名为合作建房实为房屋租赁合同的效力

案例：北京某中学经上级主管部门教育局同意，以其学校操场土地2.3亩与某开发公司合建综合楼两栋。双方达成协议：学校负责办理项目审批手续，两栋综合楼均归学校所有，其中一号综合楼由学校教学使用，二号综合楼由开发公司使用，期限二十年。双方并约定了一方违约、另一方有权解除合同的违约条款。合同履行过程中，由于开发公司出资未到位，致使超过建设期限房屋未能建成。学校起诉至法院要求解除合同，并由对方承担违约责任。(https://www.daowen.com)

学校是事业单位，其使用的土地是国家无偿划拨给学校上级单位教育局的。经教育局同意，学校与开发公司达成合作建房协议，由学校提供土地并享有合建房屋所有权（应为教育局享有房屋所有权，基建项目），未约定开发公司分得所有权，不涉及土地使用权转让问题，因而该合建合同有效。开发公司在房屋建成后使用二号楼二十年，其投入的资金实际是使用房屋的费用。开发公司对房屋在二十年期间享有占有、使用、收益的权利，其性质应为房屋租赁。根据租赁合同的相关法律规定，双方约定的租期未超过法律规定的最长期限，因而是有效合同。