受房地产调控政策影响的房屋买卖纠纷的处理
核心规范
中华人民共和国合同法
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
……
第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
……
第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
……
第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
裁判意见
北京市高级人民法院关于妥善处理涉及“新国五条”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要（2013年7月9日）
为进一步加强和改善房地产市场调控，国务院办公厅于2013年2月26日下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称“新国五条”），其后北京市人民政府办公厅于3月30日下发了《贯彻落实〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称“京十九条”），在本市进一步细化限购、限贷政策，对二手房交易严格按转让所得的20%缴纳个人所得税，客观上对当事人在房屋交易中的权利义务产生了一定的影响。实践中，本市法院民庭受理了一批涉及“新国五条”的房屋纠纷案件。为正确适用法律、统一裁判标准，市高院民一庭召集市一、二中院及部分基层法院民庭召开了专题研讨会，经充分深入讨论，就该类案件审理中的相关法律适用问题，形成以下纪要内容：
一、（审理案件的基本原则和导向）
全市三级法院应当准确把握“新国五条”和“京十九条”规定的精神实质，正确适用规定中的限购、限贷、税收等措施，通过司法裁判保障国家房地产调控政策的有效落实，增强当事人的诚信意识和市场风险意识，依法维护健康有序的房地产交易秩序，避免让司法裁判成为当事人违反诚信、谋取不当利益的途径和手段。
二、（两个纪要的适用）
为妥善处理涉及房屋新政的民事纠纷，市高院民一庭于2010年12月、2011年12月先后下发了《关于妥当审理涉及房贷新政相关房屋买卖案件的会议纪要》、《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》，对住房限贷、限购政策的定性及纠纷的处理提出了具体的指导意见，其精神和处理原则对于涉及“新国五条”的房屋买卖合同纠纷案件依然可以参照适用。
三、（涉及住房限购纠纷的处理）
“京十九条”规定：本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。因涉及该住房限购政策的房屋买卖合同纠纷，可以参照市高院民一庭《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》相关规定内容处理。
四、（“新国五条”施行前签订买卖合同税费增加的处理）
当事人在“新国五条”施行前签订房屋买卖合同，但未在“京十九条”施行前办理网上签约，因国家政策调控导致办理房屋过户需要缴纳的个人所得税增加，当事人就合同履行及税费负担发生争议的，可以按以下情形处理：
1.当事人一方同意支付增加税费，并要求继续履行合同的，应予支持，另一方要求解除合同的，不予支持。
2.当事人双方就增加的税费如何负担无法达成一致，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同难以履行，当事人据此要求解除合同的，一般应予支持；出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求赔偿损失或适用定金罚则的，不予支持。
3.确有证据证明因国家政策调控导致税费增加的数额较小，且对当事人履约能力不构成严重影响的，合同应当继续履行，当事人一方要求解除合同的，不予支持；由此增加的税费依据合同约定予以承担，合同没有约定或约定不明的，依据国家税收法规规定由出卖人承担。
4.当事人依合同约定的履行期限在“京十九条”施行前能够完成房屋过户或网上签约，因可归责于一方当事人的原因导致合同迟延履行，在此期间由于国家政策调控导致税费增加，守约方主张继续履行合同，并要求违约方承担增加税费的，应予支持。
五、（“新国五条”施行后签订买卖合同税费增加的处理）
当事人在“新国五条”施行后签订房屋买卖合同，合同对税费负担有约定的，从其约定，没有约定或约定不明的，依据国家相关税收法规确定税费缴纳主体，当事人一方以税费增加为由要求解除合同的，不予支持。
六、（“京十九条”施行前已受理案件的处理）
“京十九条”施行前，买受人已经向法院起诉要求继续履行合同办理房屋过户登记，经审查房屋买卖合同签订在“新国五条”施行之前，但未办理网上签约，法院应当向双方当事人释明因国家政策调控导致税费增加，并告知其可以变更、增加诉讼请求或提起反诉，当事人一方要求解除合同或要求违约方承担增加税费的，按本纪要第四条规定的内容处理。
前述案件已经进入二审程序的，法院应当组织当事人就增加税费如何负担进行调解，调解不成的，应当在原审诉讼请求范围内继续审理并作出判决。
七、（房地产中介公司的责任认定）
当事人因房地产中介公司的居间行为订立房屋买卖合同，在履行过程中因税费增加导致买卖合同解除，房地产中介公司以已经促成合同订立为由要求支付居间报酬的，一般不予支持，但房地产中介公司可以要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用。
因房地产中介公司未及时履行受托义务，导致房屋买卖双方因国家政策调控而受到增加支付税费等损失的，房地产中介公司应根据其过错程度承担相应的赔偿责任。
八、（规避房地产调控政策行为的处理）
最高人民法院于近日下发了《关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》，全市三级法院应当认真学习，严格适用。重点加强对签订阴阳合同、房屋确权、借名买房、房屋赠与、以房抵债、离婚财产分割等容易出现虚假诉讼和规避房地产调控政策案件的审查，准确认定当事人间真实的法律关系和交易金额，释明风险、积极引导、慎用调解、依法裁判、及时层报，经审查认定构成虚假诉讼的，应当依法判决驳回当事人的诉讼请求。同时，在案件审理中发现当事人在房屋交易过程中存在违法、违规等行为的，应当及时告知住建、税务等相关部门予以处理，必要时可以有针对性地提出司法建议，积极建立沟通协调的长效机制，共同推动和促进房地产市场平稳健康发展。
北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要（2011年12月13日）
为贯彻落实国务院通知精神，进一步加强和改善房地产市场调控，切实解决城镇居民住房问题，北京市人民政府办公厅于2011年2月15日下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下统称“京十五条”），对居民家庭在本市购买住房的资格限制及限购套数等问题均作出了相应的规定。上述政策的出台对于有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展起到了重要的作用，同时也对房屋买卖当事人的利益产生了重大影响。实践中，本市法院民庭受理了一批涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件。为正确适用法律、统一裁判标准，市高院民一庭召集市一、二中院及部分基层法院民庭召开了专题研讨会，经充分深入讨论，就该类案件审理中的相关法律适用问题，形成以下纪要内容：
一、（审理案件的基本原则和导向）
对房地产市场加强和完善宏观调控是党和国家为维护房地产市场健康有序发展，遏制部分城市房价过快上涨的重大决策部署。依据国家和本市的住房限购政策规定（以下统称住房限购政策），妥善处理相关房屋买卖合同纠纷案件是人民法院为大局服务、为人民司法的必然要求，要确保司法审判与国家对房地产市场宏观调控政策的导向相一致。
二、（住房限购政策与不可抗力）
国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此，住房限购政策在司法实践中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。
三、（住房限购政策的性质和合同解除的处理原则）
住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。
房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。
四、（对已办理网签的合同要求继续履行的处理原则）
房屋买受人要求出卖人继续履行合同，办理房屋过户登记，经审查双方签订的买卖合同已经在相应的房屋管理部门办理了网上签约的，可以判决或调解出卖人为买受人办理房屋过户登记。
诉讼中，当事人对买受人是否具备购房资格、网签是否正确等事实存在异议的，应告知其可向相应的房屋管理部门反映。当事人向相应行政部门反映的，法院可根据案件具体情况决定是否等待行政部门的处理结果。
五、（对未办理网签的合同要求继续履行的处理原则）
房屋买受人要求出卖人继续履行合同，办理房屋过户登记，经审查双方虽未办理网上签约，但买受人家庭（含夫妻双方及未成年子女）具备“京十五条”规定的购房资格（见附件一）的，可以判决或调解出卖人为买受人办理房屋过户登记；不具备资格的，法院应向当事人释明其可以变更诉讼请求，即要求解除买卖合同；经释明当事人变更请求的，按本纪要第三条的内容处理，当事人坚持要求继续履行的，判决驳回其诉讼请求。
买受人对其具备“京十五条”规定的购房资格负有举证责任。买受人应当依据北京市住房和城乡建设委员会《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》第三条的规定提供相应的证据材料（见附件二），并提交书面承诺保证其陈述真实。买受人无正当理由拒绝提供证据材料以致法院无法审查核实的，应当判决驳回其要求办理房屋过户登记的诉讼请求。出卖人对买受人的权利主张表示认可的，不免除买受人的举证责任。
法院应当根据买受人提交的证据主动审查买受人家庭是否具备“京十五条”规定的购房资格并做出认定，必要时应当向相应的房屋管理部门进行核实，避免当事人通过法院生效判决、调解书的方式规避上述政策规定，实现房屋过户的目的。
六、（对“京十五条”实施前签订的合同要求继续履行的处理原则）
本纪要第五条涉及案件中，买受人家庭不具备“京十五条”规定的购房资格，但买卖双方在该规定实施（2011年2月17日）之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持；不符合前述条件的，按本纪要第五条第一项的内容处理。
法院对当事人提交的证明上述事实的证据应当严格审查，全面审核，判决支持买受人要求办理房屋过户登记诉讼请求的，应当在判前向受理法院的主管院庭长汇报，必要时可向二审法院汇报；原则上不宜以出具正式调解书的方式确认由出卖人为买受人办理房屋过户登记手续。
买受人在相应的住房限购政策实施前已经提起诉讼要求办理房屋过户登记，尚未审结的，不受该政策规定的住房限购条件的限制。
七、（合同存在欺诈的处理原则）
住房限购政策实施后，因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实，导致订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行，另一方当事人请求解除或撤销合同，并要求对方当事人赔偿其因此所受损失的，应予支持。
八、（明知合同违反住房限购政策的处理原则）
当事人双方在订立合同时明知或应当知道该合同不符合当时的住房限购政策，一方当事人要求继续履行的，不予支持，但一审法庭辩论前买受人家庭具备“京十五条”规定的购房资格的除外；合同约定待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的，依照其约定。
九、（规避住房限购政策的借名买房合同的处理原则）
因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。
十、（适用范围）
本纪要所称的“房屋买卖”，包括商品房买卖和二手房买卖。当事人依据房屋赠与合同或以房抵债合同要求办理房屋过户登记的，可以参考适用本纪要相关内容。
国家和本市就住房限购政策有新规定的，适用其新规定。(https://www.daowen.com)
当事人因房屋买卖合同的效力及履行发生的其他争议，依据合同法的相关规定处理。
北京市高级人民法院关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见（2011年11月3日）
为配合国务院和北京市政府房地产市场调控政策特别是住房限购政策的实施，就涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件的处理原则，提出以下意见：
一、依法受理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷，保障当事人诉讼权利。
二、审理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件时，应遵循维护国家住房限购政策、保护当事人合法权利的原则。
三、当事人签订的房屋买卖合同涉及北京市住房限购政策时，法院在审理过程中，原则上以网签合同日期作为判断合同是否成立的重要依据之一。
四、房屋买受人无法办理房屋所有权转移登记系因住房限购政策实施所致的，当事人有权请求解除合同。
五、对于因住房限购政策实施导致当事人解除合同后，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人，买受人应将接受的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失按照公平原则处理。
六、在对涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷进行调解的过程中，在自愿合法调解的基础上，应对房屋买受人是否符合住房限购政策规定进行审查，防止利用调解协议规避住房限购政策的现象。
意见中所称住房限购政策为：《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发[2011]1号）》，《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知（京政办发[2011]8号）》，《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知（京建发[2011]65号）》。
天津市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要（2018年11月26日）
二、二手房买卖相关问题
（六）关于受房地产调控政策影响案件的处理问题
因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的直接影响，导致合同确实无法继续履行的，一般应认定合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形，当事人据此请求人民法院解除合同的，人民法院应予准许。
因前述原因，当事人解除合同以后，出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人，买受人应将接收的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方合理分担。如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡，损失方要求加大对方承担比例的，可酌情予以支持。
山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知（2011年12月2日）
二、关于房地产纠纷案件
（四）关于因信贷政策变化导致商品房买卖合同不能履行的处理问题
国家为遏制房地产价格的过快上涨，先后采取一系列宏观调控政策，其中以提高商品房款首付比例和贷款利率为主要内容的信贷政策的变化对商品房买卖合同的履行影响比较大。对于买受人以按揭贷款方式支付购房款的商品房买卖合同履行中，如买受人有证据举证证明确因信贷政策的变化而不能办理合同约定的按揭贷款，且双方对付款方式无法协商变更，而请求解除商品房买卖合同的，可予以支持。但合同有明确约定的除外。
（五）关于因限购政策导致商品房买卖不能发生物权效力的处理问题
为控制房地产价格的过快上涨，许多地方人民政府根据2010年4月17日国务院颁布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）的规定，出台了相应的限购政策，对购房人购买房屋的套数进行限制，因此，在审理商品房买卖合同纠纷案件中应当注意对限购政策的适用。商品房买卖合同签订后，对于房屋买受人有证据证明确因限购政策的实施无法办理房屋所有权变更登记的，而请求与出卖人解除合同的，可予以支持，但合同有明确约定的除外。
地方人民政府没有出台相应限购政策的，房屋买受人不得以限购政策的实施为由请求解除合同。
广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引（2017年9月12日）
二十九、房地产调控政策实施后，一方当事人故意隐瞒或者虚构事实，或者明知另一方当事人的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋买卖合同的，另一方当事人因合同无法履行请求解除或者撤销合同，并要求对方当事人赔偿损失的，可予支持。
房屋买卖合同签订后，因房地产调控政策的实施，导致无法办理房屋所有权转移登记或者不能订立房屋担保贷款合同的，属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理。一方请求另一方承担违约责任或者适用定金罚则的，不予支持。买受人请求判令出卖人办理所有权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、返还财产。
买卖合同约定即使买受人无法获得银行贷款也应当支付房款的，不因房贷政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任。
因一方当事人迟延履行，致使房屋买卖合同受房地产调控政策影响无法继续履行，守约方请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。
江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（征求意见稿）（2017年8月15日）
2.因限购政策引发的纠纷如何处理？
房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金，如果经审查，当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记，对其请求可予支持。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。
地方政府允许住房限购政策实施前订立的房屋买卖合同办理房屋所有权变更登记的，当事人以限购政策为由主张解除合同，对方当事人不同意的，人民法院对其请求不予支持。
3.因房屋限贷政策引发的纠纷如何处理？
调控政策实施前订立的合同未明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求解除合同的，一般不予支持。
调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，可予支持。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。买受人以贷款比例降低为由要求解除合同的，一般不予支持。如果因限贷政策实施导致买受人允许贷款比例低于合同约定按揭贷款比例净差值大于30%的，人民法院可予支持，但买受人因迟延履行、个人信用问题等导致合同无法继续履行或者合同另有约定的除外。
调控政策实施前订立的合同在限贷政策实施后，买受人既未按约履行也未提出解约，经出卖人催告后仍未在合理期限内履行或提出解约，出卖人请求继续履行或解除合同，并由买受人承担违约责任的，应予支持。
4.当事人规避房地产调控政策的如何处理？
调控政策实施后，因一方当事人隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违反调控政策而无法继续履行，另一方当事人请求依法撤销合同，并要求对方当事人承担其因此所受损失的，可予支持。双方当事人明知或者应当知道订立的合同违反调控政策，一方当事人请求继续履行的，人民法院不予支持。
实际买受人为规避房地产调控政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，人民法院不予支持。
5.因房地产调控政策引发的房屋居间合同纠纷如何处理？
经居间人的居间行为订立的房屋买卖合同，因房屋限购政策导致无法办理房屋所有权转移登记的，或房屋买卖合同中约定以按揭贷款方式付款，买受人因房屋限贷政策无法办理按揭贷款，导致合同无法继续履行的，居间人以已经促成合同订立为由请求房屋买卖合同当事人支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求房屋买卖合同当事人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予支持。
居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，如果房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不予支持；委托人请求居间人赔偿所造成的损失的，应根据当事人的过错程度处理。
浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）（2011年4月22日）
为依法妥善审理受房地产市场调控政策（以下简称调控政策）影响的房屋买卖合同纠纷案件，依据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）等法律、行政法规、司法解释及相关政策规定，制定本意见。
一、审理受调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件，应坚持合同自由、诚实信用、依合同履行义务和公平原则。认定相关房屋买卖合同效力时，应严格依照法律、行政法规和司法解释的规定；只有明确存在法定无效情形的，才可以认定合同无效。
二、纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。
三、调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求解除合同的，一般不予支持。
四、调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，可予以支持；出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。
五、调控政策实施前订立的合同在限贷政策实施后，买受人既未按约履行也未提出解约，经出卖人催告后仍未在合理期限内履行或提出解约，出卖人请求继续履行合同或解除合同，并由买受人承担违约责任的，应予以支持。
六、调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。
七、调控政策实施后，因一方当事人隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违背调控政策而无法继续履行，另一方当事人请求依法变更或撤销合同，并要求对方当事人承担其因此所受损失的，可予以支持。双方当事人均知道或应当知道订立的合同违反调控政策的强制性规定，一方当事人请求确认合同有效、继续履行的，不予支持。
八、实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。
九、房屋买卖合同因受调控政策影响而解除，房地产经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，应酌情予以支持；但对未予明码标价、虚假误导、混合标价、捆绑标价、炒卖房号、赚取差价，以及其它违反住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部发布的《房地产经纪管理办法》等规定的收费，不予支持。
房屋买卖合同当事人请求房地产经纪机构退还当事人委托其保管的购房款、定金和房屋产权证书等资料的，应予以支持。
十、根据个案特殊情况，确需依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，适用情势变更原则处理的，应严格按照《最高人民法院关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》（法[2009]165号）第二条的规定，逐级层报我院审核。
十一、审理受调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件，应坚持“调解优先，调判结合”的工作原则，依法合理平衡各方当事人的合法权益，着力做好调解工作，妥善化解矛盾纠纷。
十二、本意见所称“房屋买卖”，包括商品房买卖和二手房买卖；本意见所称“合同”，包括预约合同和本约合同。
十三、本意见自2011年4月21日起执行。
本意见施行后尚未审结的一、二审案件和新受理的一审案件，适用本意见。已经作出生效裁判的案件依法再审的，不适用本意见。
法律、行政法规、司法解释有新规定的，从其规定。
安徽省高级人民法院关于在审理房地产案件中认真贯彻“新国五条”精神的通知（2013年5月9日）
一、充分认识“新国五条”对审判工作的重要指导意义，注意将新政精神融入到案件审判当中，确保国家政策能够通过法院裁决得以实现。裁决结果既能平衡当事人之间利益关系、稳定社会经济秩序，又能较好地实现法律效果、政治效果和社会效果的有机统一。
二、注意区分不同调控手段对不同购房者的影响，把握好严格规范与鼓励交易的关系，市场风险与诚信守约的关系，充分发挥合同效力多层次特点，依法运用合同履行、违约制度、解除制度、无效制度、缔约过失制度等规定，通过多元化的处理方式，引导当事人树立正确的市场风险意识，维护稳定的市场交易秩序。
三、对因新政实施导致的合同签订和履行环节的纠纷，要依据《合同法》的立法精神，维护交易的稳定。对确因贷款政策调整，购房者无力支付超出合同约定的首付款、无法获取按揭贷款或因购房资格限制无法办理房产登记等情形，应认定为《合同法》规定的“不可归责于当事人的事由”，允许购房人解除合同，并由出卖人返还其购房款本金及利息。但购房人主张新政导致利率变动较大增加其负担并要求解除合同的，一般不予支持。
四、对新政实施后出现房屋租赁价格波动，出租人借故要求上涨租金或提前解除租赁合同的，应依据诚实信用原则，判决驳回其诉讼请求，以维护房屋租赁市场的稳定，保护守信一方的合法利益。
五、对“离婚潮”中未分得财产一方当事人诉至法院要求撤销离婚协议或主张财产重新分割的，对其撤销离婚协议的诉求不予支持；对请求变更或者撤销财产分割协议的，应予受理。
六、对借用他人姓名购房的，要在查明实际购房人的基础上，准确认定真实的交易关系。对于实际购房人请求判令名义购房人协助其办理房屋变更登记手续的，驳回其诉讼请求。对给实际购房人造成损失的，可根据双方过错大小予以分担。
七、对买卖双方为逃税签订“阴阳合同”引发的纠纷，要审查买卖双方的真实意思表示，结合房产部门公布的指导价进行综合判断。对严重背离指导价的合同，应认定为“阴阳合同”，向税务部门发司法建议，征缴其偷逃的国家税款并给予的相应行政处罚。对以偷逃税款为目的签订“以房抵债”协议的，人民法院应判决驳回其要求继续履行合同的诉讼请求。
八、对在审理案件中发现中介机构存在违法违规行为的，向行业主管部门发出司法建议，加大司法、行政部门的协作力度，以规范中介机构的服务行为。中介机构因唆使、协助购房者伪造、编造相关购房资料，给售房者造成损失的，与购房者承担共同赔偿责任。
九、对审理案件中发现的新情况、新问题要积极研判，及时与房地产主管部门、银行业等进行沟通，有效采取司法应对，提高解决疑难复杂问题的能力，为房地产业的健康发展提供可靠司法保证。
十、房地产关乎人民群众切身利益，对矛盾有可能激化的敏感性和群体性案件，要加大诉讼调解工作，通过多种途径化解矛盾纠纷，力争从源头上杜绝信访隐患。
海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）（2011年审判委员会第1次会议讨论通过）
四、关于涉“限购令”商品房买卖纠纷
14.政府或政府主管部门发布“限购令”的，拟购房人可购房套数以相关“限购令”为限。开发商因“限购令”不能履行合同义务，拟购房人要求承担违约责任的，不予支持。