合建合同中约定投资方取得永久使用权合同的效力

案例：北京某厂根据主管部门调整计划另建新厂，用旧厂与某开发公司签订合建合同。合同约定，某厂以旧厂址划拨土地与某开发公司合作，由某公司承担全部建设费用，建居民楼三栋，写字楼一栋，所有权均归某厂，某开发公司对写字楼拥有永久使用权。双方还对违约责任等其他问题作了约定。

永久使用权如何看待是判断合建合同效力的关键。

一种观点认为，永久使用权即是所有权。对房屋而言，有了使用权就有占有权和收益权；而使用权一旦达到永久的程度，使用权人就有了永久占有权和收益权，也就成为实际的所有权人。所以，该合建合同因某开发公司在他人划拨土地上取得房屋永久使用权无效。(https://www.daowen.com)

另一种观点认为，所有权与其权能可以分离，使用权是所有权权能之一，所以某公司在划拨土地上取得永久使用权不违反法律规定，因而合建合同有效。

还有观点认为，某公司未取得建造房屋的所有权，仅取得了使用权，但取得使用权是以承担建设费用的方式支付了对价，属于通过债权合同取得了房屋使用权。因此，其性质属于不动产租赁。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因此，某开发公司在二十年之内的承租权，即使用权是有效的，超过二十年的承租权约定是无效的。

笔者认为，某厂与某开发公司所签的合建合同应为有效合同，但对某开发公司使用房屋期限应予规范。第一，双方在划拨土地上建造房屋，房屋所有权归某厂，合同有效。但该合同不属于典型的合作建房合同。某开发公司的全部建设费用，应视为取得房屋永久使用权的对价，所以应在此基础上研究永久使用权问题。第二，所有权的权能可以依据所有人的意志和利益，通过一定程序与所有权发生分离，但并不导致所有权人丧失所有权，这是因为所有权人可以通过行使支配权控制和实现其所有权。第三，永久使用权，以不动产存在为前提，不动产存在，永久使用权存在，不动产灭失，永久使用权灭失，通过租赁取得的使用权，期限在二十年之内有效，超过二十年则无效，超过二十年需要继续使用不动产的，应当重新签订或者续订租期。但既然是使用权，应类推适用关于租赁法律予以规范。即在期限上不得超过二十年，二十年到期后可以更新合同。永久使用权应认为在二十年使用期到期后，对原使用权合同的更新约定，具有预约合同性质。如若某厂不预更新，应承担缔约过失责任。