第一节 一般规定
第三十二条 【房地产权利主体一致原则】房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
条文注释
建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
案例解读
案例14.案外人取得房屋产权证书后由于法院查封的原因未能办理土地使用权证的，可以请求法院解除查封吗?
原告荔华公司诉被告深南实业公司、深南房地产公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，在诉讼阶段，法院根据荔华公司的诉讼保全申请查封了深南房地产公司开发的江门市迎宾大道西1号、3号东方广场的土地使用权及位于江门市迎宾大道西1号、3号的257套房屋。该案法院经审理后，作出(2011)江中法民一初字第1号民事判决，判决深南实业公司支付合作开发投资款6728．9310万元，深南房地产公司承担连带清偿责任。深南实业公司、深南房地产公司不服该判决，上诉至广东省高级人民法院，案经广东省高级人民法院二审审理后，作出(2012)粤高法民一终字第128号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序［执行案号:(2013)江中法执字第15号］后，法院对深南房地产公司的上述查封财产办理了延续查封手续。
案外人赖正锋称，江门市中级人民法院在执行荔华公司诉深南实业公司、深南房地产公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案中查封其购买的拥有实际所有权的江门市迎宾大道西3号816室房屋所占的土地使用权不当，申请予以解除查封。赖正锋从深南房地产公司购买深南房地产公司开发的江门市迎宾大道西3号816室房屋，并已取得粤房地权证江门字第0111003387号房地产权证书。由于江门地区未将土地使用权与房地产权证合并，且开发商深南房地产公司尚未及时办理过户，故造成法院查封。赖正锋认为，其本人购买涉案房屋已支付了全部款项，并已办理过户取得权属证书，土地使用权证未办理过户，自己没有过错。根据《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，其本人购买涉案房屋及所占的土地使用权份额不得查封，请求法院:一、裁定中止对江门市迎宾大道西3号816室房屋所占土地使用权份额的执行;二、解除对江门市迎宾大道西3号816室房屋所占土地使用权份额的查封手续。
法院认为，赖正锋已合法取得江门市迎宾大道西3号816室房屋编号为粤房地权证江门字第0111003387号房地产权证书，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，赖正锋通过转让合法取得江门市迎宾大道西3号816室房屋产权，依法同时取得涉案房屋所占份额的土地使用权。该土地使用权尚未办理过户登记到其名下手续的原因是作为开发公司的深南房地产公司因法院查封未能及时办理相关过户确权手续所致，赖正锋对此并无过错。根据《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，赖正锋基于购房行为并占有使用本案争议房产形成的土地使用权利应受法律保护，赖正锋请求本院解除查封的涉案房屋相应所占份额的土地使用权的请求，理据充分，予以支持。综上，赖正锋提出执行异议主张符合法律规定，理由成立，予以采纳。
案例15.房屋使用功能与合同约定不符，如何救济?
2000年7月，上诉人(一审被告)某房地产公司取得某市凤凰西街152号国有土地使用权并领取国有土地使用证，载明土地用途为住宅。2001年10月29日，被上诉人(一审原告)章甲、章乙、章丙与该房地产公司签订商品房买卖契约约定:章甲、章乙、章丙向某房地产公司购买凤凰西街152号名城世纪园门面房108号和208号，并约定房屋使用功能为商业。合同签订后，章甲、章乙、章丙按约支付了购房款，房地产公司于2002年10月31日将房屋交付给章甲、章乙、章丙。2003年3月27日，市房产管理局向章甲、章乙、章丙核发了房屋所有权证，权证上房屋设计用途栏为非住宅。2006年5月，章甲、章乙、章丙诉至法院，以所购房屋使用功能为商业为由，要求某房地产公司协助章甲、章乙、章丙办理商业性质的土地使用权证。某房地产公司辩称:买卖契约约定房屋使用功能为商业，并不代表必须办理商业性质的土地使用权证。依据契约约定，只能协助章甲、章乙、章丙办理住宅性质的土地使用权证，而要求驳回章甲、章乙、章丙的诉讼请求。
法院经审理支持了章甲、章乙、章丙的诉讼请求。
认为:一、我国《合同法》规定，当事人应当按照合同约定，履行自己的义务，本案双方当事人在商品房买卖契约中明确约定，某房地产公司出售给被上诉人的房屋的使用功能为商业，而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让，房屋的所有权和该房屋占地范围内的土地使用权同时转让”的规定，房地产公司应当在向被上诉人转让商业性质的房屋的同时，转让该房屋占地范围内的商业性质的国有土地使用权。因此，某房地产公司辩称，其没有办理商业性质土地使用权证的合同义务和法定义务的抗辩意见，既违反双方合同的约定，又违背国家法律的规定，不能成立。二、我国法律同时规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。建设单位需要改变土地建设用途的，应当经有关土地行政主管部门同意并报原批准用地的人民政府批准;其中在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划主管部门同意。某房地产公司在经批准使用用途为住宅的国有土地上，改变土地建设用途、开发建设商业用房，违反了我国法律的有关规定。但是，由于某房地产公司已将房屋交付被上诉人，被上诉人亦接受了房屋并向有关房屋行政管理部门申领了房屋所有权证，因此，某房地产公司应当依据有关法律规定，补办相关手续经相关部门批准后，改变争议土地建设用途，然后向被上诉人转让其所购房屋占地范围内的商业性质的国有土地使用权。综上，对章甲、章乙、章丙的诉讼请求予以支持。
案例16.未经承租人同意擅自出卖房屋，是否有效?
1996年8月25日，原告与被告卢氏县五交化公司签订房地产租赁合同，租用被告南侧仓库5间及北邻空院进行饭店经营，合同期限为5年。1998年8月20日，原告为扩大经营规模，又与被告签订房地产租赁合同，租用该空院北侧仓库3间，期限5年。2000年上半年，被告未通知原告，擅自将原告租用的空院及部分房产卖与第三人，非法剥夺了原告的优先购买权。原告找被告及第三人多次协商无果，提起诉讼请求依法确认被告与第三人的房地产买卖关系无效，确认原告对该宗房地产的优先购买权，并判令被告将该宗房地产以原价卖给原告。被告辩称:被告与原告签订的仓库承包合同明确为承包关系，而非租赁关系。承包合同的承包范围只是仓库房屋本身，而不包括空院。因此，原告对本案争执的土地不享有优先购买权，被告不负有法律上的通知义务。请求驳回原告的诉讼请求。
一、二审法院经审理认为:全案的争执焦点是承租人对承租房屋附属的土地是否也有优先购买权。一、我国相关的法律确立了“地随房走”这一原则，建设部制定的《城市房地产转让管理规定》第五条明确规定“房地产转让时，房屋所有权和该房屋合同范围内的土地使用权同时转让”。《城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”根据我国城市及农村的建房习惯，房屋占用范围内的土地应当由房屋实有建筑占用的土地和相关的院落两部分构成。在本案中，将该块土地与相邻房屋分割开来，将严重影响房屋的使用功能。虽然双方在合同中并没有明确约定该院落在承租范围之内，但从合同的实际履行过程中也可以看出，双方对原告使用该院落是认可的。因此，该院落的土地可视为原告承租房屋的附属土地。二、我国《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。
以上是关于承租人的优先购买权的法律规定。由于房屋租赁的特殊性，法律专门对房屋租赁中的优先购买权做出了规定。虽然法律对租赁的土地是否有优先购买权未做规定，但此案中因为离开了这块土地，租用的库房价值就无法实现，所以法院认为双方争议的土地应当是库房的附属土地。被告在未告知王某的情况下，将土地转让给他人，侵犯了王某的合法权益，土地转让协议无效。
案例17.以房屋抵押的，该房屋占用范围内的建设用地使用权是否应一并抵押?
1997年3月28日，某银行与水泥厂签订借款总合同和最高额财产抵押合同各一份，约定在自1997年3月28日至2000年9月20日的时间内，某银行为水泥厂提供最高额为2500万元的贷款，水泥厂自愿以其所有的抵押价值为2624万元的合法财产作为贷款抵押物抵押给某银行，抵押期限从1997年3月28日起至2000年9月20日止，登记抵押物包括房屋、机器设备，价值2624万元。
2000年5月23日，某银行与资产公司、水泥厂签订债权转让协议，某银行将借款合同项下未受清偿的债权转让给资产公司，三方确认到2000年4月30日止，借款合同项下未受清偿的本金有280000元，利息41490．40元，在债权转让协议的第四条“陈述和保证”中第3项“债务人的陈述和保证”第(2)小项中有如下约定:“债务人以自有财产为借款合同履行提供抵押或质押担保的，应在原担保合同范围内向资产公司承担担保责任，并在本协议生效后60日内完成抵押、质押担保的变更登记手续。”债权转让协议生效后，债权人与债务人并未完成抵押担保的变更登记手续。2001年2月5日，某银行、水泥厂以被担保的主合同已履行完毕为由注销抵押物登记证。此后债权多次转让，现债权人是某公司。2006年6月19日，水泥厂破产还债，某资产办以债权人身份主张破产债权。某公司同时主张其对水泥厂房屋及其土地范围内的财产享有优先受偿权。资产办对某公司享有的优先权产生异议，逐诉至法院。
一审法院认为:原债权人某银行注销了担保物权，因此某公司对水泥厂涉及的房屋及房屋附着范围内的土地使用权不享有优先受偿权。某公司不服，提起上诉。二审法院判决维持原判。
水泥厂以其经营的机器设备、房屋向银行抵押借款，以建筑物抵押的，实行“地随房走”的整体统一原则，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。至于国有划拨土地使用权一并抵押的效力，根据有关规定，国有工业企业以机器设备、厂房等财产为抵押物与债权人签订的抵押合同，如无其他法定无效情形，不应当仅以未经政府主管部门批准为由认定抵押合同无效。水泥厂破产清算中，判决维持原判。水泥厂破产管理人将某公司受让债权及所抵押房屋占用范围内的国有划拨土地使用权记载为有抵押财产债权，经请示，政府同意土地处置价款中土地取得成本和整治费部分由破产案件受理法院按规定用于清偿债务。某公司受让债权所抵押房屋占用范围内的国有划拨土地使用权的一并抵押，应当视同已经过有批准权的土地行政管理部门批准，其一并抵押又没有其他法定无效情形，某资产办仅以国有划拨土地使用权未经审批而主张一并抵押无效，本院不予支持。水泥厂向某银行借款时，以其经营的机器设备、房屋作抵押，并在工商行政管理部门进行了抵押登记，在当时抵押登记部门尚未严格规范的情况下，其机器设备、房屋的抵押登记应当有效，设立了抵押权。其抵押房屋占用范围内的国有划拨土地使用权也应一并抵押。但某公司通过受让取得原某银行对水泥厂借款本息的债权之前，该债权的抵押物登记已于2001年2月5日注销登记。基于抵押物登记簿记载的抵押权人已申请注销登记的事实，某公司对其受让债权所抵押房屋占用范围内的国有划拨土地使用权的处置价款不应享有优先受偿权。判决维持原判。
案例18.以划拨方式取得土地，所建房屋转让是否有效?(https://www.daowen.com)
董某、黄某购买于某的涉案房屋，双方签订了涉案房屋买卖协议并办理了公证手续，但此时，于某尚未取得涉案房屋所占用的土地使用权证。涉案房屋占用的土地系划拨取得，政府允许在办理了土地使用权出让手续后转让该土地上的房产。协议签订后，董某、黄某依约支付了购房款，于某将涉案房屋实际交付给董某、黄某，且于某以自己的名义取得了划拨土地使用权证，但涉案房屋的产权和土地使用权变更登记手续未能按约定办理。于某遂以签订协议时其尚未取得土地使用权以及该宗土地是划拨取得不能转让、产权没有变更为由，向法院提起诉讼，主张房屋买卖协议无效。董某、黄某则以于某的行为构成违约为由提起反诉，请求判令于某承担违约责任。
一审法院判决:于某与董某、黄某订立的房屋买卖协议依法成立;于某于判决生效后，履行房地产转让中卖方应承担的转让登记义务;驳回于某和董某、黄某的其他诉讼请求。于某不服一审判决，提起上诉。二审法院判决:驳回上诉，维持原判。
涉案房屋系于某的私有财产，该涉案房屋占用的土地虽然是划拨取得，但当地有批准权的人民政府允许在办理了土地使用权出让手续后转让该土地上的房产。于某通过签订协议转让涉案房屋，签订协议时双方都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖法律允许买卖的私有财产，且对办理土地出让手续作了约定，不存在损害国家和社会公共利益的情况，因此双方所签协议依法成立。但在没有办理变更登记手续之前，不具有将协议指向的房产权属变更的效力。双方当事人应当按照法律的规定和协议的约定，办理权属变更手续履行自己的义务。《城市房地产管理法》第三十二条规定:“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”于某出卖的房屋，是依法经批准开发的商品房，国家允许在办理了土地使用权出让手续后转让该土地上的房产。对此情况，签约双方都非常了解，因此在协议中有由于某交纳土地使用权出让金，办理该宗土地使用权合法转让手续的约定。签订房屋买卖协议时，于某虽然尚未取得该房产占用土地的使用权证，但这仅仅是取得迟早，并非不应或者不能取得的问题。况且事实证明，在协议签订后仅10天，于某就取得了划拨土地使用权证。虽然此时于某对该土地还只有划拨土地使用权，但不影响他在补办土地出让手续后出售私有房产。因此，双方签订的涉案房屋买卖协议有效。判决:驳回上诉，维持原判。
第三十三条 【房地产价格管理】基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
第三十四条 【房地产价格评估】国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
条文注释
【房地产估价活动】房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。
【房地产市场估价管理部门和机构】国务院建设行政主管部门负责全国房地产市场估价管理工作。县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产市场估价管理工作。城市人民政府房地产行政主管部门设立的房地产估价机构，是房地产市场估价的职能机构，是房地产市场管理机构的组成部分，承办本行政区域内涉及政府税费收入及由政府给予当事人补偿或赔偿费用地的房地产估价业务以及受当事人委托的其他房地产估价业务。其他要求从事房地产市场估价业务的单位，应向当地城市人民政府房地产行政主管部门提出申请，经资审同意，并经工商行政主管部门核发营业执照，成立房地产估价事务所，方可开业经营。房地产估价事务所的资审条件和批准办法，由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门规定，并报国务院建设行政主管部门备案。
【房地产市场估价程序】房地产市场估价应当依照下列程序进行:(1)申请估价。当事人应当依照规定向估价机构或估价事务所递交估价申请书。估价申请书应当载明下列内容:①当事人的姓名(法人代表)、职业、地址;②标的物的名称、面积、坐落;③申请估价的理由、项目和要求;④当事人认为其他需要说明的内容。估价申请书应当附有标的物的产权证书和有关的图纸、资料或影印件。(2)估价受理。估价机构或估价事务所收到估价申请书后，应当对当事人的身份证件、标的物产权证书及估价申请书进行审查。对符合条件者，交由估价人员承办。每个估价项目的承办，不得少于两名估价人员。(3)现场勘估。承办人员应当制订估价方案。到标的物进行实地勘丈测估，核对各项数据和有关资料，调查标的物所处环境状况，并做好详细记录。(4)综合作业。承办人员应综合各种因素进行全面分析，提出估价结果。书面估价结果应包括以下内容:①估价的原因，标的物名称、面积、结构、地理位置、环境条件、使用情况，所处区域城市规划及发展前景，房地产市场行情;②标的物及其附着物质量等级评定;③估价的原则、方法、分析过程和估价结果;④必要的附件。包括估价过程中作为估价依据的有关图纸、照片、背景材料、原始资料及实际勘测数据等;⑤其他需要说明的问题。估价结果书应由承办人员签名。
第三十五条 【房地产成交价格申报】国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
条文注释
【房地产成交价格为缴纳税费的依据】房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
房地产转让，房地产权利人应当在依法向县级以上人民政府土地管理部门申请变更土地登记时，如实申报成交价格。
第三十六条 【房地产权属登记】房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
案例解读
案例19.房屋过户手续是否影响房屋买卖合同效力?
原告李某的丈夫王某原系某马场职工，王某于2004年4月因病死亡。被告欧甲、被告欧乙系父子关系。1998年10月28日王某购买了该马场的房改房一套，房屋共有人为原告李某。2003年11月左右，因王某病重，王某和原告李某与被告欧甲口头协商后，将房屋卖给被告欧甲，付清房款后将上述房屋的房屋所有权证和共有权证各一本交给被告欧甲，协商的当时双方已经明确此房屋是房改房，不能办理过户手续。后该马场出台文件，规定其在册职工凡是在2008年6月11日前搬离的，给予一次性住房补贴、工龄住房补贴和一次性搬迁补助费、奖励费;逾期不搬离的，只计算基本住房补贴和工龄住房补贴。文件下发后，原告李某向被告欧甲、欧乙协商退房，未果。原告李某遂提起诉讼，请求被告返还房屋。
一审法院认为:《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效;法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定，房地产转让、抵押，当事人应当依照本法的规定办理权属登记。按上述法律的规定，房地产买卖合同应以办理权属登记为合同生效的唯一条件，合同生效后房地产的所有权才能发生变更。李某、欧甲、欧乙所买卖的房屋虽然经过双方达成口头合同后实际交付，并由欧甲、欧乙居住了四年之久，但由于至今没有办理过户手续，按照法律的规定，这一房地产买卖合同没有生效，房屋的所有权并未发生转移。补办过户手续事实上不可能，该口头房屋买卖合同应认定为无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因按该合同取得的财产，应当予以返还。对李某要求互相返还财产的诉讼请求，依法应予支持。原审判决宣判后，被告欧甲、欧乙不服，提起上诉。二审法院经审理，撤销一审判决，驳回李某的诉求。
根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据物权行为的独立性，房屋过户登记的物权行为不影响房屋买卖合同这一债权行为的效力，是否办理房屋过户登记只是房屋所有权变更的生效条件而不是房屋买卖合同生效的条件。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定:“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法的规定办理权属登记。”但该规定旨在管理和规范房屋交易，而非禁止交易关系，房屋买卖合同并不因此无效。故本案房屋买卖合同合法有效。关于是否应向被上诉人返还房屋的问题。根据审理确认的事实，本案双方当事人均已履行了合同的义务，两上诉人已付清了房款，被上诉人已将房屋及其所有权证交付两上诉人，两上诉人使用该房屋至今，此事实可以表明合同已经履行，合同约定的目的业已实现。在前述合同有效的情况下，买受人即欧甲、欧乙并无违约行为，该房屋买卖合同亦不存在可撤销或出卖人有权解除的情形，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”据此，撤销一审判决，驳回李某的诉求。