专题三：房屋面积误差的处理
【核心提示】出卖人交付使用的房屋面积与合同约定面积不符，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在3%以内，按照约定价格据实结算；面积误差比绝对值超出3%，买受人可以解除合同。买受人选择继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，买受人仅需按照约定价格补足3%以内部分的房价款，便可取得房屋所有权；房屋实际面积小于合同约定面积的，出卖人应将3%以内部分的房价款及利息返还买受人，超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但按套计价商品房屋面积误差不适用该规则。
实务争点
在司法实践中，面积误差比绝对值超出3%时，房屋实际面积小于合同约定面积的，超过3%部分的房价款应由出卖人双倍返还买受人。关于“双倍返还”的法律性质，存在不同观点。一种意见认为，本条解释中的“双倍返还”不属于惩罚性损害赔偿，而类似于违约金条款。另一种意见认为，本条解释中的“双倍返还”就是惩罚性损害赔偿。分歧原因在于未能正确把握本条解释的规范目的及惩罚性损害赔偿的法律性质。
对此问题，《商品房买卖合同解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”
理解适用
《商品房买卖合同解释》第十四条的理解与适用
《商品房买卖合同解释》针对商品房面积误差引起的纠纷制定了详细的处理规则，可操作性很强，但须注意商品房面积及面积误差比的具体指向、面积误差纠纷的类型及相应的处理规则以及此处“双倍返还”的理解与适用，以下从这三个方面具体分析和说明。
一、商品房屋面积及面积误差比的指向
法律法规及司法解释未对商品房屋面积进行统一规范，商品房买卖合同涉及的面积为房屋建筑面积、套内建筑面积以及公用部分分摊建筑面积（简称公摊面积），三者关系一般可用公示表达为：房屋建筑面积-套内建筑面积=公摊面积。预售商品房领域，房屋工程实际未竣工验收，但为便于出卖人与买受人签订《商品房买卖合同》并计算房屋价款，国家允许出卖人委托专业机构依据房屋设计规划核准图对房屋进行面积暂时测算。因此，预售商品房买卖合同约定的房屋面积实为暂测面积。待房屋工程竣工验收合格后，出卖人交付房屋使用前还将委托专业机构对房屋面积进行实地测算，该实测面积才是买受人实际取得并用于房地产权属登记的房屋面积。因预售商品房合同签定到实际交付房屋使用期间，或房屋面积测算规范发生变化，或房屋设计规划发生变更等情况，致使出卖人交付使用的房屋面积与合同约定面积不符，产生商品房屋面积误差。《商品房销售管理办法》及司法解释遂将产权登记面积减去合同约定面积后，再除以合同约定面积得出的百分比绝对值称为面积误差比绝对值，该值用公式表达为：商品房面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积× 100%。日常交易中，买卖双方签定的《商品房买卖合同》就常用上述公式界定商品房面积误差比。
《商品房销售管理办法》第三十四条第一款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”但究竟以“权属登记面积”还是“实地测绘成果的面积”作为认定房屋存在面积误差的依据，实践中有争议。争议的缘由是不清楚“权属登记面积”与“实地测绘成果的面积”之间的关系，以及缺乏买卖商品房的生活经验。有观点认为，“实地测绘成果的面积”可以作为认定房屋面积存在误差的依据，由此可以解决“实地测绘成果的面积”出来后，房屋尚未进行权属登记前出现面积误差的情形。[36]现实生活中，出卖人交付房屋时一般是不会向买受人出示或告知实地测绘面积报告，买受人获知房屋实际面积是在取得房地产权证时。而且根据《商品房销售管理办法》的规定以及房屋权属登记流程，有资质的测绘单位出具的实地测绘面积报告即“实地测绘成果的面积”需经审核后才能作为“权属登记面积”，不排除“实地测绘成果的面积”与“权属登记面积”不一致的情况。因而，司法实践应以“权属登记面积”作为认定房屋面积误差的依据。
二、商品房买卖面积误差纠纷类型及处理规则
出卖人交付的商品房屋面积与合同约定的面积有误差时，属合同法上的瑕疵给付，即出卖人未全面履行给付义务而应承担违约责任。“买卖标的物的瑕疵者，买受人得择一行使解除契约或价金减少请求权，但法院并无为其选择行使之权。”[37]合同瑕疵给付情形，法律赋予买受人减少价款请求权或合同解除权。依此法理，本条司法解释规定面积误差比绝对值在3%以内，根据交付使用的房屋面积大于或小于合同约定面积，买受人或补足价款或有权请求出卖人返还价款，其实质是减少房屋价款。而当面积误差比绝对值超过3%时，买受人则享有合同解除权。因而，我们处理各种商品房买卖面积误差纠纷时，就应当以上述法理及基本规则为裁判原则。
（一）出卖人与买受人约定了房屋面积误差处理规则的优先适用合同约定
民商事活动遵从意思自治理念，充分赋予民事主体的自由处分权，合同即为法律。买卖双方不仅可以约定房屋面积误差处理规则，还可以调整房屋面积误差比绝对值，“该解释中作为面积误差比绝对值的3%只是立法给予的一个参考值”[38]，买卖双方可以约定高于或低于3%的标准。
（二）出卖人与买受人未约定或约定不明的分情况适用本条司法解释
不同地区的预售商品房计价标准不一，但无非三种计算标准：按套计价、按单位建筑面积计价以及按单位套内建筑面积计价。
1.按套计价房屋面积误差
根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房现房及预售房均可直接约定总价，只是预售商品房合同应当附有表明详细尺寸的户型图及误差范围。生活中，开发商为尽快清销楼盘尾房、回笼资金，时常推出“一口价房源”及“特价房”，针对特定房源只约定房屋总价。但《商品房买卖合同解释》未对按套计价房屋面积误差处理规则予以规定，买卖双方签订的《商品房买卖合同》示范文本也较少对此种情形进行明确约定。根据《商品房销售管理办法》的规定，按套计价的现房，买卖双方对房屋进行实地察看后可直接约定总价。而按套计价的预售房屋，出卖人应当在合同中附房屋户型图并约定误差范围及超出误差范围的处理规则，交付房屋时，房屋户型与面积在误差范围内，房屋总价款不变；超出误差范围，合同约定的处理规则优先适用，未约定或约定不明确，买受人享有合同解除权或与出卖人重新约定总价。
按套计价的现房，存在两种情形：一种是该房屋已办理了房地产权证，房屋各项面积明确，不存在交付房屋时产生面积误差；另一种是该房屋尚未办理分户房地产权证，其各项面积还包含在所在楼房的房地产权总证中，但因为楼房工程已经竣工验收，楼房各项面积也经过测绘登记，存有面积测绘报告，交易完成后，也不大可能出现面积误差。因此，按套计价现房出现面积误差的现实可能性不大，而且现房交易过程中，买受人能够实地察看房屋，大致估计房屋面积，对此进行规定意义不大。因此，实践中按套计价商品房不适用《商品房买卖合同解释》第十四条的规定。除此，按套计价房屋的合同约定面积与交付面积存在较大误差时，买受人当然可依据情况根据《合同法》第四十条关于格式条款的规定主张合同约定无效 [39]，或者根据《合同法》第五十四条第一款第（二）项关于显失公平的规定请求法院或仲裁机构予以撤销或变更。[40]
2.按单位建筑面积计价房屋面积误差
按单位建筑面积计价房屋出现面积误差有以下情形：其一，合同约定的建筑面积不变，但套内建筑面积增加，公摊面积减少；其二，合同约定的建筑面积不变，但套内建筑面积减少，公摊面积增加；其三，合同约定的建筑面积、套内面积以及公摊面积均减少或增加。实践中，应以房屋面积误差是提高或降低了房屋实际使用率来认定房屋面积误差比值的提高或降低来适用本条解释的规定。
3.按套内建筑面积计价房屋面积误差
一般认为，按套内建筑面积计价房屋的面积误差根据《商品房买卖合同解释》第十四条确立的规则处理。
（三）因设计变更导致房屋面积误差
设计变更导致房屋面积出现误差的情形，与纯粹房屋面积出现误差有很大区别。设计变更往往导致户型结构、层高、容积率、建筑密度等一系列变化，直接影响楼盘或房屋品质，实践中不宜简单适用本解释规定的房屋面积误差处理规则。双方不愿解除合同时，应重新协商签订合同。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”《商品房买卖示范合同文本》对上述规定予以了确认。
三、房屋面积误差纠纷中“双倍返还”规则的理解与适用
本条解释第（二）项后段规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。关于该规则中的“双倍返还”法律性质，存在不同认识。一种观点认为，本条解释规定的“双倍返还”规则不问买受人是否存在实际损失，便可主张双倍返还，与合同中的违约金条款没什么区别。[41]另一种观点认为，本条解释规定的“双倍返还”规则与本解释第八条、第九条一样，同属于惩罚性损害赔偿规则，即赔偿数额大于实际损害数额，赔偿目的不仅仅填补损失，还在于惩罚违约方。我们认为，商品房屋面积误差属《合同法》上物的瑕疵给付，出卖人未能全面履行合同义务，属违约行为，应承担违约责任。违约责任作为民事责任体系的一脉，具有补偿性与惩罚性。商品房屋对于普通人来讲属大件商品，构成家庭资产的重要组成部分，也是满足普通人的基本住房需求。如果仅按照民事责任的填补损害原则确立商品房屋面积误差处理规则，可能无法有效预防此类纠纷的发生，因此需要引入惩罚性赔偿规则。但本条解释的“双倍返还”规则与《消费者权益保护法》中的双倍惩罚规则属不同性质，后者系民事侵权责任承担方式。
实践中，“双倍返还”规则的适用应注意两点：其一，主体条件，只能由买受人行使，而不是出卖人；其二，仅要求出卖人交付的房屋面积小于合同约定面积且面积误差比绝对值超过3%，不管出卖人是否存在主观故意或过失。法理上，惩罚性赔偿责任也不过问行为人主观故意或过失。
案例指导
案例一：长城国际传播有限责任公司与北京远洋大厦有限公司商品房买卖合同纠纷案 [42]
原告（被上诉人）：长城国际传播有限责任公司（以下简称长城公司）。
被告（上诉人）：北京远洋大厦有限公司（以下简称远洋公司）。
法院审理查明：1999年3月1日，长城公司与远洋公司签订《外销商品房预售契约》约定，长城公司购买远洋公司预售的北京远洋大厦G层01号房屋，已缴纳定金36800元人民币，暂测建筑面积为105.62平方米，国有土地使用面积为16.84平方米，房屋售价为每平方米2800美元，总价为295736美元；房屋交付时，实际面积与暂测面积误差比绝对值在5%（不含）以内，按约定房价据实结算；面积误差比绝对值超过5%（含），自远洋公司向长城公司出示实测面积文件之日起15日内，长城公司有权解除契约。远洋公司在契约解除后30日内向长城公司双倍返还定金并退还全部房款及利息。1999年2月13日，远洋公司延期两个月向长城公司交付房屋。2003年4月22日，远洋公司致函长城公司称，依据勘测报告，长城公司所购房屋实测面积为77.5平方米（套内面积为56.09平方米，公摊面积为21.41平方米），较合同约定面积减少28.12平方米，面积误差比绝对值已超过5%并告知如选择解除合同，需在接到通知后15日内书面回复；如选择继续履行合同，远洋公司在办理完房产证后退还减少面积的房款，要求长城公司在收到此函后7日内与其联系办理有关手续。长城公司收到函件后，既未书面答复，也未按要求提交相关手续办理房产证。长城公司当庭表示不同意解除合同，要求继续履行合同。
一审法院认为，《合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原、被告签订的《外销商品房预售契约》及其附属相关文件，系双方真实意思表示，属有效合同，应按合同约定内容履行相应义务。远洋公司承认实际欠付长城公司的房屋面积违反合同约定暂测面积的26.6%，故应承担违约责任。因双方未约定实际欠付面积超过暂测面积5%后如何具体追究违约责任，现长城公司要求适用《商品房买卖合同解释》的有关规定并无不当。根据《商品房买卖合同解释》的规定，实测面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。但双方已约定实测面积与暂测面积的差别绝对值不超过5%（不含）时，应按照合同房屋售价进行结算，双方应遵守该约定。故本案实测面积与暂测面积差别在5%（不含）之内部分的房款，按照合同售价予以返还，5%之外的房款由远洋公司双倍返还。长城公司主张所购房屋实际面积误差比超过3%的部分房价款均由远洋公司双倍返还，明显不妥，不予支持。远洋公司还应承担未按约定为长城公司办理房产证的违约责任，但长城公司在远洋公司于2003年4月22日提出为其办理房产证后，不能证明已按要求提供了相关文件，将此后未办理房产证归责于远洋公司缺乏依据，不予支持。依照相关规定，法院判决远洋公司返还长城公司购房款1183121元并支付逾期办证违约金。
远洋公司不服一审判决，提出上诉，主要理由：1.一审法院判令其双倍返还减少部分面积房款无合同及法律依据；2.判令其自1999年12月30日起至2003年4月29日止承担房产证没有按期取得的违约金不符合实际情况。
二审法院认为，双方没有就房屋减少面积超过5%部分的房款退还问题达成新的约定，对远洋公司的主张不予支持，判决：驳回上诉，维持原判。
案例二：颜小珍、广东欣华房产有限公司商品房预售合同纠纷再审案 [43]
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：颜小珍。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：广东欣华房产有限公司（以下简称欣华公司）。
申诉人颜小珍因与被申诉人欣华公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（以下简称二审法院）（2015）穗中法民五终字第4481号民事判决（以下简称二审判决），向检察机关申诉。广东省人民检察院作出粤检民（行）监［2017］44000000133号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2017）粤民抗167号民事裁定，提审本案。
广东省人民检察院抗诉认为，二审判决认定基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。
本案争议的焦点是颜小珍是否有权解除涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房预售合同》）。
一、涉案合同对面积误差比绝对值超出3%的合同解除权约定不明，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定。二审判决未予认定适用法律错误。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。根据上述规定，对于出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，有约定从约定，没有约定按法律规定处理，面积误差比绝对值超出3%的，买受人可以选择请求解除合同或者继续履行合同。本案中，颜小珍、欣华公司于2012年2月14日签订的《商品房预售合同》为双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。颜小珍和欣华公司双方在合同第七条、第十八条约定，双方选择第七条第二种方式计算该商品房价款的，如合同约定的该商品房面积与产权登记的实测面积有差异，房价款不变，双方无须按照约定的价格进行多退少补。合同中仅约定了如果实测面积与约定面积有差异，房价款无须多退少补，并未约定买受人是否可因面积误差而请求解除合同。按照上述司法解释的规定，当事人没有约定或者约定不明确的，按照法律规定处理。现涉案《商品房预售合同》中约定的商铺套内建筑面积为8.33平方米，产权证登记套内面积为7.2平方米，与约定套内建筑面积相比，产权登记套内建筑面积误差比为13.57%。颜小珍以欣华公司交付的商品房面积误差比绝对值超出3%为由要求解除合同，应予支持。二审判决认为颜小珍提出解除合同的主张缺乏依据，适用法律错误。
二、涉案合同已约定设有“地铁通道”，现没有连接地铁口属开发商违约，二审判决对此没有认定属认定的基本事实缺乏证据证明。
涉案《商品房预售合同》合同附件一房地产平面层图中的《负一层平面图》显示万艺广场负一层设有“地铁通道”，附件二《总平面图》标有“地铁通道出入口”。合同附件作为《商品房预售合同》的一个部分，与《商品房预售合同》应视为一个整体。可见，欣华公司对于涉案万艺广场负一层有地铁通道以及有地铁通道出入口在合同附件中作出了明确承诺，应视为欣华公司和颜小珍就涉案万艺广场负一层有地铁通道以及有地铁通道出入口的事项在《商品房预售合同》中作出了明确约定。万艺广场没有地铁通道出入口是基于开发商欣华公司怠于与地铁公司合建通道所致。万艺广场开发商欣华公司在按照有地铁通道及地铁通道出入口的价格出售商铺后未按照规划要求及合同约定与地铁公司合建地铁通道出入口，属于极度不诚信的行为，也违反了其在《商品房预售合同》中的承诺。《合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现因欣华公司的违约行为导致颜小珍不能实现合同目的，颜小珍提出解除合同，应予支持。二审判决仅认定欣华公司的广告宣传并非虚构，未对合同附件内容予以认定，属认定的基本事实缺乏证据证明。
三、即使规划地铁通道出入口属于政府行为，万艺广场最终没有连接地铁出入口，导致合同目的不能实现，颜小珍亦有权解除涉案《商品房预售合同》。(https://www.daowen.com)
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”检察机关认为，即使涉案地铁通道连接口的规划属于政府行为，本案中，颜小珍基于开发商的宣传以及开发商在《商品房预售合同》合同附件中对地铁通道和出入口的明确标注，确认万艺广场有地铁经过并且负一层有地铁通道出入口，从而购买了涉案商铺，其签订涉案买卖合同的目的是期望在有地铁通道出入口经过、人流比较密集的负一层开设商铺以获取投资利益，现因政府规划的原因，万艺广场没有地铁通道出入口，客观情况发生了重大变化，继续履行合同已不能实现颜小珍订立《商品房预售合同》时想要达到的目的。按照上述有关司法解释的规定，颜小珍应当有权提出解除《商品房预售合同》。
综上所述，二审判决认定的事实缺乏证据证明，适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项和第二百零八条第一款之规定，提出抗诉，请依法再审。
颜小珍称，同意检察机关的抗诉意见，另认为：1.欣华公司提供的宣传单及合同附件的商铺平面图均未对涉案商铺的尺寸进行标识，其尺寸比例与房产证的尺寸比例明显不一致，欣华公司在预售涉案商铺时对面积差异问题存在恶意隐瞒行为，颜小珍在签订《商品房预售合同》时无法提前预见实际商铺情形。且根据广州市啄木鸟工程咨询有限公司现场测量报告，涉案商铺的室内使用面积仅为4.562平方米，实际面积严重违反合同约定，闲置至今无法正常使用，完全不能实现合同目的。2.欣华公司多次擅自变更规划设计内容，造成颜小珍商铺面积严重缩水，颜小珍从未接到过欣华公司这方面的通知，依据《商品房预售合同》第十九条约定，在没有征得颜小珍同意的情况下变更原规划设计，颜小珍享有合同解除请求权。3.欣华公司将预留地铁口虚假宣传为开通地铁，在《商品房预售合同》附图上故意将封堵的预留接地铁口直接标注为“地铁通道”，恶意欺诈后又拒绝履行合同义务，放弃与地铁公司商议签订合建协议令地铁出入口无法开通，导致颜小珍订立合同的目的无法实现，已构成根本违约，颜小珍依法享有合同解除请求权。请求：撤销原审判决，支持颜小珍一审提出的全部诉讼请求。
欣华公司辩称，不同意检察机关的抗诉意见。1.《商品房预售合同》第十八条第二款对面积差异的处理方式约定明确，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，应按上述合同条款处理，即颜小珍无权以面积差异超过3%为由解除涉案合同，二审判决适用法律正确。2.欣华公司并未在《商品房预售合同》附件中承诺连接地铁口，故不负有连接地铁口的义务。欣华公司已按合同约定和规划要求在相应位置设置了地铁通道和地铁通道出入口，但地铁建设是由政府相关部门决定的，万艺广场未连接地铁并非欣华公司怠于与地铁公司合建通道所致，现有证据足以证明欣华公司不存在未连接地铁口的违约行为，二审判决没有认定欣华公司违约正确。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定不适用于本案，颜小珍无权据此解除涉案合同。请求维持二审判决。
颜小珍向广东省广州市越秀区人民法院（以下简称一审法院）起诉，请求：1.确认颜小珍、欣华公司于2012年2月14日签订的《商品房预售合同》已经于2015年4月2日解除。2.欣华公司返还颜小珍购房款1037620元，赔偿违约金103762元，按购房款1037620元同期银行贷款利息赔偿损失（其中107524元自2012年2月16日起；100000元自2012年3月19日起；330096元自2012年3月27日起；50万元自2012年4月24日起计至实际偿还之日止），税金利息损失（518.81元自2014年10月13日起，31128.60元自2014年10月22日起，按同期银行贷款利率计至颜小珍收到退税款之日止）。3.欣华公司赔偿颜小珍预期利益损失500000元。
一审法院经审理查明：2012年2月14日，颜小珍（合同中为买方，乙方）与欣华公司（合同中为卖方，甲方）签订《商品房预售合同》约定：买受人购买的商铺为万艺广场负1层-129号房，地址为广州市越秀区侨光路10号-129房，该商铺建筑面积共17.96平方米，其中套内建筑面积8.33平方米，共有分摊面积约9.63平方米。甲方与乙方约定按第七条第二种方式计算该商品房价款：该商品房以整幢出售，按建筑面积计算房价，单价每平方米57773.94元，总金额1037620元。付款方式为：按揭款在2012年6月14日前支付500000元；除按揭款外，剩余款分2期支付：第1期：在2012年2月16日前支付207524元；第2期：在2012年3月27日前支付330096元。甲方应在2015年10月18日前将房屋交付给乙方使用。第十八条，面积确认与面积差异处理。合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。甲乙双方约定的处理方式为：选择本合同第七条第二种方式计算该商品房价款的，双方自行约定，如合同约定的该商品房面积与产权登记的实测面积有差异，房价款不变，双方无须按照约定的价格进行多退少补。第十九条，该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商铺项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准，甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。合同附件七：本合同补充协议第六条约定，甲乙双方同意买卖合同第十九条修改为：1.乙方已详阅本合同附件二，清楚了解并同意本项目的规划设计和优化方案（包括相关主管部门已审批和未审批的）。2.该商品房预售后，甲方不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，甲方应书面征得乙方同意，不同意变更的，乙方有权在通知到达之日起15日内作出退房的书面要求。乙方在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更。乙方要求退房的，甲方应在乙方提出退房申请的30日内退回已付购房款及利息（利息按银行同期定期存款利率计算）。本条所指的“规划、设计变更”的具体含义为：（1）乙方购买的该商品房的平面设计、门窗、层高；（2）乙方购买的该商品房所共用的电梯、楼梯等；（3）大厦公共配套建筑物（包括：该商品房项目规划已有的停车场），但因政府行为及公用事业部门要求变更的除外。
2012年2月16日，颜小珍向欣华公司支付房款107524元；2012年3月19日，颜小珍向欣华公司支付房款100000元；2012年3月27日，颜小珍向欣华公司支付房款330096元；2012年4月24日，颜小珍向欣华公司支付房款500000元；2014年10月13日，颜小珍向欣华公司支付代收合同印花税518.81元；2014年10月22日，颜小珍就129房缴税31128.60元。
2014年10月25日，颜小珍的丈夫代颜小珍向欣华公司签署《承诺书》，其中主要内容为：本人万艺广场10号负一层129档业主颜小珍同意欣华公司将该铺出租给大都市商圈及大新路商圈鞋业经营者，给予进场筹备期四个月外的三年租约，租金标准如下：2015年10月18日至2016年10月17日每月租金为622元；2016年10月18日至2017年10月17日每月租金为1026元；2017年10月18日至2019年2月17日每月租金为1692元。届时如有租约，租赁合同实际租金少于上述租金的，则由欣华公司按上述标准补足；如超出上述租金，则超出部分连同原标准租金全部归业主所有。如2015年10月18日无出现租约的，由业主本人自行安排处置。
2014年10月30日，广州市国土资源和房屋管理局准予广州市越秀区侨光路10号地下一层129房权属登记，权属人为颜小珍，建筑面积15.88平方米，套内建筑面积7.2平方米，房地产分户图中标示有地铁通道。
颜小珍为证明欣华公司在广告宣传涉案商铺所在负一层有地铁出口通道，经营品类是精品与事实不符的主张，出示了《万艺国际精品广场龙头铺王》的宣传单、海珠广场地铁口分布图及涉案商铺照片。欣华公司对宣传单表示异议，并陈述即使宣传单是真实的，下面已注明：本广告仅为邀约广告，买卖双方权利义务以签订的商品房买卖合同为准。对本项目及其环境、交通、公共设施的介绍，旨在提供参考信息，并不表示发展商对此作出任何承诺，最终解释权归发展商所有。而地铁通道设计是属于政府行为，负一层是否有地铁通道口应以政府的规划为准。颜小珍在承诺书中也明确表示了同意将商铺返租给欣华公司作经营鞋类使用。
庭审中，颜小珍出示两份EMS邮政快递，时间分别为2015年4月1日和4月2日。颜小珍在庭上现场启封，均为《解除合同通知书》，邮寄地址为欣华公司的工商注册地（侨光路12号916房）和合同中约定的注册地址（广州大道中345号）。颜小珍陈述两份函件均被退回。函件记载退回理由分别是电话过期和已搬迁。欣华公司也陈述没有收到上述两份邮件。
一审法院认为，颜小珍、欣华公司于2012年2月14日签订的《商品房预售合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，从双方履行的情况看，也是各方的真实意思表示，为有效合同，应恪守履行。对本案争议焦点分析如下：首先，关于面积差异的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。根据颜小珍、欣华公司双方在《商品房预售合同》第七条与第十八条约定，双方选择第七条第二种方式计算该商品房价款，如合同约定的该商品房面积与产权登记的实测面积有差异，房价款不变，双方无须按照约定的价格进行多退少补。即该商品房是以现状，面积以实测为准，双方不对面积差异再另行争议。故对此问题应按原约定处理。另外，关于地铁出口的问题，颜小珍提供的宣传单上明确标明按双方签订的商品房买卖合同为准，对项目及环境交通公共设施的介绍只是提供参考的信息，而不表示发展商作任何承诺，且颜小珍提供的证据《房地产分户图》中也标示有地铁通道，可见欣华公司对此作的宣传并非虚构，至于地铁规划的问题，本来就是政府行为，并非可由欣华公司自行作出变更。此常识颜小珍亦应知悉。再者，关于商铺经营品种的问题，颜小珍对讼争商铺原约定经营精品，不适合经营鞋类，导致无法出租的主张，没有提供相关证据证明。颜小珍为涉案商铺的权属人，有权自行确定经营品种，而且颜小珍也陈述万艺广场均价大幅升值。既然升值，为何不能出租?该陈述自相矛盾。故颜小珍所述事实不能确认。最后，关于颜小珍主张的预期利益损失，预期即实际未发生。颜小珍未能以相关证据予以证明该事实必然发生，也没有证据证明欣华公司应承担颜小珍的投资风险。总之，颜小珍上述理由均非合同中约定为解除合同的条件。故颜小珍的主张一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院作出（2015）穗越法民三初字第937号民事判决：驳回颜小珍的全部诉讼请求。本案受理费21297元，由颜小珍负担。
颜小珍不服一审判决，提起上诉，请求：撤销一审判决；支持颜小珍一审全部诉讼请求；由欣华公司承担一审、二审全部诉讼费用。
二审法院对一审查明的事实予以确认。
二审过程中，颜小珍提供了以下证据：1.广州市啄木鸟工程咨询有限公司出具的《检测报告》及该公司的营业执照，拟证明涉案商铺的使用面积为4.562平方米；2.欣华公司发出的广告宣传单，拟证明欣华公司存在虚假宣传、恶意欺诈；3.欣华公司网站宣传内容以及该公司与其他买受人存在冲突的照片，拟证明其他买受人也受到了欣华公司的欺诈。经质证，欣华公司认为上述证据均超过了举证期限，不属于新证据，并对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。
欣华公司向二审法院提供了以下证据：1.涉案项目地下一层报建图；2.涉案项目的《建设工程规划验收合格证》及该证所附的地下一层竣工图，上述证据拟证明涉案项目地下一层从报建到验收至办理房产证阶段，相应位置均显示有预留地铁通道，故该公司并不存在欺诈以及虚假宣传行为。经质证，颜小珍对上述证据的真实性没有异议，但认为欣华公司最终没有连接地铁通道，反映其存在虚假宣传、恶意欺诈。
二审法院认为，颜小珍、欣华公司于2012年2月14日签订的《商品房预售合同》为双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。
首先，关于双方争议的面积差异问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，双方在《商品房预售合同》第七条与第十八条约定，双方选择第七条第二种方式计算该商品房价款的，如合同约定的该商品房面积与产权登记的实测面积有差异，房价款不变，双方无须按照约定的价格进行多退少补。因合同中并未约定可因面积误差而请求解除合同，现颜小珍以此提出合同已解除的主张缺乏合同依据，法院不予支持。对于颜小珍提出合同第十八条第二款应属于霸王条款而为无效的问题，由于该条款并不具有《合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形及第五十二条、第五十三条的无效情形，故对颜小珍上述主张不予采纳。至于颜小珍认为上述条款显失公平的问题，属合同撤销之诉的审查范围，本案中对此不予审查。
其次，关于广告宣传的问题。颜小珍以欣华公司未能按照宣传单的承诺设置地铁通道为由而主张其有权解除合同。对此二审法院认为，欣华公司提供的宣传单上标明双方权利义务以签订的商品房买卖合同为准，对本项目及环境交通公共设施的介绍只是提供参考信息，而不表示发展商作任何承诺；且涉案项目的报建图、竣工图及房地产分户图中均标示已预留接地铁口，一审法院据此认定欣华公司上述宣传单并非虚构并无不当，二审法院予以认可，对颜小珍上述主张不予支持。
最后，关于商铺经营项目的问题。颜小珍主张欣华公司擅自变更经营项目，由之前的经营精品变为经营鞋类，导致颜小珍所购商铺无法出租而无法实现合同目的。对此二审法院认为，对于经营项目问题双方并未在合同中作出约定，在商铺经营期间，欣华公司是否变更经营项目与双方在《商品房预售合同》中约定的权利义务无关，且事实上颜小珍的丈夫亦曾代其签署《承诺书》，表示同意欣华公司将涉案商铺出租用作鞋业经营。故颜小珍上述主张因理据不足，二审法院不予采纳。
综上所述，颜小珍要求确认合同已解除的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；一审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，二审法院作出（2015）穗中法民五终字第4481号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21297元，由颜小珍负担。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
一、颜小珍于再审期间提交了以下证据：1.广州市城市规划局出具的《关于送审建筑设计方案的复函》（穗规函〔2008〕356号）；2.广州市不动产登记中心出具的《告知函》（穗登记群字〔2016〕70号）；3.《广州地铁集团关于万艺广场地铁预留口规划建设有关情况的复函》（穗铁办〔2015〕142号）；4.《广州市国土资源和规划委员会关于海珠广场万艺广场负一层地铁口及通道问题的复函》（穗国土规划信〔2016〕92号）；5.广州市房地产测绘院出具的《关于越秀区侨光路10号负一层测绘情况的复函》（穗房地测函〔2016〕82号）；6.《广州市地铁总公司关于侨务中心大厦与轨道交通六号线海珠广场站合建连接通道事宜的复函》（穗铁企〔2013〕196号）；7.欣华公司作出的《关于申请建设连接隧道驳接地铁海珠广场站出入口的报告》；8.广州市地下铁道总公司出具的《关于广东侨务中心大厦项目预留地铁出入口建筑方案的复函》（穗铁地保函〔2008〕152号）。上述证据拟证明在政府有明确规划、完全具备施工条件的情况下，因欣华公司的原因导致地铁通道出入口没有开通。欣华公司质证认为，上述证据均形成于原审诉讼期间，因此不属于新证据；对证据1、2、4、5、8的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认；对证据3的真实性、合法性、关联性均不确认；对证据6、7的真实性予以确认，对其合法性、关联性不予确认。
二、欣华公司于再审期间提交了以下证据：1.建设工程规划许可证及其附图（穗规建证〔2009〕1393号）；2.广州市中级人民法院（2016）粤01民终19085号民事判决书；3.《广州市国土资源和规划委员会关于海珠广场万艺广场负一层衔接地铁口开通问题的复函》（穗规信〔2015〕41号）；4.《广州市国土资源和规划委员会关于海珠广场万艺广场负一层地铁口及通道问题的复函》（穗国土规划信〔2016〕92号）；5.《广州地铁集团关于万艺广场地铁预留口规划建设有关情况的复函》（穗铁办〔2015〕154号）；6.广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行初2611号行政判决书。欣华公司主张上述6份证据均是针对检察机关的抗诉意见提交的。颜小珍质证认为，上述证据不属于法定新证据；对有原件的证据2、6的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认。
本院认为，虽然颜小珍、欣华公司质证均认为对方提交的证据不属于新证据，不予认可，但双方在再审期间均提交了《广州市国土资源和规划委员会关于海珠广场万艺广场负一层地铁口及通道问题的复函》（穗国土规划信〔2016〕92号），据此，本院对其真实性予以确认，该复函可作为本案的处理依据。
本院再审查明：《广州市国土资源和规划委员会关于海珠广场万艺广场负一层地铁口及通道问题的复函》（穗国土规划信〔2016〕92号）载明：“万艺广场出入口为根据业态及人流疏散需要而规划的市政预留出入口，需与周边物业结合建设，因此我委在《关于送审建筑设计方案的复函》（穗规函〔2008〕 356号）中要求建设单位在建筑内增设地铁出入口。建设单位依据《广州市城市轨道交通管理条例》第十一条规定，按照要求在申领规划许可时在建筑内预留了出入口，并完成了建设，且建设工程规划许可证及验收合格证附图上均标明了该出入口为‘预留接地铁口（临时封堵）’。”“关于轨道交通六号线海珠广场站连接万艺广场预留地铁通道开通建设问题，据了解，2008年，广东欣华房产有限公司（以下简称欣华公司）就该地铁通道建设方案报送广州市地下铁道总公司（以下简称地铁公司），地铁公司原则同意送审方案；2013年10月欣华公司又发函地铁公司，申请建设预留通道以接驳海珠广场站，并承诺建设费用由欣华公司承担。地铁公司进行了明确回复，之后，欣华公司再未与地铁公司进行后续接洽协商。”
双方当事人对一审、二审查明的其他事实均无异议，本院再审予以确认。
本院再审认为，根据检察机关的抗诉理由以及双方当事人的诉辩意见，本案就申诉人颜小珍提出解除涉案《商品房预售合同》的依据是否充分进行分析评判如下：
首先，涉案商品房面积与产权登记的实测面积有差异，颜小珍是否享有合同解除权。本案中，颜小珍与欣华公司于2012年2月14日签订的《商品房预售合同》是在平等、自愿、协商一致的基础上达成的，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，二审法院认定合同合法有效正确。双方当事人均应依照上述合同的约定履行。该合同第十八条对商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异时，列出了两种处理方式。其一是套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除合同或继续履行合同，并明确了单方解除合同或继续履行合同情况下房价款的处理方式。其二是如商品房面积与产权登记的实测面积有差异，房价款不变，双方无须按照约定的价格进行多退少补。颜小珍自愿选择了第二种处理方式。现涉案商铺产权登记实测套内面积与合同约定面积出现差异，颜小珍以此为由请求解除涉案合同，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，由于颜小珍与欣华公司签订《商品房预售合同》时，选择了第十八条第二种处理方式作为处理商品房面积差异的条款，根据该条款约定，其处理方式是房价款不变，双方不对面积差异再另行争议。二审法院据此认定因合同中并未约定可因面积误差而请求解除合同，现颜小珍以此提出合同已解除的主张缺乏合同依据并无不当。颜小珍认为本案应适用上述司法解释第十四条规定解除涉案合同，依据不足，本院不予采纳。
至于颜小珍认为涉案商铺室内使用面积仅为4.562平方米严重违反合同约定，欣华公司恶意隐瞒涉案商铺面积差异的问题。经查，涉案《商品房预售合同》第十八条约定，商品房面积以用于产权登记的实测面积为准。涉案商铺经广州市房地产测绘院测量，其套内建筑面积为7.2005平方米，单元总建筑面积为15.8829平方米。颜小珍对该测绘结果不服，可依照《房产测绘管理办法》第十七条“当事人对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定”的规定，委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构进行鉴定。颜小珍没有按照上述规定委托相应的机构进行鉴定，而是自行委托广州市啄木鸟工程咨询有限公司对涉案房屋面积进行检测，并以该检测面积差异为由，认为欣华公司在预售涉案商铺时对面积差异问题存在恶意隐瞒行为，事实依据不足，本院不予采信。
其次，万艺广场没有连接地铁通道，颜小珍是否有权解除合同。涉案《商品房预售合同》附件中的《负一层平面图》显示，万艺广场负一层设有“地铁通道”，但合同未约定地铁通道的开通时间。根据二审期间欣华公司提交的广州市建设工程规划验收合格证（穗规验证〔2014〕9号）附图、颜小珍提交的《房地产分户图》等证据显示，欣华公司从报建到验收至办理房产证阶段，均在万艺广场负一层预留了地铁通道出入口并完成建设。至于涉案地铁通道出入口何时开通问题。《广州市国土资源和规划委员会关于海珠广场万艺广场负一层地铁口及通道问题的复函》载明，万艺广场的地铁通道是在其建筑设计方案送审阶段应广州市城市规划局的要求增设的，需要在满足一定条件，经与相关单位协商和审批后才能开通。欣华公司曾多次与地铁公司接洽协商在六号线海珠广场站开通涉案地铁通道出入口，而地铁通道是否开通、何时开通，属于地铁规划问题，并非欣华公司可以自行决定的。此外，涉案地铁通道属于“预留出入口”，目前没有开通不表示将来不会开通。故颜小珍认为万艺广场没有地铁通道出入口是基于开发商欣华公司怠于与地铁公司合建通道所致，现没有连接地铁口属开发商违约，依据不足，本院不予采纳。
最后，万艺广场没有开通地铁通道，是否导致合同目的不能实现，颜小珍享有合同解除权。本案中，颜小珍与欣华公司签订涉案《商品房预售合同》的目的，是通过买卖关系来获得合同标的物即涉案商铺的所有权，以实现其对涉案商铺的占有、使用、收益、处分的权利。颜小珍在起诉状中自述其“购买时单价为57000余元，而目前万艺广场商铺均价达12万元以上”，说明其购买的涉案商铺已经有大幅度增值，且事实上颜小珍的丈夫亦曾代其签署《承诺书》，表示同意欣华公司将涉案商铺出租用作鞋业经营。故二审判决对颜小珍认为其合同目的不能实现而主张解除合同不予支持并无不当。颜小珍认为因政府规划的原因，万艺广场没有地铁通道出入口，客观情况发生了重大变化，继续履行合同已不能实现其订立涉案合同时想要达到的目的，其有权解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
此外，颜小珍认为欣华公司存在擅自变更涉案项目规划设计和虚假宣传问题。但颜小珍未提供证据证明欣华公司存在擅自变更规划设计的事实，如前所述，万艺广场的报建图、竣工图及房地产分户图中均显示有预留接地铁口，而涉案《商品房预售合同》所附的负一层平面图、竣工图与房地产分户图显示，涉案商铺的户型基本一致。且涉案宣传单上已注明“本广告仅为邀约广告，买卖双方权利义务以签订的商品房买卖合同为准。对本项目及其环境、交通、公共设施的介绍，旨在提供参考信息，并不表示发展商对此作出任何承诺。”故原审法院据此认定欣华公司广告宣传并非虚构并无不当，对颜小珍的上述主张，本院不予采纳。
综上所述，本案二审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院再审予以维持。颜小珍的申诉理由不成立，本院再审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持广东省广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第4481号民事判决。
规范指引
《中华人民共和国合同法》
第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国商品房销售管理办法》
第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。