“小产权”房市场主要成因分析

当前，“小产权”房之所以会广泛存在，有其多方面的原因，究其主要原因有如下几点：

第一，现行土地制度是“小产权”房市场形成的根本原因。根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法使用国有土地；但兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。开发建设商品房，须依法申请使用国有土地。集体土地经过政府征收方式才可以转为国家所有的土地，再经过合法审批才可以在该土地上建造商品房出售，进行流转。开发商用于开发建设的土地，只能由政府提供。政府是征地并向开发商提供土地的唯一合法主体，垄断了土地市场。农民集体所有的土地，不管是集体还是个人，除了兴办乡镇企业、公用设施和公益事业建设以及建造住宅用于自住之外，只能利用这些土地进行农、林、牧、副、渔业。随着市场经济的发展，土地的商品价值逐步显现，一些集体和个人受到这种巨大的经济利益诱惑，不惜冒着违法风险建设“小产权”房。又因“小产权”房与商品房相比具有价格优势，具有强大的销售市场，故吸引了更多的集体或个人兴建“小产权”房以争取巨额的经济利益。

第二，农村集体经济组织和成员希望分享改革红利从一定程度上推动了“小产权”房市场的发展。改革开放后，家庭联产承包责任制、乡镇企业的发展、农村保险的建立以及城镇化进程，给农村集体和集体经济组织成员带来了经济生活的巨大变化。但相对于城镇而言，乡村经济发展仍显缓慢。由于能够通过在集体土地上开发建设房屋使得集体和集体经济组织成员受益，显著改善农村基础设施和福利待遇，提高本集体经济组织成员生活水平，故“小产权”房才大量出现。虽然在集体土地上开发建设居住房屋受到法律、法规的限制，但农村集体和集体经济组织成员希望通过建设“小产权”房，改善自身的居住环境，分享城市发展的红利。这种欲望十分强烈，使得“小产权”房市场迅速发展。

第三，“小产权”房市场的形成是我国目前部分城市高房价下市场的选择。这些年，全国各地的商品房房价均普遍持续上涨，政府虽然制定政策，通过限贷、限购以及税费等方法进行调控，但房价降幅并不明显，城镇房屋价格仍在万元以上至几万元不等。政府推出的保障性住房有限，不能满足市场的需求，加之部分购房者因消费能力不足，其出于改善居住质量的需求，往往选择购买具有价格优势的“小产权”房。就北京而言，“小产权”房在通州、丰台、顺义、怀柔、密云等地大量出现，房屋价格多在万元以内。虽然“小产权”房所有权得不到保护，但在购房者的观念中，价格合适、适宜居住的房屋比完整的产权更为重要。最终，开发商受利益驱动通过各种方式不断开发建设“小产权”房，与此同时，购房者虽然没有购买“小产权”房的合法渠道，但其仍甘愿冒着潜在风险购买“小产权”房。这样，“地下”的交易市场逐步形成。(https://www.daowen.com)

第四，“小产权”房市场的形成是法律、政策执行不力的结果。“小产权”房历来被国家法律、政策所禁止。从政策层面看，1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调：“加强农村宅基地管理，严禁城镇居民在农村购买宅基地。”2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有的土地搞房地产开发。”

2008年10月22日中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在新闻发布会上表示“小产权”房绝对不允许再建，但对于在农村购买了“小产权”房的消费者，政府要保护其合法权益。2008年12月4日，最高人民法院也颁布了《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》，要求各级人民法院对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为，要依法确认无效。由此可见，国家的政策一方面延续了以往法律规定的原则，同时对“小产权”房的买卖亦表现出犹豫不决的态度，不明朗的政策走向也导致了“小产权”房市场的活跃。

第五，“小产权”房市场也是地方政府试点政策的产物。在改革开放过程中，一些地方政府突破现行法律、政策的限制，寻找本地区经济增长点，采取了对当地集体所有的土地采用适当方式流转的政策。比如1996年以后，上海按照地区和用途级差，制定了土地租用的价格机制；在北京地区，有关政策也把历史上原为集体所有的土地因被使用等原因规定为国有土地。这些试点，对“小产权”房的形成和发展，均起到了一定的鼓励作用。