专题四：商品房买卖合同的解除
【核心提示】出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后合理期限内仍未履行，当事人一方可以解除合同，但有约定的除外。无法定或约定的解除权行使期限，经催告后，解除权行使期限为三个月；未经催告，应当在解除权发生之日起一年内行使解除权。
实务争点
如出卖人或买受人要求解除合同，相对方可以根据《合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”有疑问的是，相对方的异议是否能够阻止合同解除行为的法律效力？一种观点认为，合同解除权属形成权，只需单方意思表示即可发生法律效力，相对方的异议不能阻止合同解除行为的法律效力；另一种观点认为，相对方以诉讼或仲裁方式提出异议，合同解除行为是否发生效力应由法院或仲裁机构审查确认，合同效力处于待定状态。若以其他方式提出异议，则合同自解除权人的意思表示通知到达相对人处，即发生合同解除的效力。
对此问题，《商品房买卖合同解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
理解适用
《商品房买卖合同解释》第十五条的理解与适用
根据《合同法》第九十四条的规定，合同一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或者迟延履行债务致使合同目的不能实现，另一方当事人可以请求解除合同。解除合同虽然对合同双方当事人利益影响重大，甚至关涉市场交易的效率、秩序和安全，但在司法实践中，“合理期限”没有明确的判断标准。本条司法解释为处理商品房买卖合同中迟延履行的行为提供了具有可操作性的具体规则。
一、合同解除的相关概念及其类型
（一）合同解除
合同解除的概念在法学理论中素有争议，大陆法系学者将合同解除仅定义为法定解除，即当事人在合同有效成立之后，尚未履行完毕前，依据法律规定的解除权解除。该法理在于，解除权属形成权，作为“私法中的公权”，仅依单方意思表示即可解除合同，未有法律明确规定，一方不得随意解除合同。而英美法系学者将合同解除区分为狭义和广义，狭义合同解除大致与法定解除一致，而广义合同解除包含了协议解除及约定解除。协议解除是指在合同有效成立之后，尚未履行完毕前，双方协商一致解除合同，使合同效力归于消灭。约定解除是指在合同有效成立之后，尚未履行完毕前，发生合同约定的解除条件，当事人按合同约定解除合同。
（二）合同解除与合同终止
大陆法系传统法学理论一般将合同解除与合同终止予以区分。合同终止是指在继续性合同中，一方行使终止权使合同效力面向将来消灭。合同解除是指让合同效力溯及既往地消灭，使权利义务恢复原状。我国《合同法》未严格区分合同解除与合同终止，《合同法》第九十一条将合同解除与债务抵销、提存、债务免除等均作为合同终止的原因。[44]我国法学理论也将合同解除界定为“合同有效成立之后，当具备合同条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为”。[45]
（三）合同解除的类型
广义的合同解除类型包含协议解除、约定解除及法定解除。法定解除又可根据解除事由分为：客观原因导致的解除、违约行为导致的解除以及法定的其他事由导致的解除。
1.约定解除与协议解除
约定解除是指合同约定的解除事由发生，一方或双方当事人行使解除权解除合同。《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”私法推崇意思自治，充分尊重当事人的自由意志。法律允许当事人签订合同前或履行合同中订立解除条款，当解除事由发生时，经当事人行使合同解除权解除合同。协议解除是指当事人经协商一致，将原合同予以解除。《合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”因而，约定解除与协议解除极为相似，一般认为两者的区别在于是否行使解除权。约定解除是当事人行使解除权的结果，而协议解除是当事人以解除合同的合意代替了原合同，产生了新的合同而非行使解除权。
2.法定解除
（1）因违约产生合同解除权的情形
因合同一方当事人不履行合同义务或迟延履行合同义务而致合同目的无法实现是产生法定解除权的主要情形。《合同法》第九十四条第（二）项至第（四）项详细列举了因违约行为产生合同解除权的三种情形[46]，具体包括了：迟延履行、预期违约、不履行、履行瑕疵等，但债务人的这些违约行为必须达到相当的严重程度，如致使合同目的不能实现时才产生合同解除权。因为当违约行为非常严重，固守合同可能给守约方产生更大的损害，法律遂赋予守约方解除权以期恢复被扭曲了的法律关系，矫正所处的不公平状态。本条解释第一款就是对商品房买卖双方迟延履行主要义务而违约产生合同解除权情形的具体规定。商品房买卖合同中，出卖人的主要义务是交付使用合同约定的房屋，而买受人的主要义务是按合同约定足额支付购房款，若一方在约定期限届满时能够履行而未履行便构成迟延履行合同主要义务。但不是一出现迟延履行主要合同义务情形，守约方便当然享有合同解除权，从而能够单方解除合同。鉴于鼓励交易，稳定交易秩序可以避免因滥用合同解除权而造成不必要的经济损失和浪费。尤其商品房属不动产交易，价值较高，买受人购买商品房时还时常将房屋用于个人住房抵押按揭贷款，一项普通商品房交易不仅涉及买卖双方，还往往牵连银行等第三方，因而，维护商品房交易的正常秩序与稳定，具有很高的社会经济利益。《合同法》第九十四条第（三）项就规定一方迟延履行主要债务，须债权人催告后在合理期限内仍未履行的，债权人才享有合同解除权。本条解释也根据《合同法》规定，须经守约方催告后在一定期限内仍未履行的，守约方才享有解除权。只是本条解释将催告后的合理期限明确为“三个月”。关于债权人催告债务人履行主要合同义务的方式，《合同法》及本解释均未规定。司法实践中，主张已经催告过的债权人只要能够举证证明实施过合理有效的催告行为，法院便可认定催告行为成立。关于催告后的合理期限，本条解释虽明确为“三个月”，但仅适用于合同未约定合理期限或合理期限约定不明时，如合同有约定应优先适用。为何本条解释将合理期限规定为“三个月”？因为房地产买卖合同标的较大、履行期间相对较长，若催告履行期限过短，则过于严苛而不利于房地产市场稳定；若催告履行期限过长，则不利于守约方，可能会因合同未及时解除而扩大损失。[47]
（2）因不可抗力产生合同解除权的情形
因自然灾害、战乱等不可抗力致使合同目的不能实现时，法律基于公平、正义，赋予当事人合同解除权。此种情形与违约行为产生合同解除权有所不同，不可抗力对合同当事人双方可能都会造成合同无法履行的损失，而违约情形中主要是守约方受损。但不是出现不可抗力情形，当事人便可解除合同，仍然要达到合同目的不能实现的程度。《合同法》第九十四条第（一）项规定，不可抗力致使合同目的不能实现时，当事人可以解除合同。从另一角度看，这是法律通过严格合同解除权产生条件来限制合同解除权的行使，从而维护交易稳定。关于不可抗力致使合同目的不能实现时，何方享有解除权，存在两种观点。一种观点认为，不可抗力导致双方均不能履行合同义务，双方均有解除权。[48]另一种观点认为，只能有一方当事人享有解除权。[49]司法实践中，我们认为不可抗力致使合同目的不能实现的情形，不能当然赋予双方解除权，而应看合同约定及法律特别规定。《合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，导致不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。因此，至少在租赁合同中，不可抗力致使租赁物毁损、灭失而不能实现租赁合同目的时，合同解除权是赋予承租人而非双方。
（3）法律规定其他解除合同情形
《合同法》第九十四条规定的“法律规定的其他情形”主要是指合同法分则对有名合同的特别规定。如租赁合同的解除、借款合同的解除以及委托合同的解除等特殊情况。
二、合同解除权行使方式及期限
正如没有不受约束的绝对自由一样，也没有不受限制的权利。合同解除权作为一种典型的形成权，其行使只需权利人单方意思表示即可，不需要相对人的同意。因此，合同解除权的行使对于相对人的利益来讲影响重大，尽管法律构建合同解除权的目的主要在于保护守约方的利益，追求实质正义，但合同解除权人滥用权利，从而由一种不公平状态走向另一种不公平状态的风险仍然很大。对合同解除权的行使予以限制，可谓顺理成章，也是各国法律界的共识。合同解除权的限制主要通过规范解除权行使方式及设定行使期限的形式来实现。此外，需注意的是，既然合同解除权的行使系单方法律行为，行使解除权的主体当然须具备相应法律行为能力，但不以具备完全民事行为能力为必要。
（一）合同解除权的行使方式
合同解除权行使的具体方式为通知，但司法实践也认同诉讼方式来行使解除权。以诉讼方式行使解除权情形，若解除条件具备，法院一般以起诉状副本送达对方当事人时作为合同解除的时间点，因为起诉状载明的解除合同意思表示于送达时通知了对方。本条解释虽未明确规定解除合同的方式，但《合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。关于解除合同意思表示是否可以采取“默示”方式，我们认为解除合同意思表示不以明示为必要，只要能够证明或推定解除合同意思表示通知或到达了对方即可。我国《企业破产法》第十八条就规定了默示解除合同的方式。[50]
（二）通知是否为诉讼的前置程序
合同解除通知是否为诉请法院或仲裁机构裁决解除合同的前置程序，或者说合同解除权人是否可以直接诉请法院或仲裁机构确认合同解除效力？理论与实践中有不同观点，一种观点认为《合同法》第九十六条未禁止解除权人请求裁判机构确认解除合同，解除权人可以直接向法院或仲裁机构提出解除合同的诉请。另一种观点认为，解除权人没有通知对方解除合同情形时，不能直接诉请法院或仲裁机构予以裁判，法院或仲裁机构不可裁决解除合同。我们认为，解除通知并非诉请法院或仲裁机构裁决解除合同的前置程序。理由：其一，合同解除权人诉请法院或仲裁机构确认合同解除的效力，是合同解除权人依法所享有的一项诉权。若须履行解除通知义务后方能行使诉权，无法解释诉权殿后的必要性。其二，合同解除权人诉请至法院或仲裁机构时，递交起诉状副本会送达到对方，此时可视为合同解除权人履行了通知义务。若此时对方对合同解除有异议，就可径直以答辩状的形式向法院或仲裁机构提出或者提起反诉，法院或仲裁机构即可一并审查并作出确认裁判，可谓能够及时定分止争。其三，《合同法》虽未明确规定合同解除权人是否可直接提起诉讼或仲裁，但本条解释就商品房买卖合同中规定了解除权人可直接诉请法院解除。除此，《建设工程施工合同解释》第九条规定：“发包人具有下列情形之一，致使承包人无法施工，且在催告的合理期限内仍未履行相应义务，承包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持。”可见，司法解释肯定了当事人可以直接通过诉讼方式请求解除合同。因而，持有不同意见者是未能正确理解司法解释的相关规定。
（三）合同解除权行使的期限
合同解除权作为一种形成权，不受诉讼时效的限制而受除斥期间的限制。理论上，除斥期间是指法律为某种权利预定的存续时间，如果权利人于此期间之内不行使该权利，期间届满该项权利便归于消灭。本条解释第二款便是对商品房合同解除权行使期限的规定。本条解释第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”这里的“三个月”和“一年”均属除斥期间，即不变期间，不发生中断、终止及延长等情形。“一年”期间需特别强调不是绝对期间，如果对方在解除权发生之日起一年内催告了解除权人行使权利，则一年的期间就应顺延三个月。
三、合同解除权的异议及效力
（一）合同解除权异议的行使
《合同法》第九十六条第一款规定，当事人行使合同约定解除权、法定解除权时，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。司法实践中，我们一般将相对人的异议明确为一种请求权，即请求撤销合同解除的行为。在异议的内容上，不限于对解除合同提出不同意见，还可请求解除权人继续履行合同并抗辩解除权人主张的合同解除所产生的恢复原状、损害赔偿及其他补救措施等法律后果。相对方的异议，将关于是否解除合同的争议纳入了司法轨道，既可以防止合同解除权人滥用合同解除权，也可起到防止非解除权人滥用异议的作用，公正、高效地解决合同纠纷。相对人的异议也要受期间限制，虽然《合同法》没有规定异议期间，但是《合同法解释（二）》第二十四条予以了明确：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”
（二）合同解除权异议的效力
异议的法律效力是指相对方对合同解除提出异议的行为将产生何种法律效果。理论观点主要有两种：一种观点是将相对方异议的行为分为两种情形来讨论，其一，相对方直接向合同解除权人表示异议，不诉请法院或仲裁机构进行裁决；其二，相对方以直接诉请法院或仲裁机构进行裁决的方式表示异议。该种观点认为，相对方以第一种方式行使异议不阻止合同解除效力的发生，而以第二种方式表示异议时，法院或仲裁机构异议可能会表示赞同也可能不赞同。所以，在此情形下法律规定合同已解除或未解除都会产生矛盾，合理的规定应是合同解除的效力进入待定状态。[51]另一种观点认为，相对方表示异议不能够阻断合同解除的法律效力。理由主要有两点：其一，合同解除权是典型的形成权，仅凭单方意思表示行使权利，合同解除通知只要到达相对方处即产生法律效力；其二，相对方的异议属于一种请求权，异议仅仅是撤销解除行为，该请求在没有获得法院或仲裁机构的确认前，合同因解除权的行使而消灭；相反，异议获得支持之后，解除权人的解除行为被撤销，合同效力得以恢复。实践中，我们认为相对方向法院提出异议后，合同解除条件是否具备，解除权人能否行使解除权以及合同效力是否已归于消灭等法律问题便留待法院或仲裁机构审查确认，便于定分止争。若相对人直接对合同解除权人行使异议，并没有以诉讼形式请求法院或仲裁机构进行裁决确认合同解除的效力，基于合同解除权的形成权性质，解除权人的意思表示通知到达相对人处，即可发生合同解除的效力。非解除权人的异议不能阻止合同解除效力的发生。
四、合同法定解除的法律后果
合同解除后，合同关系归于消灭，合同不再履行。但合同解除是否溯及既往，解除前的合同权利义务是否仍然有效或恢复原状？《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，根据《合同法》规定，合同解除法律后果可分为两种情形处理：
1.合同尚未履行的，终止履行
合同解除后，合同当事人均尚未履行的合同权利义务面向未来消灭，当事人均不再受合同的拘束。关于当事人是否可以就尚未履行的合同所造成的损失主张权利，法律及司法解释均未明确规定，但我们认为可以参照适用《合同法》第九十七条后段规定主张赔偿损失。
2.合同已经履行的，要求恢复原状或其他补救措施
恢复原状即返回到合同订立并履行前的状态，合同权利义务溯及既往地消灭。一般来讲，能够恢复原状的合同属非继续性合同且有恢复原状的可能性，如买卖合同。若依据合同性质及履行情况，合同解除后，无法恢复原状，就应采取其他补救措施。继续性合同的解除一般不适用恢复原状，如租赁合同、技术服务合同、保管合同、长期运输合同等。此类合同的特点是非一次性完结合同权利义务，而是持续性地进行。因而，继续性合同只能面向将来消灭合同效力，终止合同。还有如建筑工程施工合同，解除后要求恢复原状，无不产生巨大的资源浪费，因而根据合同履行状况及性质是不宜恢复原状的。
关于合同解除后当事人是否可以主张损害赔偿，《民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十五条规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”所以，合同解除后，债权人有权主张损害赔偿。合同解除的损害赔偿范围包含：债权人为订立合同而支出的必要费用；债权人因相信合同能够履行而做准备所支出的必要费用；债权人因失去与他人订立合同所造成的损失；债权人已经履行合同义务，因债务人拒不履行返还给付物的义务造成的损失；债权人已经受领给付物而要履行返还义务所支出的必要费用。[52]
五、商品房买卖合同解除后的特殊问题
（一）商品房买卖合同与关联合同
商品房买卖不同于普通商品买卖，因为商品房屋价值较大，一般民众往往不能一次性付清房屋价款而常采取银行按揭抵押贷款的方式支付房款。买受人办理的按揭抵押贷款涉及两份合同即《个人住房借款合同》与《抵押合同》，合同相对方分别为买受人与银行。买受人向银行借款用于支付商品房房款并将商品房屋向银行设立抵押担保，担保借款的偿还。虽然《商品房买卖合同》与《个人住房借款合同》及《抵押合同》分别系独立合同，分属买卖合同法律关系与借贷法律关系，但两种法律关系因标的物相同而具有法律上的牵连关系，根据《民事诉讼法》第五十六条第一款、第二款的规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。因而实践中，商品房买卖合同当事人诉请解除合同，若房屋设立了抵押，法院应以案件处理结果与其有法律上的利害关系为由通知抵押权人作为第三人参加诉讼。本解释第二十五条第一款也规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”商品房买卖合同纠纷与按揭抵押贷款合同纠纷两案合并审理能够最大限度地保护、平衡出卖人、买受人及抵押权人的利益，更利于定分止争，避免讼累。
商品房买卖合同与按揭抵押贷款合同均被解除后，本解释第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”商品房买卖合同与按揭抵押贷款合同均解除后，房屋归还出卖人，抵押权应予注销，房屋价款及利息便应分别退还买受人及抵押权人，合同关系就此消灭。
（二）商品房买卖合同解除后的税费问题
在商品房买卖中，根据我国现行税收法律法规的规定，买卖双方需要交纳的税费包含了营业税、土地增值税、城市维护建设税、契税、印花税及房地产所得税等税种。买受人主要负担契税与印花税。因而，商品房买卖合同解除后，税费如何负担极具研究意义。根据2011年4月26日财政部、国家税务总局发布的〔2011〕32号《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税，在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。由此，契税是否能够退还应以是否已办理房屋权属变更登记为标准。然而，印花税、城市维护建设税及房地产所得税等税费是否能够退还？现无明确规定。我们认为，当事人已交纳的税费如不能退还，则应算作交纳税费一方当事人的实际损失，可以依据导致合同解除的原因及当事人的过错程度进行分摊。
案例指导
四川省聚丰房地产开发有限责任公司诉达州广播电视大学合资合作开发房地产合同纠纷案 [53]
原告（上诉人）：四川省聚丰房地产开发有限责任公司（以下简称聚丰公司）。
被告（被上诉人）：达州广播电视大学（达州财贸学校）（以下简称电大财校）。
一审法院经审理查明的主要事实：2005年1月30日，电大财校通过招商引资形式与聚丰公司签订《引资协议书》，将约18亩的土地使用权作价投资与聚丰公司合作建设。2005年3月15日，电大财校与聚丰公司签订《联合开发投资新建西外校区临街部分协议书》，约定：电大财校以达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处面积约8422平方米性质为商住用地的土地的使用权作为投资，不承担项目投资盈亏风险及销售之责，聚丰公司筹集工程建设所需的资金，并负责工程的开发建设及房地产销售。
2005年9月23日，电大财校向达州市政府提交《关于改变土地用途的请示》载明，该校分三次在达州市通川区西外镇征地63.12亩，其中35.12亩由划拨变为出让地28亩。因政府的规划调整，致使电大财校在通川区西外镇的新基地临金山路和南北干道边沿10余亩土地（含道路占地）未被综合利用。为充分发挥土地资源的最大效益，经电大财校研究，将这10余亩土地由教育用地改为商住综合用地，综合利用。经相关单位请示批复后， 2007年3月7日，达州市政府向电大财校颁发达州市国用（2007）第1499号《国有土地使用证》，载明：坐落四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处，地类商住综合用地，使用权类型出让，使用权面积8422平方米。
2008年3月15日，电大财校与聚丰公司签订《合作开发协议书》，约定：一、合作开发项目名称：学府铭苑；二、项目地址：四川省达州市通川区西外镇金山南路与南北街道交会处；三、项目规模：按达州市政府批准的电大财校《校园总体规划调整方案》，临街开发建设规模129800平方米（包括电大财校享有的6200平方米教学用房）；四、合作方式：电大财校以达州市政府批准的《校园总体规划调整方案》及学校临街开发的出让土地使用权作为投资，聚丰公司以现金全额投资并独立开发建设学府铭苑；五、电大财校的权利和义务：1.电大财校有权按约定获取开发效益，且不承担项目开发建设风险。4.将达州市政府批准的《校园总体规划调整方案》中的由电大财校独自开发部分的土地使用权转让至聚丰公司名下。5.确保聚丰公司项目建设规模达到129800平方米。若因规划变更导致建设规模增减，增减幅度在2%以内（含2%），电大财校收益不变；增减幅度超过2%，电大财校的收益则相应的按同比例增减。7.协助配合聚丰公司办理土地过户等相关手续。六、聚丰公司的权利和义务：1.有权按约定享有开发效益。2.有权按达州市政府批准的电大财校《校园总体规划调整方案》受让电大财校临街土地使用权。3.有权自主开发、自主销售、独自承担开发建设风险。4.确保完成设计图纸要求的建设规模129800平方米，并按约兑现电大财校利益……九、双方利益实现方式：1.电大财校享有人民币2500万元收益由聚丰公司按以下方式支付：聚丰公司在合同签订后土地使用权过户前向电大财校首付500万元人民币现金；首付款付清后的6个月内聚丰公司向电大财校再付款500万元人民币现金；自首付款付清后18个月内聚丰公司向电大财校再付款500万元人民币现金，保证电大财校享有的2500万元人民币收益兑现总额达到2300万元。剩余200万元聚丰公司在首付款付清后24个月内付清给电大财校。3.聚丰公司的利益在兑现电大财校利益并缴纳了开发建设有关税费后实现，并按约定受让土地使用权。4.办理土地使用权转让期限，电大财校在聚丰公司付清首付款后二十日内办理土地使用权过户手续。十、双方的其他约定：1.聚丰公司未按照本合同第九条第一款约定按期兑现电大财校利益，则视为违约，电大财校可解除合同。双方合同还约定了图纸及工期、违约责任及利益分配方式等内容。
2011年5月9日，电大财校向聚丰公司发出《解除函》表明：2010年6月22日，达州市政府召开会议，对学校临街出让土地实行阳光操作，以招、拍、挂方式公开进行交易。因此，学校已无法履行《合作开发协议书》，并决定解除此协议。
一审诉讼中，2012年4月27日电大财校向聚丰公司发出达电大校发［2012］25号《解除通知》，以聚丰公司未按期支付500万元首付款、达州市政府不予批准《校园规划整体方案》导致合同无法履行、达州市政府要求收回土地为由，通知解除合同。审理过程中，电大财校确认聚丰公司在签订《合作开发协议书》后已付款为5717000元。
2012年9月14日、26日，一审法院就双方签订的《合作开发协议书》已不能履行，聚丰公司是否变更诉讼请求问题组织双方到庭，向聚丰公司进行释明。聚丰公司明确表示不变更诉讼请求，同时提交两份《民事起诉状》，均注明“复印属实2012年9月20日”，并加盖有四川省达州市中级人民法院印章。拟证明其在法定期限内已向法院提起诉讼主张权利，请求继续履行合同。其中一份《民事起诉状》系聚丰公司于2010年5月11日向四川省达州市中级人民法院出具，另一份系聚丰公司于2011年11月6日向一审法院出具。两份《民事起诉状》诉请均为：请求确认聚丰公司与电大财校于2008年3月15日签订的《合作开发协议书》合法有效，并判决电大财校严格履行合同约定。电大财校认为该证据不能证明聚丰公司在法定的异议期限内已向法院提起诉讼主张权利，不能证明其主张并明确表示对上述证据不予质证。
聚丰公司于2012年2月28日向一审法院提起诉讼，请求判令电大财校赔偿因单方解除与聚丰公司《合作开发协议书》给聚丰公司造成的经济损失11200万元。电大财校答辩称：1.电大财校与聚丰公司签订的《合作开发协议书》约定电大财校只享有收益，不承担风险，该协议应为土地使用权转让合同，该转让行为因违反了法律的强制性规定而无效；2.假定双方签订的《合作开发协议书》没有违反法律、行政法规的强制性规定，电大财校也有权按约行使解除权；3.假如《合作开发协议书》有效，电大财校也有权解除。达州市政府已决定将该宗土地收回整体处置，使双方的合同目的无法实现，故应解除《合作开发协议书》。且用于合作开发的国有土地使用权证已被达州市政府公告注销，双方无法履行合同，故应解除《合作开发协议书》。
一审法院认为，电大财校与聚丰公司签订的《合作开发协议书》符合合资、合作开发房地产合同的法律特征，系合资、合作开发房地产合同。电大财校认为系土地使用权转让合同纠纷的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。《合作开发协议书》合法有效。2011年5月9日，电大财校以因政府拟对合作开发的土地重新进行拍卖，无法履行合作协议向聚丰公司发出《解除函》，通知聚丰公司解除合同。聚丰公司在《解除函》到达之日起三个月内并未向人民法院或者仲裁机构确认能否解除合同。根据《合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”以及最高人民法院《合同法解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，《解除函》到达聚丰公司时就已发生法律效力，《合作开发协议书》已经解除。况且达州市政府已公告注销了双方合同项下土地的《国有土地使用权证》，在法律上或事实上也不能继续履行合同。为此，根据最高人民法院《民事诉讼证据规定》第三十五条第一款“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，一审法院向聚丰公司释明，告知其可以变更诉讼请求，但聚丰公司明确表明不变更诉讼请求，故一审法院对聚丰公司的诉讼请求予以驳回。
关于聚丰公司在一审法院释明后，向一审法院提供的《民事起诉状》的相关问题。根据《民事诉讼证据规定》第三十四条第一款、第二款“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外”的规定，电大财校明确拒绝对聚丰公司超过法定举证期限提交的上述证据予以质证，故一审法院不组织质证。一审法院认为，该证据复印件不能证明聚丰公司在法定期限内已向人民法院提起诉讼，也不能证明人民法院在法定期限内对聚丰公司的起诉立案受理的事实。经查证，《民事起诉状》载明的起诉请求为确认《合作开发协议书》有效，双方继续履行合同，并不是请求撤销合同解除行为，或者确认解除合同行为无效。聚丰公司提供的两份《民事起诉状》不能证明其主张，一审法院不予采信。一审法院遂判决：驳回聚丰公司的诉讼请求。聚丰公司不服一审判决，上诉至最高人民法院。
二审法院认为，《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，电大财校主张政府拟对合作开发的土地重新拍卖、无法履行合作协议的解除理由，并不符合《合作开发协议》关于解约条件的约定，亦不属于《合同法》第九十四条可行使法定解除权的情形。《合同法》第九十六条和《合同法解释（二）》第二十四条关于合同的约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定，不能适用于本案电大财校通知解除合同的情形。电大财校以《解除函》通知开发公司解除合同的行为，不发生解除合同的效力，故判决继续履行。
规范指引
《中华人民共和国合同法》
第九十一条 有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十二条 合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。(https://www.daowen.com)
第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十五条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条 合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条 当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
[1]. 陈华彬：《物权法研究》（修订版），法律出版社2009年版，第424页。
[2]. 谢在全：《民法物权论》（下册），中国政法大学出版社2011年版，第1141页。
[3]. 崔建远：《物权：规范与学说——以中国物权法的解释论为中心》（上册），清华大学出版社2011年版，第330页。
[4]. 崔建远：《物权：规范与学说——以中国物权法的解释论为中心》（上册），清华大学出版社2011年版，第225页。
[5]. 参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第143页。
[6]. 参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第143页。
[7]. 参见崔建远主编：《新合同法原理与案例评释》（下），吉林大学出版社1999年版，第935页。
[8]. 参见庞景玉、何志：《合同纠纷裁判依据新释新解》，人民法院出版社2014年版，第54页。
[9]. 参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第146页。
[10]. 参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第147页。
[11]. 参见崔建远主编：《新合同法原理与案例评释》（上），吉林大学出版社1999年版，第533页。
[12]. 参见崔建远主编：《新合同法原理与案例评释》（上），吉林大学出版社1999年版，第540~542页。
[13]. 参见郑玉波：《民法债编总论》，中国政法大学出版社2004年版，第270页。
[14]. 参见郑玉波：《民法债编总论》，中国政法大学出版社2004年版，第271页。
[15]. 参见崔建远主编：《新合同法原理与案例评释》（上），吉林大学出版社1999年版，第539页；王利明：《合同法研究》（第二卷），中国人民大学出版社2003年版，第531页。
[16]. 郑玉波：《民法债编总论》，中国政法大学出版社2004年版，第273页。
[17]. 参见崔建远主编：《新合同法原理与案例评释》（上），吉林大学出版社1999年版，第530~532页。
[18]. 参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第152页。
[19]. 参见杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案，载《最高人民法院公报》2010年第6期。
[20]. 参见王利明：《合同法研究》（第二卷），中国人民大学出版社2003年版，第292页。
[21]. 参见侯国跃：《契约附随义务研究》，法律出版社2007年版，第320、325页。
[22]. 参见韩世远：《合同法总论》（第二版），法律出版社2008年版，第212页。
[23]. 案例来源于山东省济南市中级人民法院（2017）鲁01民终8397号民事判决书。
[24]. 详见福建省宁德市中级人民法院（2016）闽09民终1023号民事判决书。
[25]. 参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，法律出版社2013年版，第27页。
[26]. 庞景玉、何志：《合同纠纷裁判依据新释新解》，人民法院出版社2014年版，第67~68页。
[27]. 庞景玉、何志：《合同纠纷裁判依据新释新解》，人民法院出版社2014年版，第67~68页。
[28]. 参见河南凯达置业有限公司与李荣香商品房买卖合同纠纷案，河南省高级人民法院（2011）豫法民申字第1716号。
[29]. 需要注意的是：《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书中，除解释出继续履行和解除合同外，还解释出了违约损害赔偿和责任竞合。参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2015年版。
[30]. 参见河北省商务厅驻广州办事处诉广州银通房地产开发有限公司合同纠纷案，广东省广州市中级人民法院（2004）穗中法民四初字第67号。
[31]. 王利明：《合同法研究》（第四卷），中国人民大学出版社2013年版，第72页。
[32]. 参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第164页。
[33]. 参见《商品房销售管理办法》第三十三条。
[34]. 《最高人民法院公报》2010年第11期（总第169期）。
[35]. 《最高人民法院公报》2006年第2期（总第112期）。
[36]. 庞景玉、何志：《合同纠纷裁判依据新释新解》，人民法院出版社2014年版，第71~72页。
[37]. 黄茂荣：《买卖法》，中国政法大学出版社2002年版，第384~385页。
[38]. 江必新、何东宁等：《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用·房地产卷》，中国法制出版社2014年版，第389页。
[39]. 《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
[40]. 《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”
[41]. 参见马春生、张阳平：《浅论惩罚性损害赔偿在我国商品房买卖合同中的适用依据》，载《经济管理者》2009年第11期。
[42]. 《最高人民法院公报》2004年第10期。
[43].详见广东省高级人民法院（2017）粤民再523号民事判决书。
[44]. 《合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”
[45]. 王利明、崔建远：《合同法新论·总则》，中国政法大学出版社1996年版，第445页。
[46]. 《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
[47]. 最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2017年版，第194页。
[48]. 马俊驹、余延满：《民法原论》，法律出版社2010年版，第605页。
[49]. 杜晨妍：《合同解除权行使制度研究》，经济科学出版社2011年版，第115~116页。该学者认为：其一，不可抗力致使一方当事人根本性违约，解除权理应由非违约方享有；其二，法定解除权是一种法定权利，是法律对各种利益权衡之后，赋予不利一方所享有的救济措施。如果条件具备，即使对方的利益得不到实现，一方仍可依此将自己从合同关系中解脱出来。“双方都同时可享有的权利”的实质不可能是法定权利，只能是约定权利；其三，发生不可抗力情形后，法律允许违约方不承担违约责任，因此，若此时还赋予违约方合同解除权则显失公平；其四，依据我国现行《合同法》第一百一十八条规定，因不可抗力导致违约的一方当事人须履行通知相对方的义务和承担证明不可抗力确属发生之事实的责任。如果违约方此时行使合同解除权，也是在履行完上述两项事情之后。因此，违约方行使合同解除权也就没有必要。
[50]. 《企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”
[51]. 参见汪张林、杜凯：《论合同解除权的行使》，载《西南政法大学学报》2005年1月。
[52]. 最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2017年版，第204页。
[53]. 《最高人民法院公报》2014年第10期。