7.7.4 BIM+FM在项目全过程运维管理中的应用要点
1.BIM运营维护模型
在项目完成后的移交环节，项目运营维护团队需要获得的不只是常规的设计图纸，还需要能正确反映真实的设备状态、材料安装使用情况等运营维护相关的文档和资料。通过BIM与施工过程记录信息的关联，甚至能够实现包括隐蔽工程资料在内的竣工信息集成，不仅为后续的运营维护管理带来便利，并在未来进行的翻新、改造、扩建过程中为业主及项目运营维护团队提供有效的历史信息。
创建运营维护模型：新建建筑(有BIM模型)根据以下流程进行运营维护模型的生成。根据建筑的不同类型、业态的需求，定制化创建运营维护模型(图7-10)。
既有建筑(无BIM模型)建议先进行三维扫描，通过点云逆向建模，然后根据设备清册表清查收楼，创建运营维护模型，并可对接原有CMMS系统(图7-11)。
图7-10 BIM运营维护模型
图7-11 无BIM运营维护模型
2.BIM+FM的管理职能
BIM+FM的管理职能可分为空间管理、资产管理、运营维护管理及能源管理等。
1)空间管理
BIM运营维护模型允许项目运营维护团队分析既存的空间用途，和进行有效的搬迁规划理。这些应用尤其有利于BIM运营维护过程中FM探索。
国外FM通常会将空间用途细化到房间级，建筑物内的一个个房间(room)或区域(area/zone)，统称为空间(space)。这些空间是空间管理的最小单位。空间管理是FM体系中最为独特的一个专业，空间(space/place)是FM专业理论的三大基本要素之一(即著名的3P模型中的place、people、process)，当今世界上发达国家的现代FM管理体系已经将工作空间作为其最为核心的管理职能，空间管理在国内尚处于刚刚起步的阶段。BIM包含了真实尺寸的3D空间和对象，并能够追踪这些对象的属性。它能容纳空间测量规划和空间管理需求。BIM能够展示更加直观的空间布局，为空间分配与变更提供了更换的管理与沟通手段。
空间管理作为一个对于从建筑设计到运营的全生命周期都是非常至关重要的基础性定义，随着业主方对于空间要求的不断提高，空间管理从而为更加精益化的运营维护管理带来价值。
(1)空间数据
包括：①项目名称；②项目编号；③楼层(包括标高)；④部门及分部门；⑤空间名称；⑥房间号；⑦空间类型；⑧空间测量数据；⑨净建筑面积；⑩部门净建筑面积；⑪部门总建筑面积；⑫建筑总建筑面积。
(2)空间管理的功能
空间管理可对楼宇空间进行功能分类，为不同的用户配置空间。优化空间利用率，分析空间成本，可用于：
①会议室、展厅预定：方便了解会场布置、空间，模拟调整布局，立即得到调整后的空间效果，并支持远程预定会场，提高效率。
②租赁管理：可录入商户入驻的合同以及相关信息，为租户配置空间。
③车位管理：在BIM模型中划分车位空间，进行车辆管理。可实现车库停车定位及取车寻找。
④工位管理：可划分工位空间，进行SOHO办公管理，提高空间效率。
⑤二次装修管理：为新租户装修提供空间数据，并对装修进行审核、验收。
⑥区域及室内定位(ULS)：用户通过手机等移动设备了解区域内的各种空间信息(地图功能map function)并可按引导找到目的地。
2)资产管理
由于建筑施工和运营的信息割裂，使得这些资产信息需要在项目运营维护团队在项目运营初期依赖大量的人工操作来录入，而且很容易出现数据录入错误。
BIM中包含的大量建筑信息能够顺利导入资产管理系统，大大减少了系统初始化在数据准备方面的时间及人力投入。由于传统的资产管理系统本身无法准备定位资产位置，通过BIM结合RFID的资产标签芯片还可以使资产在建筑物中的定位及相关参数信息一目了然。
(1)项目运维团队建立资产管理的三个目标：
①资产创建：将运维所需的资产信息导入。
②资产可视化：实现服务请求和工单执行可视化。
③资产信息的一致性：当资产数据修改后，REVIT模型中的对应数据联动修改。
(2)收集资产管理信息包括：
①资产名称
②资产类型
③安装商及供应商信息
④保修信息
⑤购买价格
⑥预期设备寿命
⑦资产位置
⑧资产编号
⑨资产状态
⑩安装日期和调试日期
(3)实现功能
①资产盘点：安装蓝牙基站并在需要进行盘点的资产上贴上RFID标签，通过平台上的BIM模型可视化的特点，可自动定位到所贴标签资产的空间位置，并可导出资产清单表，以便管理人员对资产进行盘点。
②资产安全：基于蓝牙基站及安装在资产上的RFID标签，可通过平台对各个设备设置限制范围，当资产超出所设置的范围时即会启动报警机制并通知相关人员，保障资产安全。
③资产拆旧及资产退出
3)运营维护管理
运营维护管理中，可对各个建筑物及相关设施设备进行运营维护，包括应需维护、定期维护等。
(1)应需维护
是项目楼宇发生任何一次性(或紧急的)损坏维修工作报修信息被视为应需维护，例如：维修漏水的卫浴设备。可称为“日常维修工作”。
(2)定期维护
在项目楼宇使用生命周期间，建筑物结构设施(如墙、楼板、屋顶等)和设备设施(如设备、管道等)都需要不断维护。BIM模型结合运营维护管理系统可以充分发挥空间定位和数据记录的优势，合理制定维护计划，分配专人专项维护工作，以降低建筑物在使用过程中出现突发状况的概率。对一些重要设备还可以跟踪其维护工作的历史记录，以便对设备的适用性状态提前作出判断。
案例：员工需求与空调维修在传统的设施运营维护角度看来，空调坏了需要维修，于是就有维修工单(work order)，各方按照维修或保养合同的要求操作执行，新建楼房还有强制性的两年免费维护期，工单就是项目运营维护管理的基本作业单位。这维保合同，一般会列明什么情况怎么服务怎么收费，精细化程度再高一点就是FM行业常见的SLA协议(服务水准协议)。
这就是以设备为中心(equipment-based)的FM运营维护的观念，这是运营维护管理专业必备的观念，是在目前国内的项目运营维护管理及大部分的国内FM实践中也非常普遍。
(3)设备故障检测
通过获取设备运行数据或者对接BA系统，设置相应阈值，当运行数据超出所设置阈值时将自动生成一条投诉给到调度，由调度来判断是否需要生成工单安排维修人员进行维修。
(4)重要阀门位置的显示
标准楼层水管及阀门的设计和安装都有相应的规律，可方便找到水管开裂部位并关断阀门。
(5)管道检测
通过三维模型查看管道回路情况，当管道发生故障时，可自动显示相关联管道模型并显示相关信息。
(6)入户管线的验收
利用BIM模型可对地下层入口精准定位、验收，方便封堵，质量也可易于检查，减少事故几率。
4)能源管理、安全管理、数据中心
能源管理是对接能耗系统，可实现对能耗数据的动态检测，实时显示和异常警报。并可统计各系统各设备的耗能量。
安全管理分安防管理、电梯管控、人员定位、培训等。
(1)安防管控
视频监控模块可通过选择摄像头，定位摄像头具体位置并显示其拍摄影像。
门禁管理模块中通过选择具体门禁定位至门禁位置，并显示门禁基本信息以及门禁事件。
(2)电梯管控
ⓐ当电梯发生故障时，自动通知电梯维保人员及楼宇管理者，并通过模型显示故障电梯位置。
ⓑ通过数字化模型，自动搜索附近摄像头并显示其影像，查看电梯内是否有人及电梯附近是否有特殊情况发生。
ⓒ通过数字化模型显示故障电梯相关的系统，辅助维修人员快速找出故障原因。
(3)人员定位
在BIM模型中，在晚间对入室的保洁服务员、巡视保安人员及运维的技工进行定位，就可了解每个人的移动轨迹，这无疑对内部可能发生的偷盗、泄密等事件起到监视和威慑，从而提高敏感区域的安全性，使物业整体保卫保密工作的水平进一步提高。
(4)运维人员的培训
BIM模型直观、准确，各种机电设备、管线、风道、建筑布局一目了然，加上动态信息、人流、车流、设备运行参数，又以动画方式演绎出来。这些信息正是我们培训运维技工、安保人员以及各类服务人员的极好教材。因此，充分利用这些教材进行培训，又成为BIM模型的重要应用内容。
(5)数据中心
提供楼宇管理多个层面、多场景，从整体到个体、从分类到对象、从里到外的数据管控中心，支持大屏投放及分屏展示，支持可配置化，支持目标对象模型交互展示；帮助业主实时做出管理决策，帮助楼宇更健康、更高效的运营。
将平台使用过程中产生的数据进行统计分析，生成不同维度的统计报表，辅助相关决策者进行科学决策，如设备维修趋势，设备故障频率排行等。