房屋质量纠纷
核心规范
中华人民共和国合同法
第一百四十八条 因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
……
第一百五十三条 出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
第一百五十四条 当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。
第一百五十五条 出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
裁判意见
北京市高级人民法院关于印发《北京市法院重大疑难民事案件研究指导组会议纪要》的通知（2003年2月13日）
三、关于业主因所购房屋墙体持续散发氨气等刺激性气体起诉房地产开发公司要求退房、赔偿案件的法律适用
近来，我市法院受理了一批业主因所购房屋墙体持续散发氨气等刺激性气体起诉房地产开发公司要求退房、赔偿的案件。此类案件的基本情况为，双方所签房屋买卖合同合法有效，且实际履行。诉争房屋质量检验合格，但房间内空气中氨气等刺激性气体浓度严重超过国家标准，对人体会造成一定损害。这类刺激性气味产生于建筑房屋结构中所使用的添加剂。建筑材料添加剂曾经为建筑行业长期准用，在建材搅拌站统一搅拌时掺入，至2000年12月31日前仍允许使用。截至目前，居室内空气质量并未列为工程竣工核验质量的标准之一。对该类案件如何适用法律，各院认识不一。2002年，二中院就属此类纠纷的刘忠与华德房地产有限公司购房、赔偿一案所涉及的法律适用问题向高院民一庭请示。
高院经研究（经审判委员会讨论通过），对该类案件的法律适用提出了倾向性意见，即基于现在予以限制或逐步淘汰的污染环境的添加剂曾经为建筑行业长期准用，而大量的相关退房、赔偿诉讼源于人们对居室环保意识的觉醒及提高，房地产开发商和业主均无过错，因此，处理此类案件，在立足保护业主基本人权的同时，要尊重历史的沿革，避免以现在的标准判断、衡量过去的事物。故宜判决房地产开发商采取补救措施以减轻损害，或者承担一定的经济补偿责任，而不宜支持业主要求退房的诉讼请求。
鉴于该法律问题涉及对重大社会利益的调整，对北京乃至全国大量类似案件的处理具有普遍的意义，高院将上述倾向性意见并另一种支持业主要求退房的诉讼请求的意见报最高法院，最高法院经研究后，电话答复高院，同意高院提出的倾向性意见。
天津市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要（2018年11月26日）
一、商品房的预售与买卖相关问题
（二）商品房质量瑕疵问题
出卖人交付的商品房符合法定的交付条件、质量标准以及商品房买卖合同约定，买受人以商品房质量存在轻微瑕疵为由拒绝接收商品房，并要求出卖人承担逾期交付商品房违约责任的，不予支持。但买受人有证据证明商品房在交付时存在的质量瑕疵足以影响正常居住使用的除外。接收商品房以后，买受人要求出卖人应对商品房的质量承担瑕疵担保责任的，应予支持。
出卖人应当将商品房存在的隐蔽瑕疵如实告知买受人。对于商品房存在的隐蔽质量瑕疵，买受人要求出卖人承担维修义务并承担赔偿责任的，应予支持。
上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答（2005年12月16日）
7.“二手房”买卖合同中，因房屋质量问题引发纠纷，出卖人应如何承担房屋质量瑕疵担保责任？
答：买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
上海市高级人民法院关于印发《关于民事案件审理的几点具体意见》的通知（2000年8月15日）
22.房屋有质量缺陷，当事人能否据此要求退房？
我们认为，买卖合同的出卖方对所售物品负有质量担保义务，开发商在出售房屋时应当保证售出的房屋无质量瑕疵，否则即为违约。根据《民法通则》第一百三十四条之规定，开发商如有违约，承购人有权要求开发商承担修理、重作、更换；赔偿损失；支付违约金的民事责任，违约致使合同无法履行的，承购人还可以要求解除合同。因此，当房屋存在质量缺陷时，承购人可以要求退房，但在具体掌握上，应当注意，能够修复的应先修复；无法修复，或因房屋主体质量不合格影响居住安全的，可以解除合同。法院不能确定房屋质量缺陷程度的，应当委托相关的房屋质量检测部门进行检测，不能出现因为法院的轻率认定给当事人造成不必要损失的情况。
辽宁省沈阳市中级人民法院关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之一）（2004年3月27日）
10.商品房预售合同的效力及解除问题
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（4）买受人以该房屋质量有瑕疵为由，要求解除预售合同的，应当根据质量问题的严重程度来分析，对于商品房已经验收合格，没有严重质量问题，不影响居住的，应不予支持。商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，并依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，房地产开发企业没有足够证据进行反驳的，买受人要求退房的，人民法院应予支持，给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。(https://www.daowen.com)
（5）合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理原则。按套（单元）内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，依约定处理。合同未作约定的，按以下原则处理：（1）面积误差比在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比超出3%时，买受人要求退房的。人民法院应予支持。房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）（2008年1月4日）
十、出卖人变更房屋设计后未通知买受人，买受人以实际交付房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向与合同约定不一致，且超过行业标准，请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任和赔偿损失的，应予支持。当事人对损失的计算有约定的，从其约定；未约定的，应综合考虑资金占用、房价变动等因素计算和认定损失。
出卖人变更设计后通知了买受人的，按照《商品房销售管理办法》第二十四条的规定处理。
江苏省高级人民法院民一庭房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用研讨会综述（2004年11月）
一、商品房买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用
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4.关于面积误差问题的法律适用
依据《解释》[1]第十四条规定，出卖人交付使用的房屋面积与商品房买卖合同约定面积不符时，处理原则有二：首先交由当事人意思自决，表现为“合同有约定的，按照约定处理”；其次，在当事人意思未能自决的情况下，即在“合同没有约定或者约定不明确的”的情况下，才依据《解释》的规定处理。实践中，当事人在合同中往往约定有“多退少补、按实结算”等类似条款，这是否属于“合同有约定的，按照约定处理”的情形？如果属于这种情形，当面积误差过大以至明显不合理时，是否仍然简单套用“当事人另有约定除外”的规则？
《江苏省城市房地产交易管理条例》（以下简称《条例》）第十七条第二款规定：当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准，但实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房。预购人退房的，适用前款第（一）项规定。预购人不退房的，大于或者小于部分不超过百分之三的，按照预售合同约定的价格多退少补；大于部分超过百分之三的，产权归预购人所有，并可以不支付该部分的房价款，小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。
与会代表认为，第一，省人大常委会颁布的地方性法规是全省各级人民法院处理民事案件的依据。《条例》第十七条第二款的规定充分体现了保护群众利益，维护市场诚信的理念，具有江苏特色；而且，该规定是对当事人履行合同行为的规制，是对当事人权利义务关系的调整，并不涉及合同本身的效力。在这一点上，《条例》与《解释》并不矛盾。因此，对约定“按实结算”而引发的面积纠纷，应当适用《条例》的规定。第二，如果双方当事人在预售合同中明确约定了面积误差的具体比例及相应的处理方法，则应当尊重当事人的意思自治，根据合同约定进行裁判。
江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（征求意见稿）（2017年8月15日）
27.商品房质量纠纷如何处理？
出卖人向买受人交付的商品房存在地基及主体结构工程质量问题，买受人请求解除合同、赔偿损失或要求出卖人采取补救措施的，应予支持。
商品房经竣工验收备案，交付时存在前款以外其他质量问题足以严重影响买受人正常居住使用的，买受人请求解除合同、赔偿损失或要求出卖人采取补救措施的，应予支持。
房屋经过竣工验收备案，交付时存在质量瑕疵，但不影响买受人正常使用的，买受人拒收房屋，要求出卖人承担迟延交房违约责任的，不予支持。但出卖人对质量瑕疵进行维修时，给买受人造成损失的，应予赔偿。
28.精装修商品房质量纠纷如何处理？
出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中包含装修条款，或者出卖人在与买受人签订商品房预售或买卖合同时指定买受人与其另行签订装修合同的，因装修部分存在的质量严重影响商品房品质的，买受人请求一并解除商品房买卖合同和装修合同并赔偿损失的，应予支持。
出卖人在与买受人签订商品房预售或买卖合同时指定买受人与其签订另行装修合同的，出卖人不能证明装修合同属于商品房买卖合同不可分割的组成部分，因装修部分存在的质量严重影响商品房品质或装修合同严重迟延履行的，买受人请求单独解除装修合同，应予支持。
装修存在质量瑕疵，但不影响买受人正常使用的，买受人拒收房屋，要求出卖人承担迟延交房违约责任的，不予支持。装修保修期内，出卖人应承担保修责任；出卖人拒绝保修或者在合理期限内拖延维修的，买受人自行或者委托他人维修后，就修复费用及修复期间造成的其他损失要求出卖人承担责任的，应予支持。
装修用材和施工工艺等应达到的标准，合同有约定的按约定，没有约定或约定不明的，结合出卖人销售时广告宣传内容等进行认定。
29.出卖人指定精装修的商品房质量纠纷如何处理？
出卖人与买受人签订商品房买卖合同时，指定买受人与第三人另行签订装修合同的，对于装修质量问题，合同有约定的按约定，没有约定或约定不明的，买受人依据《合同法》第四百零二条规定，请求出卖人承担委托人责任的，应予支持。
30.商品房设计缺陷和变更设计的如何处理？
商品房存在设计缺陷或在预售合同签订后变更设计的，出卖人不能证明买受人明知并接受，如严重影响买受人正常使用且无法通过其他措施予以补救的，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。
可以通过一定措施予以补救或不严重影响买受人正常使用的，买受人请求出卖人采取补救措施或根据影响程度予以赔偿的，应予支持。
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39.面积误差有约定时如何处理？
商品房买卖合同订立时，房地产开发企业对商品房买卖合同中的面积误差条款等加重购房人义务的条款，应与买房人充分协商，并以足以引起买房人注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示并明确说明。没有提示说明的，适用《江苏省城市房地产交易管理条例》第17条的规定处理。有证据证明对于面积误差条款已经协商的，按照合同约定处理。
40.层高误差如何处理？
对于商品房买卖合同约定的层高低于住建部《住宅设计规范》的，如果出卖人未向购房人披露的，买受人应有权解除合同。对于双方约定了符合前述条件的层高条件，但实际层高低于合同约定层高的，如果层高差异较大，对购房人生活造成较大不便的，购房人要求解除合同的，应予支持。如果差异不大，购房人无权要求解除合同，但可以要求赔偿损失，损失的计算可以参照合同约定的房价乘以相应的误差比例予以确定。
[1] 指《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。