【承租人要求维修的权利与自行维修】
承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
本条来源
本条第一款来源于《合同法》第二百二十一条的规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”相较于原法条，本条将“要求”改为“请求”，该变动使法条用语更加严谨，法条的实质内涵未发生变化。本条第二款为新增条款，该变动为出租人的维修义务划定了范围。
立法演变
本条第一款在一次审议稿和二次审议稿第五百零四条沿用《合同法》第二百二十一条的规定，《民法典（草案）》第七百一十三条将“要求”改为“请求”。
本条第二款在一次审议稿和二次审议稿第五百零四条、《民法典（草案）》第七百一十三条规定：“因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的责任。”《民法典》将“责任”改为“维修义务”，该变动仅为提高法条表述的精准，法条的实质内涵未发生变化。
条文释义
本条是关于出租人对租赁物负维修义务的补充规定。租赁物确有必要维修的，出租人应当及时履行修缮义务，出租人不履行这一义务的，承租人可以要求其在合理期限内维修。如出租人拒绝维修或不能在合理期限内进行维修的，承租人可以自行维修。承租人自行维修所支出的相应费用应当由出租人负担，承租人已经垫付的，有权要求出租人偿还或者从租金中扣除。出租人拒不履行维修义务，致使承租人不能正常使用租赁物及合同目的不能实现的，该行为构成根本违约，承租人有权解除合同并请求出租人承担违约责任。因维修影响承租人使用租赁物的，无论是出租人维修还是承租人自行维修，承租人都有权要求出租人减少租金或者延长租期。(https://www.daowen.com)
案例评议
王某与马某房屋租赁合同纠纷案[4]
2011年6月25日，王某与马某经房屋中介公司介绍签订房屋租赁合同1份，约定王某将其房屋出租给马某使用，租期自2011年6月26日起至2012年6月25日止。后房屋内燃气灶出现问题，王某要求马某更换煤气灶，而马某未及时更换。2011年12月3日，王某向马某催要房租，马某告知王某房屋内冰箱、空调及燃气灶均不能使用，要求其予以更换，王某未予以更换。2011年12月10日。马某扣除空调修理费350元后转账给王某房租2450元，并以房屋存在安全隐患为由要求提前解除合同。王某遂诉至法院，要求马某支付房租以及其垫付的水电费。另查明，马某于2011年12月19日将房屋钥匙快递给了中介公司。
◆裁判规则
法院经审理认为，王某与马某签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。王某未能及时维修更换，马某可以自行维修，费用由王某承担，但马某亦未维修更换，仅据此提出解除合同，法院认为马某不具有合同解除权。鉴于马某已向王某交付了房屋钥匙，王某亦已将房屋另行出租，本院依法确认双方合同已解除，但马某仍应支付占用房屋期间的房屋租金。空调维修费用数额亦系合理，依法应由王某承担。
◆评议
承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，在原告王某未及时履行维修义务的情况下，被告马某可代替王某履行维修义务，所产生的维修费用也应由王某承担。双方当事人未将该情况约定为解除合同的情形，同时该情况也不属于合同法定解除的情形，因此不能成为马某解除租赁合同的理由。