五、余论
本案件马某与马某某因《借款抵押协议》而为马某某设立登记抵押权，如果《借款抵押协议》中抵押条款无效，则马某某之登记抵押权失去负担行为支持，应予注销。《物权法》生效后，对《查封规定》第17条[31]所确定的原则存在一定争议。目前，《查封规定》第十七条适用的基本社会环境和制度基础并未得到根本改变，社会上仍然有存在大量非买受人的原因而未登记的不动产，如果不加分别一律准许强制执行，将会危及社会稳定[32]。基于前述基础性的秩序安排，司法解释对以“合法占有”为表征的一般不动产买受人物权期待权给予优先于抵押权人优先受偿权的权利保护，但应进一步细化债权要件标准，以使司法实践中更加具有可操作性。
【注释】
[1]最高人民法院物权法研究小组，《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第528页。
[2]孙宪忠，《物权法制定中的不动产问题》，人民法院出版社2004年版，第116页。
[3]尹田，《论不公正胜于无秩序》，人民法院出版社2004年版，第297页。
[4]江必新、刘贵祥，《最高人民法院〈执行最新司法解释统一理解与适用〉》，中国法制出版社2010年版，第209页。
[5]最高人民法院，《专家法官阐释疑难问题与案例指导》，中国法制出版社2016年版，第2页。
[6]张柳青，《物权法审判实务疑难精解》，中国法制出版社2007年版，第283—284页。
[7]《合同法》第五十八条前半段规定，合同无效，或者被撤销后，因该合同的取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。第五十九条规定，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。
[8]我国《侵权责任法》第二条第一款规定，“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任”，第二款中对“民事权益”的列举并没有包括债权。大多数参与立法人员认为，第三人侵害债权应当属于侵权责任的范围。
[9]邹碧华，《要件审判九步法》，法律出版社2010年版，第71页。
[10]《最高人民法院民事诉讼法解释》第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通的证明以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实有存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。
[11]《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价的百分之五十。
[12]李适时，《中华人民共和国民法总则释义》，法律出版社2017年版，第371页。
[13]王轶，《物权法解读与应用》，人民出版社2007年版，第21页。
[14]《德国民法》第九百二十五条第一项规定，土地所有权之移转，应经让与人与受让人之合意，并与土地簿册上为权利变更之登记。此项合意须由双方当事人同时到场，向主管机关以表示为之。
[15]王轶，《民法原理与民法学方法》，法律出版社2009年版，第32页。(https://www.daowen.com)
[16]尹田，《论不公正胜于无秩序》，人民法院出版社2004年版，第297页。
[17]江必新、刘贵祥，《执行工作指导》，国家行政学院出版社2015年版，第105页。
[18]《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的规定征求意见稿）》第二十条规定，人民法院对登记在被执行人名下的其他不动产实施了强制执行，买受人或受让人提起执行异议之诉，请求排除执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持，但在查封之前申请执行人对该不动产依法享有担保物权等优先受偿权的除外：（一）在人民法院查封之前，买受人或受让人已基于购买不动产之目的与出卖人之间签订合法有效的书面买卖（转让）合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且在执行异议审查阶段将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人或受让人自身原因未办理权属转移登记；（五）签订书面买卖（转让）合同合法占有该不动产以及支付全部价款或者按照合同约定支付部分价款的行为均发生在《不动产登记暂行条例》实施之日起三年以内。当事人之间签订书面买受（转让）合同，合法占有该不动产、支付全部价款或按照合同约定支付部分价款的行为之一发生在《不动产登记暂行条例》实施之日起三年以后。买受人或受让人提起执行异议之诉，请求排除执行的，人民法院不予支持
[19]江必新、刘贵祥，《执行工作指导》，国家行政学院出版社2015年版，第86页。
[20]最高人民法院物权法研究小组，《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第62页。
[21]江必新、刘贵祥，《〈最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定〉理解与使用》，人民法院出版社2015年版，第424页。
[22]最高人民法院民事审判第一庭，《民事审判指导与参考》总第69辑，人民法院出版社2017年版，第125页。
[23]最高人民法院民事审判第一庭，《民事审判指导与参考》总第69辑，人民法院出版社2017年版，第126页。
[24]江必新、刘贵祥，《最高人民法院执行最新司法解释同意理解与适用》，中国法制出版社2010年版，第212页。
[25]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
[26]最高人民法院民一庭，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第95页。
[27]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
[28]邹碧华，《要件审判九步法》，法律出版社2010年版，第63页。
[29]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可认证的，可以认定有效。
[30]建设部《商品房预售管理办法》）第八条第四项规定，商品房预售许可证依下列程序办理：（四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当强制公开，公众有权查阅。
[31]最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、抵押、冻结财产的规定第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、抵押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、抵押、冻结。
[32]江必新、刘贵祥，《〈最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定〉理解与使用》，人民法院出版社2015年版，第422页。