评析

预售商品房按揭，涉及三方主体四个法律关系。三方主体是卖房人即房地产开发经营企业、买房人和按揭（贷款）银行。四个法律关系，一是房地产开发经营企业与买房人之间的商品房预售法律关系；二是购房人与按揭银行之间的贷款法律关系；三是购房人与按揭银行之间的抵押法律关系；四是卖房人与按揭银行之间的保证法律关系。预售商品房按揭对购房人来说，可以采取分期偿还贷款本息及手续费的方式增强其购房能力，缓解资金紧张状况；对房地产开发经营企业来说，可以及时筹集建设资金，促进商品房销售；对按揭银行来说，可以获得利息利润，其债权风险也不大。预售商品房按揭是随着市场经济发展出现的自由和便捷的产物，三方主体可以得到各自所需的经济利益，因此在现代市场经济中被广泛采用。预售商品房按揭四个法律关系虽然各自独立，但是又相互关联，各方主体之间的合同是否有效、合同履行、解除以及相应民事责任承担相互影响。而且预售商品房按揭区别于一般房地产抵押贷款，具有特殊性。在司法实践中，对上述诸问题的认识，虽然经过一定时期实践和不同角度研究依然存在较大分歧，这不仅影响到裁判标准统一，进而使得预售商品房按揭各方利益得不到很好平衡。因此，有必要对这些问题进行进一步研究。(https://www.daowen.com)