对案例按揭法律关系的分析

本文案例具有预售商品房按揭的典型性。

某公司与王某强签订的商品房买卖合同为基础合同，在商品房买卖合同签订后，王某强、某公司即与建行徐州分行签订了以涉案房屋为抵押的抵押贷款合同。所谓按揭联立合同，是指以某公司与王某强所签订的商品房买卖合同为基础，购房人王某强与按揭银行建设行徐州分行所签贷款合同、购房人王某强以商品房买卖合同所有权益作抵押与按揭银行建行徐州分行所签抵押合同，以及房地产开发企业某公司同意以购房人王某强在双方商品房买卖合同中所有权益抵押给按揭银行建行徐州分行的保证合同。本案中，王某强、某公司和建行徐州分行将贷款合同权利义务、抵押合同权利义务和保证合同权利义务，均在抵押贷款合同中进行约定，此种方式并不否定贷款法律关系、抵押法律关系和保证法律关系的存在。只不过是三方当事人将三个法律关系的权利义务内容签订在一份法律文件之中。根据《民事案件案由规定》的规定，民事案件案由是民事诉讼案件的名称，反映案件所涉及的民事法律关系的性质，是人民法院将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括。此规定表明，人民法院要依照法律关系性质对案件进行审理。所以即使三方当事人将三个法律关系的权利义务内容签订在一个法律文件中，也应按法律关系性质确定三方当事人之间存在三种法律关系，并由此认为三方当事人之间存在三种合同关系。

如前文所述，商品房买卖合同是基础合同，贷款合同与商品房买卖合同是各自独立的合同，贷款合同与抵押合同、贷款合同与保证合同是主从合同关系。^[47]前述裁判要旨已阐述了商品房买卖合同系无效合同，该观点并无争议。王某强与建行徐州分行所签订的贷款合同，目的是为履行王某强与某公司所签订的商品房买卖合同，在商品房买卖合同被宣布无效后，贷款合同目的即无法实现，贷款合同即应解除。因为商品房买卖合同与贷款合同不存在主从关系，商品房买卖合同无效，贷款合同并非当然无效。但案例中，王某强与建行徐州分行所签的贷款合同，是某公司与王某强违规向按揭银行套取信贷资金不可分割的组成部分，贷款合同本身也应适用《合同法》第五十二条第（三）项规定被宣布无效，因此当贷款合同被宣布无效后，王某强与建行徐州分行所签订的抵押合同，因主合同无效也应归于无效，某公司与建行徐州分行所签订的保证合同，因主合同无效也应归于无效。因此，王某强与某公司所签商品房买卖合同中，就王某强所有权益所作的抵押登记可以注销。涉案房屋所有权登记也应回转到某公司名下。

如果王某强与建行徐州分行所签贷款合同有效，则按揭法律关系中的抵押合同和保证合同均为有效，其对贷款合同形成从属性连带保证。即若当事人约定独立保证时，应认定独立保证无效，并将其转换成有效的从属性连带保证。^[48]购房人要依抵押合同，房地产开发企业要依保证合同承担从属性连带保证责任。(https://www.daowen.com)

因贷款合同履行过程中一方违约产生纠纷，常见情况是购房人停止偿还贷款和提前偿还贷款。购房人停止偿还按揭银行贷款，系违约行为，应承担相应违约责任。实务中，对于购房人提前偿还按揭银行贷款是否构成违约存在分歧。有观点认为该行为不是违约行为，其观点如下：首先，提前还款，不会给按揭银行造成损失。购房人提前还款是借款方在借款合同约定的履行期限届满之前偿还债务的积极行为，可以避免合同履行期限过长给银行带来债务履行风险，也可以减少借款方未来利息的支出。其次，《合同法》分则关于借款合同的规定，提前还款是一种合法行为。《合同法》第二百零八条规定：“借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。”根据该规定，在借款合同未作明确约定情况下，银行无权禁止按揭人提前还款，也无权获取违约金和其它费用。再次，《合同法》第七十一条第（一）款规定：“债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。”债务人提前还贷实际上并不会给银行造成损失，也不会损害银行利益。因此并不违背这一条的精神。^[49]

笔者认为，购房人提前偿还按揭银行贷款，由于不符合合同约定的还款期限，应认为是违约行为。如果提前偿还贷款，必将会造成按揭银行未履行期间的利益损失，并且，这种损失是可得利益损失。因为按揭银行如果不将贷款发放出去，贷款在按揭银行不能自动产生利息，按照《合同法》第七十条第（一）款但书所规定，属于债务人不可以提前履行合同的情形。

但是相比较《合同法》第七十条第（一）款，《合同法》第二百零八条是《合同法》分则中，对具体债务的特殊约定，从法律适用的角度看，应适用《合同法》第二百零八条的规定。根据该条规定对购房人提前偿还贷款的，可以分两种情况处理。一种是当事人没有约定的，购房人提前偿还贷款的，只应承担实际借款期间的利息；第二种是当事人另有约定的，购房人对按揭银行按约定承担责任。