名为合作建房实为土地补偿合同的效力

案例：2004年10月10日，南宁某房地产开发有限公司（以下称某公司）与南宁市某新村村民委员会（以下称新村）签订合建合同，约定：新村提供自己所有的位于南宁市某路第三产业用地21.11亩与某公司合作建房；该21.11亩土地中的14.05亩的使用权转让给某公司，手续由新村与某公司共同到政府有关部门办理，费用由某公司负担。某公司将其出资3000万元在其余的7.06亩土地上建造的面积为1.5万平方米的某大厦东半部分给新村作为补偿。签订合同时，某公司办理了14.05亩土地的征收手续，并与南宁市土地管理局签订了土地使用权出让合同，缴纳土地出让金700余万元，取得了14.05亩土地使用权。

对于该合建合同效力，有观点认为，新村将14.05亩土地转让给某公司，目的是换取某大厦东半部的所有权，是将集体土地换取房屋的转让行为，集体土地未经征收和出让，不得上市流转，因而该合建合同无效。(https://www.daowen.com)

笔者认为，新村提供了21.11亩土地与某公司合作建房，其中14.05亩土地转让给某公司，属于土地使用权转让合同。依当时的法律，集体所有的土地不能转让，但办理了征收手续，经过政府有关部门批准并缴纳土地出让金后已成为出让土地。此种情况下，新村将该幅14.05亩土地转让给某公司属有效合同。关于7.06亩土地部分，系新村与某公司合建某大厦所提供的土地，新村与某公司合建某大厦的合同，属于合作建房合同。该合同是否能成为有效合同，有赖于该7.06亩土地征收和土地出让手续的完成。根据合同约定，新村最终分得某大厦东半部所有权，既包括合作建房合同中对新村所作分配，也包括某公司在合作建房合同中分得另一半某大厦所有权条件下，对新村转让14.05亩土地的补偿。因此，就14.05亩土地，双方所约定的权利义务，属土地使用权补偿合同的内容，在双方协作完成集体土地征收，国有土地出让手续后，该土地使用权补偿合同为有效。