议的性质，也没有明确救济的具体方式为行政诉讼还是民事诉讼。虽然2011年4月1日起开始施行的最高人民法院《民事案件案由规定》，将“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”定性为民事纠纷，作为第三级案由置于“合同纠纷”二级案由之下。但是其能否涵盖征收补偿协议无法确定。故而，至今为止，理论界与实务界对征收补偿协议的性质判定未能达成一致，即有人主张征收补偿协议是行政契约，亦有部分人提出其为民事契约的看法。[81]而征收补偿协议的性质又会在很大程度上决定《商品房买卖合同解释》第七条是否继续适用。如果征收补偿协议属于民事合同，那么被征收人就可以继续享有优先取得权利，但如果征收补偿协议定位成行政行为，那么由于合同性质的变化，被征收人就不能当然根据《商品房买卖合同解释》第七条享有优先取得权利。
事实上，分析《国有土地上房屋征收与补偿条例》的具体规定，征收补偿协议与拆迁补偿协议并无太大变化，在性质上应当同属于民事合同范畴。之所以有观点认为征收补偿协议属于行政契约，在于其当事人一方为行政机关。然而，随着市场经济的发展，行政机关作为民事合同当事人并不罕见，甚至已经成为一种潮流。并不能当然因为征收补偿协议一方为行政机关就认定其主体的法律地位不同。相反，从具体规定而言，征收补偿协议在缔约程序与合同内容上与拆迁补偿协议基本相同。第一，在缔约程序上，被征收人有权就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项与房屋征收部门进行协商。无论是拆迁还是征收，补偿方案的确定实际上都是分两部分进行，一是先由拆迁人或者征收人与房屋所有权人进行平等协商，所有人有权就相关事宜提出自己的条件，只有双方达成一致意见才能签订相应的补偿协议。二是当双方无法达成一致意见时，才由相关行政部门介入，就补偿方案作出裁决。[82]第二，在合同内容上，征收补偿协议与拆迁补偿协议并无太大差别。被拆迁人与被征收人都可以选择货币补偿或者房屋产权调换。不得不承认，虽然征收具有非常明显的公权力因素，但是拆迁同样也是如此，政府对房屋的征收不过是从幕后走向了台前。拆迁补偿协议与征收补偿协议并无本质差别，既然拆迁补偿协议可以通过民事诉讼来解决，那么征收补偿协议自然也不应当有问题。实际上从《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第二款“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼”的规定也很明显可以看出立法者实际上延续了《城市房屋拆迁管理条例》的做法，将征收补偿协议作为民事合同看待。当被征收人拒不履行补偿协议时，房屋征收部门同样可以提起民事诉讼来解决双方之间的纠纷。
（二）从实质上而言，被征收人同样需要特殊保护
众所周知，国有土地上房屋征收与城市房屋拆迁的功能本质上是相同的，都是为了城市建设需要，而将原有土地上的房屋进行拆除，重新进行土地资源的配置。只是《国有土地上房屋征收与补偿条例》在原拆迁条例上规定了更加严格的条件以及更加规范的补偿及纠纷解决程序。但无论如何，被征收人的弱势地位并没有得到改变。第一，无论是拆迁还是征收，都是由政府单方面决定。其中拆迁需要拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证，而征收需要由市、县级人民政府作出房屋征收决定。被拆迁人与被征收人只能被动接受。虽然征收有公共利益条件限制，但是是否符合公共利益同样由政府来决定。第二，一旦被拆迁或者征收，房屋所有权即丧失，被征收人与被拆迁人一样只能通过安置补偿来弥补损失。二者所处的境遇实际上完全一样。第三，房屋征收部门同样可能将已经确定的安置房屋转卖或者提供给其他人安置。虽然房屋征收部门取代拆迁人成为补偿主体，但是其同样可能故意或者过失地将原本已经确定用于被征收人进行产权调换的房屋转让给第三人。如果没有任何优先权利的保护，被征收人可能就此难以得到周全的补偿。
综上，在我们看来，虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经取代《城市房屋拆迁管理条例》，但被征收人的地位与被拆迁人相比并没有发生太大变化，因而同样可以根据《商品房买卖合同解释》第七条的规定，在特定条件下享有优先取得的权利。
案例指导
案例一：上海浦东发展银行股份有限公司济南分行与济南工艺美术三厂、济南彩云房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷申请再审案 [83]
再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：上海浦东发展银行股份有限公司济南分行（以下简称浦发银行济南分行）。
被申请人：（一审原告、二审被上诉人）：济南工艺美术三厂（以下简称美术三厂）。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：济南彩云房地产开发有限公司（以下简称彩云房地产公司）。
一审被告：济南美术总厂（以下简称美术总厂）。
一审被告：济南市历下区人民政府拆迁办公室（以下简称历下拆迁办）。
再审申请人浦发银行济南分行因与被申请人美术三厂、彩云房地产公司、一审被告美术总厂、历下拆迁办房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院（以下简称山东高院）（2013）鲁民再终字第24号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。
浦发银行济南分行向本院申请再审称，一、二审判决认定浦发银行济南分行所购房产与美术三厂主张的安置房屋系同一房产的事实错误。美术三厂与历下拆迁办、美术总厂签订的《拆迁安置协议书》约定的安置房屋的位置、用途并不特定，美术三厂不享有优先取得安置房屋的权利。二、本案法律适用错误。1.美术三厂仅对部分被拆迁房屋享有产权，对大多数被拆迁房屋并不享有产权，因此，美术三厂与历下拆迁办、美术总厂签订的《拆迁安置协议书》不属于所有权调换形式，也就不属于互易合同，本案不具有适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第七条的前提条件，美术三厂对案涉争议房屋不享有优先取得的权利。2.本案适用《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条的规定缺乏最基本的前提条件。山东省济南市中级人民法院（以下简称济南中院）作出的一审判决适用该条规定认为彩云房地产公司应当承接《拆迁安置协议书》中的拆迁安置义务属于适用法律错误。3.美术三厂被拆迁的位于泉城路296号的房屋（建筑面积265.50平方米）不在有关拆迁文件和拆迁许可证规定的拆迁范围之内，历下拆迁办擅自拆迁该房屋，其与美术三厂签订的《拆迁安置协议书》中有关对应上述265.50平方米被拆迁房屋的安置约定无效；且即使该约定有效，也不能适用《商品房买卖合同解释》第七条的规定。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项的规定，申请再审。
美术三厂答辩称：（一）二审判决认定浦发银行济南分行所购房产与美术三厂主张的安置房屋系同一房产，事实清楚，证据充分。（二）本案法律适用正确。1.本案《拆迁安置协议书》合法有效。2.虽然美术三厂只对部分被拆迁房屋面积享有所有权，对多数房屋面积仅有使用权，但根据《拆迁安置协议书》的约定，历下拆迁办对美术三厂进行安置符合《商品房买卖合同解释》第七条的规定精神，故美术三厂对案涉争议房产享有优先权，应取得案涉房屋的所有权。3.二审判决认定彩云房地产公司负责安置美术三厂适用法律正确。4.关于拆迁范围，拆迁规划图纸中已经明确体现原（请核对）泉城路296号属于拆迁范围。综上，二审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回浦发银行济南分行的再审申请。
彩云房地产公司、美术总厂、历下拆迁办均未提供答辩意见。
最高人民法院认为，结合本案浦发银行济南分行与美术三厂的诉辩情况，对浦发银行济南分行申请再审的理由，分析认定如下：
（一）关于浦发银行济南分行所购房屋与美术三厂主张的安置房屋是否系同一房屋问题
虽然浦发银行济南分行所购房屋与美术三厂所主张的安置房屋存在面积及占用平面的差异，但是此种差异并不能作为否定浦发银行济南分行所购房屋与美术三厂所主张的安置房屋系案涉同一标的之依据，主要理由如下：首先，浦发银行济南分行所购房屋所坐落的“小鸭大厦”系《拆迁安置协议书》约定补偿美术三厂的房屋所坐落的“彩云大厦”变更名称而来。“济南市泉城路366号彩云大厦地上一层东北面391平方米（建筑面积）的房屋”，与浦发银行济南分行所购房产面积399.991平方米（建筑面积）均坐落于小鸭大厦（原彩云大厦）的东北面位置，位置同一，一审、二审判决将浦发银行济南分行所购房屋认定为美术三厂的拆迁安置房屋，符合小鸭大厦东北面只有一处建筑物的客观实际，认定事实并无不当。其次，从浦发银行济南分行所购房屋与美术三厂取得安置房屋的形成过程来看，一审判决将二者认定为同一房屋也是恰当的。美术三厂所主张的房屋系依据《拆迁安置协议书》所置换的房屋，从签订《拆迁安置协议书》及具体拆迁安置过程中来看，美术总厂只有在美术三厂同意拆迁的情况下，才有可能取得案涉房屋所占用的土地使用权；而在其未取得土地使用权的情况下，其在《拆迁安置协议书》中所承诺的置换房屋只能是根据总体规划作出的意向性表示，尚不能精确地描述房屋面积和占用平面。在小鸭大厦取得预售许可证情况下，浦发银行济南分行与彩云房地产公司就标的物的面积和位置的约定则更准确，此渐进过程导致浦发银行济南分行所购小鸭大厦一层东北面房屋和美术三厂所获得拆迁安置房屋存在建筑面积和占地平面差异符合客观现实。但是此种差异并不能推翻二者在区位上同一即均为“小鸭大厦一层东北面”的客观事实。综合上述两个方面的因素，浦发银行济南分行关于二审判决认定其所购房产与美术三厂主张的安置房屋系同一房产的事实错误的申请理由，与事实不符，本院不予采信。浦发银行济南分行关于美术三厂与历下拆迁办、美术总厂签订的拆迁安置协议所约定安置房屋的位置、用途并不特定，美术三厂不享有优先取得安置房屋权利的理由，亦与事实不符，本院亦不予采信。
（二）关于本案法律适用是否错误问题。本问题又包括以下三个方面的问题：
1.关于美术三厂与历下拆迁办、美术总厂签订的《拆迁安置协议书》的性质问题。在我国经济发展过程中，存在不同主体对房屋的不同权利形态，既有所有权，也有租赁权等使用权，权属形态不一而足。无论当事人对于房屋的权利表现形态如何，这些权利对于居住人或经营人所具有的经济利益则是确定的。拆迁安置补偿协议是被拆迁人以其对被拆迁房屋的利益作为对价来换取货币补偿或者房屋置换的双务有偿民事合同。对于案涉美术三厂的拆迁安置来说，《拆迁安置协议书》所约定安置给美术三厂的彩云大厦一层东北面房屋的对价是取得了美术三厂被拆迁的房屋权益，故《拆迁安置协议书》并非无偿的赠与合同。浦发银行济南分行关于美术三厂取得案涉安置房屋系基于无偿赠与的理由与事实不符，本院不予采信。
2.关于本案适用《商品房买卖合同解释》第七条是否恰当的问题。本案中，美术三厂虽然只对部分被拆迁房屋面积享有产权，对多数房屋面积仅有使用权，但根据案涉《拆迁安置协议书》的约定，拆迁人与被拆迁人已经约定以建成房屋的产权进行安置，这种产权安置的约定符合《商品房买卖合同解释》第七条规定的情形，彩云房地产公司将本应安置给美术三厂的房产出售给浦发银行济南分行，浦发银行济南分行的房屋买受人权利不能对抗被拆迁人美术三厂优先取得安置房屋的权利。故浦发银行济南分行关于本案二审判决适用《商品房买卖合同解释》第七条规定错误的主张，本院不予支持。
3.关于本案适用国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定是否正确问题。《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”该规范作为政府行政管理性规范，从政府行政管理层面要求，在转让房地产开发项目时，受让方需要承担转让方的拆迁安置补偿义务，以保护被拆迁人的利益。一审判决在本案中基于保护被拆迁人美术三厂利益考量，适用该规范，并无不当。浦发银行济南分行关于适用该规范错误的再审申请理由，本院不予采信。
（三）关于美术三厂泉美经销部被拆迁的位于泉城路296号的房屋（建筑面积265.50平方米）不在有关拆迁文件和拆迁许可证规定的拆迁范围之内的问题(https://www.daowen.com)
《拆迁安置协议书》作为一种当事人之间意思自治的民事合同，其调整的是平等主体之间的民事关系。在本案拆迁人与被拆迁人均对拆迁范围无异议的情况下，则体现拆迁人与被拆迁人真实意思表示的《拆迁安置协议书》应作为处理当事人之间权利义务关系的依据。美术三厂泉美经销部被拆迁的位于泉城路296号的房屋（建筑面积265.50平方米）是否在有关拆迁文件和拆迁许可证规定的拆迁范围之内，并不影响当事人之间《拆迁安置协议书》约定的效力，也不能作为否定美术三厂对于案涉小鸭大厦一层东北面争议房屋所享有的权利。因此，浦发银行济南分行以美术三厂泉美经销部被拆迁的位于泉城路296号的房屋（建筑面积265.50平方米）不在拆迁范围之内，主张案涉《拆迁安置协议书》无效的理由，本院不予采信。
综上，浦发银行济南分行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回上海浦东发展银行股份有限公司济南分行的再审申请。
案例二：中国邮政集团公司长沙市分公司、湖南中南投资置业有限公司借款合同纠纷案 [84]
上诉人（原审第三人）：中国邮政集团公司长沙市分公司（以下简称中国邮政长沙分公司）。
被上诉人（原审被告）：湖南中南投资置业有限公司（以下简称中南公司）。
被上诉人（原审原告）：红岭创投电子商务股份有限公司（以下简称红岭公司）。
原审被告：潘刃。
原审被告：彭樱。
原审被告：长沙嘉能房地产经纪有限公司（以下简称嘉能公司）。
原审第三人：湖南星沙农村商业银行股份有限公司（以下简称星沙农商银行）。
原审第三人：长沙晚报报业集团、长沙晚报社（以下统称长沙晚报集团）。
上诉人中国邮政长沙分公司因与被上诉人中南公司、红岭公司及原审被告潘刃、彭樱、嘉能公司、原审第三人星沙农商银行、长沙晚报集团借款合同纠纷一案，不服湖南省高级人民法院（2015）湘高法民二初字第24号民事判决（以下简称一审判决），提起上诉。
最高人民法院认为：关于中国邮政长沙分公司对朗盛大厦一楼114号门面享有的权利是否优先于红岭公司的抵押权。中国邮政长沙分公司上诉主张，朗盛大厦一楼114号门面系用以折抵中南公司应当支付给中国邮政长沙分公司的1200万元拆迁补偿款，即使红岭公司的抵押权有效，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，其对朗盛大厦一楼114号门面的权利也优先于红岭公司的抵押权。根据查明的事实，2009年1月21日，中南公司作为拆迁人与中国邮政长沙分公司作为被拆迁人签订《拆迁补偿安置协议》约定，中国邮政长沙分公司所有的长沙市中山路105号第001栋房屋在拆迁范围以内，该房屋合计建筑面积2997.21平方米，其中临街经营性门面建筑面积499.91平方米混合结构，住宅办公用房建筑面积1940.56平方米混合结构，无产权违章面积556.74平方米混合结构。中南公司对中国邮政长沙分公司被拆迁房实行新建房屋面积补偿和其他货币补偿方式，中南公司共计补偿中国邮政长沙分公司价值人民币1875万元，其中新建房屋临中山路一层门面300平方米估值1200万元，一层面积补偿价值最终以中介机构评估价值为准，互不找补。2011年6月底以前中南公司在中山路新建报业文化大厦房屋一楼偿还中国邮政长沙分公司层高约6米，临中山路门面宽度不低于20米，房屋产权面积不少于300平方米，房屋用途为商业，使用面积不低于510平方米（实际可为两层使用），并保证留有邮运车辆停车位。从该协议约定的内容可知，虽然中国邮政长沙分公司系与中南公司签订该协议，并非与政府相关部门签订拆迁安置补偿协议，但双方除约定部分货币补偿外，其他关于以房换房予以安置补偿的意思表示非常明确，且拆迁补偿安置房屋的位置、面积、用途明确、特定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该规定是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定。物权优于债权是处理权利冲突的基本原则，但在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对其基于拆迁补偿协议享有的安置房请求权，应给予适当的优先保护，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。本案中，虽然红岭公司对朗盛大厦一楼114号门面享有的是抵押权而非买卖该房屋，但同样是对安置房的重复处理，而且抵押权人享有的是物的交换价值的权利。因此，中国邮政长沙分公司就朗盛大厦一楼114号门面享有的补偿安置权优先于红岭公司享有的抵押权。一审判决未考虑中国邮政长沙分公司依据《拆迁补偿安置协议》就朗盛大厦一楼114号门面所享有的权利，判令红岭公司就该门面享有优先受偿的权利不当，本院予以纠正。中国邮政长沙分公司关于其对朗盛大厦一楼114号门面享有的权利优先于红岭公司的抵押权的上诉理由成立，本院予以支持。
关于朗盛大厦一楼114号门面是否应确认归中国邮政长沙分公司所有。中国邮政长沙分公司上诉主张依据《拆迁补偿安置协议》的约定，朗盛大厦一楼114号门面应确认归其所有。本院认为，本案系借款合同纠纷，本院的审理范围系案涉抵押权是否有效及中国邮政长沙分公司就朗盛大厦一楼114号门面是否享有补偿安置权利，即一审法院判决红岭公司就朗盛大厦（包括一楼114号门面）享有优先受偿的权利是否正确以及中国邮政长沙分公司的上诉请求是否成立，而并非中国邮政长沙分公司与中南公司之间的拆迁补偿安置合同法律关系。因此，确认朗盛大厦一楼114号门面是否归中国邮政长沙分公司所有不属于本案的审理范围。中国邮政长沙分公司的该项上诉请求不成立，本院不予支持。
规范指引
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
第八条 具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第三十五条 本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
《中华人民共和国合同法》
第二百八十六条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《中华人民共和国企业破产法》
第一百一十三条 破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：
（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；
（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；
（三）普通破产债权。
破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。
破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。
《中华人民共和国物权法》
第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。