7.7.3 BIM在项目全过程运维管理中的应用模式
1.BIM的概念
BIM(Building Information Modeling)是一种“基于集成建筑全生命周期信息的三维数据模型”的技术体系和工作方法。它通过协同各参与方交互数据、性能分析、模拟过程，从而将相关工程问题前置、集成解决。最终在提高生产效率、节约成本和缩短工期方面发挥重要作用。BIM作为一种全新的技术和理念，以实现建筑全生命周期信息共享为基本目的。在对项目全过程进行动态化、数字化表述的同时，BIM也可以实现建筑环境、经济、能耗、安全等多方面的分析和模拟，促进建筑业生产方式、运营维护管理模式的改变。
现今，基于BIM的项目全过程中运营维护管理应运而生，BIM的超高精度数据分析和三维空间定位将成为解决传统运营维护管理问题的有力武器。BIM所带来的不仅仅是项目运营维护各个阶段的管理工作，更使整个管理模式具有可控性，BIM将是项目运营维护团队今后解决运营维护管理中所有问题的核心技术，起到至关重要的作用。
运营维护管理阶段是直观反应BIM价值的最主要阶段，一个项目设计和建造的成本仅占该项目全生命周期费用的20%，而运营维护的费用占项目全生命周期费用的67%以上(图7-6)。
2.FM的引入
设施管理(Facility Management)，简称FM，是运用多学科专业，集成人、场地、流程和技术来确保楼宇良好运行的活动。现代的项目运营维护管理并非局限于物业管理，而是面向楼宇的管理有机体，传统运营维护管理中遇到的各类难点亟待使用新技术以求突破。(https://www.daowen.com)
如何简化移交与更有效使用数据、如何高效统计资产、如何及时检修设备、如何优化能源消耗、如何快速应急响应。
3.BIM+FM的特性
BIM+FM是项目运营维护管理的保障，支持项目全生命周期的许多需求，其特性如下：
(1)数字化
BIM是建筑工程从规划、设计到施工过程中的数字化载体，FM是在建筑运营过程中利用数字化工具高效的进行管理。
(2)可视化
BIM为建筑的三维数字化模型，可实现FM的3D可视化。
(3)系统化
BIM可作为FM的系统化数据库，从建筑本身的角度进行数据的有效管理。
(4)集成性
图7-6 项目全过程的工程信息导图
FM包含IBMS、CMMS、安防监控等多个子系统，BIM可利用其数字化建筑模型的优势作为FM的系统集成平台。
(5)扩展性
BIM可作为大数据分析的智能数据载体，有助于评估项目建筑物现状，并进行性能优化的分析。
(6)大数据分析
BIM+FM是大数据分析创造价值的必要工具(图7-7)。
4.生命周期内对数据的需求因阶段而变
运营维护阶段，FM数据及图形数据需要随着设施改变更新，此时数据互用性为关键，将资产和设备属性等收集到最后设备信息录入系统中(图7-8)。
5.BIM-FM集成在运营维护管理中可带来的主要收益(图7-9)
(1)BIM与FM集成的一大关键优势是空间、设备类型、系统、装修、区域等关键数据可以BIM中获取，无须在下游FM系统中重新录入。BIM与FM集成在帮助下了解如何运行、维护建筑方面给运维团队带来益处十分显著，将这些信息及流程导入系统后，可与设备数据一起用于制订维护规划。
图7-7 大数据分析
图7-8 运营维护阶段数据分析
图7-9 运营维护管理中主要收益
(2)使用具有准确、完整信息的集成系统可给业主带来显著的成本收益：
①提高人员效率、这是由于更优质信息唾手可得(办公室或施工现场)，运维人员无须在花费从图纸、设备文件及其他纸质记录中查找信息的时间。
②降低水电(能源和水)成本，这是因为优质的维护数据能制订出更好的预防性维护计划和维护程序，项目机械设备在适当的维护、保养下运转效率更高。
③减少导致应需维护和给用户带来不利影响的设备故障的发生。
④改进零件、耗材库存管理，有效追踪资产、设备的历史。
⑤广泛使用预防性维护而不是出现故障才维修，可以延长设备使用寿命。这将降低设备更换成本，相当于通过恰当的车辆维护延长车辆使用寿命、提高车辆运行的可靠性。
6.BIM-FM应用于运营维护管理中的优势
BIM技术为运维团队、业主和营运商提供了一个强有力的手段，使他们能从一个依照物理设施建立的可视、精确的虚拟模型中检索信息。该技术还可促进从规划至运营维护建筑全生命周期的交互式信息应用。BIM可以支持、提升和增强运维团队正在使用的各种信息技术：优势如下：
(1)统一的信息库，具有业主手册类似功能
(2)有效支持各种分析，特别是能源和可持续分析
(3)方便设备、装置和家具定位
(4)易于定位哪些不易直接找到的设备
(5)支持应急相应、安全管理预案及情景规划
(6)通过BIM三维可视化技术提升运营维护管理效率和技术水平
(7)提升内部及外部服务质量，编排工作优先次序，避免工作积压
(8)能够评估工单要求，优化人工及物料使用，尽量减低运作成本
(9)轻松查询历史数据，简化工作预测及预算程序
(10)提供建筑运行状态评估和预防性维修程序
(11)节省运维人员的时间和精力
(12)具有提升设施运营维护效率、节省运营维护成本的潜能
(13)可使用BIM和资产模型规划设施升级
(14)可确定需要纳入预防行维护计划的资产
(15)可随时查看运维手册、保修信息、调试记录、项目交付的资料及其他文件