【超期转租的合同效力】
承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
本条来源
本条来源于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十五条的规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本条借鉴原法条的表述，将“租赁房屋转租”改为“租赁物转租”，同时在表述方式上进行适当调整，这些变动为立法技术上的调整，使法条的表述更加精炼，用词更恰当，法条的实质内涵未发生变化。
条文释义
本条是关于承租人与次承租人约定的转租期限超过剩余原租赁期限的规定。在转租中，承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益，其与出租人之间的原租赁合同仍有效。承租人所转让的承租权来自于原租赁合同，因此原租赁合同对承租人和次承租人都能发生效力并且具有优先性。因此，当承租人将租赁物转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余原租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
案例评议
严某国、谢某先房屋租赁合同纠纷案[5](https://www.daowen.com)
2014年9月23日，出租人严某国与承租人谢某先签订房屋租赁合同，约定严某国将其房屋租给乙方使用；租期3年，自2014年10月1日至2017年10月1日，租期届满后乙方优先享有续租权利；合同期间乙方享有转让转租的权利，转租转让所得归乙方所有，但必须按照此合同约定内容进行转让，并让受转让人知晓合同内容并同意，甲方需同意签订三方转让协议。合同签订后，严某国将房屋交付给谢某先，谢某先依约支付租金。2016年11月27日，谢某先将涉案房屋整体转租给冯某明并签订租赁合同，并约定每年租金8万元，以后租金在上年租金基础上递增8%，押金1万元；租赁期限5年，自2017年1月1日至2022年12月30日。严某国以房屋产权所有人身份在租赁合同尾部签名。租赁合同签订后，冯某明依约向谢某先支付了2017年度租金，而谢某先收取了冯某明的租金后，未向严某国支付2017年10月2日起的租金。2018年3月12日，严某国以谢某先将承租房屋转租给冯某明且谢某先、冯某明不支付租金为由诉至法院，要求解除与谢某先、冯某明之间的租赁合同并要求谢某先、冯某明支付占用期间的租金40000元及违约金等。
◆裁判规则
严某国与谢某先签订的房屋租赁合同，主体适格、意思真实、内容合法，该房屋租赁合同有效，双方均应按合同约定履行自己的合同义务。被告谢某先在承租期内将承租房屋转租给被告冯某明使用，虽转租期限超过原房屋租赁合同的约定期限，但原告严某国在被告谢某先与被告冯某明所签订的租赁合同上作为房屋所有权人签名，应视为原告严某国同意转租，转租合同亦应当认定有效。后因租金给付问题各方发生矛盾，该房屋出租、承租的合同目的已不能实现，原告严某国解除合同的主张，符合法律规定。故判决解除谢某先、冯某明、严某国间的《租赁合同》；被告谢某先支付2017年10月2日起至2017年12月31日止的租金13500元；被告冯某明返还房屋并支付2018年1月至2018年7月2日的租金31500元。
◆评议
法条规定“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力”，其中“出租人同意”是指出租人同意承租人转租的行为。在本案中，严某国以房屋产权所有人身份在租赁合同尾部签名，其不仅是同意了谢某先的转租行为，同时对转租期限“5年”予以肯定，因此转租合同合法有效。原告是以合同目的不能实现行使合同的法定解除权。