专题一：“按揭障碍”对商品房买卖合同的影响
【核心提示】未能签订“按揭”贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行，若系一方当事人原因造成的，对方当事人有权请求解除合同并要求赔偿损失；若因不可归责于双方当事人的事由，则双方当事人都有权请求解除合同，同时出卖人应将收受的购房款本息或者定金返还买受人。
实务争点
在办理不下来按揭贷款时，如何履行商品房买卖合同，在实践中存在不同观点。有人认为应继续履行合同，由双方当事人协商变更房款交付方式；有人认为出卖人获得房款是其在商品房买卖合同中的主要目的，在买受人不能获得贷款的情况下，出卖人有权解除合同，并要求买受人赔偿损失。但是对因政策调整，导致买受人不能获得贷款的情况，在实践中如何处理并未形成一致意见。有人认为政策调整应该是能够预见的，应当预见而未能预见，应该承担相应民事责任。根据该条司法解释，对于未能签订按揭贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的，如系一方当事人原因造成的，对方当事人有权请求解除合同并要求赔偿损失；如系不可归责于双方当事人的事由，则双方当事人都有权请求解除合同，同时出卖人应将收受的购房款本息或者定金返还买受人。
对此问题，《商品房买卖合同解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
理解适用
《商品房买卖合同解释》第二十三条规定的理解与适用
实践中，买受人以担保贷款方式付款，俗称按揭贷款履行支付房款义务的较多。由于资金来源的不同，分为商业贷款和公积金贷款两类。由于公积金贷款具有利率低的特点，买受人优先选择公积金贷款较为普遍，但公积金贷款存在资格审查严，有额度限制，贷款审批周期长的特点，同时也特别容易受政策影响，导致公积金贷款不成功的情况频发，从而影响买受人履行付款。实践中，商业贷款虽然利率较公积金贷款高，但由于审批程序简单、快捷，出卖人大多愿意选择该种方式加快资金回笼。在实务中，在公积金贷款额度不够的情况下，商业贷款作为补偿，同时作为商品房买卖合同中的付款方式。在实践中，未能办理按揭贷款的情形很多，如买受人信用等级低、收入不达标等。在公积金贷款中，存在贷款额度限制，以及对出卖人资质限制等。在政策方面，有对购买第二套房的限制，也有对购房人的纳税收入等限制。在本条司法解释中，对因一方原因或不可归责于双方的原因导致的按揭贷款不能办理情况下是否继续履行合同做了规定，即赋予守约方解约权，双方均无责，都可以要求解除合同。
那么在商品房买卖合同履行过程中，按揭贷款办不下来时，哪些是一方当事人的原因，哪些是不可归责于双方的原因，需要在适用本条司法解释时予以明确。
因买受人一方原因导致按揭贷款不能，通常有以下情形：
1.贷款主体资格不具备。由于不具有完全民事行为能力，或者因不属于发放贷款范围。
2.信用度不够。在银行或公积金中心审查买受人信用等级时，因买受人信用等级低，不能贷款或者贷款额度不够。
3.偿还能力不足。由于家庭收入不能满足偿还要求，导致贷款不能。
属于出卖人一方原因导致按揭贷款不能的情形有：
1.不具备房屋出售资质。商品房修建要通过规划，是期房的还要取得预售登记才能销售，如果未能取得相应资质则不能销售，更不可能取得按揭贷款销售的资质。
2.出卖人违背承诺。在实践中，出卖人为吸引更多的买受人购买房屋，往往承诺买受人可以使用公积金贷款，或者保证享受利率优惠等，但是在申请贷款过程中，由于公积金贷款规模限制，或者银行无法按照出卖人承诺利率标准放款，导致承诺无法兑现。
在实务中，按揭贷款不能办理的情况下，属于一方责任的情况相对来说是容易判定的，但是本条司法解释中规定的哪些属于不可归责于双方当事人的事由，在实践中有一定的争议。如近年来国家因实施“房地产新政”，导致按揭贷款不能办理的情况，是属于一方责任，还是属于不可归责于双方的责任，这需要特别注意。
所谓“房地产新政”，是指国家为了抑制房价过快上涨，在2010年4月14日，经国务院常务会议决定：购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%，对于贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日国务院再次发出通知，重申该房贷调控政策，并要求商业银行可以根据风险状况，暂停第三套及以上住房的购房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。2011年年初，各级地方政府进一步推出了第三套房的限购政策。
由于这些“房地产新政”以组合拳方式出现，使得买受人首付款比例提高和贷款不能，从而导致买房人丧失履约能力。在购房者无法按原计划获得所需银行贷款的情况下，其与开发商之间的购房合同已签订，定金已付，或者已经按照约定支付了首付款，现在因限贷限购无法获得所需贷款时，则意味着购房者无法按已签购房合同来履行买方义务，那么依约得承担定金罚则或者合同强制履行责任。显然，这对购房者而言是显失公平的，那应如何认定“房地产新政”导致的按揭贷款不能是谁的责任，这需要对此行为定性。
这里，我们要引入情势变更的概念。“情势”泛指作为法律行为形成的基础或环境的一切客观事实，强调动态的情况。“变更”即指情势在客观上发生了异常的变动，具体分为永久的变更、自然的变更、暂时的变更等。我国对于“情势变更”原则的规定最早见于1982年《经济合同法》第二十七条：由于不可抗力或一方当事人虽无过失但无法防止的外因，使经济合同无法履行，当事人可以变更或解除经济合同。从该规定来看，其中“当事人虽无过失但无法防止的外因”即为所谓的情势变更原则，但在立法上并未形成该表述。《合同法》对情势变更原则未予采纳，留下了立法的空白。《合同法解释（二）》第二十六条规定了情势变更条款：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”这从司法规范上给予了情势变更原则明确的定义，弥补了制度的缺位。情势变更原则是民法中公平原则和诚实信用原则的具体化，体现了该两项原则的基本精神。情势变更原则的意义在于通过司法权力的介入，强行改变合同已确定的条款或者撤销合同，在合同双方订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，实现合同正义。在合同原有的利益平衡因市场的激烈动荡而导致不公正结果时，施以法律的救济。
情势变更的构成要件有：第一，存在情势变更的客观事实。情势变更的产生必然导致合同赖以成立的客观环境变化，其表现形式可以是经济环境的调整，如政策调整；可以是暂时、局部的变化，也可以是永久、全局的变化。而变化结果将导致合同的目的无法实现或者对价关系无法形成，因而是根本性的，会造成不公平的结果。第二，情势变更的时间应在合同成立并生效之后、履行终止之前。如果当事人对合同成立或生效以前发生的情势变更为已知，那么合同的签订就是在已存在的变更事实基础上进行的，再依情势变更原则来处理就显得不合理。第三，情势变更具有不可预见性。如果在缔约时，当事人能预见或已预见客观情况，当事人仍然缔约则可视为其默认或是接受该风险的承担。如果仅一方未预料到情势变更并且该情势变更的事由本身是当事人不能预料的，那么未预料的这方应主张情势变更。判断情势是否为可预见则要视该情势性质。如对于房价波动的预料只是一个基于经验的概括性预料，实际操作中如发生房价异常波动则仍应认为属于情势变更。第四，情势变更不可归责于双方当事人。当事人对情势变化的后果无法克服。当事人在情势变化后，不能替代履行，不能采取补救措施，或采取补救措施超出其负担能力。如果情势变更可归责于当事人，则当事人应为情势变更承担责任。那么，此情况不能适用情势变更原则，必须由过错方自身来承担因考虑不周产生的风险或违约产生的违约责任。第五，维持合同原有效力明显不公或无法实现合同目的。即情势变更使得合同履行将对一方当事人显失公平，仅有情势变更的发生，并不必然适用情势变更规则，只有该变更达到一定的严重程度并足以导致合同双方利益失衡时，才有适用必要。另外适用情势变更还必须以当事人主张情势变更为前提。因为适用目的在于消除合同履行过程中出现的当事人之间利益不平衡状态，对因情势变更而承受利益损失的当事人提供法律救济。当事人援用此项原则救济自身权利的方式，是按照一定的程序主张解除合同或变更合同。
那么因“房地产新政”导致的按揭贷款不能，是否适用情势变更原则，即属于不可归责于买受人和出卖人双方的原因，双方均可行使合同解除权，要求出卖人将定金或者首付款及其利息返还。笔者认为，国家商品房贷款政策调控应该认定为情势变更，是可以适用本条司法解释中不可归责于双方的情形。理由如下：
第一，国家房贷政策的调整属于当事人订立合同后履约环境的变化。在发生时间上，只要商品房买卖合同订立于国家房贷政策之前，约定的办妥贷款的终止日期在房贷政策调整之后的，就存在情势变更原则适用的空间。
第二，国家房贷政策调整造成了商品房买卖合同经济上的履行受阻。虽然购房人支付给售房人的价款数量没有变化，但房贷政策调整造成支付方式及支付时间的变化。买卖合同的价款数量、支付方式、支付时间构成一个整体，三者中任何一个变化都会影响商品房买受人的履约能力。如果仍然按照原来的合同约定的价款总额，在缩短支付时间，或在提高首付款比例情况下，必然需要提高当事人的即时支付能力，从而可能严重影响当事人其他经济生活方面的质量。
第三，国家房贷政策的调整是当事人不能预见的。如果将国家调控政策纳入普通购房者可预见范围，是对购房者的苛求，超过了社会对普通购房者的期待可能性。
第四，国家贷款政策属于订立商品房买卖合同时信赖的基础。当事人在订立商品房买卖合同前，总是结合自己的即时支付能力及当时贷款政策的规定，判断自己可以即时支付多少比例的房款，剩余比例的房款通过银行贷款来周转，通常不会超出自己的即时支付能力进行一项交易。房贷调控政策出台后，当事人无法取得贷款或者无法取得原定比例的贷款，需要提高即时支付的比例来弥补这部分差额，这种变化使得当事人订立合同时的基础动摇。
第五，国家房贷调控政策的出台导致当事人不能继续履行合同的情形是不能归责于当事人的。具体合同关系中的当事人不会导致对整个社会具有普遍约束力的房贷调控政策产生。房贷政策的直接影响是购房人不能取得贷款或不能取得原合同约定比例的贷款，间接影响是购房人履行付款义务的能力发生了变化。
第六，将国家房贷政策调整认定为情势变更的合理性。将国家房贷政策调整认定为情势变更，虽然也可能存在道德风险，有少数买受人因预期房价下跌借机提出了退房，也有人原本可以通过其他途径补齐房款，并且不会影响其生活质量，只是由于房价下跌，投资营利目的受阻，才以房贷受阻为由变更或解除合同。但更多情况是，购买商品房对于大部分人来说是一生中发生不了几次的大宗交易，做出这一决定前需要综合考虑多方面因素，特别是自己的即时支付能力及预期支付能力；通过其他途径来凑齐房款差额对大部分人来说是超过自己的即时支付能力的。一方面，房贷政策通过提高购房首付和提高贷款利率来加大购房者的资金承受力，遏制购房需求，减少房屋成交，以稳定房价；另一方面，通过提高购房成本，减少购房需求来改变公众的房价预期，从而遏制房价过快上涨。如大量维持合同的效力，就会在无形中推动房价上涨。可以说，基于预期房价下跌而退房的不诚信是依情势变更原则处理商品房买卖纠纷很难避免的副作用，但其正面作用则有效体现了房贷政策的导向，也实现了绝大多数情况下的合同正义，是功大于过的。[1]
案例指导
杨肖洁与随州碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案 [2]
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：随州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称随州碧桂园公司）。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：杨肖洁。(https://www.daowen.com)
上诉人随州碧桂园公司为与被上诉人杨肖洁房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2015）鄂曾都民初字第00400号民事判决，提起上诉。
上诉人随州碧桂园公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求，支持我公司反诉请求或发回区法院重新审理，诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.根据我公司一审提供的随州农村商业银行股份有限公司十里铺分理处出具的《告知函》内容可知，银行不为被上诉人发放住房按揭贷款的原因是被上诉人丈夫名下有大额贷款，偿还能力不足，且被上诉人提供虚假单身证明。故被上诉人无法取得按揭贷款，系其自身原因造成的，原审认定为不可归责于双方当事人的事由，系事实认定错误，据此也适用法律错误。2.被上诉人即使按揭不成，也应通过其他途径履行付款义务。双方合同中约定“买受人已明确知悉国家、地方政府以及贷款审批机构现行的贷款政策的情况，并根据现行贷款政策充分考虑个人实际情况的前提下，同意选择以商业银行按揭贷款的方式付款”，“如若贷款审批机构最终批准的贷款金额与买受人申请的金额之间存在差额部分款项的，买受人承诺在签订合同之日起30天内将该差额款项直接支付给出卖人”。可见，被上诉人于缔结合同时，对贷款政策及合同内容有全面认识，对合同订立后出现的履行障碍也有预见并有解决方案。被上诉人因自身原因而不能办理按揭贷款，也未通过其他途径积极筹措资金履行付款义务，对此存在重大过错，属于违约方。3.被上诉人因自身原因不能办理按揭手续，且未举证证明合同不能履行，一年的合同解除期限已经届满，被上诉人不享有解除合同权利。4.一审自立案到判决有一年多，严重超过审限，程序违法。
被上诉人杨肖洁辩称：1.商品房买卖合同签订后，我按上诉人要求提供贷款材料，到我市多家银行申请按揭贷款，均以我银行流水不足，不符合贷款审批条件为由不予受理贷款申请。根据《商品房买卖合同解释》第二十三条的规定，因不可归责于当事人原因导致合同不能继续履行的，当事人有权提出解除合同。2.我于签订商品房买卖合同的第二天即2013年10月29日向随州农村商业银行股份有限公司十里铺分理处申请贷款，且我已与宫彬胜于2013年8月30日办理离婚登记，故不存在提交虚假单身证明的情况。3.根据《商品房买卖合同解释》第二十三条及补充协议第三十二条“买卖合同双方行使解除权的期限为一年，解除权自发生之日起计算”，我于2013年10月29日分别向农商行和建行申请按揭贷款，在申请无果的情况下，我于2014年3月10日又向工行申请贷款。可见解除权的时间应从2014年3月10日后计算。4.上诉状中所称双方存在的约定：“买受人已明确知悉国家、地方政府以及贷款审批机构现行的贷款政策的情况，并根据现行贷款政策充分考虑个人实际情况的前提下，同意选择以商业银行按揭贷款的方式付款”“如若贷款审批机构最终批准的贷款金额与买受人申请的金额之间存在差额部分款项的，买受人承诺在签订合同之日起30天内将该差额款项直接支付给出卖人”，我认为该约定系无效条款，因为双方对此没有约定。即使有此约定，但该约定系格式条款，免除了上诉人责任，加重了我的责任，排除了我的主张权利。上诉人并未向我进行说明，银行分期付款是双方约定的付款方式，我在不能获得贷款的情况下，上诉人要求我一次性付款，加重了我的主张权利，免除了上诉人的主张权利，该条款应属于无效条款。
原审原告杨肖洁起诉请求依法判令解除合同、被告返还我购房款728936元及利息。
原审被告随州碧桂园公司反诉请求法院判令被反诉人杨肖洁支付购房款167万元，并按日向我公司支付逾期应付款万分之三的违约金。
原审查明，2013年10月28日，原告杨肖洁（买受人）与被告随州碧桂园公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要内容为：买受人购买出卖人开发位于随州市××房屋××幢，建筑面积252.84平方米，单价每平方米9989.74元，总房价为2398936元，买受人选择银行按揭方式付款（具体付款期限及金额详见本合同附件四、第二条C）；合同签订当日，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期90日以内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。该合同附件四载明：“二、买受人同意按下列（C）种方式付款，（C）银行按揭分期付款：1.出卖人出售给买受人该商品房的总价款为2398936元；2.买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房房款的30.39%给出卖人，即728936元，并向贷款银行办理按揭申请手续；3.买受人必须在2013年11月28日前，付该商品房总房价款的69.61%给出卖人，即167万元。”原告向被告支付购房款728936元。2013年10月29日、2014年3月10日，原告按约分别向湖北随州农村商业银行股份有限公司十里铺分理处、中国建设银行股份有限公司随州分行、中国工商银行股份有限公司随州分行申请按揭贷款。原告根据银行要求提交相关贷款资料后，上述银行均以原告的银行流水不足不符合贷款审批条件为由，拒绝办理按揭贷款，导致原、被告间《商品房买卖合同》不能继续履行。后原告多次与被告协商，要求解除该合同并返还购房款，被告予以拒绝。为此，原告杨肖洁于2015年2月10日诉至法院。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，未违反法律法规强制性的规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。该合同签订后，原告已按合同约定支付首期款728936元，余款167万元申请办理银行按揭，经多家银行核查，均以原告的银行流水不足，不符合贷款审批条件为由拒绝发放贷款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定：“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，原告已按合同约定支付了首期购房款，其余款167万元原告已申请银行按揭贷款，银行经审核后认为原告不符合贷款条件不予办理按揭手续，以致原、被告间的商品房买卖合同不能继续履行，对此，原、被告双方均无责任。现原告诉请解除合同，被告返还购房款728936元及利息，予以支持。对被告要求原告支付购房款167万元，并按日支付逾期应付款万分之三的违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除原告杨肖洁与被告随州碧桂园房地产开发有限公司于2013年10月28日签订的《商品房买卖合同》；二、被告随州碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告杨肖洁购房款728936元及利息（自2013年10月28日起至返还购房款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、驳回被告随州碧桂园房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11089元，反诉费9915元，共计21004元由原告杨肖洁负担5545元，被告随州碧桂园房地产开发有限公司负担15459元。
被上诉人杨肖洁为支持其诉讼请求，向法院提供了以下证据：离婚证一份，主要内容为2013年8月30日，杨肖洁与宫彬胜于2013年8月30日办理了离婚登记。被上诉人以该证据证明其未向银行提供假单身证明，被上诉人还称其与宫彬胜于2012年6月1日办理了第一次结婚登记。上诉人认为该证据内容不实，不能证明被上诉人的主张。对上述有争议的证据，法院认为，上诉证据系原件，可以证明杨肖洁与宫彬胜于2013年8月30日办理了离婚登记。但被上诉人是否向银行提供假单身证明，应结合本案双方提供的有关证据进行综合判断。
一审中，随州碧桂园公司向法院提交了两份证据，一是无婚姻登记记录查询证明复印件一份，该证明的主要内容为：经查询从2009年4月6日至2014年3月9日的婚姻登记档案，未发现杨肖洁有结婚登记记录，该证明上出具单位为曾都区民政局婚姻登记处，出具时间为2014年3月10日。随州碧桂园公司称，2014年3月10日后，杨肖洁为办理房屋按揭贷款，向湖北随州农村商业银行股份有限公司十里铺分理处提供了无婚姻登记记录查询证明一份，后该银行将证明复印件提供给随州碧桂园公司。二是《告知函》一份，随州碧桂园公司称该函为湖北随州农村商业银行股份有限公司十里铺分理处向其出具。该函的主要内容为：湖北随州农村商业银行股份有限公司十里铺分理处受理杨肖洁按揭贷款业务，经查询征信系统，杨肖洁老公名下有大额贷款，偿还能力不足，且杨肖洁提供虚假单身证明，该行在审批手续中不能通过，不符合贷款条件，因此该行不予给其办理住房按揭贷款。该函上盖有“湖北随州农村商业银行股份有限公司十里铺分理处贷款合同专用章”字样的公章，落款时间为2014年10月18日。
因双方对上述证据真实性有异议，法院持随州碧桂园公司提供的告知函原件到湖北随州农村商业银行股份有限公司十里铺分理处核实该函的真实性，湖北随州农村商业银行股份有限公司十里铺分理处拒绝回复。本院认为，现湖北随州农村商业银行股份有限公司十里铺分理处拒绝对该函是否真实进行确认，该函内容又无其他证据印证，故对该函不予采信，对上诉人以此为由主张杨肖洁在申办贷款中提供虚假单身证明以及银行不放贷的原因与杨肖洁的丈夫有关的主张，本院不予支持。随州碧桂园公司如认为该银行拒绝确认该函的行为违反诚信原则并导致其败诉，侵犯了其权利，可以另行向该银行主张损害赔偿，也可提起诉讼。
二审经审理查明，杨肖洁与宫彬胜系夫妻，于2013年8月30日在曾都区民政局办理了离婚登记。2013年11月26日，杨肖洁与宫彬胜又办理了结婚登记。
另查明，2013年10月28日，杨肖洁（乙方）与随州碧桂园公司（甲方）签订《协议书》，约定：“一、乙方根据现行贷款政策充分考虑了个人实际情况的前提下，同意选择采取以下第一种住房按揭贷款方式支付楼款，向甲方认购该商品房，并已向相关贷款审批机构提出贷款申请……二、不管贷款审批机构是否最终批准乙方贷款申请，以及贷款审批机构最终批准乙方贷款为多少，乙方均同意按贷款审批机构最终批准结果与甲方签订该商品房的商品房买卖合同及一系列附件、附录，并不再以贷款审批机构贷款审批问题为由提出异议。若上述贷款审批机构最终批准的贷款金额与其申请贷款金额之间存在差额部分款项的，乙方承诺应在签订买卖合同之日起30天内将该差额款项直接支付给甲方……三、不管上述贷款审批机构是否最终批准乙方贷款申请，以及贷款审批机构最终批准乙方的贷款为多少，乙方均同意按贷款审批机构最终批准结果与贷款审批机构及甲方签订住房按揭贷款合同及相关文件，否则，导致买卖合同不能继续履行的，甲方有权解除买卖合同，乙方应按商品房总价款的15%向甲方赔偿损失。”
对一审查明的其他事实予以确认。
二审法院对上诉人上诉争议的焦点综合评判如下：
关于杨肖洁为办理房屋按揭贷款是否向湖北随州农村商业银行股份有限公司十里铺分理处提供虚假婚姻关系证明的问题。本院认为，上诉人未提供充足证据证明杨肖洁为办理房屋按揭贷款向湖北随州农村商业银行股份有限公司十里铺分理处提供虚假婚姻关系证明，故对其该主张，不予支持。
关于杨肖洁在办理按揭贷款中是否有责任问题。本院认为，上诉人现无充足证据证明杨肖洁不能办理按揭贷款的行为，系其自身提供虚假单身证明所致。根据多家银行出具的证据，杨肖洁按揭不成的原因主要是其银行流水不足、偿贷能力有限，本院认为，杨肖洁的上述情况在双方订立买卖合同时已部分存在，且上述情况不是杨肖洁在合同成立后故意造成的，不属于可以归责于其本人的过错。
关于本案合同是否应予解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，现双方买卖合同因不可归责于自身原因不能履行，杨肖洁有权提出解除合同。此外，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，双方签订的《协议书》并非正式备案的买卖合同，其中与上述司法解释规定相悖的格式条款系上诉人单方面制作的格式条款，该格式条款免除了上诉人责任，加重了杨肖洁的责任，排除了杨肖洁的主要权利，不能产生法律效力，即本院认为，杨肖洁在不可归责于自身原因导致按揭不成的情况下，有权提出解除合同和返还购房款本金及其利息。
关于解除合同的期限问题。本院认为，杨肖洁于合同签订后，到多家银行申办按揭手续而未成，依法享有解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定，上述司法解释并未规定解除权的行使期限，当事人也未约定解除权的行使期限，上诉人亦未对此进行催告，故上诉人认为杨肖洁行使解除权超出了期限，不予支持。
关于审限问题。二审法院认为，该问题不属于二审可以审理和纠正的问题，故不予审查。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11000元，由上诉人随州碧桂园房地产开发有限公司负担。
规范指引
《中华人民共和国合同法》
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。