房地产转让
第三十七条 【房地产转让的定义】房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
条文注释
【其他合法方式】其他合法方式，主要包括下列行为:(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;(4)以房地产抵债的;(5)法律、法规规定的其他情形。
案例解读
案例20.独立门市房是否可确认为公共通道?
经查，争议房屋地点位于某市“汽车配件中心市场”建筑一层的3－5轴，A－D轴。1995年3月，该“汽车配件中心市场”落成并投入使用，从该建筑竣工到正式投入使用，本案诉争的一层的3－5轴、A－D轴即被用做独立门市房。1996年11月份以前，案外人丁公司占有使用该建筑一层的3－5轴、A－D轴。从1996年11月开始，丁公司将该处争议房屋出售给被上诉人(原审被告)丙公司。另查明，上诉人(原审原告)甲公司对“汽车配件中心市场”建筑内第四层楼拥有所有权，上诉人(原审原告)乙公司系该“汽车配件中心市场”的物业管理单位，于2001年开始在该市场行使物业管理权。2004年12月20日甲公司与乙公司诉至法院，要求丙公司立即腾出所占用的公共通道，并请求依法确认A－D轴、3－5轴属于公共通道和消防通道部位。
法院经审理最终驳回了起诉。
认为:从汽车配件中心市场建成投入使用时起，该建筑物就是目前存在的格局形式和通行方式，本案争议的一层A－D轴、3－5轴亦不是作为公共通道来使用的，况且丙公司是从案外人处有偿取得该房屋的所有权，丙公司从有偿取得该房屋时起，即是这种结构状况，它为丙公司专有使用并具有独立性，所以，丙公司不具备侵犯甲公司通行权的故意。另外，考虑到丙公司是支付了对价后购买的此房屋，虽然没有有关产权部门颁发的权利证明，但确是有偿取得，所以从法律的公平原则角度看，仅简单地要求丙公司腾退，也有失公允。据此驳回起诉。
第三十八条 【房地产不得转让的情形】下列房地产，不得转让:
(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
案例解读
案例21.被查封的土地使用权转让合同效力如何认定?
某市经济技术开发区管理委员会(以下简称开发区管委会)、上诉人(原审被告、反诉原告)王某、被上诉人(原审原告、反诉被告)假日酒店签订一份协议。约定:为盘活项目，保证债权人的债权能尽快清偿，经开发区管委会同意，将王某所有的面积为18686．23平方米的土地及面积为34372．44平方米的土地使用权及地上附属物有偿转让给假日酒店。协议签署时，上述地块由于王某的债务原因被某市中级人民法院查封，协议约定由假日酒店出资、王某负责还款解除查封。此后，假日酒店为履行协议和协助王某解除该块土地的查封，共支出款项2182．4761万元。王某收到款项后，并未依照协议约定用于运作土地解封。假日酒店提起诉讼，要求王某承担违约责任，赔偿损失。王某反诉，请求法院确认《协议书》无效。王某辩称:本案诉争的土地使用权转让合同，在签订时双方当事人均明知标的物已被市中级人民法院查封、扣押。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项之规定，司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，因此该协议违反法律的强制性规定，依法为无效协议，自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此本案依法应为双方相互返还。
法院经审理支持假日酒店的诉讼请求，驳回王某的诉求。
本案双方当事人签订的协议旨在偿还债务、解除查封、使在建的酒店得以继续施工并投入使用。该协议是在平等、自愿、合意的基础上签订的，因此，协议是有效的，应当受到相关民事法律的保护。王某在收到第一笔转让款后，并未按照协议约定“进行下一步运作土地解封”之用。《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，“一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。王某已经违反了上述有关法律规定，应当承担违约责任。至于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件，只是房地产管理部门在办理房地产变更登记时审查的条件，不符合条件的，房地产管理部门可以不予过户，它并不产生物权变动的效果，不是合同的效力条款，不影响当事人之间土地使用权转让合同的效力。据此，法院支持假日酒店的诉讼请求，驳回王某的诉求。
案例22.房屋买卖合同未办理过户是否影响合同效力?
1994年11月28日，上诉人(原审原告)徐某、被上诉人(原审被告)黄某签订房屋买卖契约一份，约定徐某将其私房二间出售给被告黄某，价款为20000元，黄某于立约时支付15000元，余款5000元待过户手续办妥后一次付清。随后双方按约支付了房款、交付了房屋。后徐某一直未能将房屋过户手续办妥，黄某也未向其支付余款。1996年，该房的土地使用权由政府在落实宗教政策时归还于某市基督教会。1997年，徐某将该房产权证和土地使用证抵押于他人。现徐某以该房屋产权及土地使用权因故未作变更登记和过户为由，诉请判令双方房屋买卖无效，各自退房退款。
法院经审理认为，徐某与黄某所签订的房屋买卖契约系双方自愿，并未违反国家相关法规规定，属合法有效合同，且双方已按约定履行了价款和房屋的交付，黄某已实际占有居住13年之久。其买卖合同从成立时即具有法律约束力，买卖双方非依法律规定或取得对方同意，不得单方变更或者解除。徐某作为原房主，其房产、土地使用权证俱全，而在买卖关系成立并按约履行的2年多时间后，其土地使用权才发生变更，买卖当时并不存在相关法律规定的“不得转让”的情形，故其买卖关系已经成立，因未及时办理过户登记，后该房的土地使用权发生了变更，当事人则应按政府对此问题的处理办法去主张房屋产权。综上，徐某认为买卖关系无效的主张，因缺乏事实、法律依据而不予支持。
案例23.夫妻一方处分共有财产是否有效?
2004年8月20日，被告金某及其子与原告王某签订《房屋买卖合同》一份，约定金某将面积40．81平方米的房屋卖给王某，价款40万元，于合同签订之日一次性付清，卖方将产权证及相关手续交给买方，任何一方违约，需向对方支付违约金1万元。金某在该合同上签名捺印，其子也以母亲李某的名义在该合同上签名捺印。同年8月22日，原告付清了全部购房款，被告金某将房屋产权证交给了原告，之后该房因城市拆迁被拆除，金某和李某拒绝协助王某办理被拆除的争议房屋的回迁安置房产权登记手续，王某于是提起诉讼。
金某、李某辩称:本案双方当事人争议的房屋系金某、李某二人的夫妻共有财产，但是在其共有人李某不知情、未到场、也未书面授权任何人的情况下，金某与王某私下签订了《房屋买卖合同》。人民法院应当适用特别法《城市房地产管理法》第三十八条第(四)项的规定，确认合同无效。
法院经审理认为:《房屋买卖合同》生效后，即对双方具有法定约束力，双方应当按照约定履行各自项下的义务，同时，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，王某依照合同要求金某、李某协助办理相关手续，于法有据，予以支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项明确规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，金某和李某自1974年就缔结事实婚姻关系，对外也是以夫妻名义生活，至2004年8月20日订立合同时，金某对外处分夫妻共同房产的行为，王某有正当理由相信或者认为这是其夫妻双方的共同意思表示，金某、李某所举证据也不能证实王某在签订房屋买卖合同时并非善意，故本院对《房屋买卖合同》有效效力予以确认。《房屋买卖合同》生效后，即对双方具有法定约束力，双方应当按照约定履行各自项下的义务，同时，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，王某依照合同要求金某、李某协助办理相关手续，于法有据，予以支持。
案例24.一屋两卖权属如何确定?
被告甲、乙夫妇原有房屋一栋。1995年12月30日，被告甲、乙将该栋房屋的三楼(四小间)卖给第三人李某、冉某并交付使用。2004年8月1日被告甲又将该房卖给原告丙、丁，并签订了“买卖房屋合同”，合同约定:双方不能违约，否则将由违约方除本金外另承担违约金2000元。该合同签订后，原告支付了购房款并居住该房一套(2小间)，另一套(2小间)租给了冯某居住。2004年8月1日被告甲在与原告丙、丁所签订的“买卖房屋契约”中，其卖方署名为庹某(即乙)，被告甲对此表述，在写合同时误将自己写成庹某。再查明:被告乙虽未在房屋买卖合同上签字，但合同上有其署名。现原告丙、丁诉请人民法院判令二被告继续履行合同，并按合同支付违约金2000元。被告答辩称:乙与甲系夫妻关系，被告甲所卖之房系夫妻共同财产，被告甲卖房时未经乙同意，且合同上也未有被告乙签字，故被告甲与其签订的房屋买卖合同无效。
一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，第五十二条第一款第一项，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(四)项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决原告丙、丁与被告甲、乙于2004年8月1日所签订的《买卖房屋契约》无效。丙、丁不服提起上诉。
二审法院认为，本案争议的焦点为:一、李某、冉某与甲、乙于1995年12月30日签订的《买卖合同》(房屋买卖合同)的效力;二、丙、丁与甲、乙于2004年8月1日所签订的《买卖房屋契约》的效力。关于焦点一，李某、冉某与甲、乙之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，且李某、冉某已经付清购房款，甲、乙亦将诉争之房交付给李某、冉某占有、使用、收益，李某、冉某应取得争议房屋的所有权，故李某、冉某与甲、乙之间的房屋买卖合同有效。关于焦点二，虽然甲、乙已经将争议之房占有、使用、处分的权利转让给李某、冉某，但没有办理房屋产权过户登记，不发生物权变动的效力。甲、乙又将争议之房与丙、丁签订的房屋买卖合同，该合同亦是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故甲、乙与丙、丁之间的房屋买卖合同有效。据此，撤销原判。
由于本案属于一房二卖，且均未办理房屋产权过户登记，李某、冉某与甲、乙之间的房屋买卖合同签订时间和交付房屋以及支付价款的时间均在丙、丁之前，故争议房屋的所有权应属于李某、冉某，甲、乙有协助李某、冉某办理房屋产权过户的义务。由于诉争之房所有权应当属于李某、冉某，甲、乙无法继续履行与丙、丁的房屋买卖合同约定的义务，应承担相应的违约责任。据此，撤销原判。
案例25.未取得房屋产权证的房屋买卖合同是否有效?
2004年7月12日，原告田某与被告李某、案外人某中介公司签订一份购房合同书(以下简称三方购房合同)。合同约定:李某购买田某住房一套(建筑面积188平方米，无产权证)，价款35．3万元。中介费和产权过户费由李某承担;李某于2004年7月20日前向田某支付首付款12万元，田某同时将房屋以现状交付李某，待田某取得房屋产权证后，由该中介公司协助李某办理公积金贷款以支付购房尾款，李某在支付首付款后即可开始进行房屋装修、居住。另查明，田某出卖给李某的房屋，系田某于2002年9月20日从案外人某机械公司处购买的经济适用房，田某已向该机械公司付清全部购房款，但至今尚未取得房屋产权证。现田某与李某就三方购房合同的效力发生争议，诉至法院。
田某主张:本案转让的房屋未依法领取权属证书，其购房合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)款，即“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的强制性规定，缺乏合同的生效要件，故不具有法律效力，亦应属无效。一审判决对合同效力作出的有效认定无法律依据。李某主张:该购房合同合法有效，应继续履行。
法院经审理认为，本案中，田某根据其与省机械公司签订的购房合同，实际取得了房屋，并已付清全部房款，涉案房屋的权属明确，相关房屋权属证的办理和实际取得处于完全能够实现的可期待状态，交易手续和产权过户也均是可以完成的;在此前提下形成的本案讼争房屋《购房合同书》系双方当事人的真实意思表示，且该行为并不损害国家、集体、他人和社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，确认三方购房合同有效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》属国家管理性法律规范，其中第三十八条第(六)款“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定中不得转让的房屋一般应当是指自始不能办理权属登记的房屋。主要是针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。其设置的目的是对在房屋所有权人尚不明确的情况下，对房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制，而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。且我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。
案例26.未领取产权证是否影响房屋交易效力?
郑某、沈某于2007年7月26日与广州某房地产开发有限公司签订了编号为穗(番)房合字NO0554850的《商品房买卖合同》，购买该公司开发的广州雅居乐花园雅逸庭50幢202号房，房款为582062元。合同约定，郑某、沈某于2007年7月29日前支付房款182062元，同时办理400000元的银行按揭手续。广州番禺雅居乐房地产开发有限公司应当在2007年12月31日前将合同约定的商品房交付郑某、沈某使用。并约定广州番禺雅居乐房地产开发有限公司应在郑某、沈某交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证。之后，郑某、沈某委托广州市某地产代理有限公司将广州雅居乐花园雅逸庭50幢202号房放盘。杜某通过广州市中鸿地产代理有限公司的介绍相中郑某、沈某放盘的广州雅居乐花园雅逸庭50幢202号房，双方在经纪方广州市中鸿地产代理有限公司的见证下于2008年4月20日签署了编号为NO0000711的《房屋买卖合同》，合同中第三条约定“卖方(即郑某、沈某)持有该物业之房产权属证明。卖方保证对该物业享有完整处分权”，同时约定双方就楼价的支付方式达成一致协议，由买方(即杜某)按转按揭付款的方式付款，并由买方向卖方先支付50000元作为定金。同日，杜某向郑某、沈某支付了50000元定金。郑某、沈某在向广州番禺雅居乐房地产开发有限公司购买广州雅居乐花园雅逸庭50幢202号房时，与中国工商银行股份有限公司广州番禺支行签订《个人住房组合抵押借款合同》，约定由中国工商银行股份有限公司广州番禺支行向郑某、沈某发放贷款总额为400000元的住房公积金个人住房贷款，贷款期限为16年。该《个人住房组合抵押借款合同》经广州番禺雅居乐房地产开发有限公司作为保证人，由广州市番禺区公证处作出公证。另查明，郑某、沈某已于2008年6月30日向中国工商银行股份有限公司广州番禺支行还清了全部个人住房按揭贷款。2008年3月2日，杜某以房屋未取得房产证、转按揭方式违法等理由，请求法院判令本案《房屋买卖合同》无效，郑某、沈某返还购房定金50000元。
一审法院认为，《城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”的规定，是指买卖行为因尚未登记领取权属证书而不能彻底完成及发生所有权转移的合同履行目的。依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。因此，不得据此确认本案争议的买卖关系无效。同时双方当事人在房屋买卖时，杜某对该房屋尚未领取权属证书的事实是清楚的，所以推定双方对交易的风险和各自的权利义务是知晓和同意的，应对双方产生约束力。杜某与郑某、沈某签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且双方买卖房屋的合同目的是可以实现的，所以该合同是合法有效的。判决驳回杜某的诉讼请求。杜某提起上诉。
二审法院认为，我国《合同法》规定，依法成立的合同，自成立时生效，本案双方当事人签订的房屋买卖合同，可以确认出自双方当事人的真实意愿，但对合同内容的效力却有争议，主张无效的理由是未领取权属证书的房屋不能出售的相关规定。本案合同约定买卖的房屋，虽然未取得权属证书，但该权属证书的审查正在进行，无论将来是否能够出具归属于上诉人或者被上诉人的权证，影响的是双方当事人的合同目的，并不是影响合同效力，因此，上诉人要求确认合同无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。遂判决驳回上诉，维持原判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，《合同法》第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。也就是说，导致合同无效的违法内容必须是违反法律效力性强制性规定。上诉人所引用的法律规定或者规章，都不属于效力性强制性法律规定。
案例27.房屋买卖合同标的物尚未建成是否影响合同效力?
2002年12月31日，被告谢某与某房地产开发有限公司签订《拆除(住宅)房屋产权调换协议书》，约定谢某将其所有的某私有住房交该公司拆除，并以原房屋产权换得某市B幢4楼6号房屋一套。2003年1月3日，被告谢某与原告卢某签订《房屋转卖合同》，将B幢4楼6号房屋以111500元的价格出售给原告卢某。2003年1月13日，卢某履行全部付款义务。《房屋转卖合同》中，将转让标的物即B幢4楼6号房屋误写成B幢2楼8号房屋。B幢4楼6号房屋至今尚未建成，亦未办理房屋产权登记。现卢某起诉，请求谢某交付房屋并协助卢某办理交易过户手续。谢某辩称诉争房屋系在建工程故不能满足卢某之请求，要求免除履行合同义务。
法院经审理认为:本案双方当事人争议的焦点是谢某、卢某签订的《房屋转卖合同》是否有效。《房屋转卖合同》虽记载转让标的物有误，但在合同签订后，原告以B幢4楼6号房屋作为合同标的物履行付款义务，并取得该房屋所有人即被告的确认。因此，双方签订《房屋转卖合同》的本意系出卖被告所有的B幢4楼6号房屋而非他人所有的B幢2楼8号房屋。原告对于合同中转让标的物书写成为B幢2楼8号系笔误。针对争议房屋无所有权证，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定的不得转让的房屋一般是指自始至终都不能办理权属登记的房屋。该条款主要针对那些不认定无效就不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人利益及社会公共利益的买卖合同。本案谢某、卢某签订的《房屋转卖合同》，系双方的真实意思表示，且该行为不损害国家、集体、他人的利益，也不损害社会公共利益，合同的标的物是否即时转移并不影响合同的效力。基于以上分析及从诚实信用、鼓励交易的原则出发，本院认定谢某、卢某签订的《房屋转卖合同》有效。房屋买卖合同系双务、有偿合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。卢某作为买受人已按合同约定履行了支付房屋价款义务，作为出卖方的谢某也应履行交付房屋并协助办理产权过户手续的义务。本案讼争房屋虽尚在修建，暂不具备交付和办理交易过户手续条件，但该房屋竣工建成后即具备上述条件，故判决判令谢某在条件成就后履行交房及办证义务。
我国实行不动产登记制度，但不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。本案讼争房虽未登记领取权属证书，但谢某拥有原被拆迁房的产权，安置房的权属及位置也是明确的，在将来是可以取得产权的。《中华人民共和国城市房地产管理法》并未明令禁止预售商品房在取得权属证书之前签订转让合同。而拆迁安置房在被拆迁人尚未取得产权的时候，从权属确定层面来看和“预售商品房”一样，也是虽“未依法登记领取权属证书”，但产权处于“可以期待”的状态，拆迁安置房在未依法登记领取权属证书的时候，签订转让合同并不违反法律禁止性规定。
第三十九条 【以出让方式取得土地使用权的房地产转让】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:
(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
条文注释
【以出让方式取得土地使用权时的要求】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于成片开发土地的，应当依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
应用要点
【案由选择】
建设用地使用权合同纠纷
(1)建设用地使用权出让合同纠纷
建设用地使用权出让合同是指市、县人民政府土地管理部门以土地所有者的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，土地使用者支付出让金的合同。采取出让方式设立建设用地使用权，应当订立书面合同，合同一般包括下列条款:当事人的名称和住所、土地界址、面积;建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;土地用途;使用期限;出让金等费用及其支付方式;解决争议的方法。
(2)建设用地使用权转让合同纠纷
建设用地使用权转让合同是指建设用地使用权人将建设用地使用权转让给受让人，受让人支付价款的合同。
案例解读
案例28.土地使用权转让协议不符合以出让方式取得土地使用权时的要求，是否必然无效?
2010年8月20日，齐祥公司与四川省蓬安县国土局签订了相如镇建设南路(清溪桥老烟厂)厂房土地总面积27260.9平方米的《国有土地使用权出让合同》。2010年9月1日，四川省蓬安县人民政府颁发给齐祥公司国有土地使用权证，载明:土地使用权面积27260平方米，用地类型为商住综合用地，使用权类型为出让。2010年10月29日，齐祥公司作为甲方与作为乙方的卢济政签订了《土地转让定金协议》，约定甲方齐祥公司购买的原烟厂厂房土地总面积约41亩，已办理出让、变性、规划手续，现将该宗地全部转让给内部股东，达成以下共识:一、该41亩土地为出让商住用地，作价5600万元转让给卢济政，卢济政无异议;二、卢济政向齐祥公司支付定金1000万元，定金转让到齐祥公司账户生效，否则协议无效;三、交付定金后，若卢济政反悔，定金不退;若齐祥公司反悔，按总地价款的20%计算和支付违约金;四、待双方签订正式转让合同后，该宗土地过户手续办完，卢济政一次性付清土地价款，同时齐祥公司将现有厂房拆除、材料清理干净移交给卢济政;五、转让过户的税费由齐祥公司承担;六、容积率审批与本协议无关;七、本协议双方签字生效。该协议签订后的当天，卢济政向齐祥公司的法定代表人黄万灿交付了定金1000万元，黄万灿出具了收据。2011年6月15日，卢济政通过四川省蓬安县公证处向齐祥公司黄万灿送达《催告函》，限齐祥公司收到《催告函》之日起30日内以《土地转让定金协议》内容为准，签订正式合同文本。齐祥公司于2011年7月21日在《南充晚报》上登报声明:“至今我司经多种途径无法与你(卢济政)联系并协商签订正式协议，限登报之日起45日内与我司联系，逾期我司将终止与你的合作关系”，卢济政对齐祥公司的登报行为不认可。
齐祥公司向南充中院起诉称，其与卢济政于2010年10月29日签订了定金协议，齐祥公司为了促成双方签订正式有效的协议，通过电话、函件、登报等方式通知卢济政，卢济政拒绝回应。故请求解除与卢济政的定金协议，退还卢济政的定金。
卢济政答辩称，2010年10月29日，双方签订了《土地转让定金协议》，具备土地使用权转让合同除办理过户登记时间外的全部要件，名为定金协议，实为土地使用权转让合同。签订协议当天按约交付了定金1000万元，该定金是履约定金。
卢济政提起反诉，请求判令齐祥公司实际履行《土地转让定金协议》，并承担违约责任。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定，“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”，而《城市房地产管理法》第三十九条第一款第(二)项规定并非效力性强制性规定，齐祥公司仅以转让国有土地使用权未达到该规定的条件为由，请求确认转让合同无效，不应支持。齐祥公司和卢济政均不服一审判决，向四川高院提起上诉。
二审法院认为，根据《合同法》第九十四条的规定，由于卢济政的行为导致合同不能继续履行，且导致双方当事人签订合同的根本目的不能实现，故齐祥公司请求解除双方所签订合同的理由成立。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，齐祥公司上诉请求解除合同并退还卢济政1000万元的请求成立，予以支持。合同解除后，卢济政可另案主张赔偿损失。故判决撤销南充中院(2011)南中法民初字第97号民事判决，解除齐祥公司与卢济政于2010年10月29日签订的《土地转让定金协议》，齐祥公司于判决发生法律效力之日起十日内退还卢济政1000万元。
卢济政不服二审判决，向本院申请再审，请求撤销二审判决，改判合同继续履行;由齐祥公司向其支付1120万元违约金。
最高院再审认为，卢济政与齐祥公司签订协议时，齐祥公司已取得诉争土地使用权，并且双方签订的协议内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定有效。虽然《城市房地产管理法》第三十九条第一款第(二)项规定，土地转让应完成开发投资总额的百分之二十五以上;成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件，但该规定属于管理性规定而非效力性强制规定，齐祥公司以《土地定金转让协议》违反了该项规定为由主张合同无效的理由不能成立。二审判决认定由于卢济政的行为导致合同不能继续履行应予解除不当，应予纠正;一审判决认定涉案合同继续履行正确，应予维持;卢济政提出的要求齐祥公司继续履行协议的申请再审理由正当，依法予以支持。
案例29.标的物瑕疵是否影响土地使用权转让合同效力?
A公司(柳州市A电器有限责任公司)、B公司(柳州B房地产开发有限责任公司)与C公司(南宁C房地产有限公司)签订《土地开发合同》，约定A公司、B公司将A公司所有、经与国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》受让取得，并经有关部门批准进行房地产开发的土地转让给C公司，土地转让价款为2860万元，并约定其他权利义务事项。后A公司办理了国有土地使用权证。C公司依约交付了定金200万元，并履行了相关合同义务。其后，A公司、B公司以C公司违约为由单方终止了合同。
C公司不服，遂以其按照合同履行了交付定金并将合同中所约定的代其履行的公司告知了A公司与B公司，而A公司与B公司却以三方在合同中对抵押担保问题约定不明确、没有协商一致，其利益存在风险为由，拒绝按合同的约定办理有关土地手续，并进而要求终止合同，C公司以A、B公司的行为构成违约为由，提起诉讼，请求法院判令A公司、B公司继续履行合同并赔偿C公司因两公司违约而造成的一切损失。
一审法院判决: C公司、A公司、B公司继续履行《土地开发合同》，A公司与B公司于判决生效之日起五个工作日内依该合同第三条第二款的约定，办理完成土地过户的相关手续;驳回C公司的其他诉讼请求。A、B公司不服一审判决，提起上诉。
二审法院认为:《土地开发合同》为A公司、B公司与C公司协商一致后签订的，内容不违反法律、行政法规的规定。合同签订前，国土资源局已同意A公司以出让方式取得诉争土地的使用权，双方订有《国有土地使用权出让合同》。同时，A公司办理了国有土地使用权证，诉争土地具备了进入市场进行依法转让的条件。故A公司、B公司单方终止合同的行为已构成违约，应承担违约责任，C公司作为守约方主张继续履行合同的诉讼请求于法有据，予以支持。法院判决:驳回上诉，维持原判。(https://www.daowen.com)
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，以出让方式取得土地使用权，在土地转让时投资应达到开发投资总额的25%。该规定是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，未达到25%的投资开发条件并不影响《土地开发合同》的效力，双方签订的《土地开发合同》有效。
第四十条 【以划拨方式取得土地使用权的房地产转让】以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
条文注释
【以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的特殊要求】根据第1款的规定，当事人应当向市、县人民政府土地管理部门提出申请，由该部门审查并报经有批准权的人民政府批准。这是因为，此类房地产转让审批，实质是划拨土地使用权转让审批，房屋能否转让取决于该房屋所占用的划拨土地使用权转让能否得到批准。只有划拨土地使用权转让先行获得批准后，权利人才能按照其他有关规定转让房地产。
【可以不办理土地使用权出让手续的情况】以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理:(1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《城市房地产管理法》第24条规定的项目的;(2)私有住宅转让后仍用于居住的;(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的;(7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前述规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。依照前述规定转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。
【土地收益与出让金】土地收益与出让金都是国有土地所有权的经济体现，属地租性质，应当按照出让金的管理办法进行管理，其土地收益全部上缴财政，用于城市基础设施建设和土地开发。土地管理部门具体实施出让方案，负责代收出让金，同时负责划拨土地使用权转让的审查报批。因此，上述“土地收益”也应由土地管理部门负责征收管理。
案例解读
案例30.划拨土地使用权人在划拨土地上建造的房屋未经相关政府部门审批是否可以转让?
卫生部将经批准的综合楼基本建设项目交与X医学院。该项目的建设用地属国有划拨土地使用权的性质，该用地的实际使用权人为X医学院。之后，X医学院与M公司就该项目签订《合作协议》，约定M公司出资建设综合楼，产权归X医学院，M公司享有除微循环所等少数部分面积外其余面积的30年使用权。同日，双方又签订了一系列协议，其中几份被双方合意终止后，双方均按照《分配协议》、《综合楼协议》履行。双方未经正式验收、交接即于1999年根据约定的大体划分部位，分别进入、占有使用或出租了部分房屋。随后，卫生部批复同意X医学院将综合楼房屋产权转让给M公司，并按照国家有关法律法规程序办理产权转让手续。卫生部的该项批复未报请上级主管部门国务院机关事务管理局批准和备案。按双方约定X医学院应当办理的产权转让及为M公司交纳土地出让金、房产登记办证等手续至今尚未办理。X医学院以合同无效且M公司不具备继续履行合同能力为由提起诉讼，请求确认双方之间签订的关于综合楼的所有协议书无效，确认综合楼产权归X医学院所有，判令M公司返还X医学院垫付工程款、电梯款及收取的租金。
一审法院认为: X医学院和M公司为建设综合楼及科研楼，采取的是一方提供建设用地，另一方提供建设资金的合作方式，依双方约定和房地合一的原则，随房屋产权的确定和转让，相应的土地使用权亦随之转让。X医学院在土地使用权发生转让时，依法应报有批准权限的人民政府审批，X医学院的转让行为未按照国家法律规定获得政府批准，双方当事人签订的具有转让房地产内容和性质的合同，违反了相关法律、法规的强制性规定，应当认定无效，合同无效的责任主要在土地的提供方X医学院。M公司在双方合作建设期间，对合作项目有较大的资金投入，应予以返还。X医学院不服一审判决，向最高人民法院提起上诉。
二审法院认为: X医学院作为划拨土地使用权人，在应知划拨土地上房屋未经相关政府部门审批不得转让的情况下，仍与M公司签订合作建房的系列合同并多次承诺将综合楼部分房屋转让给M公司并办理相应的产权过户手续。合同无效的主要过错在X医学院，其应承担主要责任。而M公司作为专业性房地产开发公司，对利用划拨用地建房的可能风险应更为了解并作出更审慎评估，但其在案涉合同履行过程中未尽到同行业内公司应有的注意义务，也存在一定的过错，应承担次要责任。
从本案查明事实可知，案涉划拨土地使用权人X医学院为公益性事业单位且其在签订上述协议时并未经相关国土管理部门、房产管理部门批准。故上述协议因违反法律的强制性规定而应被认定为无效。X医学院作为划拨土地使用权人，在应知划拨土地上房屋未经相关政府部门审批不得转让的情况下，仍与M公司签订合作建房的系列合同并多次承诺将综合楼部分房屋转让给M公司并办理相应的产权过户手续。可见，合同无效的主要过错在X医学院，其应承担主要责任。而M公司作为专业性房地产开发公司，对利用划拨用地建房的可能风险应更为了解并作出更审慎评估，但其在案涉合同履行过程中未尽到同行业内公司应有的注意义务，也存在一定的过错，应承担次要责任。
第四十一条 【房地产转让合同】房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
条文注释
【房地产转让合同的主要内容】房地产转让合同应当载明下列主要内容:(1)双方当事人的姓名或者名称、住所;(2)房地产权属证书名称和编号;(3)房地产坐落位置、面积、四至界限;(4)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;(5)房地产的用途或使用性质;(6)成交价格及支付方式;(7)房地产交付使用的时间;(8)违约责任;(9)双方约定的其他事项。
案例解读
案例31.房地产转让未签订书面合同应如何处理?
2001年5月20日，某公司法定代表人冼某与邹某就购买保亭县百货综合大楼503房达成口头协议:邹某购买该楼503房，总房款5万元，先支付定金2万元，余额待该楼竣工验收后付清，某公司交付房屋给邹某使用。邹某于当日交付购房定金2万元，于2001年10月8日交付购房预付款5000元。2001年10月某公司交付房屋给邹某，2001年11月邹某入住该房屋。双方至今未签订书面购房协议。2004年9月6日某公司取得保亭县百货综合大楼房屋所有权证。2004年9月18日某公司向邹某发出通知，告知保亭县百货综合大楼房产总证已经办理，要求邹某履行合同义务。因邹某未付清购房款，某公司于2009年10月29日向法院起诉，要求解除原被告的房屋买卖关系，收回房屋。
一审法院认为，邹某至起诉之日未交清购房余款，故应承担相应的违约责任即按照“通知”中的约定，除补交购房余款外，利息按复式计算。邹某在合理期限内付清购房余款及支付余款利息后，某公司应在合理期限内协助邹某办理房屋产权证。宣判后，某公司不服，提起上诉。
二审法院认为，我国《城市房地产管理法》第四十一条规定:“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《合同法》第十条第二款规定:“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”。邹某与某公司买卖的标的物系房产，双方依法应当签订书面合同，但双方没有依照法律规定订立书面合同，本应视为双方买卖房屋合同并未成立，但由于某公司作为房屋的出卖方已履行了交付房屋的义务，邹某也已接收该房屋并已入住多年，此情形符合《合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，故本案合同成立。合同双方主体适格，意思表示真实，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。双方应当按照合同约定和法律规定的合同的随附义务，全面履行各自的义务。判决:驳回上诉，维持原判。
本案中，邹某作为买受人应履行按约定支付全部购房款的义务;某公司作为出卖人除将房屋交付买受人使用外，还应协助被买受人办理房产权属变更登记。邹某在入住所购买房屋并收到某公司的缴款通知后未支付购房余款已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原审法院根据案件的具体情形和当事人的过错，综合考虑各方面因素，按某公司在通知中约定的违约责任处理方式判令邹某付清购房余款并承担逾期付款利息恰当，并不超出当事人的诉讼请求范围，且邹某对原审判决表示服判。在邹某履行其付清购房款及逾期利息后，某公司应履行协助买受人办理所购房产的权属变更登记。判决:驳回上诉，维持原判。
案例32.房屋买卖中立约定金是否成立?
2005年9月4日，原告颜某欲购买被告蔡某房产一栋，双方商定房价为41万元。当日，原告支付定金5万元，被告收据载明“兹收到颜某先生的购房款人民币定金伍万元。……房产一栋以人民币肆拾壹万整转让给颜某先生、待定立字据后、余额房款人民币叁拾陆万应即日付清。我当把房屋产权证二本付出”。事后，被告曾两次通知原告之妻要求原告购房，原告之妻表示不再购买。2005年10月26日，原告将单方草拟的房屋买卖合同1份邮递于被告。2005年10月28日，被告采用函件形式告知原告，其不接受原告单方草拟的房屋买卖合同。函件载明:“关于房屋买卖合同书应在双方当事人当面协商签订后方生法律效力。你单方草拟的房屋合同书所列的条款我不能接受。至于你要求10月29日双方签订该房屋买卖合同书我同意，按2005年9月4日我们双方的约定，我蔡某收到你定金伍万元整，收据已详细说明清楚该房屋交割过程，限你10月31日为止，逾期不来视你单方违约，没收定金伍万元整”。原告于2005年10月31日提起诉讼，请求被告返还购房款5万元。
一审法院认为:依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定，房地产转让合同应当是一种要式合同，必须是书面订立且具备完备的形式才能成立。因房屋买卖合同尚处于磋商阶段，因分歧较大没有达成房屋买卖合同。定金是担保合同的一种，只能是依附主合同而存在，本案作为主合同的房屋买卖合同尚未成立，也就不存在定金问题，原告交付的5万元只能认定为欲购房屋的预付款。被告在房屋买卖合同尚未成立之时，以原告单方违约为由扣留购房预付款，没有事实和法律依据，应予返还，原告的诉讼请求应予支持。被告不服提起上诉。
二审法院认为:被上诉人之妻两次表示不再购买该房屋;被上诉人寄出《房屋买卖合同书》虽然表明仍愿意购买该房屋，但该合同系单方草拟，且部分条款内容明显违反了2005年9月4日交付定金时的双方约定。上诉人在复函中仍表示同意按照双方原先约定签订房屋买卖合同，并限期至2005年10月31日，但被上诉人仍没有与上诉人签订合同，而是选择起诉。被上诉人作为给付定金一方拒绝签订主合同，无权要求收受定金的一方返还定金，故判决:撤销一审判决;驳回被上诉人的诉讼请求。
本案中，当事人在2005年9月4日达成房屋买卖意向，但尚未签订正式的房屋买卖合同，上诉人先行收取的定金属于立约定金。
第四十二条 【房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系】房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第四十三条 【房地产转让后土地使用权的使用年限】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
第四十四条 【房地产转让后土地使用权用途的变更】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第四十五条 【商品房预售的条件】商品房预售，应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证;
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
应用要点
【证据规则】
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张有责任提供证据”的规定，起诉或应诉时应向法院提交必要的证据或证据线索，以证明自己的主张或反驳主张。否则可能得不到法院的支持，要承担败诉的后果。以下是应向法院提供的主要证据:
一、房屋买卖纠纷案件
1.房屋产权凭证;
2.房屋买卖合同及公证书;
3.有关机关批准买卖房屋的文件;
4.关于房屋交付情况的证明;
5.买卖双方交付、收取房款的凭证;
6.买主身份、买房用途及房籍情况的证明;
7.共有房屋的其他共有人放弃优先购买权和同意出卖房屋的证据;
8.出租房屋的承租人放弃优先购买权的证据;
9.其他证据。
二、房屋产权纠纷案件
1.房屋产权凭证;
2.房屋来源(买受、继承、析产、受赠等)的证明;
3.共有房产形成(共同投资建造、翻建、购买、继承、受赠等)的证明;
4.房产登记变更(登记、变更登记、产权转移等)的证据;
5.房屋使用、管理、收益情况证明;
6.交纳房地产税人的姓名及纳税时间、金额、票据等;
7.其他证据。
案例解读
案例33.未取得《商品房预售许可证》销售商品房的合同是否可以撤销?
2005年10月2日，游某与某公司签订订购书一份，约定游某以人民币2111241元购买某公司开发的维也纳森林别墅第四期第686栋;游某于当日支付定金人民币5万元。2005年10月29日，游某与某公司签订预售合同一份，约定游某以人民币200万元购买某公司开发的维也纳森林别墅第三期第686栋，上述商品房的预售许可证号为双房预售第5083号。同日，游某与某公司又分别签订了两份补充协议，约定游某应于2005年11月2日前支付人民币10万元，剩余人民币185万元应于2005年11月30日付清;逾期付款则应支付违约金，所签合同随之作废，某公司无需通知游某即可另行处理此房。2005年10月29日，游某支付了人民币10万元。2005年12月6日，游某向某公司汇出人民币100万元;2006年2月20日，游某又汇给某公司人民币87.2万元。2006年3月6日，某公司向游某公证送达了一份通知，要求游某到某公司财务部提取属于游某的个人资金。2005年12月29日，某公司取得了包含游某所购商品房在内的预售许可证。后双方发生争执，诉至法院。
原告游某诉称，其于2005年9月在《四川航空》杂志上看到某公司正在销售其开发的位于四川省成都市双流境内的维也纳森林别墅第四期，杂志上标明了上述商品房的预售许可证号为双房(2003)预售证第131号。同年10月2日，游某与某公司签订了《维也纳森林别墅订购书》，2005年10月29日签订《成都市双流县商品房买卖(预售)合同》。游某已履行完全部付款义务，但2006年3月6日某公司通知游某领取已付的购房款，游某于2006年3月20日从双流县房屋管理所得知，维也纳森林别墅第四期尚未开发，某公司实际获得维也纳森林别墅第三期商品房预售许可证的时间为2005年12月29日，预售号为双房预售字第5083号。因此，某公司虚假宣传其维也纳森林别墅第四期并标明预售证号，隐瞒其没有获得维也纳森林别墅第三期预售证号的事实与游某签订商品房预售协议构成欺诈。据此，诉请人民法院依法判令:撤销其与某公司签订的商品房买卖合同;某公司归还游某购房款人民币202.2万元，赔偿损失人民币7.5万元，并支付增加赔偿额人民币200万元。
被告某公司辩称，双方于2005年10月29日签订了预售合同及补充协议两份，游某及某公司的权利义务应以预售合同及补充协议为准，广告与订购书载明的维也纳森林别墅第四期系部分销售人员混淆所致。虽然维也纳森林别墅第三期第686栋商品房的预售许可证的制作时间为2005年12月29日，但某公司在本诉原告起诉前已取得该预售许可证，依法应认定该预售合同及补充协议有效。
法院经审理认为，本案中，某公司于2005年12月29日取得了游某所购商品房的预售许可证，该时间早于游某提起诉讼的时间，游某与某公司签订的预售合同可以认定为有效。但某公司在没有告知游某其没有取得商品房预售许可证的情况下，在订购书、预售合同中标明了预售证号，与游某签订了订购书、预售合同及补充协议。某公司隐瞒其没有取得商品房预售许可证的事实，致使游某陷入对该商品房的错误认识并在违背其真实意思的情况下签订了上述合同，构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销;根据《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，订购书签订于2005年10月2日;预售合同及两份补充协议签订于2005年10月29日。2006年5月23日，游某起诉要求撤销该订购书、预售合同及两份补充协议，其撤销权的行使并未超过一年，故对游某的上述主张予以支持。法院判决:撤销游某与成都某实业集团有限公司于2005年10月2日签订的“维也纳森林别墅”订购书，2005年10月29日签订的《成都市双流县商品房买卖(预售)合同》及补充协议两份。
商品房预售实行许可证制度，根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的规定，开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。商品房预售，开发经营企业应当向承购人出示《商品房预售许可证》;未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。
案例34.开发商不履行协助义务如何救济?
1998年7月15日，原告赖某、原告王某与被告怡福公司签订购房合同，约定赖某、王某向怡福公司购买商品房一套，同时约定赖某、王某在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，怡福公司应给予协助。1998年7月15日至同年9月5日，赖某、王某依约向怡福公司付清了房款并领取相应的收据。同年8月2日，与怡福公司办理了收楼手续。同年12月22日，怡福公司取得了赖某、王某房屋的《商品房产权权属转移证》，但一直没有将该证发到赖某、王某手上。2002年9月30日，怡福公司为赖某、王某填写了购房发票，但没有发到赖某、王某手上。经多次交涉未果，赖某、王某起诉请求判令怡福公司立即协助赖某、王某办理《房屋所有权证》手续并承担违约责任。怡福公司辩称:本案商品房买卖是现房交易，《城市房地产管理法》中只规定商品房预售应当报县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，对于现房销售，不予协助。
法院经审理认为: 本案争议焦点为怡福公司是否依约履行了向赖某、王某交付产权转移证和发票等义务，以及是否应当向赖某、王某支付违约金。本案商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋，属于现房买卖，怡福公司于1998年12月22日已经取得讼争之商品房的《商品房产权权属转移证》，已经具备向赖某、王某提供必要的证明文件，协助赖某、王某办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的条件，但怡福公司直至2000年5月10日才通知赖某、王某前往索取办证的必要证明文件，至此，怡福公司由于未履行协助办理权属变更的义务，已经构成违约，依法应当承担违约责任。赖某、王某一直未能领取办证的必要文件的原因及责任在于怡福公司，而且怡福公司亦未依合同约定到房地产交易部门办理房屋买卖合同登记备案，故怡福公司应当承担违约责任，支持赖某、王某的诉求。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，以及《中华人民共和国民法通则》第四条规定的诚实信用原则，作为开发商的怡福公司应当在合理的期限内向赖某、王某提供必要的证明文件，协助赖某、王某办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
案例35.购房优惠资格转让是否有效?
原告邢某原在沈阳市经济技术开发区工作，2001年沈阳市某房屋开发有限公司在沈阳市经济技术开发区建设外商生活区，该公司销售房屋价格对经济技术开发区工作人员有优惠。被告赵某的价格优于原告邢某。2001年8月30日邢某、赵某达成口头协议，由邢某使用赵某的优惠条件指标向沈阳市某房屋开发有限公司购买商品房，由邢某向赵某支付赵某已向开发单位支付的定金1万元，并给付赵某22000元。口头协议达成后邢某与沈阳市某房屋开发有限公司签订了商品房买卖合同。邢某支付给赵某22000元。随后因政府改变土地使用规划，该预售房的开发项目被撤销。现邢某起诉，要求赵某返还22000元。
一审法院判决驳回起诉。宣判后，邢某不服判决，提出上诉，称:本案开发项目被撤销，开发商已将房款退还，赵某分的房屋根本不存在，购房优惠条件没有存在的前提和基础，自己没有得到任何优惠条件，原审要为不存在的优惠条件支付22000元，违背公平原则。《城市房地产管理法》及《城市商品房预售管理办法》对预售方主体资格有要求，原审法院仅依据收条一张，不能证明预售商品房的行为及被上诉人赵某的转让行为有效。要求二审撤销原审判决。
二审法院经审理认为:赵某将其优惠购房的资格转让给邢某，其转让的并非民事权利。该优惠购房资格，只有在资格赋予人(某公司)与资格受让人邢某成立并实现优惠购房合同目的的前提下，该优惠资格才能实现其价值属性，才能成为转让的权利标的。除非因邢某自身原因导致其与某公司签订的商品房买卖合同不能履行，否则应推定赵某转让的优惠购房资格尚不具备价值属性，不能视为民事权利的转让。据此，撤销原判，支持邢某诉求。
民事权利是公民、法人在民事法律关系中，依照法律规定或者合同的约定，根据自己的意愿实现自己某种利益的可能性。其内容表现为权利主体有权为一定行为或者不为一定行为、有权要求他人为一定行为或者不为一定行为的可能性以及权利遭受侵害时应受法律保护。沈阳市某房屋开发有限公司对被上诉人赵某所在单位实施优惠售房价格，赵某基于一定的身份而享有的优惠购房资格，仅是一种待遇，其本身不具有前述权利内容特征，不是民事权利。
第四十六条 【商品房预售后的再行转让】商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。