二十八、诉讼程序问题

核心规范

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。

裁判意见

第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要（2016年11月21日）

21.对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）（2010年12月22日）

第二十八条 在房屋买卖等非权属纠纷民事案件中，当事人一方对另一方作为权属证据提供的房屋登记簿和权属证书提出异议，法院原则上仅对房屋登记簿和权属证书形式上的真实性进行审查，经查证属实的，即可作为民事诉讼的证据使用。

第二十九条 因房屋买卖合同纠纷提起的诉讼，原则上按照《民事诉讼法》第二十四条关于合同纠纷管辖的规定确定管辖权。

北京市高级人民法院立案庭关于商品房买卖合同的买受人因出卖人未依约履行办理房屋所有权证义务而起诉时如何确定合同履行地的通知（2019年2月16日）

商品房买卖合同中买受人因出卖人未依约履行办理房屋所有权证义务而起诉出卖人请求办理房屋所有权证、给付因逾期办理房屋所有权证而应负担的违约金或解除合同并返还购房款等案件时，应以不动产所在地确定合同履行地，理由如下：

依据北京市高级人民法院《关于民事诉讼管辖若干问题的规定》第二条规定：“《民事诉讼法解释》第十八条第二款中的‘争议标的’指诉讼请求所指向的合同义务内容，争议标的履行地指诉讼请求所指向的合同义务内容的履行地。”商品房买卖合同中，买受人无论诉请出卖人协助办理房屋所有权证，还是因逾期办理房屋所有权证而诉请给付违约金或解除合同并返还购房款，其诉讼请求指向的合同义务内容均为“办理房屋所有权证”。

依据《合同法》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，出卖人负有向买受人转移房屋占有和办理不动产登记并协助买受人办理房屋权属证书的义务，因此，请求履行“办理房屋所有权证”的义务实质上系请求出卖人全面履行房屋交付义务，故买受人因出卖人未依约履行办理房屋所有权证义务而提起的诉讼，其争议标的为交付不动产。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十八条第二款规定：“交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；”故案件中的不动产所在地为合同履行地。

上海市高级人民法院关于审理房产纠纷案件若干疑难问题的讨论纪要（1993年10月27日）

一、关于房屋案件的起诉与受理

1.凡以房产为标的的买卖、租赁、典当、建筑承包（包括勘察、设计、建筑等）、合建、代理、居间、使用、转让、确权等民事行为发生的纠纷，均由民庭受理。

2.因单位内部分配公房使用权而产生的纠纷，如果是本单位职工对单位分房决定有意见而起诉的不予受理；如果是受配人（或其它原旧房内应一并迁出的同住亲属占住旧房）分得新房又无理占住旧房或非受配人以单位分配不合理为由而强占公房，被侵害人（包括单位和合法受配人）向法院起诉的，法院应予受理。

3.单位分配给职工住房使用权后，职工由于本人原因而离职、辞职，或被单位除名、开除的，单位以分房时与该职工订有使用系争公房合同为由而起诉要求收回公房使用权的，法院应受理。

4.单位之间因行政调拨等原因引起的房屋纠纷向法院起诉，法院不予受理，应告知原告向有关主管部门申请解决。因历史原因由行政划拨房屋使用权的，现房屋产权人要求收回房屋自用或要求明确租金而起诉的，法院应作为民事案件受理。

5.因违章建筑引起的房产纠纷，因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，应由行政机关处理。但当事人以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷可作为民事案件受理。

6.因为有关部门审批建筑执照不当，影响他人通风、采光引起的纠纷，一般应告知原告向有关部门申请解决，也可向法院提起行政诉讼。

7.有关私房落政的案件，如私房社会主义改造中的问题，建国初期由有关部门代管的房产问题，落实华侨，落实港、澳、台同胞私房政策的问题等，应告知原告向当地落实私房政策部门或有关主管部门申请解决。(https://www.daowen.com)

杭州市中级人民法院民一庭关于审理建设工程及房屋相关纠纷案件若干实务问题的解答（2010年11月1日）

第二部分 房屋买卖

一、在房屋买卖过程中，若涉及房屋原有抵押贷款尚未清偿完毕的，是否需要通知该贷款银行参加诉讼？

答：因该房屋原有按揭贷款未偿还完毕，抵押权尚未消灭，则转让抵押物的应征得抵押权人同意。同时，因为房屋的抵押登记尚未注销，在今后办理过户登记时需要涉及抵押权人他项权证的变更事宜。因此，在案件审理过程中应当通知贷款银行作为第三人参加诉讼。

二、对经由房屋中介方居间达成的房屋买卖意向书的性质应如何界定？中介方是否属于必须参加诉讼的当事人？

答：此类房屋买卖意向书内容较为丰富，既具有中介方与买卖双方间的居间协议，同时也具有中介方作为买卖双方的代理人委托代理协议性质，同时还具有买卖双方为达成正式买卖合同而签订的预约性质。

如果是因未能签订正式房屋买卖合同所产生的此类意向书纠纷，因其争议标的还是围绕房屋买卖中的权利义务约定，所以该纠纷案由应定为房屋买卖合同纠纷，此时因为中介方是作为买卖双方的居间人，视案情需要，可将中介方列为第三人参与诉讼。

如果是因中介方与买或卖一方因中介居间行为产生争议，则应定性为居间合同纠纷，中介方应作为必须参加诉讼的当事人参与诉讼。

广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（2003年10月24日）

6.因买受人要求出卖人支付逾期交楼违约金或出卖人要求买受人支付逾期付款违约金而发生的纠纷，一般不应通知担保权人作为当事人参加诉讼。但买受人以逾期付款是因为担保权人的违约行为造成为由，申请人民法院追加担保权人作为第三人参加诉讼的，人民法院应予支持。

7.出卖人或买受人请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除商品房买卖合同的，人民法院应当在开庭前告知担保权人可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。若担保权人就借款合同和抵押、保证合同另行起诉的，人民法院一般应将该案与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判决出卖人将买受人所欠担保权人借款本息直接支付给担保权人，其余款项支付给买受人。

若担保权人不参加诉讼的，法院仅审理商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，出卖人应将收受的购房款（包括买受人已实际支付的款项和向担保权人所借款项）本息返还买受人，违约责任按双方约定和有关法律规定处理。出卖人与买受人达成解除商品房买卖合同并由出卖人代替买受人清偿其所欠担保权人全部债务，其余款项则返还给买受人的和解协议的，人民法院应予支持。

北京市高级人民法院关于行政审判适用法律问题的解答（二）（2007年4月11日）

7.法院在审理涉及农村房屋买卖的有关土地行政案件时，如果存在原告起诉时已经不是本村村民，或者在本村另有宅基地的，应当如何处理？

答：如果涉及的农村房屋买卖合法有效，且存在原告起诉时已经不是本村村民，或者已经转为居民，或者在本村另有宅基地等情况，可认定其与具体行政行为无法律上的利害关系，裁定驳回起诉。

8.法院在审理涉及农村房屋买卖的有关土地行政案件时，应当如何审查起诉期限？

答：应当依据卖房当时有效的法律、法规和最高人民法院的司法解释中有关起诉期限的规定进行审查。

山东省高级人民法院关于印发《全省民事审判工作座谈会纪要》的通知（2005年11月23日）

五、关于房地产纠纷案件的处理问题

（六）关于房改房屋纠纷的处理问题。从国家关于住房制度改革的政策规定来看，房改房在法律属性上实质就是将原来出租给职工的住房改为出卖给职工个人，即由原来的租赁法律关系转为买卖法律关系，是一种特殊的房屋买卖合同。其与一般房屋买卖合同有所不同的是，房改房的合同除当事人自行约定的内容外，还要受到房改政策的制约，不完全等同于以市场价格支付对价。由于房改的买卖合同涉及到我国现行的房改政策，所以因房改引发的纠纷，法院是否应当作为民事案件受理，一直是审判实践中有争论的问题。会议认为，涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷的，人民法院是否应当受理，应当结合当事人提出的诉讼请求作出判断。如果当事人争议的事项是房屋买卖，属于平等民事主体之间的权益纠纷（如追索购房定金、购房款、办理过户手续及产权证书等），人民法院应当受理；如果当事人争议的事项为是否适用房改政策以及如何适用房改政策的（如职工是否应当参加房改、如何计算优惠条件等），不属于民事权益纠纷，人民法院不宜作为民事案件受理。

上海市高级人民法院关于印发《关于民事案件审理的几点具体意见》的通知（2000年8月15日）

23.由银行提供抵押贷款的房屋预售、现售合同纠纷，程序上应如何把握？

商业银行开办“个人贷款”是金融机构配合国家启动房地产消费市场政策的一项措施。开展此项业务，银行会面临一些法律问题，例如贷款人与商品房开发商之间的房屋预售、现售合同被人民法院认定为无效时，银行如何收回贷款？银行能否参加到购房双方的诉讼中去？以什么身份参加？审判实施中，一些法院在程序上将银行列为第三人，参与房屋买卖合同诉讼，在实体上则直接判决开发商返还银行售房款。

对此，我们认为，开发商与购房人之间是房屋买卖关系，银行与贷款人之间是借贷关系，两者法律关系不同、诉讼标的不同、当事人不同、管辖原则也不同，所以不是民诉法所称“必要的共同诉讼”或“普通的共同诉讼”。那么银行是否能以“与本案的处理有关”而作为第三人参加诉讼呢？我们认为，由于银行既不是以正在进行买卖合同诉讼的双方当事人为共同被告，对其争议的诉讼标的提出独立的诉讼请求的有独立请求权的第三人，也不是依附于购房人或开发商的无独立请求权的第三人，因此不符合案件合并审理的条件，不能合并审理。人民法院应当分案审理房屋买卖合同纠纷和借贷纠纷。分案审理房屋买卖合同时，为避免银行利益受损，我们可以在判决主文中明确：“购房人应当于判决生效之日起×××中日内注销系争房屋上设定的抵押权，并将房屋返还出售人”。

湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）（2008年1月4日）

五、在审理以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件时，出卖人或买受人请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除商品房买卖合同的，人民法院应当告知贷款银行参加诉讼。