怀旧城市：太平桥地区更新项目
太平桥项目代表着市中心更新从完全推倒重来转向有选择地历史保护。太平桥地区曾经是一个破旧街区，挤满中低收入居民。石库门建筑和弄堂是20世纪早期由国外业主在租界内所建造，由此成为当代上海的主要住宅形式之一（Ren，2008a）。由于房屋和其他设施年久失修，太平桥的居住条件在计划经济时期大幅下降。截至90年代，该地区成为上海住房条件情况最为糟糕的区域之一，迫切需要改造。然而，因为该地区居民众多，安置费用高昂，地方政府很难吸引投资开展重建。
1996年，卢湾区政府和香港瑞安集团签署协议，开始进行该地区的重建工作。杨友仁与张智惠（Yang & Chang，2007）的研究显示，瑞安集团希望借此项目打开上海市场。由于正值亚洲金融危机的困难时期，卢湾区政府高度认可开发公司的参与。该地区占地约52公顷，含23个居住小区，其土地使用权被分期出让。该项目成为当时首个大型城市更新项目。项目分阶段对街区逐个进行更新；瑞安集团由于资金原因并未投资整个地区，其他开发公司受邀承担部分街区的开发，但由瑞安集团负责总体规划和开发组织。最终计划是打造一个以住宅为主（住宅建筑面积占总建筑面积的43%左右）但兼具不同功能的建筑群，由四个功能的区域组成，包括住宅区、商业和演艺区、商务办公区以及历史保护区。
项目开发过程并不顺利。首先，卢湾区政府规划在中心位置新建一座公园和人工湖，以美化环境，重塑地区形象。虽然公园所在地的土地使用权并未出让给瑞安集团，但开发商同意与政府共同投资该项目。政府承诺开发商可以低价获取周围部分地块，并且后续可以优先投资其他地块。应该说这是一个双赢的解决途径。对于政府来说，物质环境的改善将有助于吸引更多投资，推升地区土地价格；对于开发商而言，不仅可以大幅削减土地开发成本，还可以借助优质环境提高房产价值。
其次，该地区有两个街区环绕着一个重要历史建筑——中共一大会址。出于遗址保护需要，开发项目受到相关法律限制。根据1997年批准的该地区详细规划方案，这两个街区的老房子将被四至五层的“历史风格”商用建筑替代，但一大会址必须保留。至于其他街区，瑞安集团计划开发办公楼和酒店。然而，由于亚洲金融危机导致办公场所需求骤降，这一战略不再可行。因此，开发商选择了一家波士顿建筑公司提出的另外一种方案。新方案保留两个街区的所有历史建筑，并将其建成高端商业区。开发商试图说服区政府和市政府该战略有助于推升土地价格、提升城市形象。市区两级政府最终被说服，同意放弃原计划。此外，翻新后的新天地和太平桥公园都成为庆祝中国共产党成立80周年的贺礼。
“适应性再生”（adaptive reuse）理念旨在运用文化和历史元素为该地区打造新形象。从19世纪中叶到20世纪早期，太平桥地区曾是法国租界。法国人建造了所谓的石库门房屋，供不断涌入的居民居住。石库门房屋的建筑风格结合了西方建筑设计和传统中式庭院结构。这些风格鲜明的建筑现在成了上海历史文化遗产的代表形象之一。开发商保护了所有房屋的原始位置和建筑形式，同时还建造一座博物馆，设计成殖民时期典型中产阶级家庭住宅的样式，用于展示过去的日常生活。值得注意的是，该区域曾经挤满贫穷市民和工人，这段不堪回首的历史被隐去。相反，殖民时期的景观被渲染强调，以营造一种特别的怀旧氛围。同时，该区域被改造成时尚消费区。虽然保留了原来的灰砖石墙，但是用玻璃门代替以前的木门，用于展示商品或室内文化休闲活动，并特意吸引知名品牌和高端餐馆、酒吧入驻，以吸引国内外精英消费阶层。总之，更新过程忽略了原先拥挤、嘈杂的日常居住体验，重建为现代消费主义生活方式的场所。
太平桥公园和新天地的建设成本非常高。比如，拆除旧房屋的花费达到每平方米近两万元。[4]为了尽快完成搬迁，对原先居民的补偿远远超过其他街区居民（Yang &Chang，2007）。高昂的补偿成本提高了投资风险，旗舰开发项目几乎没有什么利润空间。(https://www.daowen.com)
但是，开发商的战略是利用这个项目来促进周边地产的销售。自2001年新天地开业以来，这里已经成为最受外籍人士、国内新贵和游客热衷的娱乐场所（图2-3）。同时，周边街区成功地从破败住宅区转型为这座城市最昂贵的房地产。住宅区位于太平桥湖和新天地南侧，按照计划如期建成。翠湖天地一期开发工程于2003年完工，所有住宅均很快售出。二期开发工程于2006年启动，几乎所有住宅都在2007年前售出。三期工程总建筑面积约为8.2万平方米。这三期开发工程均为密集型高层奢侈公寓（图2-4）。
图2-3 新天地保护区域
图2-4 翠湖天地公寓