第四部分 商品房按揭贷款的司法处理

商品房销售过程中，买受人通过“按揭贷款”方式支付房款实属常见，《商品房买卖合同解释》设有第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条规范商品房按揭贷款的诸多情形。鉴于此，本书分四个专题释解商品房按揭贷款。

商品房按揭贷款合同与商品房买卖合同系具有紧密联系又相互独立的关系，故未能签订按揭贷款合同会导致分期付款的商品房买卖合同不能继续履行。根据《商品房买卖合同解释》的相关规定，不能履行商品房买卖合同若系一方当事人原因造成的，对方当事人有权请求解除合同并要求赔偿损失；若系不可归责于双方当事人的事由，则双方当事人都有权请求解除合同，同时出卖人应将收受的购房款本息或者定金返还给买受人。(https://www.daowen.com)

基于前述商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同的关系，当商品房买卖合同被确定无效或者被撤销、解除时，必然影响到商品房按揭贷款合同的履行，进而影响到商品房按揭贷款合同目的的实现。鉴于此，《商品房买卖合同解释》第二十六条赋予当事人解除商品房按揭贷款合同的解除权。为衡平双方当事人的利益，结合商品房按揭贷款合同的性质，参照《合同法》第九十七条的规定，可以得出，解除该合同后应恢复至合同未订立时的状态。

在商品房买卖合同纠纷诉讼中，虽然银行（按揭贷款人）对商品房买卖合同纠纷双方争议的诉讼标的不具有实体上的请求权，但可认定其对商品房买卖合同纠纷案件的审理具有诉的利益。从诉讼效率和银行利益的保护来看，应赋予银行有独立请求权的第三人地位。在商品房按揭贷款合同纠纷中，涉及开发商对银行的保证责任问题。开发商是否为商品房按揭贷款合同提供保证，决定了其诉讼地位：开发商未提供保证，且买受人也未与银行办理商品房抵押登记手续，应当通知开发商参加诉讼；开发商提供了保证，则应当追加开发商为共同被告。