五、余论
预售商品房按揭制度中，预售商品房按揭存在于商品房预售第一阶段。当商品房买卖标的物已办理了房屋所有权转移登记，商品房预售即进入了第二阶段，此阶段抵押贷款已不属于按揭性质，而是购房人以所购商品房作抵押，属于商品房抵押贷款性质。房地产开发企业在该阶段不再是保证人，诉讼中房地产开发企业不应再列为被告。实务中对这点应特别注意。
【注释】
[1]案件来源，《最高人民法院公报》案例，2013年第12期。
[2]宁教铭、张礼慧，《按揭与抵押》，《河北法学》第106期，第143页。
[3]邹治，《物权法审判实务疑难精解》，中国法制出版社2007年版，第329页。
[4]王春旭、罗斌，《港澳台民商法》，人民法院出版社1997年版，第10—11页。
[5]同上。
[6]裴亚琴，《试论普通法精神与英国政治传统》，《北航法学》2017年第1卷，第105页。
[7]裴亚琴，《试论普通法精神与英国政治传统》，《北航法学》2017年第1卷，第108页。
[8]王春旭、罗斌，《港澳台民商法》，人民法院出版社1997年版，第11—12页。
[9]王春旭、罗斌，《港澳台民商法》，人民法院出版社1997年版，第12—13页。
[10]王晓芳、李伟华，《法律适用方法——物权法案例分析》，中国法制出版社2013年版，第68页。
[11]王闯，《让与担保法律制度研究》，法律出版社2000年版，第12页。
[12]杜万华，《最高人民法院〈民间借贷司法解释〉理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第412页。
[13]2015年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”
[14]杜万华，《最高人民法院〈民间借贷司法解释〉理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第412页。
[15]王利明，《判解研究》，人民法院出版社2017年版，第87页。
[16]姚辉、刘生亮，《让与担保规制模式的立法论阐释》，《法学家》2006年第6期。
[17]董学立，《也论“后让与担保”——与杨立新教授商榷》，《中国法学》2014年第3期。
[18]杜万华，《最高人民法院〈民间借贷司法解释〉理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第414页。
[19]王利明，《判解研究》，人民法院出版社2017年版，第86页。
[20]邹治，《物权法审判实务疑难精解》，中国法制出版社2007年版，第332页。
[21]2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第三条第二款规定：“本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。”2004年7月20日起施行的《城市商品房预售管理办法》第二条规定：“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。”
[22]杜万华，《最高人民法院〈物权法司法解释（一）〉理解与使用》，人民法院出版社2016年版，第236页。
[23]邹治，《物权法审判实务疑难精解》，中国法制出版社2007年版，第333—334页。
[24]我国《物权法》第一百八十条第一款规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。”《担保法》第三十四条第一款规定：“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条规定：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”(https://www.daowen.com)
[25]《担保法》第七十五条规定：下列权利可以质押：“（一）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；（二）依法可以转让的股份、股票；（三）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权；（四）依法可以质押的其他权利。”
[26]邹治，《物权法审判实务疑难精解》，中国法制出版社2007年版，第334页。
[27]全国人大常委会法制工作委员会民法室，《中华人民共和国担保法释义》，法律出版社1995年版，第95页。
[28]孔祥俊，《担保法及其司法解释的理解与适用》，法律出版社2001年版，第295页。
[29]蔡耀忠，《中国房地产法研究（第1卷）》，法律出版社2002年版，第318页。
[30]梁慧星，《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第263页。
[31]邹治，《物权法审判实务疑难精解》，中国法制出版社2007年版，第337页。
[32]侯国跃，《最高人民法院商品房买卖合同司法解释精释精解》，中国法制出版社2016年版，第327页。
[33]建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定：“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”
[34]梁慧星，《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第822页。
[35]李建华、彭诚信，《论合同相对性原则在处理商品房买卖合同纠纷中的司法适用》，《法律科学》2012年第5期。
[36]唐烈英，《论商品住房担保贷款合同的连带责任》，《西南民族大学学报》2013年第12期。
[37]侯国跃，《最高人民法院商品房买卖合同司法解释精释精解》，中国法制出版社2016年版，第328页。
[38]侯国跃，《最高人民法院商品房买卖合同司法解释精释精解》，中国法制出版社2016年版，第331页。
[39]韩延斌，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的理解与适用》，《法律适用》2003年第6期。
[40]《合同法》第六十四条规定：“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”
[41]王利明，《合同法新问题研究》，中国社会科学出版社2003年版，第390页。
[42]王利明，《合同法新问题研究》，中国社会科学出版社2003年版，第390页。
[43]郑立、王作堂，《民法学》，北京大学出版社1995年版，第277页。
[44]曹士兵，《中国担保制度与担保方法》，中国法制出版社2015年版，第278页。
[45]蔡耀忠，《中国房地产法研究（第1卷）》，法律出版社2002年版，第309页。
[46]《合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”
[47]最高人民法院于1991年10月19日发布的《最高人民法院关于是否直接判令保证单位履行债务的复函》讲：“保证合同虽具有相对独立性，但它终究从属于主合同，主合同的效力决定保证合同的效力。”
[48]王利明，《判解研究》，人民法院出版社2010年版，第112页。
[49]陈耀东，《商品房买卖法律问题专论》，法律出版社2003年版，第211页。