专题二：房屋存在质量问题时的法律责任
【核心提示】房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担；建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，在关于房屋质量的诉讼中仅属诉讼证据，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力，如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，并且该客观事实确系建筑施工所致，则人民法院应当依法认定房屋存在质量问题。
实务争点
在司法实践中，房屋存在质量问题时的法律责任表现在：一是房屋经竣工验收合格后交付买受人，如果房屋存在质量问题，开发商能否以工程质量验收合格或者已经办理竣工验收合格备案登记为由抗辩？经竣工验收合格的房屋并不绝对就达到了合格的标准；经竣工验收合格也并不等同于交付的每套房屋都达到质量合格的强制性标准，也并不必然认定该房屋质量达到合格的标准。故开发商不能以工程质量验收合格或者已经办理竣工验收合格备案登记为由抗辩。二是开发商交付的房屋存在质量问题，房屋买受人可否拒绝接收？关于开发商交付的住宅房屋经过竣工验收程序，经验收合格的房屋，买受人是否必须接收，审判部门有两种观点：一是认为只要经过竣工验收合格，买受人就无权拒绝接房，也无权主张迟延交付的违约责任，即使存在质量瑕疵，买受人只能向开发商主张修复整改的损失；二是认为房屋竣工验收合格并不意味着房屋可以交付使用，发现存在影响正常居住使用功能的缺陷时，买受人可以拒绝接房，并有权主张开发商承担延期交房违约责任。
针对商品房质量问题引起的纠纷，《商品房买卖合同解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
理解适用
《商品房买卖合同解释》第十三条的理解与适用
房屋质量是《合同法》第十二条明定的合同八大条款之一，具有法律依据。《合同法》第一百五十条至第一百五十五条设有瑕疵担保义务的规定。依据《合同法》相关规定，违反瑕疵担保义务，需承担瑕疵担保责任。一般认为，瑕疵担保责任是出卖人一方应承担的法律责任，其基础在于默示的担保契约。根据《合同法》第一百一十一条对瑕疵履行的规定，物的瑕疵担保责任属于合同不当履行的范畴，即标的物的品质不符合合同的约定或法律规定所产生的责任。根据民法理论，结合学者的解释，物的瑕疵担保责任需满足以下构成要件：（1）物的瑕疵在标的物交付时存在；（2）买受人善意并无重大过失。但在以下情形下例外：（1）出卖人保证无瑕疵；（2）出卖人故意不告知标的物的瑕疵；（3）买受人在质量异议期间提出标的物有瑕疵。
如果合同对质量瑕疵问题没有约定，可以根据《合同法》第六十一条、第六十二条进行补充。同时，可结合《合同法》第一百五十七条、第一百五十八条，《买卖合同解释》第十五条、第十七条、第十八条的规定，可分别如下情况予以处理：（1）质量瑕疵是比较明显或已知的，买受人应当在接受时提出。买受人接受房屋后发现此瑕疵的，出卖人一般可不承担责任，由买受人自行负责维修。买受人在接受房屋时，一般应进行必要的检查，是履行合同约定或法律规定的验收义务。这也是买受人应该行使的注意义务。凡是一般验收能够发现的瑕疵，就是明显的瑕疵。（2）对于隐蔽瑕疵，买受人发现瑕疵后及时向出卖人提出的，出卖人承担责任。隐蔽瑕疵是采取通常方法一时不易发现，而需经过专门鉴定或在房屋使用过程中才能发现的瑕疵。根据瑕疵严重程度，区别处理方法。瑕疵程度较轻的，根据《合同法》第一百一十一条承担维修义务，或者适当减少价金。瑕疵程度较重，致使不能正常使用的，可根据《合同法》第九十四条第（四）项和《合同法》第九十七条的规定，解除商品房买卖合同，并有权要求赔偿损失。（3）对隐瞒的质量瑕疵的处理。出卖人明知房屋存在严重质量瑕疵而隐瞒，即隐瞒质量瑕疵。根据《民法通则意见（试行）》第六十八条的规定，出卖人隐瞒质量瑕疵可认定为欺诈行为。根据《合同法》第一百一十三条第二款和《消费者权益保护法》第五十五条的规定，出卖人应当承担惩罚性赔偿法律责任。同时，我国《合同法》第一百五十条至第一百五十五条也对瑕疵担保义务做了详细规定，可参酌适用。
房屋质量问题，可以分为一般质量问题和严重影响居住使用的质量问题。[25]这两种情况分别产生不同的法律效果。
一、该条第一款与本解释第十二条的理解与适用
《商品房买卖合同解释》第十三条第一款规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本款规定所设“房屋质量严重影响正常居住”，系《合同法》第九十四条第（四）项“其他违约行为致使不能实现合同目的”，买受人享有法定解除权。买受人解除合同后，根据《合同法》第九十七条的规定，买受人有权要求赔偿损失。该款规定与《合同法》第九十四条、第九十七条的规定相符，遵循了合同法规范精神，无疑是值得肯定的。此处存在一个值得探讨的问题，本条第一款规定的“房屋存在质量问题严重影响正常居住使用”是否包括本解释第十二条规定的“房屋主体结构不合格”，是否存在本条第一款和本解释第十二条在适用上的规范竞合。
我们认为，《商品房买卖合同解释》第十三条第一款明确了买受人可以依据《合同法》第九十条第（四）项的规定行使其法定解除权的另一情形，即房屋质量问题严重影响正常居住。该“房屋质量范围”首先应包括《建筑法》第六十二条规定的工程质量保修范围，即“地基基础、主体结构、屋面防水工程和其他土建，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、冷系统等项目”。其次还应包括其余质量范围，如近年来涌现的空气污染、噪声等。[26]何谓“严重影响正常居住使用”？是指房屋质量问题已严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。具体认定需把握以下标准：（1）影响居住使用与房屋这一商品本身的特性有关；（2）影响居住使用的程度必须是“严重的”，需从危害居住人的程度和修复的次数来认定严重程度。[27]
根据《建筑法》的相关规定，房屋建筑工程应当包括以下内容：房屋地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等部分。《建筑法》《城市房地产开发经营管理条例》《房屋销售管理办法》均对房屋建筑工程所含内容设有具体的规定，故本解释第十二条中未进行详细列举；适用本解释第十二条的规定时，要全面理解其含义。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的理解与适用》一书中指出，“关于房屋主体结构质量不合格”应作广义理解，它既应包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也应包括房屋地上工程所涉及的部分。地基基础工程与主体结构是建筑物的重要组成部分，凡是具备符合技术强度、韧性和稳定的可以承受建筑物本身各种载荷部位应认定为主体结构组成部分。当出现迸裂、倾斜、坍塌等问题时，应当视为房屋主体结构存在问题。另外，该条款中的“质量不合格”并非当事人单方主张即可成立，应依据法定鉴定部门出具的关于建筑物质量不合格的鉴定结论进行判断。[28]
厘清本解释第十二条规定的“主体结构”实则应扩大解释为包括“地基基础工程和房屋主体结构”；本解释第十三条第一款规定的“房屋质量范围”也包括“地基基础工程和房屋主体结构”，可以得出本解释第十三条第一款的范围较本解释第十二条广，两项法律规范的假定条件存在包含关系。就该两项法律规范的条文表述而言，法律效果相同，均为“买受人请求解除合同和赔偿损失”，[29]故可以认为二者在适用上存在法律规范竞合的情形。审判实践中，上海市第一中级人民法院审理的（2009）沪一中民二（民）终字第2177号“甲等与上海新弘大置业有限公司商品房销售合同纠纷上诉案”中，原审法院就同时适用该两项法律规范审查买受人是否具有合同解除权。但在适用该两项规范时，应以本解释第十二条为特殊法条，地基基础工程和房屋主体结构存在质量缺陷时，买受人应优先依据第十二条作为主张合同解除权的请求基础。但需要注意的是，房屋地基基础工程和主体结构工程质量出现问题，若能通过加固等方式修复，且能确保建筑物使用安全，买受人可以依据《合同法》第一百零七条的规定请求出卖人依照法律规定和合同约定继续履行义务。[30]
二、开发商交付经验收合格但存在质量问题的房屋，属于瑕疵履行，买受人有权要求开发商修复后再接收房屋
《商品房买卖合同解释》第十三条第二款规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复”。据此，在房屋仅出现一般质量问题而未影响买受人的正常居住使用时，买受人无权解除合同。如在保修期内，出卖人应当按照合同约定及时修复，使房屋质量符合合同约定。[31]房屋质量存在问题已过保修期的，买受人不能要求承担修复责任，但造成买受人人身、财产损害的，此时构成责任竞合，买受人可以请求出卖人承担违约责任或者侵权责任。[32]
何谓存在质量问题？首先需遵从当事人之间的约定，检验出卖人所交付的房屋是否符合双方约定。若当事人之间对质量问题没有约定或者约定不明确，需要对质量条款进行补充解释。根据《合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据《合同法》第六十一条的规定，不能达成补充协议，也没有可以遵循的交易习惯，可以根据《合同法》第六十二条第（一）项的规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”这是《合同法》对质量条款进行补充的规定。结合《商品房买卖合同解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”和《合同法》第六十二条“质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行”的规定，可以得出，出卖人应对质量不合格的房屋承担修复责任。保修义务虽有法律明确规定，但具体的保修范围、保修期限、保修责任等内容，应当由当事人在合同中作出约定。[33]商品房买卖合同书中没有作出明确约定的，可依据《合同法》第六十一条进行补充。同时，也可按照相关的法律法规规定进行。如果法律法规的规定是强制性的，当事人不得约定排除；如果法律法规的规定属于任意性的，则只有在当事人没有约定时，才应适用国家有关法律法规的规定。
根据《建筑法》第六十二条规定，“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定”。结合《商品房买卖合同解释》第十二条的规定，可以得出，《商品房买卖合同解释》第十三条第二款规定的“房屋存在质量问题”，非本解释第十二条规定的“房屋主体结构”，也非《建筑法》第六十二条规定的“地基基础工程、主体结构工程”，是排除“地基基础工程、主体结构工程”外的，《建筑法》第六十二条规定的其他项目，即“屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目”。关于这些项目的理解，上文已做详述，此处不赘。
何谓“房屋存在质量问题”解决后，需探讨关于责任承担的方式。《商品房买卖合同解释》第十三条第二款规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。《建筑法》第六十二条第一款规定，建设工程实行保修制度。建设部《房屋建筑工程保修办法》规定了各种工程的保修期。《商品房买卖合同解释》专门适用于商品房买卖领域，相对于《合同法》而言，是特别法。在《商品房买卖合同解释》有规定时，优先适用；当其未设有规定时，可以适用《合同法》的相关规定。《商品房买卖合同解释》第十三条未规定出卖人的瑕疵担保义务，仅规定质量不合格时的修复责任。有关出卖人的瑕疵担保义务，适用《合同法》第一百五十条至第一百五十五条的规定，包括权利瑕疵担保义务和物的瑕疵担保义务。根据《合同法》第一百五十五条的规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”在商品房买卖合同中，标的物有质量瑕疵时，合同中有约定的，当事人应当按照约定承担相应的责任；对出现的质量问题，向对方可以选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。但当事人在选择前述违约责任承担方式时，需遵循公平原则、禁止权利滥用原则和诚实信用原则。
《商品房买卖合同解释》第十三条第二款规定，“修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。出卖人应当赔偿因己方违约给买受人造成的损失。修复费用及修复期间造成的其他损失，是出卖人承担赔偿责任的范围。《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”依据本条规定，出卖人交付房屋不符合约定，给买受人造成修复费和其他损失，应当承担赔偿。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。
三、开发商交付的房屋存在质量问题，房屋买受人可以拒绝接收房屋
就买受人是否有权拒绝接受存在质量问题的房屋，实践中争议较大。主张房屋买受人无权拒绝接房的观点认为：（1）合同条款通常约定交付的条件是经竣工验收合格；（2）国家行政管理机关对房屋质量行使监管权，工程质量经竣工验收合格并备案，说明房屋的质量已经国家行政管理机关确认；（3）房屋存在质量瑕疵并不证明房屋质量不合格；（4）施工单位将经竣工验收合格的房屋交付开发商后，对质量瑕疵承担工程质量保修责任；（5）房屋买受人接房后可以要求开发商予以修复，并可以要求开发商承担修复期间的损失，买受人拒绝接房加重了开发商的责任。
我们认为，上述观点不能成立，房屋买受人有权拒绝接房。主要理由是：
1.虽然合同条款通常约定交付经竣工验收合格的房屋，但如前所述，我们应该通过解释合同约定的真实意义，探究合同条款的真正目的。房屋买受人买受房屋的主要目的是能够正常使用该房屋，在接收房屋后尽快投入使用以发挥物的效用，在房屋使用过程实现价值，特别是住宅房屋的买受人买受房屋的目的主要用于居住，实现生活的安定化。在商品房工程建造过程中，开发商对房屋的质量有控制力；在商品房交易中，开发商往往处于强势地位，大多数房屋买受人倾一生之积蓄，在合同签订过程中几乎无力与开发商进行平等谈判，这样的现实情况决定了我们在判定商品房买卖合同的合同目的时应倾向于保护房屋买受人的利益，房屋买受人的目的并不是取得一般质量的房屋，而是要取得质量无缺陷的房屋。诚然，示范合同文本在一定程度上保护了房屋买受人的权利，平衡双方的法律地位，但示范文本是对绝对不均衡的法律地位的修正，本质上并没有实现合同意思自治。
2.商品房作为一种特殊商品，需要国家行政管理机关对房屋质量予以监管，以确保进入市场的房屋有质量保障。但工程的竣工验收由开发商组织，国家机关对房屋竣工验收合格后的备案登记仅是对验收程序、验收结果进行形式审查，最终对工程质量承担赔偿责任的主体是开发商及设计、施工等单位，而不是行政管理机关，因此说根据国家行政管理机关出具相关证明材料就确定建设工程质量合格，等于看不到现实中存在的经过竣工验收合格的“楼歪歪”“楼倒倒”。
3.国家法律法规和规章对工程竣工验收程序进行了严格的规定，工程竣工验收合格是房屋最基本的质量基础。由于房屋质量关涉民众的生命财产安全，国家规定了房屋进入市场交易的强制性标准，但正如生产者生产的产品经检验合格才能进入市场，而进入市场的产品并非都是质量合格的一样，进入市场的房屋并不一定都是合格的。接收货物的权利人是买受人，法律赋予买受人在接收货物时有权对产品质量进行检验，并有权选择对出卖人因瑕疵履行应承担的责任方式，这一规则同样适用于房屋买受人。国家机关对工程质量验收合格的备案登记，仅属于工程竣工验收合格的证明材料，即属于证据之一种，应当允许相反证据予以推翻。
4.开发商组织相关部门对竣工的建设工程进行验收，施工单位将建设工程交付开发商，这只是开发商与施工单位之间的法律关系了结，并不能当然地约束房屋买受人，毕竟开发商与施工单位之间的法律关系不同于开发商与房屋买受人之间的法律关系，施工单位向开发商所负的义务并不是开发商应向房屋买受人所负的义务。施工单位将建设工程交付开发商后，在质量保修期内发生的质量问题，施工单位应承担保修责任，但开发商交付有质量瑕疵的房屋，应向房屋买受人承担违约责任。
5.开发商交付的房屋存在明显的质量瑕疵或者质量缺陷，证明开发商的履行为瑕疵履行，其行为已经构成违约，房屋买受人有权选择要求开发商承担修复瑕疵、减少价款、赔偿损失等违约责任，开发商也应当积极与房屋买受人协商解决办法。开发商有相应的专业能力，有义务对房屋的瑕疵予以修复，如果及时修复，损失是完全可以控制的。但在房屋买受人拒绝接房后怠于履行瑕疵修复义务，或者修复后怠于通知房屋买受人接房，导致房屋买受人损失的扩大，开发商是有过错的。反观房屋买受人，其有权对房屋质量进行检验，有权要求开发商对房屋瑕疵予以修复，对于开发商怠于修复期间产生的损失没有过错。如果将房屋买受人遭受的损失加诸无过错的房屋买受人自身而不是由负有义务的开发商承担，这明显是不道德的。我们不能得出认为房屋买受人拒绝接房就加重了开发商责任的结论。
6.法律规范方面的支持。《合同法》第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。最高人民法院《商品房买卖合同解释》第十三条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《合同法》第一百四十八条规定的是标的物交付时发现质量瑕疵的救济原则，司法解释主要规定了房屋交付后使用中发现质量瑕疵的救济原则，补偿完善了合同法规定的不足。
7.《合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。我国法律对扩大的损失由守约方承担系采过错责任原则，即守约方对损失的扩大没有采取适当措施的，无权就扩大的损失部分向违约方主张。买受人的心理预期是获得无质量瑕疵的房屋，当房屋买受人检验发现房屋存在质量瑕疵后拒绝接房，并要求开发商修复的行为，就是在采取适当的措施救济自己的权利，防止损失的扩大，这也是符合人性的分析。
买受人接收房屋时有权检验房屋是否符合质量约定，一般通过检查房屋外观或者表面发现房屋质量瑕疵，买受人经验收发现有质量瑕疵的，有权拒绝接房；在使用中发现房屋存在重大质量瑕疵，或者严重影响正常居住使用的，买受人可以要求解除合同。如果强制性要求买受人接收房屋，将导致买受人无法固定质量瑕疵现状、责任原因判断不明，反而不利于纠纷的解决，增加开发商与买受人之间的对立，这样的抉择是得不偿失的。实践中一概以经过竣工验收合格为由而认定开发商交付的房屋符合合同约定，购买人不能拒绝接房的做法是错误的。即使商品房已经通过竣工验收，并取得资料合格的相关证明文书，但如果存在严重质量瑕疵，将影响买受人正常使用，买受人仍有权拒绝接收房屋，并要求开发商承担违约责任。
四、房屋使用过程中发现存在质量问题，经协商不能解决，买受人可向开发商主张何种权利
1.买受人在使用房屋过程中发现存在质量问题，可以通知开发商进行修复，开发商应当及时予以修复。因修复行为影响买受人正常的使用房屋，开发商应承担瑕疵修复期间给买受人造成的损失，可以参照同地段房屋同期租金标准或者居住旅店的合理费用计算。如果开发商怠于修复，开发商应承担怠于修复期间和修复期间给买受人造成的损失。如果开发商拒绝予以修复或者要求买受人自己修复的，开发商应承担合理修复期间给买受人造成的损失。
2.买受人在接收房屋后发现房屋存在重大质量瑕疵，如存在设计、施工违反国家强制性标准，或者影响房屋的正常使用功能，或者影响买受人的正常生活，买受人可以要求开发商予以修复，或者解除买卖合同。经修复后不能消除质量瑕疵的，买受人可以要求减少价款、赔偿损失，或者要求解除合同、赔偿损失。
案例指导
案例一：杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案 [34]
原告（被上诉人）：杨珺。
被告（上诉人）：东台市东盛房地产开发有限公司（以下简称东盛房地产公司）。
2006年3月25日，原告杨珺与被告东盛房地产公司签订商品房买卖合同一份。该合同载明，原告购买被告开发的坐落于东台市原新东南路（现海陵南路）水景湾10号楼A室房屋一套，房屋用途为居住，房屋总价款为441430元，《住宅质量保证书》作为合同的附件。水景湾10号楼的屋面未设置保温层，对此，被告向原告出售房屋时未予告知。2006年6月21日，原告杨珺领取了涉案房屋的房屋所有权证。在装修、居住过程中，原告发现存在墙体多处裂缝、窗户渗漏等问题，多次报修，被告东盛房地产公司多次派员维修，但均未能根本修复。2007年9月3日，原告杨珺将被告东盛房地产公司诉至法院要求其修复房屋的裂缝。审理中，原告申请对墙体裂缝渗漏的原因及维修方案进行鉴定。2007年12月11日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出SF207078-1号《东台市水景湾10号楼A室裂缝原因及维修方案鉴定报告》（以下简称鉴定报告），其鉴定结论为：水景湾10号楼A室产生墙体裂缝的主要原因是温度变化时结构材料的不均匀收缩所致，屋面未做保温层和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显，上述裂缝对主体结构安全没有影响，但严重影响观瞻和使用功能。并提出了针对性的整改维修方案。
2007年12月19日，原告杨珺向法院提出撤诉申请，同日法院裁定准许原告撤诉。同年12月21日，原告另诉要求被告东盛房地产公司承担根治修复房屋裂缝渗漏及相关费用的民事责任，赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元。
江苏省东台市人民法院判决：一、被告东盛房地产公司于本判决生效之日起三个月内对属于原告杨珺所有的坐落于东台市原新东南路（现海陵南路）水景湾10号楼A室按南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第SF207078-1号《东台市水景湾10号楼A室裂缝原因及维修方案鉴定报告》中所明确的整改修复方案进行整改修复；二、驳回原告杨珺的其他诉讼请求。(https://www.daowen.com)
东盛房地产公司不服一审判决，向江苏省盐城市中级人民法院提起上诉。
江苏省盐城市中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。
江苏省盐城市中级人民法院二审认为，上诉人东盛房地产公司与被上诉人杨珺签订房屋买卖合同，其应当保证出卖的房屋符合法律规定或者合同约定的质量。现上诉人交付给被上诉人的房屋出现墙体裂缝及渗漏问题，经专业部门鉴定，其主要原因系温度变化时结构材料不均匀收缩所致，而屋面未作保温层和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。根据《合同法》第一百一十一条的规定，对于质量不符合约定的，买受人可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《商品房买卖合同解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”对此，上诉人作为房屋的出卖人，对其出售房屋存在的质量缺陷，依法应当承担相应的修复义务，一审判决并无不当。
房屋的图纸资料属于专业技术材料，没有上诉人的相关告知，被上诉人仅凭常识，不可能得知房屋未设置保温层，即使被上诉人知道未设置保温层的事实，在上诉人交付房屋时，被上诉人也不可能知道未设置保温层会产生裂缝渗漏等问题。且本案中的房屋质量缺陷具有隐蔽性，被上诉人在使用过程中才得以发现。上诉人不能以订立合同时所拥有的信息优势来免除保证房屋质量的法定责任。故上诉人的这一上诉理由，不予采纳。
江苏省盐城市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。
案例二：黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案 [35]
原告（上诉人）：黄颖。
被告（被上诉人）：美晟房产公司。
2003年8月17日，原告黄颖与被告美晟房产公司签订一份《商品房买卖合同》。2004年8月16日，美晟房产公司给黄颖发出《入住通知书》，现在黄颖已办理入住手续，并已交纳所购房屋价款。同月，黄颖给美晟房产公司发函反映窗外钢梁一事。另查明，2003年6月30日，北京市建筑设计研究院审查批准的被告美晟房产公司施工图中，诉争房屋外设计有装饰钢梁。在美晟房产公司为预售房屋而展示的沙盘图上，诉争房屋外无装饰钢梁。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中，对客厅外存在钢梁一事未约定。
北京市大兴区人民法院认为，《商品房买卖合同》合法有效。沙盘图只能反映整个小区外部的总体概况，不能反映建筑设施的各个细节。预售房屋外墙及室内装修的标准，应以经政府有关部门审核批准的施工图、竣工图以及《商品房买卖合同》中的约定为准。在交接房屋时，黄颖未提出异议。据此判决“驳回原告黄颖的诉讼请求”。
黄颖不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。
北京市第一中级人民法院经审理查明：黄颖在一审中一再陈述，对此处房屋窗外的钢梁，其已通过《业主入住验收单》明确提出书面异议，该《业主入住验收单》由被上诉人美晟房产公司保存。二审中，经法院要求，美晨房产公司拒不交出有黄颖签名的《业主入住验收单》。
经实地观察，诉争房屋窗外的钢梁，纯属该幢楼房外立面的装饰造型，对楼房主体结构没有影响。
除此以外，二审确认一审查明的其他事实。
二审中，上诉人黄颖提交由有资质证书的北京首都工程建筑设计有限公司出具的一份报告。报告主要内容为：为不影响黄颖、王永旗、吴卫兵、韩峻巍、莫莉、刘羽、赵远昭等5楼住户的采光，美利新世界D户型5层房屋外装饰钢梁的底部横梁以从现位置上移55厘米重新焊接为宜。经质证，对北京首都工程建筑设计有限公司的上述报告，双方当事人均无异议。
北京市第一中级人民法院认为，上诉人黄颖在一审中一再陈述，收房时对窗外有装饰钢梁一事，其已在《业主入住验收单》上明确提出书面异议。《业主入住验收单》是被上诉人美晟房产公司单方保存的证据，经法院要求，美晟房产公司拒不提交。《民事诉讼证据规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”据此，可以推定黄颖关于收房时已对窗外有钢梁一事提出书面异议的主张成立。一审认定黄颖在交接房屋时未提出异议，不符合事实，应当纠正。
双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在美晟房产公司与黄颖签订的合同中，没有约定预售的房屋外有装饰钢梁；在美晟房产公司给黄颖展示的沙盘上，房屋模型外也没有装饰钢梁；而美晟房产公司交付给黄颖的房屋，窗外却有装饰钢梁遮挡。美晟房产公司履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。业主花费巨额资金购买房屋，注重的不是房屋外墙立面美观，而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。不能为保全钢梁的装饰功能，而牺牲业主签订《商品房买卖合同》要达到的合同目的。黄颖主张将装饰横梁上移55厘米，既有北京首都工程建筑设计有限公司证明在技术上可行，又可以用较低的成本补救装饰钢梁带来的不当影响，此意见应予采纳。
综上所述，北京市第一中级人民法院判决：一、撤销一审民事判决；二、本判决生效后十日内，被上诉人美晟房产公司将上诉人黄颖所购房屋窗外的装饰钢梁横梁上移55厘米并重新焊接。
规范指引
《中华人民共和国合同法》
第六十一条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条 当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
……
第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百五十五条 出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
《中华人民共和国建筑法》
第六十二条 建筑工程实行质量保修制度。
建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。
《房屋建筑工程质量保修办法》
第七条 在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
（五）装修工程为2年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。