集体土地使用权的流转

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

□ 条文解读

集体土地使用权可以出让、转让或者出租用于农业用途，但是，一般不得用于非农业建设。法律规定只有在严格的法定条件下，土地使用权才可以变动用于非农业建设：（1）该集体土地作为建设用地符合土地利用总体规划，否则，不仅不能发生土地使用权的转移，就连土地上现有的建筑物、构筑物也均应拆除；（2）该集体土地应是该企业依法取得的建设用地，如果是农用地的，仍不得转为非农业建设用地；（3）该企业发生破产、兼并等情形，致使土地使用权依法转移。企业建设用地的土地使用权是企业的无形资产，可以转让用于破产时的债务清偿或形成兼并时资产所有权的变动。

【以案说法27】 集体土地不得擅自用于非农建设(https://www.daowen.com)

广东省东莞市大塘村村民大量外出打工，村里壮年劳动力不足，导致大量田地无人耕种被荒置。2007年9月，该村委会召开村民大会，在没有得到上级部门批准和履行相关法律手续的情况下，私自决定与童颜玩具公司签订租地协议，将其中15亩耕地出租给该公司用作厂房建设用地，租期为10年，每亩地每年租金为2万元。协议达成后，童颜玩具公司立即调运来大量建筑机械对耕地进行改造并实施厂房建设，对15亩耕地地力造成了很大破坏。2008年6月，童颜玩具公司厂房竣工，并已经将机器设备迁入厂房，准备投入生产使用。9月初，东莞市国土资源局接到举报后对该村15亩土地的违法租用情况进行了相关调查，经国土资源局工作人员走访调查后查明大塘村与玩具公司签订的土地租用协议违法，责令玩具公司限期将厂房以及相关设施迁出，并对该公司处以30万元罚款的行政处罚。

童颜玩具公司不服相关处罚，其认为自己与村委会签订的合同基于公平自愿，且只是暂时对土地的租用而非土地买卖，因此并不违法，遂向东莞市中级人民法院提起行政诉讼，要求确认国土资源局处罚违法。东莞市中级人民法院经过调查后认定，童颜玩具公司与大塘村村委会在没有履行土地性质变更相关法律手续的情况下，签订租地合同，私自将耕地用于非农业建设，严重违反了《土地管理法》第63条的规定，据此驳回了原告诉讼请求。随后，在国土资源局工作人员的监督下，童颜玩具公司于2008年12月对厂房进行了拆除搬迁。