“小产权”房的概念和特征

什么是“小产权”房，现行说法颇多。这是因为“小产权”房原本不是一个法律概念，而只是一种事实状态。由于这种事实状态的复杂性和多样性，导致各说的认知和描述存在差异。各说所指“小产权”房的内涵和外延虽不尽一致，但又存在相似之处，且均有一定的合理性。当今，“小产权”房在我国社会经济生活中大量存在，所涉权属、流转或其他权益纠纷非常普遍，由于我国目前缺乏相应的法律政策予以调整规范，致使法院对此类案件是否受理，以及受理后如何处理都存在很多争议，从而导致执法很不统一。

“小产权”房是针对“大产权”房而言的。房屋被作为一项财产看待而不是作为物理形态的建筑物时，被称之为“房产”，而“地产”则是随着土地所有权制度的形成而产生的。按照“房地一体”的原则，“房产”和“地产”有着不可分割的属性，故统称为“房地产”。“房地产”在民法上是一种能为公民、法人及其他组织支配的“物”。所谓“大产权”房，是指房屋所有人对自己的房地产享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有人通过原始或继受取得所有权及与所有权相关的财产权，并且经过国家有权机关予以登记，其所拥有的权利是完整的权利。通常认为，“大产权”房是在国有土地上建造的产权清晰并能够合法办理产权证书的房屋。“小产权”房是在农村集体经济组织所有的土地上建造的房屋，具体而言，除在国有土地上建造的产权清晰并能够合法办理产权证书的房屋以外，在农村宅基地、集体建设用地或农用地等集体土地上开发建设的用于居住的房屋，均可谓“小产权”房。(https://www.daowen.com)

农民集体所有可用于建设的土地有宅基地和集体建设用地，除此之外为农用地。建造住宅、兴办乡镇企业、乡村公用设施、公益事业可使用宅基地和集体建设用地，农用地只能用于生产。无论是宅基地、集体建设用地还是农用地，均不得用于开发建设。所以，上述“小产权”房的概念，并没有把经过合法审批开发建设的集体土地上的房屋排除在外。此外，“小产权”房仅指用于居住的房屋。

根据上述概念，就房屋建造行为合法性而言，“小产权”房可以分为建房行为不合法的“小产权”房和建房行为合法的“小产权”房两类。我们将前者称为“违建‘小产权’房”，将后者称为“合法‘小产权’房”。前者在土地使用、房屋建造、买卖交易等环节均存在不合法状态；后者建造行为合法，只是在买卖交易等环节受到限制。我们不能笼统认为“小产权”房本身都是违法的，对“小产权”房的处理问题上，应当视情况区别对待。