查封措施对房屋买卖合同效力的影响

另外的问题是人民法院的查封措施，是否影响房屋买卖合同效力？实务中对此存在有不同意见。2010年《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第九条内容为：“出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已解除的，可以认定合同有效。出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，不影响已成立的房屋买卖合同效力”。

人民法院的查封，是依当事人申请或法律规定，行使公权力限制房屋转移登记措施。如果出卖人与买受人签订合同，双方设定了权利义务关系。即使因查封出卖人不能将房屋过户登记给买受人，但双方意思表示一致的，完全是私权自治的结果，其行为并没有违背法律法规效力性强制性规定，不损害国家或者第三人利益，也不对公序良俗构成影响。因此，对这类合同按无效处理依据并不充分。而且，在房屋设定抵押的情况下，买受双方就抵押标的物达成买卖合同，不因为抵押权存在而影响合同效力。按照“举重以明轻”的原则，存有人民法院查封的房屋买卖，也不能因此而认为无效。(https://www.daowen.com)

如果是房屋买卖合同签订在前，法院查封在后，应当不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“买受人（案外人）在符合已经支付全款、实际占有财产，对未办理财产产权过户不存在过错三个构成要件的情况下，法院不得查封，已经查封的，应予解封。”从本条司法解释分析，对未办理财产产权过户不存在过错的买受人。在符合上述要件情况下，不仅房屋买卖合同有效，而且要保护买受人请求房屋过户的权利。有观点认为买受人享有的是物权，但这种理解不符合《物权法》第九条第一款的规定。因为不动产物权变动经登记才发生法律效力，尚未办理房屋登记的，买受人享有的仍是债权，而不是物权。实际上，该条司法解释是在判断权利顺位和原则时引入了过错原则，赋予无过错的买受人一种特殊债权，该债权可以优先于其他普通金钱债权获得保护^[5]。