专题四：商品房买卖合同中违约金数额的确定
【核心提示】若当事人在商品房买卖合同中没有约定违约金数额或损失赔偿额的计算方法，需区分违约情形确定适用的标准：逾期付款的，以未付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者具有评估资质的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋租金标准确定。同时，在实务中还应注意违约金与定金的选择问题，以及违约金作为继续性债务的诉讼时效计算问题。
实务争点
在日常生活和司法实践中，绝大多数当事人都会在商品房买卖合同中约定违约责任以及具体的承担方式，如违约金的数额或损失赔偿额的计算方法。那么，在双方当事人约定了违约责任，但是没有在合同中约定明确的违约金和损失赔偿额的计算方法，或者直接没有约定违约责任的情况下，如何在正确理解《合同法》第一百零七条、第一百一十三条的基础上适用法律进行裁判和如何确定守约人的损失（包含可预见的可得利益），成为司法实践中的两大疑难问题。关于当事人没有约定违约责任具体承担方式的情形，一种观点认为，合同是双方当事人意思表示一致的结果，既然双方在订立的合同中没有约定具体的违约责任，那么就意味着双方并未就任何违约责任的承担形式达成合意，所以守约人无权根据合同向违约人主张要求其承担违约责任。另一种观点则认为，根据我国《合同法》第一百零七条可知，我国的违约责任作为民事责任的一种，以无过错责任作为归责原则。违约责任是法定责任，虽然当事人未就违约责任的具体承担方式作出约定，但守约人仍有权依据合同向违约人主张要求其承担违约责任，至于责任的承担方式，如违约金数额或损失赔偿额的确定，应该由法院根据具体案件情况做出认定。关于守约人损失的确定，其中较为困难的，是我国《合同法》第一百一十三条所谓的“可得利益”的确定问题。在之前实践中，针对这一问题较常用的是对比法，即用与其各方面情况相近相似的主体在正常情况下的一般收益来大体衡量守约人的可以预期的“可得利益”。我们必须承认，这样的做法有其科学性。但是个案逐一分析和没有更细化、可操作性更强的确定方式，为当事人的举证以及法官的认证都带来了较大的工作量，而且使得法官的自由裁量权大大增加，也不利于司法统一的实现。所以《商品房买卖合同解释》第十七条就以上两个问题作了更具体的规范。
对此问题，《商品房买卖合同解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”
理解适用
《商品房买卖合同解释》第十七条的理解与适用
《商品房买卖合同解释》第十七条是关于合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时应该依据什么标准确定违约金数额或者损失赔偿额的规定。[23]本专题从该条文的适用前提与基本内涵入手，对条文进行深入分析，并指出实践中需要注意的问题。
一、适用前提与基本内涵
（一）适用前提：与《商品房买卖合同解释》第十六条的关系
《商品房买卖合同解释》第十七条适用的前提是“当事人在商品房买卖合同中没有约定违约金数额或损失赔偿额的计算方法”，而第十六条适用的前提是“当事人之间有约定有效的违约金条款”。针对违约金数额而言，当事人之间有没有约定是一个客观事实，所以第十七条与第十六条是不能同时适用的。
但是司法实践中容易出现将两条先后适用的误区，如当事人之间已经约定了违约金数额的具体计算方式，在产生纠纷之时，违约方主张约定的违约金过高应该予以调低，但是其又因无法举证证明守约方的实际损失，所以又试图用第十七条的确定方法计算出所谓的损失，然后进行比较，以达到调整违约金数额的目的。这样做是不妥当的。因为一旦当事人之间已经约定了违约金的计算方式，就已经不符合第十七条的适用前提了，此时即使申请人只是想运用第十七条中的方法进行计算，也不宜直接适用第十七条。这样的案例在司法实践中较为常见。
（二）基本内涵：《合同法》第一百一十三条的传承与转换
《商品房买卖合同解释》第十七条的原理是，对未约定违约金数额或损害赔偿金额的守约人，用通用的标准对其损失进行量化计算，根本目的在于合理确定守约人的损失，“实际上是对守约方依照合同正常履行可得利益丧失的一种补偿或者转换”[24]。该条规定是对我国《合同法》第一百一十三条的传承与转换，是《合同法》第一百一十三条在商品房买卖方面的具体细化。
确定守约人因违约造成的实际损失，是商品房买卖合同纠纷中的重点问题，也是疑难问题。之所以重点，是因为在违约金调整案件中，损失金额的确定是衡量违约金是否适当的前提；在损失赔偿案件中，该金额的确定更是直接关系到双方的经济利益。之所以疑难，是因为守约方损失在实务中存在个案差异，如果在没有约定计算方式的情况下，将更难举证证明。我国《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由此可见，这里所谓的“因违约所造成的损失”包括了预期利益。预期利益是合同当事人依约履行合同后可以预见实现的财产利益。实际损失与预期利益的主要区别在于，实际损失是守约人因对方违约已然受到的财产损失；而预期利益要到合同履行后才能实现，具有未来性、可期待性和一定的现实性。前者是财产的积极损失，后者是财产的消极损失，均应涵盖在“因违约所造成的损失”的概念之内，在国外也有相应的立法例。由于预期利益具有未来性，所以对它的确定比已然发生的实际损失更为困难。司法实践中，将与守约方情况相似的主体在顺利的境遇下可以获得的利益来确定可得利益的数额，《商品房买卖合同解释》第十七条提供了在商品房买卖领域的解决方案。
二、买受人逾期付款和出卖人逾期交房的处理
经过实践的经验积累，我们了解到在商品房买卖合同纠纷中，最为常见的两类违约情形分别是买受人逾期付款和出卖人逾期交房，司法解释在制定时也针对这两种情形进行了相应规制。
（一）针对买受人逾期付款的情形
该种情形下的计算方式较为简便，实务中一般应注意两点：（1）以未付购房款总额为基数。（2）以逾期贷款利率为利率。交付房款作为一种金钱给付义务，在长期的司法实践中，其履行方式已有较为成熟固定的模式。在买受人逾期交付房款时，损害的是出卖人对该部分资金的使用收益权，其效果相当于买受人在出卖人处借了与未付购房款相同数额的资金逾期未归还。需要注意的是，银行逾期贷款利率是一个变动的数值，在办理相关案件时要注意及时更新。
（二）针对出卖人逾期交付使用房屋的情形
1.对于交付使用的理解
根据体系解释，这里的“交付使用”应该与《商品房买卖合同解释》第十一条的规定保持统一，即“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。这是由房屋本身属性和长期的交易习惯共同决定的，仍然秉持当事人约定优先的原则，具体的确认方法详见本书该专题。
2.对比法的运用
前文已述，在确定“因违约造成的损失”尤其是确定预期利益时，实践中常运用对比法。一般情况下，出卖人未能按时交付房屋，给买受人造成的损失即为买受人在出卖人逾期交付期间的租房支出。故以一定的租金作为确定损失金额的方式是合理的，其效果相当于出卖人在逾期交房期间为买受人支付房租（也可以理解为，出卖人租了价值大致相同的房屋按时交付给买受人）。所以如何确定合理的租金标准成为重点。常见的租金形式有统一租金、协议租金和市场租金。但是由于地理位置、房屋大小、房屋结构等因素影响，以上租金形式在实践操作中都有一定不便，在调整结果上也不甚让人满意。目前，房地产评估行业逐步发展，不少地方政府房地产主管部门定期公布商品房指导价以及不同地段不同种类房屋租赁价格标准，鉴于这种现状，《商品房买卖合同解释》第十七条规定通过两种方式确定租金：一是有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准；二是有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准。
三、实务中还须注意的问题
（一）关于违约金的诉讼时效问题
诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利，权利则不再受保护的法律制度。该制度有利于促使权利人及时行使权利，维护交易秩序和安全。《民法总则》主要作了以下规定：一是《民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”依此规定，《民法总则》将《民法通则》规定的二年一般诉讼时效期间延长为三年，以适应社会生活中新的情况不断出现，交易方式与类型不断创新，权利义务关系更趋复杂的现实情况与司法实践需求，有利于建设诚信社会，更好地保护债权人合法权益。二是诉讼时效起算时间有了新变化。《民法总则》第一百八十八条第二款规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”由此看来，诉讼时效期间的起诉需要同时具备的条件是权利人知道或者应当知道权利受到损害且义务人确定。三是增加了未成年人遭受性侵害后诉讼时效的特殊起算点。《民法总则》第一百九十一条规定：“未成年人遭受性侵害的损害赔偿请求权的诉讼时效期间，自受害人年满十八周岁之日起计算。”该条给受性侵害的未成年人提供成年后寻求法律救济的机会，保护未成年人利益。当然，在司法实践中，未成年人受到性侵，并非要等到年满十八周岁后才能起诉，在未成年阶段也可以起诉。四是明确了不适用诉讼时效的情形，包括请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；以及依法不适用诉讼时效的其他请求权。五是明确了诉讼时效法定原则。《民法总则》第一百九十七条规定，诉讼时效的期间、计算方法以及中止、中断的事由由法律规定，当事人约定无效。当事人对诉讼时效利益的预先放弃无效。该条规定充分体现了诉讼时效法定原则，排除了当事人约定原则。
在商品房买卖合同中，逾期办证或逾期交房的违约责任通常是以“按日累计”的方式约定违约金的计算方式，对于该类约定下的违约金应理解为多个债务还是将违约金整体作为一个独立的债务看待在理论界有所争议。[25]一种观点认为，此类案件涉及的违约金是以日为计算单位的，即违约1日就有一定数额的违约金，违约2日便有2日的违约金，违约金的总额等于1日的违约金乘以应付违约金的天数。此类违约金的总额计算，叫作违约金的累计。“违约金的总额”与“个别数额”相对独立。该观点将此种违约金看作一个继续性债权，类似租金债权、自来水债权、天然气债权等，认为诉讼时效应当分段计算。即可把1天或者1个月的违约金作为一个“个别债权”，单独地适用诉讼时效，起算点为次日。采用此说，如果没有诉讼时效中止、中断的情形，债权人起诉之日倒推两年至起诉之日的违约金债权未过诉讼时效，债权人起诉之日倒推两年之前的违约金债权则已过诉讼时效。该观点可概括为“多个债权说”。另一种观点则认为，当事人在合同中约定了对违约金“累加计算”，其本意是强调违约金是一个“整体的合同权利”，即按日累计计算的违约金应当是一个债权。该观点可概括为“单个债权说”。由于合同中通常未对违约金的起算进行约定，故当事人可随时请求违约方承担违约责任，故在债权人未向债务人主张违约金之前，诉讼时效不起算。最高人民法院在2008年的公报案例中持同样观点：“按日累计计算违约金”对于当事人来说，应该将违约金作为一个独立债务看待，除了有明确约定违约金支付期限的，一般理解为没有约定期限，按照我国《合同法》第六十二条第（四）项之约定，债权人可以要求随时履行，所以针对违约金的诉讼时效应当从权利人主张权利而遭义务人拒绝履行之日起，即权利人知道权利被侵害时起计算，而不应从合同约定的交房日期起算。[26]
对于上述两种观点，我们认为：按日累计计算的违约金没有明确履行期限，第二种观点似乎在法理上和逻辑上较为圆满，对守约方的保护也很有力度。但是，第二种观点有其致命缺陷：（1）违背诉讼时效制度的宗旨。在确定诉讼时效起算点时，首先应该考虑诉讼时效制度的目的与宗旨。诉讼时效制度存在的目的，一是保护债务人，避免因时日久远，举证困难，而遭受不利益；二是尊重现实状况，维护社会秩序；三是促使权利人及时行使权利，避免其“躺在权利上睡觉”。按照第二种观点的做法，若债权人不要求债务人支付违约金，则其诉讼时效就不起算，如此则必然导致纠纷得不到快速解决，债权人没有及时行使权利的紧迫感，双方当事人之间的关系会长期处于不稳定的状态。这显然与诉讼时效制度的宗旨背道而驰。（2）未平衡保护守约方与违约方之间的利益。将按日累计的违约金请求权看作是一般的未约定履行期限的债权，在逻辑上可以自圆其说，但实质上对违约方极不公平，其可能长期处于被债权人追索的不稳定地位，而守约方对违约金请求权的行使却完全没有时间限制，其可以不积极行使权利。违约方持续违约时间越长，其承担的违约金责任越重，守约方获取的违约金越多，双方利益失衡严重。相比较而言，第一种观点更为公平，平衡了当事人双方的利益，符合诉讼时效制度的立法目的。将每日产生的违约金看作一个单独的债权，分别计算诉讼时效，在没有时效中断、中止事由的情况下，以债权人起诉之日倒推两年为计付违约金的起算时间，这一做法既可以促使债权人尽快行使权利，又可实现守约方与违约方的时效利益平衡。
（二）关于违约金、定金与损失赔偿的关系问题
1.违约金与定金的关系
如前专题所述，违约金具有一定的担保功能，有促成合同履行实现的作用。而定金是指在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，一般有立约定金、成约定金、解约定金、违约定金和证约定金等。对于违约金、定金关系的讨论在理论与实务界已有颇多著述。我国《合同法》第一百一十六条规定的“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”已然给出了明确态度。
2.定金与赔偿损失的关系
合同约定了定金条款，如果当事人适用定金条款后，仍不能弥补其损失，守约方可否要求违约方承担赔偿损失的责任呢？我们认为，此种情况下，守约方可以请求违约方承担赔偿损失的责任。第一，违约金与定金性质、功能相似，都是对于合同一方因对方违约造成的损失予以补偿，是违约责任的特殊表现形式。由于违约金和定金都在合同中予以了确定，守约方不需要证明自己的损失，只要证明相对方存在违约行为，即可适用违约金条款和定金条款。第二，由于违约金和定金都是对损失的一种预定，都有可能出现实际损失和违约金、定金不相匹配的情形。对于约定违约金高于或低于实际损失的情形，《合同法》及相关司法解释作出了相应规定，即当事人可以请求对违约金进行调整。定金既然具有与违约金相同的性质、功能，如果适用定金条款的当事人所遭受的实际损失远非定金所能弥补，从损害赔偿的补偿性出发，守约方应当可以请求当事人赔偿除了定金之外的其他损失，才符合损害赔偿功能和目的。第三，定金与赔偿损失具有单向性。即如果守约方的损失远高于定金时，守约方可以请求违约方赔偿除了定金之外的损失。但如果守约方的损失远远低于定金时，违约方不具有请求降低或减少定金的权利。《担保法》第九十一条规定，定金的数额不得超过主合同标的金额的20%。在商品房买卖合同中，定金的上限设置仍应当适用。故，即使定金高于当事人的损失，也不会对违约方造成过分不公平的结果。不允许违约方调整定金，也符合各方当事人的预期，也是合同自由的一种体现。《买卖合同解释》第二十八条即对此作了规定。
案例指导
中国人寿保险（集团）公司诉泛华工程有限公司西南公司商品房预售合同纠纷案 [27]
原告（被上诉人）：中国人寿保险（集团）公司［以下简称人寿（集团）公司］。
被告（上诉人）：泛华工程有限公司西南公司（以下简称泛华公司）。
人寿（集团）公司原名为中保人寿保险有限公司，1996年9月经批准设立了中保人寿保险有限公司重庆市分公司（以下简称中保人寿重庆分公司）。1998年5月18日，泛华公司与中保人寿重庆分公司签订了《商品房预售（预购）合同》约定：泛华公司将其开发建设的重庆市渝中区新华路筷子街泛华大厦三区9楼至28楼房屋14400平方米和四区负一层车库600平方米，共计15000平方米以6624万元的价格预售给中保人寿重庆分公司。泛华公司在1999年8月31日将竣工并经验收合格的上述房屋移交给中保人寿重庆分公司。该合同关于违约责任的约定为：合同签订后，双方均不得擅自变更或撤销，中保人寿重庆分公司如违反约定的期限延迟缴付房款，应向泛华公司缴纳违约金，违约金每日按房价的0.2‰累加计算；泛华公司如违反约定的期限延迟移交房屋，应向中保人寿重庆分公司缴纳违约金，违约金每日按房价款的0.2‰累加计算。1998年7月6日至1999年1月11日，中保人寿重庆分公司分八次向泛华公司共计支付了5875万元的房款。1999年3月，中保人寿保险有限公司更名为中国人寿保险公司，原中国人寿重庆分公司及其直属机构的相关债权债务由人寿（集团）公司承担。2003年10月28日，中国人寿重庆分公司称以邮件挂号的方式，向泛华公司送达了《关于催交我司购买的办公用房的公函》，但未向一审法院提交邮政送达的回执单据。
2005年2月23日，人寿（集团）公司向一审法院提起诉讼称：1998年5月18日，该公司下属非法人营业组织——中保人寿重庆分公司与泛华公司协商签订了购买泛华公司开发的重庆市渝中区民族路15号泛华大厦部分房屋的《商品房预售（预购）合同》。后人寿（集团）公司依约履行了付款义务，但泛华公司仍未交付竣工验收合格的房屋，构成违约。为此请求判令：1.泛华公司立即履行交房义务；2.泛华公司从逾期之日起至交房之日止向人寿（集团）公司支付违约金（截至2005年1月31日违约金为2543.62万元）；3.由泛华公司承担诉讼费用。
泛华公司答辩称：对于交房泛华公司无异议，但对于违约金，人寿（集团）公司的请求已超过诉讼时效，泛华公司不予认可。
一审法院认为：关于人寿（集团）公司主张的违约金请求是否超过了诉讼时效的问题。首先，本案违约金系基于泛华公司未按约履行交房义务的违约行为而产生的。按照双方当事人在《商品房预售（预购）合同》中的约定，泛华公司如违反约定的期限延迟移交房屋，应向人寿（集团）公司缴纳违约金，违约金每日按房价款的0.2‰累加计算。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则。其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。最后，就本案的实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。总之，泛华公司关于违约金债权应当按照违约时间分别计算诉讼时效的抗辩理由，因无现行法律、司法解释明文规定的支持，不予采纳。故一审法院判决泛华公司在判决生效后立即向人寿（集团）公司支付截至2005年1月31日的逾期交房违约金2543.62万元，并按每日6624万元的0.2‰向人寿（集团）公司支付从2005年2月1日起至履行判决第一项交房义务时止的逾期交房违约金。
泛华公司不服一审判决提起上诉，主要理由是：泛华公司是不违约的。即使泛华公司违约，人寿（集团）公司主张的违约金也已超过诉讼时效，已丧失胜诉权。《商品房预售（预购）合同》约定了明确的履行期限，即自1999年9月1日起泛华公司应当给付违约金，本案违约金是有给付期限的。自约定交付房屋之日起至起诉时近六年时间，人寿（集团）公司从未催促泛华公司交付房屋，更未主张过违约金，故人寿（集团）公司主张的违约金已经超过诉讼时效，法律不应保护。
人寿（集团）公司当庭答辩认为《商品房预售（预购）合同》未约定违约金的支付时间，故应从发生争议之日，即2003年10月28日和2004年4月13日，人寿（集团）公司分别发函至泛华公司催收房屋遭到拒绝之日开始起算诉讼时效。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
最高人民法院就人寿（集团）公司主张违约金是否超过诉讼时效的问题作出以下评判：
经审查，中国人寿重庆分公司分别于2003年10月28日及2004年4月13日，向泛华公司发出两份函件，名称为《关于催交我司购买的办公用房的公函》。其中2004年4月13日函件的邮政送达回执单据上载明泛华公司拒收。该函件内容为中国人寿重庆分公司基于发函之日，泛华公司仍未完成工程竣工验收、消防验收和环境配套设施的整治工作的现状，为避免损失继续扩大而要求泛华公司尽快依约交付竣工验收合格房屋的催告。
按照双方当事人在《商品房预售（预购）合同》中的约定，泛华公司如违反约定的期限延迟移交房屋，应向人寿（集团）公司缴纳违约金，违约金每日按房价款的0.2‰累加计算。泛华公司上诉提出人寿（集团）公司从未催促泛华公司交付房屋，其关于违约金的主张已经超过诉讼时效，不应支持。结合本案查明事实分析，人寿（集团）公司购买泛华大厦的目的系为解决办公用房之需，因泛华公司一直未能交付讼争房屋，人寿（集团）公司至今仍于他处租赁房屋办公。于此情形下，依泛华公司的上诉主张人寿（集团）公司于房屋交付期限届至后长期不主张权利，既不符合本案《商品房预售（预购）合同》的订立目的，亦有违常理。且泛华公司于上诉请求中一方面主张，根据相互往来函件，双方已对交房期限达成了新的变更；另一方面又认为双方对交房事宜从来没有协商过，人寿（集团）公司从未催促过泛华公司交付房屋。该两项上诉主张，前后表述矛盾，本院不予采信。2004年4月14日，中国人寿重庆分公司向泛华公司发出《关于催交我司购买的办公用房的公函》的函件，要求泛华公司于2004年6月底前交付竣工验收合格的房屋，对此泛华公司予以拒收，此时应视为权利人主张权利而义务人拒绝履行义务，权利人始知其权利遭到侵害，诉讼时效应从此发生争议之日起计算。故泛华公司关于本案违约金债权已经超过诉讼时效的上诉主张，与事实不符，亦无法律依据，不予支持。
最终最高人民法院驳回了上诉，维持了原判。
规范指引
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。(https://www.daowen.com)
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
第一百八十九条 当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。
第一百九十条 无民事行为能力人或者限制民事行为能力人对其法定代理人的请求权的诉讼时效期间，自该法定代理终止之日起计算。
第一百九十一条 未成年人遭受性侵害的损害赔偿请求权的诉讼时效期间，自受害人年满十八周岁之日起计算。
第一百九十二条 诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。
诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。
第一百九十三条 人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。
第一百九十四条 在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：
（一）不可抗力；
（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失民事行为能力、丧失代理权；
（三）继承开始后未确定继承人或者遗产管理人；
（四）权利人被义务人或者其他人控制；
（五）其他导致权利人不能行使请求权的障碍。
自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。
第一百九十五条 有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：
（一）权利人向义务人提出履行请求；
（二）义务人同意履行义务；
（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；
（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。
第一百九十六条 下列请求权不适用诉讼时效的规定：
（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；
（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；
（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；
（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。
第一百九十七条 诉讼时效的期间、计算方法以及中止、中断的事由由法律规定，当事人约定无效。
当事人对诉讼时效利益的预先放弃无效。
第一百九十八条 法律对仲裁时效有规定的，依照其规定；没有规定的，适用诉讼时效的规定。
第一百九十九条 法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。
《中华人民共和国合同法》
第六十二条 当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十八条 买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。