专题一：房屋的交付使用及风险承担
【核心提示】商品房的出卖人负有向买受人履行交付房屋，并转移房屋所有权的义务。在实践中，交付房屋以现实交付为主，通常表现为“交钥匙”，当事人对交付方式另有约定的，从其约定；房屋毁损、灭失的风险负担，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，构成受领迟延，应当自违反约定之日起承担风险；认定买受人拒绝接收房屋有无正当理由，应当根据房屋买卖合同的内容，遵循公平和诚实信用原则，综合审查出卖人是否构成不完全给付或者迟延给付。
实务争点
对于商品房买卖中发生的毁损、灭失风险的承担问题，在司法实践中主要存在如下分歧：一是如何确定商品房的交付。一种观点认为，确定商品房的交付应立足于商品房买卖合同中出卖人的交付义务进行确定。商品房作为不动产决定了出卖人的交付义务，不仅包括将商品房实际转移买受人占有，而且应将商品房的所有权转移登记于买受人名下，仅转移商品房的实际占有不能被认定为交付完成；另一种观点则认为，商品房的交付是商品房买卖合同中出卖人的一项独立义务和重要的合同履行事实，对于商品房买卖合同的履行及风险责任的承担具有特定的法律意义。商品房的交付仅指房屋占有的转移，仅以商品房占有的实际转移即可认定完成交付，不要求完成所有权的转移登记。二是如何判定买受人接到出卖人的书面交房通知后拒绝接房的理由是否正当。一种观点认为，只要出卖人履行房屋交付义务存在不完全给付或者迟延给付等违约行为，买受人拒绝接受房屋就具有正当理由，房屋毁损、灭失的风险就应由出卖人承担；另一种观点则认为，出卖人履行房屋交付义务构成不完全给付或者迟延给付，且存在房屋质量明显缺陷、主体结构被显著改变等严重影响房屋品质和居住使用的事实，或者不完全给付或迟延给付构成根本违约，买受人因此拒绝接受房屋才能认定具有正当理由，房屋毁损、灭失的风险应由出卖人承担。对于出卖人提出交付的房屋仅存在轻微质量瑕疵，或者短期迟延履行，或者仅为附随义务、从合同义务的违反，根据公平原则和诚实信用原则，不宜认定买受人拒绝接受房屋具有正当理由。于此情形，买受人构成受领迟延，应当承担房屋毁损、灭失的风险。
对此问题，《商品房买卖合同解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
理解适用
《商品房买卖合同解释》第十一条的理解与适用
商品房买卖以所有权的转移和房屋的实际交付为出卖人的主要合同义务，这就决定了房屋的交付成为认定出卖人是否构成违约的重要履行事实，实践中的违约争议往往聚焦于房屋交付的认定，并在法律层面影响房屋毁损、灭失风险的承担。由于《合同法》对于买卖合同标的物毁损、灭失风险承担的规定未区分动产和不动产，这一风险承担规则是否适用于作为不动产的商品房买卖在《商品房买卖合同解释》颁布之前不无疑问。对此，《商品房买卖合同解释》第十一条依据《合同法》第一百三十五条、第一百四十二条和第一百四十三条的立法精神，作出明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”该条解释即对房屋交付的认定，房屋毁损、灭失风险承担的一般规则，以及买受人受领迟延情形下的风险承担，确立了相应的司法裁判规则。
一、房屋交付使用的认定
《商品房买卖合同解释》第十一条第一款是关于商品房买卖中房屋“交付使用”的规定。要正确、全面理解这一解释规定，需要我们对占有概念的含义、交付的法律意义及其表现形式有一个较为完整、清楚的把握。
占有的概念起源于罗马法。近现代各国民法典上的占有制度，为罗马法占有制度与日耳曼法占有制度的融合。[1]关于占有的本质，大陆法系传统民法理论及民事立法一向存在权利说和事实说的分野。罗马法认为占有为权利，即占有权，法国、日本与韩国民法采取这一立场。日耳曼法则认为占有为事实，德国、瑞士民法典采纳这一理论。我国台湾地区“民法”仿效德国、瑞士民法典，规定占有仅系一项事实而非权利，但此项事实在民法上有一定的效力，受法律保护，故具有法律意义。[2]比较而言，大陆法系绝大多数国家的立法例采占有本质事实说，认为占有是一种事实而非权利成为主流学说。在我国大陆民法学界，绝大多数学者也持这一观点。我国《物权法》将占有单列一编，与所有权、用益物权和担保物权各编并列，显然未把占有作为物权，而将其作为事实对待。[3]
交付作为一个常用的民法概念，与占有概念紧密相连。一般而言，交付即占有的转移。它包括现实交付、观念交付，以及仓单等证券的交付或背书。其中的观念交付包括简易交付、占有改定和指示交付诸形态。[4]我国《物权法》第二十三条即规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”由此足见，交付在我国物权法上的意义，就是决定动产物权设立和转让的生效，或者说交付是动产物权设立和转让的法定生效要件。在我国《合同法》中，交付被作为一项重要的合同履行行为或者说主要的合同义务加以规定，《合同法》第一百三十五条即规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”对于不动产物权的变动而言，我国民法理论和物权立法采登记生效要件主义，即不动产物权的变动以不动产登记作为生效要件。对此，我国《物权法》第九条第一款明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，交付对于不动产物权变动生效不再具有决定意义。但是，在涉及不动产的买卖中，交付作为一项独立的合同履行行为或者说合同主要义务，对于判断不动产的出卖人是否构成履行迟延违约或者买受人是否构成受领迟延违约，以及买卖不动产毁损、灭失的风险承担，仍然具有重要的法律意义。为此，《商品房买卖合同解释》第十一条第一款特此对商品房的交付作出了明确规定。当然，司法解释对商品房的交付作出专门规定的原因，主要还在于《商品房买卖合同解释》制定时，我国《物权法》尚未颁布，没有规范的不动产登记制度，而在商品房买卖中经常会出现房屋已交付很长时间，但房屋的所有权登记没有办理到买受人名下，房屋实际占有与所有权转移登记脱节，极易造成违约责任和风险责任承担方面的争议，对出卖人与买受人利益的公平保护不利。[5]《商品房买卖合同解释》第十一条第一款将房屋的占有转移表述为“交付使用”，而没有直接使用“交付”这一法律术语。按照最高人民法院专家法官的解释，是因为该司法解释制定当时，我国尚未制定颁布《物权法》，不动产登记制度虽尚未上升为立法，但民法理论和不动产交易实践，均认登记为不动产物权变动的生效要件，而交付则具有决定动产物权变动生效这一特定的物权法意义，为了避免在法律意义上造成混乱，才在解释条文中作如此表述。[6]现今从《合同法》和《物权法》的视角审视，这一关于商品房买卖中房屋“交付使用”的专门规定，似乎没有太突出的解释意义，而且用“交付使用”替代“交付”，也没有太大的实际区分意义。这是因为交付除了具有动产物权变动生效要件的特定法律意义之外，同时也是不动产和动产买卖合同的重要履行事实和出卖人的主要合同义务。
对于《商品房买卖合同解释》第十一条第一款的理解与适用，主要在于正确把握转移房屋占有的实践表现，并运用民法关于交付分类的理论准确认定“交付使用”或者“交付”。如前所述，交付因对标的物占有状态的不同而分为现实交付、简易交付、占有改定和指示交付等形式。商品房买卖以房屋所有权的转让为目的，因商品房属于不动产，因此商品房所有权的转让以办理所有权转移登记为生效要件，交付商品房的法律意义即仅在于出卖人将所售房屋转移给买受人实际占有这一买卖合同主要义务的履行。根据交付的分类，可以将商品房买卖中的房屋交付概括为以下几种：（1）现实交付。商品房的出卖人将出售的房屋置于买受人的实际控制之下，让买受人取得房屋的直接占有。在商品房买卖实践中，房屋的交付多为现实交付。（2）简易交付。买受人在与出卖人签订房屋买卖合同之前已经占有买卖的房屋，在双方签订的买卖合同生效的同时即自然完成房屋的交付。如房屋的承租人在承租使用房屋期间与出租人达成买卖租赁房屋协议时的交付，即属此种情形。（3）指示交付。出卖人与买受人签订房屋买卖合同时，所出售的房屋尚由第三人合法占有，出卖人只需在双方签订的买卖合同中约定或者在签订买卖合同之后另行约定，将对于第三人的房屋返还请求权让与买受人即可完成房屋的交付。如出卖人在房屋出租期间出售该房屋，出卖人与买受人只需约定待房屋租赁期届满时由承租人直接将房屋交还买受人，买受人取得对房屋的间接占有。（4）占有改定。出卖人在与买受人签订房屋买卖合同之后，双方约定房屋由出卖人继续占有，在房屋买卖合同生效之时，买受人即间接占有所购房屋。从履行交付的行为人角度区分，商品房买卖中的房屋交付既可以由出卖人亲自履行，也可以由第三人履行。由第三人交付房屋表现为三种情形：一是第三人为出卖人的代理人代理房屋的交付；二是第三人为出卖人的房屋占有辅助人代为交付房屋；三是第三人依出卖人的指令交付房屋。在由第三人代为交付房屋时，第三人仅为交付行为的主体，并非房屋买卖合同承担交付的义务人。在出现房屋迟延交付的违约情形，第三人不向房屋买受人承担违约责任，迟延交付的违约责任仍应由出卖人承担。[7]从司法实践的情况看，对于《商品房买卖合同解释》第十一条所规定的“交付使用”的理解，有专家法官认为，所谓房屋的交付使用，就是出卖人将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人，也就是人们常说的“交钥匙”，就视为出卖人履行了将房屋交付买受人使用的义务。[8]这一观点仅仅是基于房屋现实交付的实践表现对“交付使用”的界定，并未涵盖前述其他可能的实践交付方式。
值得一提的是，由于《商品房买卖合同解释》第十一条第一款使用“交付使用”，而没有直接使用“交付”，是出于避免概念混乱的考虑。但是这一表述极易造成司法实践对这一解释条文理解与适用上的分歧。按照上述关于房屋交付方式的分类，在现实交付、简易交付两种情形下，一般都会认定出卖人实际履行了房屋的“交付使用”，而在指示交付、占有改定情形下，如果严格遵循“交付使用”的字面含义，就很难作出房屋已“交付使用”的认定。澄清这一问题，还得回归到该司法解释所依据的《合同法》第一百三十五条的规定精神上进行把握。如前所述，该司法解释条文中的“交付使用”，其实质指向就是作为房屋买卖合同交付义务的履行行为。既然该司法解释规定“交付使用”的规范意旨，就是《合同法》第一百三十五条所规定的出卖人履行标的物交付义务的行为，因而只要出卖人完成了合同法意义上的交付，也就是履行了现实交付、简易交付、指示交付、占有改定中任何一种交付，买受人取得了所买房屋的直接占有或者间接占有，即应认定完成了房屋的转移占有，当然也就应当认定房屋已经“交付使用”。
二、房屋毁损、灭失风险承担的一般规则
《商品房买卖合同解释》第十一条第二款是关于商品房买卖中房屋毁损、灭失风险责任承担的一般规定。正确理解与适用这一解释规定，需要借助对民法上的风险责任理论及相关立法规定的清楚掌握。
所谓风险，就是指在将来能够使标的物产生不完满状态的一种可能性。这种可能性既可以是一种事件也可以是一种行为，前者如火山爆发、地震、海啸等；后者如第三人的纵火、故意的侵权等。广义的风险实际上是指一切产生不完满状态的可能，即使是所有权人故意的损坏也在风险的范围之中，但是一般意义的风险是指不可归责于双方当事人的事件或行为对标的物产生的影响。在买卖合同中，风险的含义是特定的，它是指标的物的意外损失，如房屋的毁损、灭失。此外，风险一般是对将来的预期，即这种风险的发生还没有开始，否则就不能称之为风险，而且风险的发生造成的结果是不确定的，也就是说，在运用了一般的防护手段后损害的结果有发生的可能也有不发生的可能，如对标的物采取了通常的防雨措施，在一般情况下不会发生标的物被雨浸淋的可能，但由于雨量过大仍然发生了标的物被浸淋的结果。[9]除此之外，风险还具有不可归责于双方当事人的特征。所谓不可归责于双方当事人，简单地说，就是风险的发生纯属因不可抗力或者意外事件所致，双方当事人对于风险的预防和发生不具有民法上的过错，这里的过错含义可以与侵权责任法中的过错作同一理解，也就是说包括故意与过失。如果给买卖标的物造成的损失是由于当事人一方的原因所致，这种损失就不能称其为风险，也就不能适用风险承担的法律规则确定如何承担，而只能适用合同责任的相关规则进行处理。
风险承担的约定一向是买卖合同的重要条款。对于风险承担规则的确立，世界各国主要存在两种立法例：一是物权主义，也称所有权主义。这一立法主义的基本理念是，买卖标的物风险的承担以所有权的归属作为确定根据，即在标的物的所有权转移至买受人之前，由出卖人承担标的物可能发生的风险；在标的物的所有权已经转移给买受人之后，标的物的风险则由买受人承担。二是交付主义。采取交付主义立法理念确定买卖标的物风险承担的立法例，则是以标的物的实际交付时间作为风险承担的法定标志。根据这一立法主义，只要买卖的标的物在出卖人与买受人之间实际发生了占有的转移，就应当认定风险责任随之从出卖人转移至买受人，而不问标的物的所有权是否变动。[10]这一立法主义的确立，主要是基于标的物的实际占有人方便维护标的物、最能有效防范可能发生的风险的公平理念。我国《合同法》即采取了这样的立法主义，在《合同法》第一百四十二条明确规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《合同法》的这一规定没有具体区分不动产和动产，从解释上讲理当一体适用。需要明确指出的是，虽然立法采取交付主义确立了标的物风险承担的法律规则，但由于标的物的风险防范仅仅事关合同当事人的私人利益，对于这种事关当事人私人利益的合同事项，按照合同自由的原则，应当允许合同当事人自行通过特别约定作出不同于交付主义的风险承担安排。同时在个别法律中，也存在立法基于某种特殊事由需要不采交付主义的情形。因此在该条文中专门明确，适用交付主义确定风险责任的承担，允许被其他法律的另行规定或者当事人的特别约定加以排除。也就是说，交付主义是判定标的物风险责任承担的一般规则，在其他法律没有另行规定或者当事人没有约定及没有另行约定的情况下，应当适用这一规则；在其他法律另有规定或者当事人另有约定时，就应当适用其他法律的另有规定或者当事人的特别约定。
《商品房买卖合同解释》依据《合同法》的这一规定，在第十一条第二款作出了与《合同法》第一百四十二条意义一致的解释性规定，即“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”。在该款条文的末尾同样对“但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的内容作出了相应的规定。对于在商品房买卖中因不可抗力或者意外事件等不可归责于双方当事人的事由导致的房屋毁损、灭失，即应适用这一解释规则进行认定处理。当然，如果房屋的毁损、灭失是由买卖合同当事人一方的原因所致，即不属风险责任的确定问题，就应当适用合同责任规则处理。如果是出卖人的过错导致房屋发生毁损，买受人可以要求出卖人承担修复责任，如果修复造成房屋价值减损，还可以要求赔偿损失或者减价；如果房屋因为出卖人的过错造成灭失，则构成买卖合同履行不能，买受人可以请求解除合同并追究出卖人的支付违约金、赔偿损失等违约责任。在房屋交付以后因为买受人的过错造成的毁损、灭失后果，自然应由买受人自行承担其损失。
三、买受人迟延受领房屋的风险负担
《商品房买卖合同解释》第十一条第二款的后半段规定，“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担”。相对于该款前半段关于房屋毁损、灭失风险承担规则的一般规定而言，这一解释规定是对买受人受领房屋迟延情形下房屋毁损、灭失风险的承担所作出的特别规定。这一特别规定的制定依据，是《合同法》第一百四十三条关于买受人受领迟延风险责任承担的规定。对这一规定的理解与适用，重点在于对买受人是否具有拒绝接房的正当理由的审查确定，也就是对买受人是否构成受领房屋迟延的认定。按照合同法理论，买受人受领出卖人交付的标的物，既是买受人享有的合同权利，也是买受人所应承担的合同义务。从合同义务的维度看，在出卖人交付标的物或者提出交付标的物时，买受人在没有正当理由支持的情况下，应当积极协助出卖人履行受领义务，接收出卖人交付的标的物。否则，即构成买受人受领迟延，其法律性质属于一种违约行为。根据《合同法》的规定和司法实践的情况，排除买受人受领迟延的情形一般包括出卖人的不完全履行（不完全给付）和迟延履行（迟延给付）。在这两种情形下，买受人拒绝接收出卖人交付的标的物，即存在具有正当理由的可能。
（一）不完全履行
所谓不完全履行，也称为不完全给付，是指债务人虽然履行了债务，但其履行不符合债务的本旨。在我国立法表述中通常表述为“履行合同义务不符合约定”。[11]按照学者的解释，不完全履行责任包括以下三个构成要件。
1.债务人已提交履行
债务人已提交履行，是构成不完全履行的基本前提。
2.债务人所提交的履行具有不完全性
所谓履行具有不完全性，是指债务的履行不符合债务本旨或者违反了债之关系上的附随义务。具体包括：（1）履行在数量上不完全；（2）标的物的品种、规格、型号等不符合合同规定，或者标的物有缺陷；（3）加害给付；（4）履行方法的不完全；（5）违反附随义务的不完全履行。
3.债务人无免责事由
如果债务人履行不符合债务本旨，如给付标的物数量不足，是由于不可抗力所致，则债务人并不负不完全履行责任。如果当事人对不完全履行约定有有效的免责条款，且不完全履行符合有效免责条款的情形，也可以不负不完全履行的责任。在发生不完全履行的情况下，债权人可以拒绝受领及要求补正为完全给付，行使减价请求权，请求损害赔偿，在构成根本违约时还可以解除合同。[12]
不完全给付主要包括瑕疵给付和加害给付两类。
1.瑕疵给付
所谓瑕疵给付，即指债务人所为的给付含有瑕疵。所谓瑕疵，或为数量不符，或为品质不合，或为方法不当，或为地点不妥，或为时间不宜，存在其中一种情形，即与债的本旨不合，遂成为不完全给付。[13]对于瑕疵给付，我国《合同法》作出了一系列明确的规定。该法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”其中“履行合同义务不符合约定的”，即对瑕疵给付的一般性立法表述。除此之外，《合同法》还在第四章“合同的履行”、第七章“违约责任”、第九章“买卖合同”等多个章节，以一系列条文对瑕疵给付的具体表现形态及其相应的法律效果作出了明确规定。如该法第七十一条规定了债务的提前履行，第七十二条规定了债务的部分履行，第一百一十条规定了非金钱债务的履行不符合约定，第一百一十一条规定了履行质量不符合约定等。从司法实践的情况看，商品房买卖中的瑕疵给付主要表现为房屋未经竣工验收合格，房屋存在质量问题、房屋的内部结构被擅自改变、房屋的实际面积与约定不符等。对于这些瑕疵给付情形，能否成为买受人拒绝接受房屋的正当理由，需要从《合同法》的规范意旨，基于公平考虑具体分析认定。
2.加害给付
所谓加害给付，是指债务人的给付，不但含有瑕疵，且因其瑕疵致债权人遭受其他损害。例如，给付虫蚀苹果，或有传染病的家畜，致债权人的原有苹果或家畜遭受腐蚀或传染。[14]对于加害给付，我国《合同法》未设明文直接加以规定，但在解释上一般认为《合同法》第一百一十二条关于履行义务或者采取补救措施后的损失赔偿和第一百二十二条关于违约责任与侵权责任竞合的相关规定中，包含了加害给付的内容。[15]对于加害给付，虽然《合同法》没有作出直接明确的条文规定，但依据第一百二十二条的规定，可以选择适用违约责任或者侵权责任进行处理。对于违约责任的承担，在一些特别法中作出了具体规定，如《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消费者权益保护法》）第五十二条即规定：“经营者提供商品或者服务，造成消费者财产损害的，应当依照法律规定或者当事人约定承担修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失等民事责任。”据此规定，在经营者提供商品或者服务之际，如果存在明显的商品或者服务缺陷，消费者当然享有拒绝接受商品或者服务的正当理由。
（二）迟延履行
所谓迟延给付，是指债务已届履行期，而给付可能，只因可归责于债务人的事由而未为给付。[16]按照学者的解释，构成迟延履行，一是须有有效的债务存在；二是能够履行；三是债务已届清偿期；四是债务人未履行。在发生履行迟延的情况下，债权人除可以请求强制履行、损害赔偿外，在迟延后的履行对于债权人无利益时还可以拒绝其给付。[17]司法实践一般也认为，给付迟延又称债务人迟延，是指尚有给付之可能，因可归责于债务人的原因不能给付，也可以视为时间上的不完全给付。在出现债务人迟延履行的情况，如果处于迟延状态的债务事后履行之后对债权人已经没有意义，债权人可以请求解除合同而仅要求债务人赔偿相应的损失。[18]对于迟延给付的法律效果，我国《合同法》第九十四条在关于法定解除的规定中，明确规定“（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，债权人可以解除合同。在商品房买卖实践中，出卖人在房屋买卖合同的履行中因各种原因迟延交付房屋的现象时有发生，也往往成为买卖双方当事人争讼的热点。至于何种情形下的迟延给付能够成为买受人拒绝接受房屋的正当理由，也需要遵循《合同法》的规定精神，基于公平原则具体确定。
在司法实践中，对于出卖人履行商品房买卖合同是否构成不完全给付或者迟延给付，历来是双方当事人争讼的焦点和法院裁判的难点。对这一问题的判定，不仅直接决定违约责任的判定，还直接影响房屋毁损、灭失风险承担规则的适用，需要结合上述不完全给付和迟延给付的理论阐释和立法规定具体加以分析。《商品房买卖合同解释》第十一条第二款中所表述的“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的”内容，其实就是对买受人受领迟延的具体表述。从买受人拒绝接受房屋的行为表现看，既可能是暂时的拒绝接受房屋，比如出卖人提出交付的房屋存在质量问题，买受人提出维修要求，在维修完成消除质量问题之前，买受人拒绝接房；也有可能是永久的拒绝接受房屋，比如出卖人提出交付的房屋内部结构被擅自严重改变，买受人拒绝接受房屋，并提出解除合同的要求。在这两种表现中，买受人是否构成受领迟延，是判断房屋毁损、灭失风险承担的关键。在出卖人履行房屋买卖合同根本不存在不完全给付和迟延给付等违约行为的情况下，纯属买受人单方面的原因拒绝接受房屋，如买受人欲反悔合同，想放弃购买的房屋，买受人的受领迟延显而易见，较好判断。在司法实践中的争议，主要集中于出卖人的确存在不完全给付或者迟延给付的情形。而对于这一情形下买受人拒绝接受房屋是否构成受领迟延的判断，则需以出卖人的不完全给付或者迟延给付是否让买受人依法享有拒绝接房的权利为根据加以分析确定。也就是说，如果买受人基于出卖人的不完全给付或者迟延给付事实依法享有拒绝接房的权利，这种依法享有的拒绝接房的权利，既可以表现为暂时的拒绝出卖人履行的权利，也可以表现为出卖人构成根本违约情形下，买受人拒绝出卖人的履行同时行使合同解除权，永久地拒绝接房。在这两种情形之下，买受人拒绝接房即属正当，不构成受领迟延；相反，即无正当理由的拒绝接房，买受人则构成受领迟延。按照《商品房买卖合同解释》第十一条第二款的规定，买受人即应承担房屋毁损、灭失的风险责任。
对于以上基于买受人受领迟延而确立的风险承担规则，我们可以结合司法实践中的主要表现，作出更为具体的分析说明。
1.房屋存在质量缺陷
如出卖人提出交付的房屋，存在《建筑法》第六十条所规定的屋顶、墙面渗漏、开裂等，明显影响房屋使用功能的建筑质量缺陷，出卖人构成瑕疵给付，买受人即可以依据《合同法》第一百一十一条的规定，要求出卖人维修以消除房屋质量问题，对于经维修无法消除质量问题的房屋，买受人可以要求更换。对于严重影响正常居住使用的房屋质量问题，买受人甚至可以根据《商品房买卖合同解释》第十三条第一款的规定，请求解除合同和赔偿损失。因此，在房屋维修完成再行交付之前，买受人当然可以拒绝接受存在质量问题的房屋，买受人因此不构成受领迟延，在此期间所发生的房屋毁损、灭失风险损失，根据《合同法》和《商品房买卖合同解释》的规定，理所当然应由出卖人承担。在此值得一提的是，关于房屋质量缺陷的认定问题。如果建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的房屋质量合格文件认定房屋质量合格，也不能据此当然排除房屋质量缺陷。这是因为这些文件在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力，如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，并且该客观事实确系建筑施工所致，则应当依法认定房屋存在质量缺陷。[19]买受人因此要求出卖人予以修复并拒绝接受房屋，应属具有正当理由，不构成受领迟延，房屋毁损、灭失风险仍由出卖人承担。
2.擅自改变房屋结构
如司法实践中经常遇到的在商品房预售合同签订之后，开发商擅自改变所售房屋内部建筑结构问题。尽管这一建筑结构的改变可能经过房屋建设相关主管部门的批准同意，但只要这一结构改变显著影响房屋的品质和居住功能，也能构成买受人拒绝接房的正当理由，买受人同时可以根据《合同法》和《商品房买卖合同解释》的有关规定，提出解除合同并赔偿损失的请求。这是因为商品房的建筑结构往往是买受人决定是否购买的重要考虑因素，也是决定房屋品质的重要方面。建筑结构的改变虽然报请主管部门批准同意，但这只是意味着从建筑质量管理的角度取得了主管部门的许可，由于事先未告知并征得买受人的同意，在商品房买卖合同关系中，报经批准不能阻却开发商构成违约。在严重的结构改变中，由于已经显著影响了房屋的品质和居住使用，甚至可能构成根本违约，买受人当然可以依法拒绝接受房屋并主张合同的解除。于此情形，买受人拒绝接受房屋具有正当理由，根据《合同法》和《商品房买卖合同解释》的规定，买受人拒绝接房后所发生的房屋毁损、灭失风险不发生转移，仍应由开发商承担。
3.迟延交付房屋
如出卖人未按合同约定的期限交付房屋，经买受人催告后在合理期限内仍未交付，之后出卖人再行交付房屋的，买受人拒绝接房是否具有正当理由，司法实践多有争议。我们认为，在这种情况下，应当综合考虑时间因素对于合同的重要性，以及迟延时间的长短及因迟延给买受人造成的实际损失大小等确定迟延是否严重。[20]如果出卖人的严重逾期交付行为可认定为严重迟延，则可以认为已经具备了《合同法》第九十四条第（三）项法定解除条件，买受人依法享有合同解除权，买受人因行使合同解除权而拒绝接房，不构成受领迟延，在此期间发生的房屋毁损、灭失风险，根据《商品房买卖合同解释》第十一条第二款的规定，理当由出卖人承担。
当然，在司法实践中也存在出卖人提出交付的房屋存在轻微的质量瑕疵、短期的迟延履行，或者附随义务、从合同义务的违反，而买受人拒绝接受房屋的情况。对于这些情况，因为没有造成房屋品质及使用功能的显著影响，出卖人的迟延履行也没有构成根本违约，基于公平考虑，遵循诚实信用原则，不应认定买受人拒绝接房的理由正当。比如，按照《商品房销售管理办法》第三十二条的规定，开发商应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，从法律性质上讲属于附随义务。出卖人违反附随义务的责任在性质上仍为违约责任，如果违反附随义务的行为造成相对人固有利益的损害，则有可能导致违约责任与侵权责任的竞合。我国《合同法》第六十条虽然规定了附随义务，但没有明确规定违反附随义务的法律后果，但根据附随义务的法理，附随义务不属于对待给付，因此一般不发生同时履行抗辩权，除非足以影响契约目的达成，否则原则上也不产生契约解除权。[21]因此，房屋买受人原则上只能主张实际履行、损害赔偿等违约责任，而不能行使同时履行抗辩权和合同解除权。因此，买受人拒绝接受房屋，构成受领迟延。在受领迟延期间发生的房屋毁损、灭失损失，应由买受人承担。又如，在司法实践中，经常遇到买受人因为开发商承诺建设的小区配套设施未予建设、小区绿化与售房时的承诺不符等拒绝接受房屋的现象。从法律意义上讲，开发商所违反的这些承诺，均属于从合同义务的违反。《合同法》未对违反从给付义务的法律后果作出具体明确规定，按照合同法理论，对于双务合同一方违反从给付义务，对方是否享有同时履行抗辩权和合同解除权，关键在于判断一方所违反的从给付义务与对方的给付义务是否立于互为对待给付的关系，同时应视从给付义务的履行对于合同目的的达成是否必要而定。[22]据此，出卖人所负有的小区配套设施建设、小区绿化的从合同义务，很难说与买受人支付购房款的义务成立对待给付关系，而且一般轻微的违反承诺也不足以影响房屋买卖合同目的的实现。因此，买受人对承诺的小区配套设施未予建设、小区绿化与售房时的承诺不符这一从合同义务的违反，买受人原则上不享有同时履行抗辩权和合同解除权，买受人因此拒绝接受房屋，不具有正当理由，依法构成受领迟延。在买受人迟延受领期间发生的房屋毁损、灭失风险损失，依法应由买受人承担。
案例指导
案例一：张东广、黄长孟等商品房预售合同纠纷案 [23]
上诉人（原审被告）：绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）。
上诉人（原审原告）：张东广。
上诉人（原审原告）：黄长孟。
上诉人绿地公司因与上诉人张东广、黄长孟商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初3773号民事判决，提起上诉。(https://www.daowen.com)
绿地公司上诉请求：一、请求贵院依法撤销济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初3773号民事判决书，发回重审或依法改判并驳回张东广、黄长孟的诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费均由张东广、黄长孟承担。事实与理由：一、买受人在办理了涉案房屋的交付手续后的两年零两个月，起诉主张涉案房屋的逾期交房的违约责任，已经超过了两年的诉讼时效期间。一审法院认定买受人的诉讼请求未超过诉讼时效，属于严重的认定事实错误。二、一审法院无视绿地公司与买受人在《商品房买卖合同》中约定的交房条件为取得房屋建筑工程竣工验收备案单，将涉案商品房的交房条件认定为通过分期综合验收备案证明，属于严重的认定事实错误。三、绿地公司已将符合法律规定和合同约定的商品房交付给了买受人。四、买受人在办理了涉案房屋的交付手续两年零两个月后，又起诉主张涉案房屋所在项目未取得分期综合验收备案证明期间的逾期交房的违约责任，没有任何事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，即人们常说的“交钥匙”。商品房不符合交付条件的，买受人有权拒绝接收房屋。综上所述，买受人的诉讼请求已超过了两年的诉讼时效期间，绿地公司已将符合法律规定和合同约定的商品房交付给买受人，买受人在办理了涉案房屋的交付手续后，又以涉案房屋所在项目未取得分期综合验收备案证明为由主张房屋不具备交付条件，并要求绿地公司承担逾期交房的违约责任，没有任何事实和法律依据。请求二审法院依法查明事实，发回重审或依法改判并驳回其诉讼请求。
张东广、黄长孟辩称，第一，关于商品房交付条件的理解问题。出卖人关于由其组织建设工程竣工验收合格取得单体工程竣工验收备案单即已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件的主张无法律依据不能成立，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收，取得分期综合验收备案证明。第二，关于商品房主合同与补充协议交房条件约定不一致的问题。根据《消费者权益保护法》第十六条、第二十六条以及《合同法》第三十九条、第四十条的规定，本案中，出卖人作为经营者提供商品违背法律义务、设置不公平不合理的交易条件、在格式条款中未尽到合理提示义务。补充协议的条款排除了国家法规、地方性法规和地方性规章的适用，限制了买受人的权利，大大减轻了出卖人应承担的义务（自交房至今仍未解决正式电、暖等问题），补充协议的条款应为无效条款。同时买受人接收未经竣工验收合格之房屋，并不能视为双方对房屋交付条件达成了变更。即使买受人选择接房，其并未放弃追究绿地公司的违约责任。第三，绿地公司提到的买受人已超过诉讼时效的问题，依据最高院民一庭的意见，商品房买卖合同约定的出卖人交付期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋，其请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定，但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况，房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算，不具备交付条件的从应当具备交付条件之日计算，本案中绿地公司的交付房屋期限应从通过分期综合验收之日起，计算诉讼时效。
张东广、黄长孟上诉请求：1.请求二审法院依法改判绿地公司支付逾期交房违约金21420元（自2014年6月14日起计算至2015年6月5日止）。2.一审、二审诉讼费用由绿地公司承担。
绿地公司辩称，张东广、黄长孟的上诉无事实与法律依据，应该予以驳回。
一审法院认定事实：双方当事人签订《济南市商品房买卖合同》一份。合同约定张东广、黄长孟购买绿地公司开发建设的绿地国际花都A2地块6号楼1单元2601室房屋一套，该房屋用途约定为住宅，房屋总价为596888元。合同第八条约定房屋交付期限为2013年12月31日前，商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定。合同附件五《合同补充协议》第三条第八款约定，如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金。
2014年6月13日，绿地公司向原告实际交付了房屋，并支付原告因未按合同约定办理《分期综合验收备案证明》，自2014年2月1日至2014年6月13日，共计7939元的违约金。根据济南住宅与房地产信息网显示，2015年6月5日，被告绿地公司取得涉案房屋《分期综合验收备案证明》。
一审法院认为，双方当事人签订的《济南市商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故合同及附件均为有效。绿地公司应当按照合同约定将取得《分期综合验收备案证明》的房屋交付原告，否则构成违约。本案中，绿地公司已支付原告自合同约定的交房之日起至2014年6月13日止的违约金，表明被告对自身违约行为的认可。现原告要求被告支付自2014年6月14日起至被告取得《分期综合验收备案证明》时，即2015年6月5日的违约金，被告主张原告已于2014年6月13日收房，现原告起诉超过诉讼时效。对此，一审法院认为，侵权行为的诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害之时起计算，被告未按合同约定如期交房属于违约行为，而非侵权行为。被告作为开发商逾期交付符合合同约定的房屋是一个持续行为，是对买受人权利的持续侵犯，因此，当房屋具备法定交付条件时，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。故原告的诉讼请求未超过诉讼时效，予以支持。
绿地公司交付房屋时虽尚未取得综合验收备案，但涉案房屋的主体在交付时已经取得了竣工验收备案证明及规划核实证明，说明对业主居住生活影响较大的房屋质量及规划问题已经经过了有关部门的验收合格。现原告已经自愿接收尚未到达合同约定交付条件的涉案房屋，享受到了收房为其带来的利益。故其再按照合同约定的未交房的违约责任标准，要求绿地公司向其支付全部的违约金，显属不当。结合绿地公司各项单项验收的通过情况及未通过的单项验收可能对原告造成的影响，一审法院酌定绿地公司按照双方合同约定的未交房违约金标准的30%向原告支付违约金。判决：绿地地产（济南）有限公司于本判决生效之日起十日内向张东广、黄长孟支付自2014年6月14日起至2015年6月5日止的逾期交房违约金（以596888元为基数，以0.003%为标准）。案件受理费335元，减半收取167.5元，由绿地地产（济南）有限公司负担。
二审法院认为，本案双方当事人因商品房预售合同的履行而发生的争议，属商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点：一是补充协议的效力；二是绿地公司是否承担逾期交房的违约责任；三是诉讼时效如何认定。
关于焦点一，《合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发〔2004〕16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第八十三项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，虽然双方在所签《济南市商品房买卖合同》中约定涉案房屋的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但是在双方所签《补充协议》中补充约定涉案房屋的交付条件为绿地公司取得该房屋竣工验收备案登记单。鉴于：第一，双方对交付条件的补充约定，并未免除出卖人绿地公司的责任、加重买受人买受人的责任、排除买受人的主要权利；第二，双方对交付条件的补充约定，不具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形；第三，违反《合同法》第三十九条第一款关于提示和说明义务规定的合同，属于可撤销合同，并非属于无效合同。买受人未在法定期间内申请人民法院撤销该补充约定。因此，本院认定双方对交付条件的补充约定仍然合法有效。
关于焦点二，《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。所谓的全面履行，应当指债务人应当全面地、适当地完成其合同义务。对于商品房买卖合同纠纷而言，出卖人应当在合同约定的期限内，将符合合同约定的房屋交付给买受人。出卖人违反合同约定交付房屋的违约情况，一般存在拒不交付、逾期交付和瑕疵履行交付。拒不交付且不存在法定情形的，买受人可以请求人民法院判决强制履行；逾期交付，属于迟延履行，买受人可以依据合同约定请求违约金，出卖人支付违约金后，仍应当履行交付房屋的义务。瑕疵履行交付，属于出卖人交付的标的物不符合质量要求。显然，瑕疵履行交付与逾期交付的违约情形不同，对于违约责任的承担所适用的法律规定当然亦不同。因此，出卖人交付标的物后，买受人能再以逾期交付为由请求出卖人承担交付后的逾期违约责任。对于瑕疵履行交付而言，《合同法》第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。《合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，绿地公司作为出卖人已经向买受人支付了正式交付房屋前的逾期交付违约金，即使交付的房屋存在质量瑕疵或相关配套的附属设施不符合合同约定的情形，属于绿地公司瑕疵履行的违约责任，亦不属于逾期交付的违约责任。绿地公司交付房屋后，买受人请求绿地公司承担逾期交付的违约责任，于法无据，本院不予支持。一审法院以绿地公司各项单项验收的通过情况及未通过的单项验收可能对买受人造成的影响为由，酌定绿地公司按照双方合同约定的未交房违约金标准的30%向买受人支付违约金，系适用法律不当，本院予以纠正。
关于焦点三，关于诉讼时效问题。《民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。所谓权利被侵害既包括侵权行为的侵害，亦包括违约行为的侵害，不能单纯理解为侵权行为。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。合同违约方逾期履行义务的违约责任属于持续性违约，违约行为连续发生，违约之债亦当然连续产生。参照以上司法解释的规定，对于连续性违约责任的请求权，诉讼时效应当从违约行为终止之日起算。一审法院关于诉讼时效问题，适用法律并无不当。鉴于本案中买受人关于绿地公司承担逾期交房违约金的请求未予支持，故对于诉讼时效问题本院亦无须审查。
综上所述，绿地公司的上诉请求成立，本院予以支持。张东广、黄长孟的上诉请求不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初3773号民事判决；二、驳回上诉人张东广、黄长孟的诉讼请求。一审案件受理费167.5元，二审案件受理费670元，均由张东广、黄长孟负担。
案例二：连发辉、万芳春与福建东泰佳业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案 [24]
上诉人（原审原告）：连发辉。
上诉人（原审原告）：万芳春。
被上诉人（原审被告）：福建东泰佳业房地产开发有限公司（以下简称东泰佳业公司）。
上诉人连发辉、万芳春因与被上诉人东泰佳业公司商品房买卖合同纠纷一案，不服霞浦县人民法院（2015）霞民初1920号民事判决，提起上诉。
连发辉、万芳春上诉请求：1.撤销霞浦县人民法院（2015）霞民初1920号民事判决；2.改判被上诉人承担交付合格完整的商品房。事实和理由：
一、原审程序存在重大瑕疵。本案2015年9月8日在原审法院受理立案。第一次开庭审理时间是：2015年10月14日；第二次开庭审理时间是：2016年1月5日；第三次开庭审理时间是：2016年5月6日。一审判决时间是：2016年6月23日。本案审理时间9个月零15天，没有法定延长时间的说明。由于原审程序上存在重大瑕疵严重超审限，给本案增加了不确定因素，上诉人对案件审理的公正性产生合理的怀疑。
二、原审判决适用法律错误。原审法院判决主文部分适用的法律是：1.《建筑法》第六十一条第二款的规定。《建筑法》第六十一条第二款是基于该条第一款“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件”，第一款规定竣工验收的房屋除具备建筑技术等指标外，还应具备“国家规定的其他竣工条件”。原审抛开基础条款，割裂引用，断章使用第二款内容：2.适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，适用的内容是：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”经查《商品房买卖合同解释》第十一条，不存在原审适用的“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用：未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定；《商品房买卖合同解释》第十一条第一款、第二款，原审均删去但书内容。判决书引用法条不全面、不完整、不具体，又不写款、项。判决书附注：主要法律条文，不附注判决主文适用的《建筑法》的法条，仅只附注解释。被附注的《商品房买卖合同解释》第十一条内容，与判决主文适用的内容又不一样。原审判决引用法律不准确，适用法律错误导致认定事实错误，判决错误。
三、讼争房屋不具备合同约定的交付条件。
四、房屋毁损责任在于被上诉人。
综上，原审有重大程序瑕疵，主要事实认定和适用法律均存在错误，以致判决错误。请求上级法院撤销原审判决，支持上诉人的上诉主张。
东泰佳业公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.原审法院认定房屋在2015年2月1日已交付给两上诉人正确，因此，房屋控制权已转移至俩上诉人。2.原审法院认定本案答辩人交付给两上诉人的房屋是合格的，两上诉人房屋受损系邻居违规装修所致完全正确。3.原审法院适用法律正确。原审法院适用《商品房买卖合同解释》第十一条及《建筑法》第六十一条第二款之规定，适用法律完全正确，综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，答辩人请求二审法院依据《民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决驳回两上诉人的上诉，维持原判。
连发辉、万芳春向一审法院起诉请求：1.被告福建东泰佳业房地产开发有限公司修复原告“东泰华府”15幢1601室的顶墙；2.被告福建东泰佳业房地产开发有限公司修复被砸毁的1701室剪力墙和被改建的南面景观阳台。一审审理过程中，原告将诉讼请求变更为：判决被告福建东泰佳业房地产开发有限公司交付合格的商品房。
一审法院认定事实：2013年5月3日，原告连发辉、万芳春与被告福建东泰佳业房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定，原告向被告购买位于霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府15幢1601室商品房一套，所购商品房预售许可证号为（霞）房预售证第1301号，面积为137.95平方米，商品房总价款为896675元。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2015年1月6日，原告购买房屋所在的东泰华府15号楼通过建筑工程竣工验收。2015年2月1日，被告将房屋交付原告，原告连发辉在房屋移交检查记录表上签字。2015年3月25日，霞浦县城建监察大队向县住建局发出《关于群众举报东泰华府15号楼1701室违章装修导致1601室天花板破损的调查情况反馈》的函件，反馈如下：“经现场调查，15幢楼业主于2015年3月初对房屋开始进行装修，在装修过程中，擅自改变房屋内部结构，对房屋进行砌墙隔间，面积约为3平方米，作为卫生间使用。对房屋地板的排布管线需求进行凿沟，其中一条沟长度约为2-3米，宽度约为10厘米，施工过程该处有三点打通至1601室的天花板；业主凿破房屋卧室与卫生间之间的墙体，作为卧室与厕所的通道，通道门面积约为1.6平方米；对南面观景阳台进行开槽，长度约为80厘米；对大厅布线连接处进行开槽深度约5厘米。2015年3月23日上午，我大队执法人员与东泰华府物业一起前往15号楼1701室，现场对业主陈靖发出编号为20150004935的责令停止违法行为通知书和编号为0000101的改正通知书，制止继续施工，并要求业主陈靖对装修过程中违法破坏部分进行改正，恢复原状。业主陈靖于2015年3月24日对卧室与卫生间之间的墙体、南侧观景阳台进行修复。建议由有资质的安全鉴定机构对1601室天花板破裂情况及1701室修复部分的安全问题进行鉴定，并由东泰华府物业组织双方进行协商解决。我大队已将该户列为日常监控对象，加大巡查力度。”2015年4月13日，福建龙祥居物业管理有限公司、东泰华府物业服务中心向霞浦县建设工程安全质量监督站发出《关于东泰华府小区15号楼1701业主违规装修情况说明》的函件，说明如下：“3月11日上午9时，管理员林华斌、林瑞灯在日常巡楼时发现15号楼1701室有装修凿墙异常响声，经入户查看发现东南面剪力墙拆除开门80厘米×210厘米，并提出严厉批评勒令业主恢复原状当场签发整改通知书限期整改。3月12日上午10时再次到该户复查，业主用砖料恢复原状，因未达到恢复原状要求，我公司管理人员再次要求该业主用钢筋混凝土焊接浇筑，以达到原始状态。22日上午9时40分，管理员林华斌、张建忠在日常巡楼时又发现1701室装修时将卫生间平板开凿并不慎将平板凿穿直径约1.6厘米，致楼下1601室业主卫生间顶棚3处震裂，南面阳台平板开凿全长，深度2-3厘米，管理人员当场予以制止并限水、电责令施工人员停止违规作业，通知业主到场签发整改通知书限期整改修复，并上报城建大队。23日上午9时许，协同县城建大队2名执法人员到1701室现场查看情况，并责令业主整改修复。3月31日上午10时再次到该户复查，该业主已用钢筋混凝土焊接浇筑恢复原状。4月1日上午，协同城建大队执法人员到1701室业主户内查看验收。”2016年2月19日，包括原告购买房屋所在的东泰华府15幢楼在内的楼房经霞浦住建局竣工验收备案。2016年3月14日，原告购买房屋所在的15幢楼经霞浦县国土资源局作出了不动产权证书给被告福建东泰佳业房地产开发有限公司。2016年4月9日，霞浦县国土资源局向原告15幢楼1601室作出了不动产权证书。2016年4月8日，霞浦县国土资源局向原告楼上的1701号业主作出了不动产权证书。
一审法院认为：《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。在交付时未办理房产证的情况下，该处实际占有人也是将来的所有权人，房屋毁损、灭失的风险由其承担。本案房屋所在楼房在2015年1月6日通过建筑工程竣工验收，房屋在2015年2月1日交付原告，在此前后也交付了原告楼上1701室业主，房屋毁损、灭失的风险在交付时已由出卖人转移到原告和其楼上1701室业主承担。而且，2016年2月19日，包括原告购买房屋所在的东泰华府15号楼在内的楼房经霞浦住建局竣工验收备案；2016年4月9日，霞浦县国土资源局向原告15幢楼1601室作出了不动产权证书；2016年4月8日，霞浦县国土资源局向原告楼上的1701室业主作出了不动产权证书。因此，被告交付给原告的房屋是合格的。对原告主张被告应交付合格完整的商品房，不予支持。即使按原告变更诉讼请求前的主张，由于实际侵权人是其楼上1701室业主，原告坚持以福建东泰佳业房地产开发有限公司为其起诉的被告主体要求修复房屋被毁损的部位，其主张也不能予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：驳回原告连发辉、万芳春的诉讼请求。本案受理费50元，由原告连发辉、万芳春负担。
二审法院认为，本案中连发辉、万芳春系基于商品房买卖合同法律关系要求被上诉人东泰佳业公司交付质量合格的商品房。东泰佳业公司原审提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，可以证明其在合同约定的期限内向连发辉、万芳春交付的房屋，经竣工验收及质量检测符合交付条件。同时，东泰佳业公司提供的《房屋移交检查记录表》中明确载明顶棚、墙面、地面系列与厨房、卫生间、阳台给排水地漏系列等验收项目，验收情况均为“正常”，连发辉本人在该表业主意见栏签注“同意交房”并签名确认，亦能够证明东泰佳业公司在2015年2月1日向连发辉交付讼争房屋时，房屋的顶棚、墙面及阳台等并无毁损的情形。因此，连发辉、万芳春应对其主张东泰佳业公司所销售的讼争房屋不符合交付条件承担举证责任。连发辉、万芳春原审所提供的房屋照片，虽能够证明房屋毁损的现状，但本案讼争房屋毁损原因系因上一层（东泰华府15幢1701室）房屋业主在房屋交付使用后，违规装修造成的，而并非房屋主体结构质量原因所致。因连发辉、万芳春未能提供有效证据证明东泰佳业公司向其出卖的讼争商品房存在主体结构质量原因，不具备交付条件，应承担举证不能的不利后果。由于东泰佳业公司在合同约定的交付期限内向业主交付房屋已得到了业主连发辉的认可，所交付的商品房已经通过了竣工验收并在合同约定的交付期限内完成了竣工验收备案，不存在违反双方商品房买卖合同的违约行为，连发辉、万芳春认为房屋不符合交付条件，基于商品房买卖合同法律关系要求东泰佳业公司交付合格完整商品房的上诉请求不能成立。《商品房买卖合同解释》第十一条规定“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”，根据无争议事实，讼争房屋损害发生于房屋交付之后，故该风险不应由出卖人承担。对于本案讼争房屋毁损后果应由买受人向实际损坏人主张侵权责任，本案不予涉及。
关于一审程序是否合法的问题。《民事诉讼法》第一百四十九条规定：“人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月……”经查，原审在审理过程中因案情复杂，办理了延长审限的相关手续，并经院长批准。原审延长审理期符合法律规定，故案件审理程序并无不当。上诉人连发辉、万芳春主张案审理时间9个月零15天，严重超审限，原审程序上存在重大瑕疵的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人连发辉、万芳春的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人连发辉、万芳春共同负担。
规范指引
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百三十五条 出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第一百四十二条 标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百四十三条 因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。
第一百四十八条 因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
《中华人民共和国物权法》
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
第二十五条 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
第二十六条 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
第二十七条 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。