7.7.6 小结
在项目运营维护管理中应用BIM将把被动化的运营维护管理变成主动，高速的信息整理和精确的数据分析使问题在还未发生时已被解决，严密的预警措施，大大降低了因不确定因素所带来的经济损失。问题越是复杂，解决方案越是重要，信息的快捷传递和集中整理分析也变得必不可少。高效的集成平台，稳定的操作和管理，使已发生的问题在最小损失下被解决，精确的定位、直观的能源数据分析，使项目运营维护管理更简单高效。
近年来，BIM在国内范围项目前期策划、设计、施工领域的应用方兴未艾，在项目建筑运营维护管理总的应用还处于探索阶段。采用含有丰富数据、三维可视化的建筑信息模型可为项目建筑全过程带来巨大优势。虽然BIM在设计、施工领域的应用日臻成熟，但其对项目运营维护管理而言，仍是一项新技术。利用BIM数据对项目运营维护管理带来的好处彰明较著，一些行业领导者已在他们的创新实践中展示了BIM在项目运营维护管理中的价值。为了研究、推进BIM在项目全过程中管理的应用，提升项目建筑运营维护管理水平，华建集团于2014年设立了“基于BIM-FM运营维护管理应用研究科研课题”，是勘察设计行业内最早进行相关实践的企业，不仅积累了项目实际应用过程中的大量经验和数据，同时也推动了行业协会及一些行业领导者更多的创新实践。而随着BIM和其他信息技术的不断创新发展，以及目前正在起草编制的相关行业规范与标准，也将为BIM在全生命周期运营维护管理中的高效应用提供可靠支撑。
附件
基于BIM+FM的绿色建筑全过程运维管理案例
项目名称：华建集团申都大厦(中国绿建运维三星)
总建筑面积：7301m2(其中地上6231.22m2、其中地上1069.92m2)
建筑高度：23.75m
结构形式：钢与钢筋混凝土框架结构
开发与建设周期：2008年至2012年
项目营运团队：现代物业申都大厦营运团队(以下简称“申都运营团队”)
图1 运维管理架构
项目营运中创新工作
申都运营团队参与了该项目的规划、设计、施工、运营的全过程，将绿色建筑中将BIM技术应用于FM运维实践，建立申都大厦的BIM运维模型，制定BIM与FM的数据交换规则，结合本地化的运维需求开发运维管理平台。
创新点如下：
在BIM与FM结合的过程中探索应用OmniClass、COBie等国际前沿标准，真正实现BIM模型在项目建筑全生命周期的应用；
将能耗监管系统数据与申都大厦绿色运维管理门户对接，提供绿色运营的评价参考图表，提升运营管理的智能化水平；
通过BIM三维可视化技术提高运维操作效率。
一、FM运维管理平台
申都大厦FM运维管理平台实现在同一个平台完成资产、定期维护、日常维护、文档管理、能耗监控、设备设施查询等多个物业管理内容。
申都大厦运营阶段BIM技术应用的成果主要有六部分，分别是：①运维门户，②FM空间管理，③FM运维管理，④资产管理，⑤能源监控集成，⑥应急预案管理，⑦数据中心。
申都大厦运营团队工作人员点击BIM模型中的设备对象，显示运维系统中的设备信息、运维工单、维护手册。可以实现从发现问题、保修、处理全过程的信息化工作流操作。结合维修记录，可以对于故障进行统计和分析，并且了解不同维修人员的工作效率和服务满意度。
申都大厦FM运维管理平台可以与企业的信息系统(例如能耗监控系统、BA系统、ERP系统、协同办公系统等)集成。因此需要开发一个可定制的运维管理门户，下图2为ArctronSJ-FM平台架构图。价值如下：基于ArctronSJ软件的数据并且根据用户需求提供多种报表、图表的查询、展示；ArctronSJ软件和企业应用系统之间提供数据、工作流的集成。
申都运营团队总结了如下主要的功能：
(1)为运维各类用户提供统一门户网站入口
提供文档管理(BIM模型文件、维护手册、规章制度)、通讯录、公文流转等协同功能；为普通员工提供自助保修、资源预定等功能；
集成FM软件平台的部分常用功能入口；
集成能效监管系统采集的数据，提供常用图表。
(2)集成FM软件平台，实现基于BIM的空间、运维、资产管控
(3)集成能效监管系统运行情况，为FM平台和门户提供基础数据
图2 ArctronSJ-FM平台架构图
二、空间管理
申都大厦入驻的企业是拥有20多个部门的大型企业，由于部门众多，拥有成员人数不同，企业内部在如何分配各个部门的楼层空间、执行成本分摊、控制非经营性成本的问题上往往是笔糊涂账，不能做到精细化管理。
申都运营团队利用运维平台的空间管理模块满足了申都项目在空间管理方面的各种分析及管理需求。通过平台，能统计各个楼层当前的实际入驻部门及尚可供分配的楼层面积，并显示各部门在不同楼层上的分配情况，以便及时调整空间的分配关系，既确保不影响部门间的协作关系，又能使得空间利用率最高。
申都运营团队根据需求满足在空间管理方面的各种分析及管理需求，及时响应各部门对于空间分配的请求及高效处理日常相关事务，准确计算空间相关成本，在企业内部执行成本分摊等内部核算，增强控制非经营性成本的意识，提高收益。
申都运营团队总结了如下主要的功能：
(1)提高空间利用效率
通过提高空间利用率，可降低每个单位面积使用成本，增加机构收益。将数据库和设计图纸整合在一起的智能系统可以方便跟踪大厦空间的使用情况，提供了收集和机构空间信息的灵活方法，轻松应对各种报表的需求，根据实际需要、成本分摊比率、配套设施和座位容量等参考信息，使用预定公共空间或者临时工作，进一步优化空间使用。
(2)维护空间规划需求
空间管理包括很多工具，这些工具能够更加直观的展现为何需要更多空间或再分配空间。基于人数、功能用途及后勤服务预测空间占用成本。基于特定的细节生成报表推动空间发展规划的制定。空间分配信息可导出Excel和PDF格式，或者在WEB发布这些信息，方便机构内部相关部门浏览。
(3)消除空间分配争论
可以作出分配给各部门的可用面积，创建空间分配基准，根据部门及员工的功能，确定空间场所类型和数面积，使用客观的空间分配方法，可以消除员工对所分配空间场所的疑虑，制定空间使用计划，同时可以快速的为新员工分配可用空间。
按照建筑物及地点提供空间站用图、员工平均占用面积报告和员工名册；在设计图中加入职员标记符号。
(4)满足各种报表需求
方便获取准确的面积和使用情况信息，满足内外部报表需求，如果依靠第三方评估规划，预算与实际花费之间可能会很大的出入。另外，采用内部成本分摊管理功能使得机构内部的每一个部门都自动承担起高效使用工作场所的责任，降低成本。
产生价值如下：
·改善可能关键利用率，降低空间成本；
·在根据要求定制账单和报告基础上，自动生成空间场地内部成本分摊报表；
·方便快捷的连结含有设施信息的建筑图纸，保持设施信息的准确性；
·准确的场所使用分配及成本分摊报表，避免外部或内部费用争论。
三、运维管理
申都运营团队使用运维管理模块，便于运维经理更科学合理地配置人员以及工作时间与频次，能快速、轻松地对应急维修设备数据进行访问，低成本、高效率地管理工作：跟踪所有的维修作业，主动处理日益增长的工作量。申都运营团队总结了如下主要的功能：
·通过BIM三维可视化技术提升物业管理效率和技术水平；
·提升内部及外部服务表现，编排工作优先次序，避免工作积压；
·能够评估工单要求，优化人工及物料使用，尽量减低运作成本；
·轻松查询历史数据，简化工作预测及预算程序；
·追踪预防性维修程序，核实开支及确保符合内部标准或条例要求；
·提供状况评估能力。
3.1 定期巡检
定期巡检是运维管理中一项重要的安全制度，通过对设备的定期检查和保养，可以及时发现设备在运行中出现的故障预警，延长设备使用寿命，避免出现设备宕机等重大事故。(https://www.daowen.com)
应用场景示例：运维经理根据管理规程在定期巡检模块中设置定期巡检计划并且指定给技工，平台会自动生成巡检任务分配给技工。技工根据巡检任务清单逐个进行设备巡检工作，巡检正常则提交完成任务，巡检中发现故障则及时维修，如问题比较严重则上报主管作为应需维护工单进行报修处理。
图3 定期巡检计划
3.2 应需维护
应需维护是指运维设备报修、确认和维修的一整套流程，其意义在于可以缩短报修信息交换的时间，极大地提升运维的效率。
应用场景示例：工作人员发现设备发生故障时，通过移动端APP对该事件进行故障报修。客户服务中心在接到报修通知后根据问题的类型判断是否需要生成工单，如果不需要生成工单则直接安排人员进行简单处理，如果需生成工单，则填写生成工单信息，并指定维修工及时赴现场维修。维修工完成维修工作后提交维修成果，客户服务中心将在PC端收到完成工单信息并进行最后确认，确认无误后关闭工单并自动提醒用户已经完成维修工作。
应用场景示例：2018年9月维护工作请求统计表，定期维护进行了24次，另外，门窗故障4次，电源故障10次，洁具故障13次，灯具故障16次，空调故障3次，电话故障6次，门锁故障5次。每次维护工作都详细的记录在案，包括维护内容、维护人员、报修时间、维修时间、当前状态，甚至可以通过这些数据运维经理了解到不同维修人员的响应速度、服务满意度，成本消耗，从而考核具体人员的工作业绩。
运维管理模块便于申都运营团队更科学合理地配置人员以及工作时间与频次，能快速、轻松地对应急维修设备数据进行访问，低成本、高效率地管理工作，跟踪所有的维修作业。由于预先定义了维护请求的问题类型，系统在近几年的运行过程中搜集了相关运维工单数据，可以按照时间维度对产生的各类问题进行统计分析，有利于及时发现故障频发点，预先采取措施避免故障，优化设施的健康状态。
四、资产管理
申都运营团队有效地管理设备和家具等固定资产，对于保持机构良好的财务状态是很有帮助的。通过运维平台将设备、家具与空间位置、使用及维护人员有机地结合在一起进行管理，追踪设备的更新、人员和资产的调整，并维护数据记录，同时能够按员工确定成本，可以方便地进行设备、人员的搬迁及变更管理。
图4 应需维护工单
通过建立设备、家具分类标准对建筑物内的设备、家具建立整体的资产清册，在条码技术手段的支撑下进行管理。申都运营团队总结了如下主要的功能：
·对家具设备的申请、采购、登记、维护、更新、报废、处置进行全生命周期管理；
·生成分部门、楼层、房间的资产分布图和清单
·按照不同家具、设备标准类型产生报表
·使用条码技术进行资产盘点
预计产生价值如下：
·将资产的从属权进行分配及管理，以加强问责制，降低资产生命周期内支出成本；
·通过实质性地追踪资产位置及了解资产折旧情况，对废弃的资产进行再利用，延长资产使用寿命；
·提高搬动效率，减少由于搬动造成的混乱及生产效率降低等消极影响；
·在执行搬动前，对于设施分布进行试验，分析不同的搬动选择方案。
应用场景示例：在某个新设备入库完成时，在现场负责安装设备的技工通过手持的ArctronSJ-FM移动端，在对照设备BIM模型的空间定位和设备的实际位置后，在设备张贴二维码标签并输入相应的设备操作记录。在此之后，这个设备就可以以数字资产的模式进行管理。今后定期巡检和应需维护时，凭借ArctronSJ-FM移动端扫描二维码就可以快速获取到某个设备的技术信息、商业信息、运行数据和维保记录等相关数据。同时，运维经理和客户管理中心等管理人员则可以通过运维平台获知该设备统计和分析的报告，从而针对性地做出决策。
五、能源监控集成
能耗管理是BIM+FM的最重要的价值点之一，其意义不仅仅局限于获取和统计设备的实时和历史运行数据，更大的价值在对建筑能耗进行动态监测和分析，实现建筑的精细化管理与控制，在充分满足建筑物功能的前提下，减少能源消耗，提高能源利用率，最终达到节能减排的效果。
图5 空间资产管理
图6 设备资产管理
申都运营团队总结了如下主要的功能：
(1)丰富灵活的界面呈现工具
系统具有良好的交互体验，提供棒图、曲线、表盘、饼图、散点图、文字、表格、报表等多种数据呈现方式，界面简洁大方，用户操作简单方便。
(2)支持多种系统浏览方式
系统基于B/S架构，无需安装软件客户端，通过Web浏览器即可登录系统查看实时监控信息及能耗信息。支持个人电脑、平板电脑、智能手机等访问方式，便于用户随时随地了解系统运行状况。
能源管理平台的主要用途是分析数据，应用场景示例：下图6为2014年8月申都大厦供水漏水事件，通过平台上监控发现8月12号、13号136立方米和173立方米的异常大数据，查明原因是水系统旁通管漏水，比平时多漏了300多立方米的水，立即得到申都运营团队的修复。
图7 申都大厦节水分析
应用场景示例：每到用电用水结算周期时，运维经理可以方便地通过ArctronSJ-FM统计出各房间本结算周期的实际用电总量和用水量。一方面，可以省去逐个到现场抄表的繁琐，另一方面，通过参考用电历史数据和每个设备的用电量，可以提醒各部门重点关注某些能耗消耗量异常的设备，针对性给出节能减排建议。
图8 申都大厦能耗平台页面
申都运营团队总结了经验：BA系统在国际上得到了普遍应用，在大型建筑物里面都有BA设施管理控制系统。近年来，上海市近2000多个建筑物上都采用了能源管理平台(EMS)。而计算机物业管理平台(CMS)跟踪记录、定标分析、品质管理、成本分析建筑物的本身需求：日常巡检、维护保养、调试及改造，把这三个系统真正地一体化结合号，是申都运营团队所面临的问题，通过不断学习和借鉴同行在这个领域检验，才能真正发挥大数据的功能。
六、应急预案管理
应急预案是指针对可能发生的事故，为迅速、有序地开展应急行动而预先制定的行动方案。在运维平台中，应急预案的制定充分发挥了平台整合子系统的优势，可以通过多个专业的配合确定应急事故的发生以及开展应急处置行动，促使应急救援活动能迅速、有序地按照计划和最有效的步骤来进行。
应用场景示例：当空调机房发生气体泄漏事故时，气体传感器会及时监测到事故的发生并在运维平台中发出报警，同时触发应急预案流程。首先，通过调用附近视频监控以及同一管道回路的其他传感器信息，判断是否为真实报警；其次，申都营运团队运维经理开始按照既定的疏散计划疏散人群；最后，根据BIM中管道回路信息，确定事故位置以及上游阀门开关位置，及时减小事件损失，并赴现场修复设备，恢复楼宇正常运营。
七、数据中心
数据中心是指申都大厦营运团队管理人员做决策时，所需要的数据以及预警的措施，随时显示关键业务的数据指标以及执行情况。运维平台首页以及报表模块中将根据空间管理、设备管理、运维管理各模块中产生的数据进行多维度统计分析，生成统计报表。运维经理可通过查看首页即可了解项目基本运行情况，进入报表模块可查看更加详细的统计报表，辅助管理人员进行决策。报表管理主要包含：空间统计报表、设备统计报表、应需维护工单统计报表以及定期维护计划统计报表。
图9 应急预案管理
应用场景示例：大厦发现空调突然发生故障，运维经理在运维平台内打开报表模块查看年度的故障设备排行，将空调设备进行过滤，可以看到搜索出发生故障最频繁的空调，然后在工单详情里面查看空调具体故障原因，确认是否是空调本身的问题。最后运维经理通知总部重新采购发生故障的空调，并且提醒总部未来慎重考虑采购此类空调。
图10 运维平台首页
八、总结
传统的物业管理方式，因为其管理手段、理念、工具比较单一，大量依靠各种数据表格或表单来进行管理，缺乏直观高效的对所管理对象进行查询检索的方式，数据、参数、图纸等各种信息相互割裂，此外还需要管理人员有较高的专业素养和操作经验，由此造成管理效率难以提高，管理难度增加，管理成本上升。
BIM在设计、施工阶段的技术应用已经逐渐成熟，价值获得普遍的认可，但在设施管理方面基本还是起步阶段。申都大厦运营团队发现，BIM对于FM的实施来说是一条捷径。BIM数据是运维平台的基础，也是运维业务开展的前提，交付给运维阶段的模型数据质量，对建筑设施管理和运维的成效会产生很大影响，这些需要在设计或施工过程中进行仔细规划。
申都运营团队实施几年多以来，智能化管理水平逐步提高，取得了好评，为申都大厦获得绿色运维三星提供有力保障，翻开了BIM与FM结合的新篇章。
申都运营团队总结了如下经验：
·通过BIM建模和FM运维管理系统，以标准化的运维工作流程提升运营团队的管理效率和技术水平；
·将能耗监管系统数据与FM系统对接，提升运营管理的智能化水平，帮助准确评估申都大厦的能耗指标和绿色运营状态；
·结合BIM数据，帮助申都大厦用户进行空间管理和资产管理；
·帮助申都运营团队和使用单位制定和实施应急预案。