第二部分 商品房交付的司法处理

商品房的交付是商品房买卖合同中的主给付义务，关系当事人合同利益甚巨，决定了合同目的能否实现或全部实现。在司法实践中，商品房交付可能涉及不完全给付、迟延给付、风险负担移转以及违约责任具体形式等问题。《商品房买卖合同解释》第十一条至第十五条对商品房交付相关问题作出了具体规定。在实践中，商品房的交付以现实交付为主，通常表现为“交钥匙”，当事人另有约定的从其约定；商品房买卖中发生的房屋毁损、灭失风险的承担，应当依据《合同法》第一百四十二条规定，以房屋是否交付使用作为判断的基准，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。出卖人交付的房屋若存在主体结构质量不合格或其他严重影响正常居住使用的情形，买受人可请求解除合同并赔偿损失；对其他质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及损失由出卖人承担。出卖人交付的房屋面积误差应控制在合理范围之内，若面积误差比绝对值超过3%，买受人可选择解除合同或继续履行合同；买受人选择继续履行合同的，超过3%的部分由出卖人承担或双倍返还买受人。若存在任何一方当事人迟延履行，经催告后三个月仍未履行的，另一方当事人可解除合同；若对方当事人催告一方当事人解除合同，解除权行使的合理期限为三个月。