建设工程价款优先受偿权法律辨析

2002年6月20日，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”

建设工程价款优先受偿权是什么权利？第一种观点是留置权，即认为承包人在建设工程完工后，发包人未付工程款的情况下，对建设工程的留置权利。第二种观点认为是法定抵押权，认为此类抵押权虽不是发包人与承包人商定设立，但属于法律规定的抵押权。第三种观点认为是一种特别优先权。目前，实务中即采纳特别优先权的观点。(https://www.daowen.com)

消费者购房优先权是什么权利？第一种观点认为是准物权或期待权，即认为消费者享有的是类似于物权的权利，但是物权需要法律规定，消费者的优先权不能成为物权。第二种观点认为是一种法定优先权。目前实务中即采纳法定优先权的观点。建设工程价款优先受偿权与消费者购房优先权哪个在先？最高人民法院的批复规定了承包人的工程价款优先权不得对抗买受人，肯定了消费者的优先权在承包人的工程价款优先权之前。不仅如此，在与抵押权三者同时存在的情况下，消费者购房优先权也优于抵押权。

如果不存在承包人的工程价款优先权情况下，消费者购房优先权是否优于抵押权？实务中存在较大争议。笔者认为，消费者购房优先权虽是法定优先权，但仍属于债权；而抵押权是物权，按照物权优于债权原则，不存在承包人的工程价款优先权的情况下，抵押权优于消费者购房优先权。但是，如果消费者购房具备一定要件，则可以优于抵押权^[4]。该规定系在执行中，对消费者居住权的特殊保护，其系对抵押权为前提金钱债权执行的对抗。但止步于此，消费者的该项权利若不能对抗抵押权，立法价值将无从实现。