我国按揭法律制度的特征与法律关系
预售商品房按揭涉及三方主体、四个法律关系，其具有如下特征：
第一，预售商品房按揭是一种要式法律行为。由于预售商品房按揭所涉及的法律关系十分复杂，法律要求当事人以书面形式明确权利义务，从而避免多方当事人因权利义务混乱发生争议。这样有利于规范三方主体行为。
第二，预售商品房按揭是一种多方法律行为。虽然三方当事人各自所签合同具有相对独立性，但基础是房地产开发企业与购房人所签订的商品房预售合同。只有房地产开发企业、购房人和按揭银行三方意思表示一致，法律行为才能成就。有观点认为，只有追求共同的经济目的才能形成多方法律行为，而购房人追求的是房屋，按揭银行追求的是贷款利息，房地产开发企业追求的是售房利润，三方没有共同的经济目的，所以不构成多方法律行为。笔者认为，预售商品房按揭对购房人来说，可以采取分期偿还贷款本息及手续费的方式增强其购房能力，缓解资金紧张状况；对房地产开发企业来说，可以及时筹集建设资金，促进商品房开发销售；对按揭银行来说，可以获得利息利润，其债权风险也不大。虽然各自追求自己的经济利益，但是一旦按揭行为完成，便存在了共同的经济目的。所以，预售商品房按揭是一种多方法律行为。
第三，预售商品房是一种诺成性法律行为。预售商品房按揭属于联立合同，一旦三方意思表示一致，按揭法律行为即告成立。在合同订立后，由当事人将相关手续移送到房地产行政主管部门登记，此种行为是接受房地产行政主管部门监管，对商品房预售市场进行规范。在购房人与按揭银行签订抵押合同后，需要到房地产行政主管部门登记，该登记具有对抗善意第三人效力，但应以预售商品房按揭成立为前提。因此，当三方当事人意思表示一致时，预售商品房按揭行为成立。
第四，预售商品房按揭是以设立、变更、终止财产关系为目的的法律行为。预售商品房按揭不是物权行为，因为我国民法不承认物权行为。[34]物权变动只是债权发生效力的结果，在当事人合意下，会使物权发生变动，而这种合意则是完全的债权行为。况且商品房预售期间，按揭银行对担保标的物仅是一种所有权益，还未取得所有权。就这种权益的实现来讲，按揭银行也不能直接处分，只能通过与购房人协商或提起仲裁、诉讼才能实现。所以按揭本身是一种债权行为。(https://www.daowen.com)
第五，预售商品房按揭具有层次性。实务中，对商品房预售合同与其他合同，其他各合同之间具有相对独立性认识趋同，但对商品房预售合同与其他合同，其他各合同之间的关系认识比较模糊。有学者认为，在我国《合同法》司法实践中，商品房买卖合同与商品房担保贷款合同之间存在着非常密切的关系，该两类合同中包含了多样具体合同，其中既有合同之间的彼此独立，并列关系。也有合同之间的主从关系，还存在着合同联立形式。[35]这种观点讲清了商品房按揭合同之间的联立关系，但没有进一步讲清各合同之间的具体关系。另有学者介绍，多数意见认为预售商品房与按揭合同之间并非主合同与从合同的关系，少数意见认为二者之间存在着主从关系；还有意见认定其为连带关系。[36]还有学者认为对商品房买卖合同与按揭各合同的关系，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条没有采纳主从关系说。一方面，商品房买卖合同的解除，并不当然导致贷款合同解除；但另一方面，由于贷款合同的特殊性，一旦买卖合同解除，贷款合同的目的就无法实现，所以买卖合同与贷款合同本质上是两个合同关系，同时两者之间存在关联性。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》否定二者的主从关系，认定其为具有紧密联系又互相独立的合同关系，值得赞同。[37]韩延斌法官认为，其之所以这样说，是因为考虑到，适用该条时应运用扩张解释的民法解释方法，适当扩张合同相对性的适用范围，解释为包括具有连带关系的合同当事人。[38]该观点一方面承认买卖合同解除，贷款合同的目的就无法实现，应适用《合同法》第九十四条的规定，在合同目的无法实现时赋予购房者（按揭合同的借款人）法定解除权。[39]但又认为，买卖合同的解除并不当然导致贷款合同解除，二者存有矛盾。究其原因是该观点简单认为处理按揭合同与买卖合同的关系可以突破合同相对性所致。
笔者认为，房地产开发企业与购房人所签商品房预售合同在预售商品房按揭行为中起到基础作用当无疑问。我们可以称其为按揭联立合同中的基础合同。三方当事人各自之间签订了《贷款合同》《抵押合同》《保证合同》。就《贷款合同》来讲，有观点认为，应进一步区分为贷款合同和委托合同，笔者认为这种观点并不妥当。购房人指令按揭银行向房地产开发企业放款，是因为双方之间存在着借贷关系，双方各自之间享有的是贷款合同之中的权利义务，而不是委托合同之中的权利义务，因此双方不存在委托法律关系。实际上，购房人与按揭银行之间的贷款合同属于《合同法》第六十四条规定[40]的情形。该条实际上包括了两种情况：一是涉他合同，所谓涉他合同又称为第三人利益合同，为第三人利益订立的合同或向第三人给付的合同，是指合同当事人约定由一方向合同关系以外的第三人给付，该第三人即因此取得直接请求给付权利的合同。二是第三人代债权人接受履行，即债权人和债务人之间约定由债务人向第三人履行债务，第三人代债权人接受履行，第三人并不独立享有合同上的权利和利益，而只是代替债权人接受债务人的履行。如果债务人不向第三人作出履行或履行不适当，则第三人无权要求债务人向其继续履行或承担责任。[41]在第三人代债权人接受履行合同中，在合同法理论上常将受益人区分为债权人受益人和单纯受益人两种。如果当事人给受益人在合同中设立利益是为了清偿合同之间对受益人负有的债务，那么这类受益人就是债权人受益人；如果当事人把合同设定的利益作为礼物赠给受益人，那么这类受益人就是单纯受益人。两类受益人都是无偿取得合同利益，区别在于当事人的目的不同：设立债权人受益人是为了清偿自己所负的债务；设定单纯受益人是为了赠与受益人一定的利益。[42]
由此可以看出，房地产开发企业与购房者订立的买卖合同和购房人与按揭银行订立的按揭贷款合同，虽为各自独立的合同，但贷款合同是以履行买卖合同为目的签订的，两者之间存在关联关系。购房人与按揭银行所签贷款合同和购房人与按揭银行所签抵押合同是主合同与从合同的关系。购房人与按揭银行所签贷款合同和房地产开发企业与按揭银行的保证合同是主合同与从合同关系。购房人与按揭银行所签订的贷款合同，其目的是履行商品房预售合同中购房人对房地产开发企业所负担的义务，对此购房人明知，按揭银行也明确知道。按照主债和从债理论，主债是指能够独立存在，不以他债为前提的债。从债是指不能独立存在，须以主债的存在为成立前提的债。主债与从债是相互对应的两个债，没有主债不发生从债，没有从债也无所谓主债。[43]抵押合同和保证合同均是依贷款合同而成立的合同，是为了保证贷款合同而成立的合同，按照上述论述，贷款合同与抵押合同、保证合同之间系主合同与从合同关系。而根据担保法的一般理论，担保行为具有从属性和附随性，担保合同是从属或附随于主债权债务关系的。[44]从保证合同的特殊性来看，贷款合同与抵押合同、保证合同之间也系主合同与从合同关系。
购房人将买卖合同所有权益抵押给按揭银行，离不开房地产开发企业的保证。如果购房人履行了买卖合同义务，房地产开发企业即应履行房屋交付义务。当购房人对按揭银行不履行还款义务时，按揭银行即可以抵押权人的身份处理包括房屋在内的购房人买卖合同所有权益。按揭银行主要通过债权人代偿权来实现，即按揭银行须以自己的名义来行使债权人的权利，[45]房地产开发企业在保证合同中的义务，即是其在买卖合同中对购房人承担的合同义务。依照《合同法》第八十四条规定[46]，按揭银行在预售商品房按揭第一阶段，只有经过房地产开发企业同意才能将购房人权利义务转让给第三人，在预售商品房按揭第二阶段，可以行使抵押权人的优先权。当然，购房人、房地产开发企业和按揭银行，也可以在保证合同中重新约定房地产开发企业的保证义务，重新约定的保证义务不能超出房地产开发企业在买卖合同中的义务范围。如果超出范围，则为新的保证合同，已不属于按揭贷款法律关系。
第六，预售商品房按揭具有持续性。预售商品房从开工建设到竣工要经过较长时间，其中购房人以按揭方式购买房屋的，抵押也相应从预售商品房第一阶段向第二阶段演化。在房屋竣工取得所有权登记后，购房人与按揭银行需要办理所有权抵押登记。购房人与按揭银行仅仅履行原抵押合同即可，而无须另行签订新的抵押合同，反映出了预售商品房按揭具有持续性特点。