第三部分 商品房买卖合同违约责任承担

合同是“当事人之间的法律”，对双方当事人具有约束力。违反合同约定则应当承担违约责任。商品房买卖合同受《合同法》第七章“违约责任”的调整。《合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条对继续履行、赔偿损失及违约金设有规定，但《合同法》规定的赔偿损失是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成的损失，文义范围不包括惩罚性赔偿。

在商品房买卖合同合法有效的情况下，开发商除交付质量合格的房屋外，还负有为买受人办理房屋权属证书的义务。若因出卖人原因，导致买受人在约定或法定办理房屋权属证书期限届满后超过一年，仍无法办理房屋所有权登记的，买受人有权请求解除合同并要求赔偿损失。(https://www.daowen.com)

《商品房买卖合同解释》第八条、第九条列举了买受人可以请求出卖人承担惩罚性赔偿责任的五种情形，是对商品房销售领域的特殊规定，应优先适用。通过对前述规范的解释可以得出，适用该规范不以恶意违约为前提。即使商品房买受人属于消费者，应受《消费者权益保护法》调整，鉴于《商品房买卖合同解释》属于商品房销售领域的特殊规定，故该领域的惩罚性赔偿应当直接适用该解释，而不能再适用《消费者权益保护法》。

《合同法》第一百一十四条以及《商品房买卖合同解释》第十六条、第十七条、第十八条设有调整违约金的规定。根据这些规定，当事人可以通过起诉、反诉和答辩的方式主张调整违约金数额，但对自己的主张负有举证责任。就商品房买卖合同中违约金数额的确定，可根据违约情形参考以下标准确定：逾期付款的，以未付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者具有评估资质的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋租金标准确定。