承租人的优先购买权
核心规范
中华人民共和国合同法
第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
【注意问题】
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”该条对出卖人与第三人订立的买卖合同的效力做出了明确规定，只要双方买卖的意思表示真实，且无虚高定价排除优先购买权人行使权利的恶意，出于保护善意第三人的需要，应当认定合同有效。在此之前各地法院出台的裁判指导意见，与此规定多有冲突矛盾之处，应予注意。
裁判意见
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）（2010年12月22日）
第二十六条 出租人转让房屋给第三人，侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，出租人为其办理房屋所有权转移登记，经审查承租人购买房屋的意思表示真实，且具备合同履行能力的，法院可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款，但法律、司法解释另有规定的除外。法院在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备合同履行能力。
承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购买权，而不要求行使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请求，不予支持。
上海市高级人民法院关于房产案件若干争议问题的处理意见（2016年3月8日）
一、房屋租赁合同纠纷(https://www.daowen.com)
（二）侵犯承租人优先购买权的赔偿问题
出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但承租人的损失如何计算，审判实践中存在不同意见。
倾向性意见认为，对于侵犯承租人优先购买权的赔偿责任，当事人之间有约定的，则从其约定。若无约定的，出租人则应赔偿由此对承租人造成的损失，包括直接损失和可得利益损失。其中房屋升值损失的确定，应以守约方的请求为基础，结合侵犯承租人优先购买权之日、承租人知悉或应当知悉权利被侵害之日等的房屋市场成交价格变化等情况，还应综合考虑承租人是否已采取必要措施防止损失扩大等因素予以合理确定。
江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见（2008年12月15日）
第七条 出租人出卖租赁房屋侵害承租人优先购买权，承租人要求出租人赔偿损失的，人民法院应予支持。
承租人以出租人与第三人之间恶意串通，侵害其优先购买权，要求确认出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效的，人民法院应予支持。
出租人与第三人之间的房屋买卖合同被确认无效或者被撤销的，承租人要求按第三人购买房屋的同等条件购买的，人民法院不予支持，但出租人同意的除外。
第八条 出租人没有通知承租人，将租赁房屋出卖给第三人，第三人未办理房屋产权过户登记手续，承租人要求撤销租赁房屋买卖合同的，人民法院应予支持。
出租人没有通知承租人，将租赁房屋出卖给第三人，第三人已经办理房屋产权过户登记手续，承租人要求撤销租赁房屋买卖合同的，人民法院不予支持，但承租人能够证明第三人在订立合
同时知道或应当知道房屋存在租赁关系且未到期，出租人出卖房屋未通知承租人的除外。
湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）（2008年1月4日）
十五、出租人出售租赁房屋，一般应于出售房屋前三个月书面通知承租人。书面通知确有困难的，可以采取报刊、电视、电话、在租赁房屋张贴公告等方式通知承租人。
出租人出售房屋，承租人主张行使优先购买权，有下列情形之一的，不予支持：
（一）房屋共有人主张优先购买权的；
（二）出租人基于其与第三人的近亲属关系而出售租赁房屋的；
（三）出租人出售的是整体房屋，而承租人仅主张购买其租赁部分房屋的；或者承租人虽主张购买整体房屋，但其承租面积未达到整体房屋面积50%以上的；
（四）善意第三人买受房屋并已过户的。
承租人的优先购买权被侵害，请求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效的，应予支持。但请求按该房屋买卖合同的约定直接买受该房屋的，不予支持。
承租人自知道或应当知道租赁房屋已出售，在三十日内未提出异议的，可认定其自动放弃权利。