（一）立法演进

就此问题，我国立法经历了一个从严格限制到逐渐放宽的演变过程。

1988年4月2日，《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第115条规定：“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效。”

1995年10月1日实施的《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”

2000年12月13日，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”至此，在房屋买卖合同纠纷中，买卖双方所签合同不因为抵押权的存在而被确认无效，但是抵押权人仍可行使抵押权。而受让人要取得房屋所有权，必须代替出让人清偿债务。对于清偿债务的费用，受让人可以向出让人追偿。(https://www.daowen.com)

2007年颁布实施的我国《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《物权法》的规定较以前的法律规定更趋明确合理。首先抵押人要经抵押权人同意才能转让抵押财产，因为在抵押权存在的情况下，买卖房屋过户涉及抵押权解除，而且抵押人要提前清偿债务，也涉及抵押权人与抵押人之间的债务履行。在抵押期间，受让人也可以代抵押人清偿债务，涤除抵押权，以取得买卖房屋所有权。

2010年，北京市高级人民法院就此出具指导意见。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第八条为：“房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同效力。出卖人在合同约定的履行期限届满未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明以后仍坚持不变更的，对其诉讼请求不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。法院可根据案件具体情况征询抵押权人意见，必要时也可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。”

案例：2012年8月10日，某甲与某乙签订房屋买卖合同，某甲将其自开发商手中购买的密云县某某大街12号二居室卖给某乙，价款210万元。某甲购买此房时，曾向密云银行贷款130万元，并将案涉房屋抵押给了密云农业银行，双方进行了抵押登记。2013年5月，某甲与某乙房屋买卖合同约定的过户登记日期已过，某乙未取得房屋所有权。2013年8月，某乙起诉至密云法院，要求某甲履行合同办理房屋所有权转移登记。密云法院将某甲列为被告，将密云农业银行列为第三人，在征询密云农业银行意见后，因为密云农业银行不同意解除抵押权，遂判决驳回了某乙的诉讼请求。2013年11月，某乙上诉至北京市第二中级人民法院。经法院调解，某乙愿意先行代某甲偿还密云农业银行贷款，密云农业银行同意与某甲到登记部门办理解押手续，某甲将房屋过户给某乙，某甲在房屋过户两年内偿还某乙代为支付的解押款，各方达成协议，案件圆满解决。