逾期办证的违约责任
核心规范
中华人民共和国城市房地产管理法
第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
……
第六十三条 经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
裁判意见
第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要（2016年11月21日）
18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。
合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（2014年12月16日）
十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定
商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证，出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书的，应当承担逾期办证的违约责任，但出卖人有证据证明办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外。
商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办证的，出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务，即出卖人应当在合同约定或法定办证期限届满的三十日前，完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任。
因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。
……
二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理
出卖人存在违反房屋买卖合同约定逾期交房和逾期办证的违约行为，买受人同时主张上述两项违约金的，可予以支持。出卖人主张两项违约金相加数额过高的，法院可以综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素，对于违约行为重复期间的违约金，择一高标准予以支持。
商品房买卖合同约定出卖人逾期取得初始登记和逾期办理过户登记应当支付违约金，买受人同时主张两项违约金的，依前款原则处理。
二十一、逾期办证违约金过高的判断标准
出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高，经审查买受人实际损失无法确定的，法院可以买受人已付购房款为基数，在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。
重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见（2007年11月22日）
37.关于办证义务。在合同没有特别约定的情况下，开发商负有办证义务。买受人在合同约定的或者法律规定的办证期间内未取得房屋权属证书的，如开发商在此期间内已完成房屋权属初始登记并提供了相关的办证资料，并通知买受人提交登记申请的，可认定开发商已履行了办证义务，不承担逾期办证的违约责任。
广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（2003年10月24日）
2.根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。
广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引（2017年9月12日）
三十四、商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的，出卖人仍然负有协助义务。出卖人应当在合理期限内办理初始登记，并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关，依照合同约定或者其他合理方式告知买受人可以自行申请办理房屋所有权转移登记。出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任。
买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记，但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的，驳回其诉讼请求。
安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见（2012年3月5日）
7.买受人以出卖人逾期办证为由主张违约责任的，出卖人举证证明其已于房屋买卖合同约定或《解释》规定的办理房屋产权证的最后期限30个工作日前向产权登记机构报送了办证所需的文件和资料的，对买受人的诉讼请求一般不予支持。
海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）（2011年审判委员会第1次会议讨论通过）
一、关于逾期办证违约纠纷
1.购房人以开发商逾期办证为由请求其承担违约责任的，依照下列情形分别处理：
（1）开发商取得拟售房产初始登记后，应当通知购房人提供办证所需相关资料。经开发商通知，购房人不予配合，不提供办证所需相关资料，致使开发商办证逾期，购房人请求开发商承担违约责任的，不予支持。
前款所称房产初始登记，系指开发商取得房产项目的整体产权登记后，将房屋分套初始登记在自己名下。
（2）开发商取得拟售房产初始登记后，经通知购房人，购房人依通知提供了办证所需相关资料的，分别情况区别处理：
①合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定，开发商在约定时间内向产权登记机关报送了办证资料，购房人请求开发商承担违约责任的，不予支持；开发商未在约定期限内报送，购房人请求开发商承担违约责任的，应予支持。(https://www.daowen.com)
②合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间没有约定的，开发商应在合理期限内报送。开发商未报送，致使购房人自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担逾期办证的违约责任，但当事人另有约定的除外。
2.合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算；合同未约定时间的，诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算。
诉讼时效期间内，购房人要求开发商报送办证资料的，诉讼时效中断。
3.开发商取得拟售房产初始登记后，未通知购房人提供办证所需相关资料，致使办证逾期，购房人请求开发商承担违约责任的，应予支持。
合同对通知时间有约定的，从约定；没有约定的，开发商应于合理期限内通知。开发商未通知，致使自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日，购房人未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担逾期办证的违约责任，但当事人另有约定的除外。
4.合同对开发商通知购房人提供办证所需资料时间有约定的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算。合同未约定时间的，诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算。
诉讼时效期间内，购房人要求开发商报送办证资料的，诉讼时效中断。
5.对于违约责任的确定，合同有约定的，从约定；没有约定，约定不明确，或损失数额难以确定的，可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
6.对房屋的交付使用，当事人有约定的，从约定；没有约定的，开发商将房屋实际交付买房人占有或将房屋钥匙交给买房人的均视为已实际交付使用。
贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）（2005年8月1日）
1.买受人向人民法院提起出卖人承担逾期办证违约责任的诉讼，人民法院应当受理。
2.出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应当适用中断或中止的规定。
3.买受人请求出卖人继续履行协助办证义务的，不适用诉讼时效。
4.2003年6月1日之前签订商品房买卖合同，且起诉前已经取得房屋所有权证书，买受人请求办证前迟延办理期间违约金的，人民法院不予支持。
5.逾期办证违约金的计算期间应当从合同约定或法定的办证期限届满之日起算，通常以出卖人完成商品房权属初始登记的时间为截止时间。
6.出卖人能够举证证明自己办理商品房权属初始登记时，已经在合同约定或法定期限内之合理时间将有关办理房屋权属初始登记的违约责任。
7.本意见第6条所指有关办理商品房权属初始登记的资料包括商品房预售许可证、房屋测绘结果、房屋竣工验收资料等依据法律法规规定必须的办证文件。出卖人提交时间应以资料的最后提交时间为准，并应根据产权登记机关出具的收据等能够证明资料接收的文书所载明时间加以认定，但当事人有证据证明实际提交时间与载明时间不一致的除外。
出卖人向人民法院书面申请调查收集其向产权登记机关提交资料的情况，如该申请符合《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第十七、十八、十九条之规定，人民法院应予准许。
8.出卖人虽已经完成商品房权属初始登记，但如果因其未及时通知买受人或未履行其他协助义务，导致买受人不能在约定或法定期限内取得房屋所有权证书的，出卖人应当承担逾期办证的违约责任。如果存在买受人未尽到合理催促义务的情形，人民法院可以酌情减轻出卖人违约责任。
9.出卖人因不能取得或延期取得依据法律法规规定办理商品房初始登记所需的有关资料，导致办证迟延的，一般应当承担逾期办证的违约责任，但因不可抗力导致的除外。如果存在相关行政机关及中介组织的具体行为过分超出正常工作期限的情形，人民法院可以酌情减轻出卖人违约责任。
10.对逾期办证的违约责任的认定，按揭购房与非按揭购房不应有所区别。但对于采用按揭方式购房，人民法院可以酌情调整出卖人承担逾期办证违约金的数额。
11.合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依法事人约定处理。
12.逾期办证违约金计算标准，当事人有约定从约定；当事人没有约定的，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。
13.人民法院对于违约金的调整只能依据当事人申请，不能依职权主动调整。但当事人约定的违约金条款的适用可能导致双方的权利义务严重失衡时，人民法院可以适当行使释明权。
当事人请求调整违约金的，可以抗辩或反诉方式提出。
当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求违约金调整，并主张依据《解释》第十八条第二款规定的损失计算方法所确定损失额为调整标准，人民法院原则上可以参照“中国人民银行同期同类贷款利率”该计算标准所确定的损失额，从公平原则出发，综合考虑出卖人过错程度、违约行为情节、赔偿能力以及买受人购房方式等因素，在此数额范围内酌情决定违约金数额。
14.商品房买卖合同中所指交付使用是指出卖人将房屋转移买受人占有，但当事人另有约定的除外。
合同双方约定的交付时间、方式、条件具有法律约束力。如果出卖人违反约定条件交付，买受人可以拒绝接受，出卖人应当承担逾期交房的违约责任。出卖人交付的房屋虽不符合约定交付条件，但买受人已经实际接受的，应视为交付使用，但并不免除出卖人房屋质量责任。
15.逾期交房违约金的计算期间应当从合同约定的交房日为其算点，以实际交房日为止算点。
江苏省高级人民法院民一庭房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用研讨会综述（2004年11月）
一、商品房买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用
……
6.关于迟延或不能办理不动产权属证书的责任
《解释》[1]第十八条和第十九条规定，由于出卖人的原因，导致买受人在一定期限之内未能取得房屋权属证书或者一定期限之后无法办理房屋所有权登记的，买受人可以请求出卖人承担诸如支付违约金、赔偿损失等违约责任。但适用《解释》遇到的问题在于，买受人行使这一请求权时，是否应当对“出卖人的原因”承担举证责任？
多数意见认为，买受人行使这一请求权的法律基础固然在于《解释》的这两条规定；但其也需要事实基础，那就是出卖人的违约行为（即所谓“出卖人的原因”）、买受人的损害（即在一定期限之内或者之后不能办到房屋所有权证或者进行所有权登记）以及两者之间需具备的引起与被引起的因果关系。只有同时具备这两个基础，买受人的请求权才能成立。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。可见，履行商品房买卖合同的过程中，所有权证的办理与取得是由买受人承担的义务。出卖人承担的仅仅是法定协助义务。因此，买受人若行使《解释》赋予的请求权，就应当对“出卖人的原因”承担举证责任，即证明到有关部门申请办理房屋所有权登记，由于开发商未尽协助义务导致未能办成。
另一种意见认为，该举证责任主要在出卖人一方，买受人不需要举证，其只要陈述一下，前往办理所有权登记手续而没有办下来即可。
7.关于土地使用权证使用年限缩水的问题
《城市房地产管理法》等法律法规规定了各类用地的最高年限。住宅商品房的出卖人向买受人移转交付的土地使用权，其使用期限常常短于七十年。这主要有两种原因，其一是因为房地产开发建设占用了一定的时间，这属于正常形态，一般不会引发纠纷。另一种情形是出卖人经出让取得土地使用权后变更了土地用途，或者从他人处经转让取得土地使用权，土地性质本不属于住宅用地，故导致土地使用权年限是四十年或者五十年。在后一种情形中，出卖人是否应向买受人承担违约责任？如承担，又该如何承担？
一种意见认为，出卖人是否应当承担违约责任，首先要看其在订立买卖合同时，是否尽到了告知义务即告诉买受人土地使用权的年限情况。如果其已经尽到了告知义务，买受人仍然愿意购买的，可以认定买卖合同是据实订立的，应当认为出卖人并没有违反合同约定及附属义务，因此不承担违约责任。如果出卖人没有尽到告知义务，且出卖人向买受人移转交付的土地使用权年限不符合法律规定的住宅用地的使用年限，就构成违约，应当承担违约责任。在违约责任的承担方式上，可以责令出卖人退还多收取的土地成本，或者责令其将土地使用权的年限予以续展、补足，也可以由其支付费用而由买受人办理续展手续。
另一种意见认为，根据《土地管理法》的有关规定，这种纠纷属于土地使用权权属争议，不属于人民法院受理民事案件的范围，依法应当由有关人民政府处理。
江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（征求意见稿）（2017年8月15日）
45.商品房买卖合同逾期办证违约金如何调整？
对于逾期办证，开发商往往约定较低的违约金，有的逾期办证时间较长，买受人主张调高违约金的，此时应由买受人举证其损失，买受人能够证明损失大于合同约定的违约金的，可予支持。但实践中对于逾期办证的损失往往很难举证证明，而逾期办证客观上确实对买受人造成损害，如果逾期付款违约金与逾期办证违约金约定明显不对等的，买受人请求参照《商品房买卖司法解释》第18条第2款规定，按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整违约金的，一般可予支持。
对于逾期办证违约金，在两证合一前，不仅包括逾期办理房产证，还包括逾期办理土地使用权证。
[1] 指《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。